《上海某主題大酒店投資融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)》42頁(yè)

1、<p><b>　　上海證大藝術(shù)大酒店</b></p><p>　　Shanghai Zendai Art Museum Hotel</p><p><b>　　商業(yè)計(jì)劃書(shū)</b></p><p>　　Business Plan</p><p><b>　　目 錄<

2、;/b></p><p><b>　　第一章 摘要</b></p><p><b>　　1.1 公司概況</b></p><p><b>　　1.2 項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　1.3 組織結(jié)構(gòu)</b></p><

3、;p><b>　　1.4 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)</b></p><p>　　1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</p><p><b>　　第二章 公司</b></p><p><b>　　2.1 公司簡(jiǎn)介</b></p><p><b>　　2.2 發(fā)展戰(zhàn)略</b>

4、</p><p><b>　　第三章 項(xiàng)目</b></p><p><b>　　3.1 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　3.2 項(xiàng)目地塊位置</p><p>　　3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件</p><p><b>　　3.4 建設(shè)方案</b></p

5、><p>　　3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度</p><p>　　3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)模式</p><p>　　第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)</p><p><b>　　4.1 股權(quán)關(guān)系</b></p><p><b>　　4.2 管理團(tuán)隊(duì)</b></p><p>

6、;<b>　　4.3 人才戰(zhàn)略</b></p><p><b>　　第五章 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)</b></p><p><b>　　5.1 市場(chǎng)分析</b></p><p><b>　　5.2 目標(biāo)市場(chǎng)</b></p><p><b>　　5.3 銷(xiāo)售策

7、略</b></p><p><b>　　5.4 競(jìng)爭(zhēng)分析</b></p><p><b>　　5.5 競(jìng)爭(zhēng)策略</b></p><p>　　第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</p><p><b>　　6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)</b></p><p>&l

8、t;b>　　6.2 投資估算</b></p><p>　　6.3 資金籌措及使用計(jì)劃</p><p>　　6.4 資金籌措及使用計(jì)劃</p><p><b>　　6.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p><p>　　6.6 清償能力分析</p><p><b>　　6.7 敏感

9、性分析</b></p><p>　　6.8 盈虧平衡分析</p><p><b>　　6.9 綜合評(píng)價(jià)</b></p><p>　　第七章 風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)管理</p><p>　　7.1 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)</p><p>　　7.2 投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范</p><p

10、><b>　　第一章摘要</b></p><p><b>　　1.1 公司概況</b></p><p>　　上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)及實(shí)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注冊(cè)擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類(lèi)業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿

11、海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性人才約800人。</p><p><b>　　1.2 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國(guó)際博覽中心對(duì)面。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級(jí)大酒店和世界級(jí)的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，

12、規(guī)劃中擬建造一座五星級(jí)酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬(wàn)平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬(wàn)平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。</p><p><b>　　1.3 組織結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任

13、公司，其中上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上海證大藝術(shù)大酒店。</p><p><b>　　1.4 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)</b></p><p>　　房產(chǎn)建筑作為城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空問(wèn)直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。上海作為未來(lái)的國(guó)際大都市國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心，外商最

14、看好的投資場(chǎng)所和居民消費(fèi)增長(zhǎng)較快的城市，無(wú)論是舊城改造、城市擴(kuò)建、新城建設(shè)、郊縣開(kāi)發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀(guān)環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。</p><p>　　此外，2010年在上海舉辦的世博會(huì)，將有近百個(gè)國(guó)家設(shè)立大型展覽，這將會(huì)大大促進(jìn)商辦、會(huì)展業(yè)的發(fā)展，由此帶來(lái)賓館、會(huì)展、辦公類(lèi)房地產(chǎn)的投資和需求。世博會(huì)之后，相關(guān)場(chǎng)館作為對(duì)外商貿(mào)的永久性場(chǎng)所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力

15、。上海2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來(lái)旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。</p><p>　　1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</p><p>　　本項(xiàng)目總建筑面積150,899M2（地上建筑面積108,000M2，地下建筑面積42,899M2），經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為138880萬(wàn)元，其中：土地成本15860萬(wàn)元，建設(shè)費(fèi)用1153

16、38萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息7682萬(wàn)元。建設(shè)周期30個(gè)月。</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測(cè)算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表并計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。</p><p>　　項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)</p><p>　　以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率搞，投資回收期短，極具投資價(jià)值和升值潛力。</p><p>　　敏感性分

17、析結(jié)果認(rèn)為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資的控制和核算，注意節(jié)約建設(shè)成本；其次是收入，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需注意對(duì)營(yíng)運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理。</p><p>　　盈虧平衡分析結(jié)果可見(jiàn)，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的29.69%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p><b>　　第二章 公司</b></p>

18、<p><b>　　2.1 公司簡(jiǎn)介</b></p><p>　　上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)及實(shí)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。伴隨著中國(guó)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，憑借對(duì)市場(chǎng)的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾40億的大型企業(yè)集團(tuán)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注

19、冊(cè)擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類(lèi)業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性人才約800人。</p><p>　　集團(tuán)目前主營(yíng)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩大板塊組成。</p><p>　　住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊在香港主板市場(chǎng)成功上市，即上海證大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（

20、上海證大，0755.HK）。至今，集團(tuán)完成各類(lèi)中高檔住宅房產(chǎn)品近100萬(wàn)平方米，具備了逾40萬(wàn)平方米的年開(kāi)發(fā)能力。自2000年以來(lái)，每年保持30%的增長(zhǎng)。2003年、 2004年，證大集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予的“上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”稱(chēng)號(hào)。</p><p>　　商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　商用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)

21、爭(zhēng), 旗下企業(yè)以上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）為首。目前正在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要有證大·大拇指廣場(chǎng)，以及證大藝術(shù)大酒店、證大五道口金融中心、揚(yáng)州教場(chǎng)地段整治與改造項(xiàng)目和意大利卡省中國(guó)花園度假村項(xiàng)目等。</p><p><b>　　2.2 發(fā)展戰(zhàn)略</b></p><p>　　證大的業(yè)務(wù)是與時(shí)俱進(jìn)、因勢(shì)利導(dǎo)的。既有一

22、以貫之的主線(xiàn)，又有圍繞著這一主線(xiàn)多樣性的展開(kāi)。既有多元的理念，又有強(qiáng)烈的專(zhuān)業(yè)意識(shí)，并不斷地使多元理念服務(wù)于專(zhuān)業(yè)的發(fā)展。起步階段，證大主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來(lái)基于對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。如今的證大，已做好了對(duì)正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級(jí)的準(zhǔn)備，即升級(jí)為對(duì)酒店、旅游、商城等的投資。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線(xiàn)，作為對(duì)上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動(dòng)的始

23、終。</p><p>　　未來(lái)五年證大集團(tuán)將著力實(shí)現(xiàn)“投資經(jīng)營(yíng)物業(yè)概念”——不單自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也會(huì)收購(gòu)具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項(xiàng)目，自己經(jīng)營(yíng)管理，從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營(yíng)模式。</p><p><b>　　第三章項(xiàng)目</b></p><p><b>　　3.1 項(xiàng)目概況<

24、;/b></p><p>　　上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國(guó)際博覽中心對(duì)面。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級(jí)大酒店和世界級(jí)的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級(jí)酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬(wàn)平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬(wàn)平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009

25、年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。</p><p>　　3.2 項(xiàng)目地塊位置</p><p>　　本項(xiàng)目地塊（花木地區(qū)A-9-11地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國(guó)際博覽中心隔路相對(duì)。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。</p><p>　　3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件</p><p>　　——地塊規(guī)劃用途：商辦；</p>&l

26、t;p>　　——項(xiàng)目總占地面積31500平方米，容積率2.9；</p><p>　　——地塊使用年限50年，建筑物限高100米。</p><p><b>　　3.4 建設(shè)方案</b></p><p>　　經(jīng)過(guò)多次評(píng)審，本項(xiàng)目選擇磯崎新設(shè)計(jì)方案，并擬請(qǐng)現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)作為磯崎新的國(guó)內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，選擇美國(guó)Innova酒店管理

27、公司擔(dān)任本項(xiàng)目的前期策劃顧問(wèn)。</p><p>　　根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目擬建五星級(jí)酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國(guó)際商務(wù)樓、城市文化廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2，其中地上建筑面積108000m2，地下建筑面積42899m2。主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3-1所示。</p><p>　　表3-1 項(xiàng)目主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　其中酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)有

28、850間客房，國(guó)際商務(wù)樓為18000平方米，當(dāng)代藝術(shù)中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。</p><p>　　圖3-1 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖</p><p>　　3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度</p><p>　　2001年4月20日，上海證大置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)《關(guān)于“證大藝術(shù)中心”項(xiàng)

29、目規(guī)劃意見(jiàn)的批復(fù)》（浦規(guī)規(guī)[2002]180號(hào)），核定本項(xiàng)目地塊地上建筑面積為91400平方米，容積率2.9；2003年7月31日，注冊(cè)成立上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)；2003年10月27日，上海證大置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三方簽署《關(guān)于“花木地區(qū)A-9-11地塊國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議》，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方——上海證大置業(yè)有限公司的一切權(quán)

30、益、責(zé)任轉(zhuǎn)至上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項(xiàng)目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，容積率2.2，其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。本項(xiàng)目地塊基地已完成“三通一平”，具備計(jì)劃立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。</p><p>　　3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)模式</p><p>　　本

31、酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)方式，向重要商務(wù)客人銷(xiāo)售酒店客房產(chǎn)權(quán)，平均每個(gè)客房預(yù)計(jì)售價(jià)300萬(wàn)元，然后根據(jù)分時(shí)度假的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。</p><p>　　第四章組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)</p><p><b>　　4.1 股權(quán)關(guān)系</b></p><p>　　上海證大

32、置業(yè)有限公司是證大集團(tuán)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，擁有“上海市著名商標(biāo)”。</p><p>　　上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大

33、置業(yè)有限公司持股，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上海證大藝術(shù)大酒店。</p><p><b>　　4.2 管理團(tuán)隊(duì)</b></p><p>　　戴志康先生，董事長(zhǎng)。1985年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)，1987年畢業(yè)于中國(guó)人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實(shí)業(yè)銀行、德國(guó)德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建

34、證大集團(tuán)。</p><p>　　方 斌先生，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，曾供職于上海市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局，2000年加入上海證大置業(yè)有限公司，2001年起擔(dān)任上海新世紀(jì)水清木華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理、上海證大三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。</p><p>　　汪先剛先生，畢業(yè)于清華大學(xué)，2001年加入上海證大集團(tuán)。</p><p>　　孫 博先生，公司董事，畢業(yè)于中國(guó)

35、人民銀行研究生部。曾任職于國(guó)泰證券有限公司，1998年加入證大集團(tuán)，歷任上海證大投資管理有限公司副總經(jīng)理、上海證大投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。</p><p><b>　　4.3 人才戰(zhàn)略</b></p><p>　　上海正加速朝著國(guó)際化大都市方向邁進(jìn)。隨著舉辦世博會(huì)對(duì)上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)人才的需求將越來(lái)越迫切。只有通過(guò)教育、

36、培訓(xùn)和開(kāi)發(fā)等活動(dòng)提高人力資源的品質(zhì)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能增強(qiáng)。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長(zhǎng)盛不衰。證大集團(tuán)實(shí)施的人才戰(zhàn)略：</p><p>　　一是樹(shù)立人才發(fā)展新理念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須樹(shù)立人才發(fā)展新理念。牢固確立“人才是第一資源”的人才觀(guān)念，把人才工作納人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有目的、有計(jì)劃、有重點(diǎn)地開(kāi)發(fā)人才，才能確保證大長(zhǎng)盛不衰。</p><p>　　二是加大人才培訓(xùn)力度。重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)

37、培訓(xùn)，通過(guò)設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)戰(zhàn)能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門(mén)類(lèi)、跨專(zhuān)業(yè)、綜業(yè)性的特點(diǎn)，大力培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)人才。</p><p>　　三是往重人才績(jī)效考核和激勵(lì)。證大將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立一套科學(xué)的、客觀(guān)的、可操作的績(jī)效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動(dòng)人才的積極性。</p><p><b>　　第五章市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)</b>&

38、lt;/p><p><b>　　5.1 市場(chǎng)分析</b></p><p>　?。?）上海宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好</p><p>　　2004年，上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.6%。從趨勢(shì)看，延續(xù)了2002年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐年提高的趨勢(shì)。2002年和2003年，生產(chǎn)總值增幅分別比上年提高0.7個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)，

39、2004年這一幅度加大到1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到自1996年以來(lái)的最高增長(zhǎng)水平，并連續(xù)第13年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。</p><p>　　圖5-1 上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì)圖</p><p>　　從生產(chǎn)總值的絕對(duì)額來(lái)看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時(shí)間，而從2002年的5408.76億元到2003年的6250.81億元，再到2004年的7450.27億元，

40、千億元的跨越均只用了1年時(shí)間。因此，無(wú)論從速度還是從規(guī)模看，近幾年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)都是在一個(gè)相對(duì)高位的基數(shù)平臺(tái)上保持著穩(wěn)健的增長(zhǎng)步伐。</p><p>　　上海作為未來(lái)的國(guó)際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不僅對(duì)整個(gè)長(zhǎng)江三角洲，而且對(duì)全國(guó)、對(duì)世界一些國(guó)家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴(kuò)散”效應(yīng)。這種“內(nèi)推”“外拉”式的發(fā)展動(dòng)能，使得上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展更具潛力。上海發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實(shí)體的角度來(lái)講。也就是上海

41、城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結(jié)構(gòu)、城市形象及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與上海發(fā)展的互動(dòng)作用日趨明顯并不斷加強(qiáng)。</p><p>　　（2）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位進(jìn)一步增強(qiáng)</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)一向是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)快速發(fā)展有力地帶動(dòng)了建材、裝潢、裝飾、物業(yè)管理、服務(wù)、園林等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)

42、展，擴(kuò)大了就業(yè)，同時(shí)也促進(jìn)了郊縣農(nóng)業(yè)向都市農(nóng)業(yè)的快速轉(zhuǎn)化。以上這些因素對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有長(zhǎng)期的作用。另外，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度高出國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的1倍，90年代平均增長(zhǎng)速度為20%左右，其產(chǎn)值占GDP的比例大約在5%左右，其中上海市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值己占GDP的10%左右。所以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)中永久性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。</p><p>　　從1988年至2002年的15年間，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速

43、度與上海GDP增長(zhǎng)速度相比，除1991年、1997年至1999年4個(gè)年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，2000年低于GDP增長(zhǎng)速度0.8個(gè)百分點(diǎn)外，其它年份均高于GDP的增長(zhǎng)速度，其中2001年高出GDP增長(zhǎng)速度1 .2個(gè)百分點(diǎn)，2002年高出GDP增長(zhǎng)速度7.8個(gè)百分點(diǎn)。再以房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度與上海GDP的增長(zhǎng)速度相比，除1990年房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，1988年低于GDP的增長(zhǎng)速度以外，其它年份均高于GDP的增長(zhǎng)速度，其

44、中2001年高出GDP增長(zhǎng)速度15.7個(gè)百分點(diǎn)，2002年高出GDP增長(zhǎng)速度7個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，除少數(shù)特殊年份外，絕大多數(shù)正常年份，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迎度及房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度均要快于上海GDP增長(zhǎng)速度。</p><p>　?。?）政策調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展</p><p>　　2004年被房地產(chǎn)業(yè)稱(chēng)為“政策年”，在這一年里，與房地產(chǎn)有關(guān)的大大小小的政策層出不窮，有關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)生存

45、與發(fā)展的土地、金融政策；有與百姓生活密不可分的拆遷、經(jīng)濟(jì)適用住房、工程建設(shè)管理政策；還有房地產(chǎn)有關(guān)的鋼材、水泥政策。一系列政策的出臺(tái)對(duì)規(guī)范市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用。</p><p>　　國(guó)內(nèi)推行的宏觀(guān)調(diào)控措施，將對(duì)未來(lái)上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)好處。在上海，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就有4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，借著本次宏觀(guān)調(diào)控，優(yōu)勝劣汰，能進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)宏觀(guān)調(diào)控將為行業(yè)帶來(lái)并購(gòu)機(jī)會(huì)。&l

46、t;/p><p>　　對(duì)證大集團(tuán)而言，由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時(shí)土地儲(chǔ)備對(duì)資金占用量大幅提高，這樣，對(duì)于目前已經(jīng)擁有較多土地儲(chǔ)備的證大集團(tuán)較為有利。另外，由于證大集團(tuán)擁有較多在建及在售項(xiàng)目，受益于房?jī)r(jià)上漲的影響，集團(tuán)整體銷(xiāo)售毛利率將有所提高。</p><p>　?。?）世博會(huì)帶來(lái)的新機(jī)遇</p><p>　　2010年世博會(huì)是從5月1日到10月31日,預(yù)計(jì)持續(xù)

47、時(shí)間為184天。根據(jù)權(quán)威部門(mén)預(yù)測(cè)，2010年,預(yù)計(jì)有7000萬(wàn)人次來(lái)參觀(guān)世博會(huì)，世博會(huì)期間平均每天上海將接待38.04萬(wàn)人，其中高峰期每日接待的游客數(shù)將為68.09萬(wàn)人。根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),過(guò)夜人數(shù)一般占全部旅游者的人數(shù)的90%,可以預(yù)測(cè)出上海2010年世博會(huì)期間旅游高峰時(shí)期住宿人口數(shù)為61.28萬(wàn)，這也就是所需要的住宿單位數(shù)或稱(chēng)為床位數(shù)。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測(cè)算，到2010年上海將達(dá)到43.26張床位的規(guī)模。屆時(shí)上海所擁有的住宿設(shè)施與世

48、博會(huì)期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無(wú)法滿(mǎn)足世博會(huì)游客的住宿需求。因此，未來(lái)幾年上海有必要規(guī)劃建設(shè)一定數(shù)量的酒店床位。</p><p>　　世博會(huì)之后，相關(guān)場(chǎng)館作為對(duì)外商貿(mào)的永久性場(chǎng)所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來(lái)旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。</p><p><b&

49、gt;　　5.2 目標(biāo)市場(chǎng)</b></p><p>　　由于本項(xiàng)目擬作為分時(shí)度假產(chǎn)品銷(xiāo)售，而分時(shí)度假酒店橫跨房地產(chǎn)和旅游兩個(gè)行業(yè)，下面對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景作出分析。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，上海市GDP在2004年取得了高達(dá)13.6%的增長(zhǎng)率，而且為1997年以來(lái)最

50、高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)上海發(fā)展的推動(dòng)作用日趨加重，而上海發(fā)展又為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。</p><p>　　從國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國(guó)、日本、英國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP的比重分別達(dá)到11.2%, 12.8%, 22.4%；美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)州，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重更是高達(dá)14～15%。香港地區(qū)1999年房地產(chǎn)增加值占GDP比重雖然只有7.4%，但這是由于香港房地產(chǎn)處于低迷時(shí)

51、期。1989年香港GDP為5022.27億港元，和2001年上海GDP比較接近，其房地產(chǎn)增加值為453.87億港元，占GDP比重為9.04%。而2001年上海房地產(chǎn)增加值為316.85億元，占GDP比重為6.4%，2002年占GDP比重為6.9%, 2003年占GDP比重為7.4%，但還遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)的水平。</p><p>　　從GDP發(fā)展水平看，聯(lián)合國(guó)曾對(duì)75個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，得出一個(gè)重要結(jié)

52、論：房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP的增長(zhǎng)密切相關(guān)。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，見(jiàn)表5-1所示。</p><p>　　表5-1 人均生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的關(guān)系</p><p>　　2003年上海人均生產(chǎn)總值為5642美元，預(yù)計(jì)2004年人均生產(chǎn)總值將達(dá)到6600美元。根據(jù)中共上海第八次代表大會(huì)提出目標(biāo)，2007年上海人均生產(chǎn)總值達(dá)到7500美元，那么，200

53、8年上海人均生產(chǎn)總值將突破8000美元。由此可見(jiàn)，最近三年，上海市房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展，到2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐才可能趨緩。</p><p>　?。?）分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)前景廣闊</p><p>　　分時(shí)度假（Timeshare，又稱(chēng)Vacation ownership）起源于20世紀(jì)的法國(guó)，20世紀(jì)70年代引進(jìn)美國(guó)后得到了迅速的發(fā)展,并擴(kuò)展到了世界各地。分時(shí)度假包含兩方

54、面的內(nèi)容，一個(gè)是分時(shí)度假的概念，一個(gè)是分時(shí)度假交換概念。分時(shí)度假就是將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周為單位分時(shí)段賣(mài)給多位客人，使用期限可以是20年、30年或更長(zhǎng)的時(shí)間。顧客買(mǎi)了一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)后即可每年在此享受一個(gè)星期的度假。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。</p><p>　　分時(shí)度假在我國(guó)登陸，并逐漸被消費(fèi)者認(rèn)知和業(yè)界認(rèn)同。2001年“全國(guó)旅游發(fā)

55、展工作會(huì)議”正式提出了“中心城市可積極探討分時(shí)度假等新的旅游方式，發(fā)展假日休閑旅游，拉動(dòng)內(nèi)需，盤(pán)活閑置的房地產(chǎn)”的指導(dǎo)方針，國(guó)家旅游局也將發(fā)展“分時(shí)度假”納入中國(guó)新的五年計(jì)劃之中。</p><p>　　作為分時(shí)度假產(chǎn)品的配套設(shè)施和產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)又是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，在國(guó)際上廣受投資者青睞。數(shù)據(jù)顯示,近10年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%，到2000年銷(xiāo)售收入已飆升至200億美元，其投

56、資回報(bào)率高于商鋪和高檔公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資指標(biāo)。</p><p>　　產(chǎn)權(quán)式酒店在上海的發(fā)展有它自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。據(jù)有關(guān)部門(mén)分析,到2020年,全世界游客量將達(dá)到16億人次以上。屆時(shí),上海將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人也將有較大幅度增長(zhǎng)。目前上海市港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約8至10萬(wàn)人，約占上海總?cè)丝诘?.5%～0.6%。而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬(wàn)人，這部分人口占上?？?cè)丝诘?

57、%，這就需要更多的臨時(shí)住處。</p><p>　　據(jù)調(diào)查,目前上海本地正在營(yíng)業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店已有幾十個(gè)。產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)始逐漸成為上海市投資市場(chǎng)上的熱門(mén)產(chǎn)品。近來(lái),外地產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目也頻頻現(xiàn)身上海。如前段時(shí)間在上海熱銷(xiāo)的昆山陽(yáng)澄湖風(fēng)景區(qū)的“東方云頂”產(chǎn)權(quán)式酒店，就曾吸引不少投資者。其他在上海銷(xiāo)售的，還有周莊的江南人家、蘇州的虎丘廣場(chǎng)、黃山的徽州勝景和蘇州茉莉花國(guó)際大酒店等，都以分時(shí)度假的形式，讓投資者既有投資收入，

58、又有消費(fèi)機(jī)會(huì)。</p><p>　　因此，上海市產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)容量大，且發(fā)展前景十分廣闊。</p><p><b>　　5.3 銷(xiāo)售策略</b></p><p>　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售策略是指如何將房地產(chǎn)產(chǎn)品引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶(hù)手中的活動(dòng)，它以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，反映了開(kāi)發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價(jià)、促銷(xiāo)的手段和過(guò)程。實(shí)施有效的銷(xiāo)售

59、策略有利于傳播先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念、推介房地產(chǎn)產(chǎn)品、提升企業(yè)形象，直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的業(yè)績(jī)和企業(yè)發(fā)展后勁。上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略如下：</p><p>　　一要認(rèn)真進(jìn)行前期調(diào)研和分析。通過(guò)科學(xué)的、前瞻的市場(chǎng)調(diào)研和分析才能有效地化解和規(guī)避投資趨向、投資失誤和投資風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)調(diào)研和分析主要包括營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境調(diào)研、客戶(hù)調(diào)研、個(gè)案調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研等。只有調(diào)研分析工作做得越準(zhǔn)確、越透徹，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略才越具有競(jìng)爭(zhēng)性和贏利性

60、。</p><p>　　二是正確的價(jià)格定位。本項(xiàng)目的價(jià)格定位，必須充分考慮潛在消費(fèi)者的價(jià)格承受力，在對(duì)環(huán)境、房型、品質(zhì)、交通、價(jià)格走勢(shì)等因素進(jìn)行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費(fèi)者，并激發(fā)他們的購(gòu)買(mǎi)力，從而實(shí)現(xiàn)合理的投資回報(bào)。</p><p>　　三是積極的廣告策劃。公司將積極拓寬廣告宣傳的途徑，既運(yùn)用戶(hù)外廣告，以最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式推介產(chǎn)品，也會(huì)注重發(fā)揮媒體的作用，達(dá)到樹(shù)立形象和

61、促銷(xiāo)的目的。這方面上海證大投資集團(tuán)有比較成功的案例可資借鑒，比如曾重金購(gòu)入法國(guó)現(xiàn)實(shí)主義雕塑代表作品“大拇指”置于其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中,并承辦了“首屆上海國(guó)際雕塑與環(huán)境藝術(shù)展”,并耗資數(shù)十萬(wàn)美元購(gòu)進(jìn)了美國(guó)波普藝術(shù)雕塑代表作之一“ＬＯＶＥ”。上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)策劃上將充分展現(xiàn)藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)相結(jié)合所展現(xiàn)出來(lái)的無(wú)限魅力。</p><p>　　四是做好營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。服務(wù)直接影響著公司及項(xiàng)目的信譽(yù)和形象。服務(wù)既包括

62、在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中直接為顧客所提供的各種咨詢(xún)和幫助，也包括為顧客所提供的與項(xiàng)目銷(xiāo)售相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)和售后服務(wù)。良好的完善的服務(wù)能幫助公司達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的。</p><p><b>　　5.4 競(jìng)爭(zhēng)分析</b></p><p>　　2004年初，上海正式公布了包括世博會(huì)規(guī)劃會(huì)址在內(nèi)的“黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃”，專(zhuān)家預(yù)計(jì)浦江開(kāi)發(fā)計(jì)劃的初期啟動(dòng)投入就將達(dá)到1000多億元。在這樣的利

63、好消息刺激下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者個(gè)個(gè)摩拳擦掌，原本火熱的競(jìng)爭(zhēng)局面顯得更加劇烈。目前,境外投資機(jī)構(gòu)與本地的實(shí)力發(fā)展商接觸的力度也進(jìn)一步加大,外資對(duì)于上海樓市的參與程度還會(huì)不斷深化。有關(guān)媒體報(bào)道,香港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團(tuán)計(jì)劃斥資60億元構(gòu)建陸家嘴金貿(mào)區(qū)旗艦商務(wù)項(xiàng)目；香港興業(yè)集團(tuán)與上海靜安區(qū)管委會(huì)正洽談一個(gè)30億元，類(lèi)似香港愉景灣的綜合項(xiàng)目；而瑞安集團(tuán)已在太平湖興建一個(gè)40萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)。除了港資,外省市企業(yè)來(lái)滬投資也成為新熱點(diǎn)。外省市來(lái)滬

64、投資設(shè)立的全資或控股企業(yè)共有2868家，其中投資房地產(chǎn)的企業(yè)共112家，注冊(cè)資本總額行業(yè)排名第五。</p><p><b>　　5.5 競(jìng)爭(zhēng)策略</b></p><p>　　憑借數(shù)年來(lái)積累的實(shí)力與本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)，上海證大從容不迫制定好了長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)策略。 </p><p><b>　?。?）品牌戰(zhàn)略</b></p>

65、<p>　　品牌意味著質(zhì)量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，樹(shù)立形象。實(shí)施品牌戰(zhàn)略的具體方案如下：</p><p>　　一要張揚(yáng)個(gè)性。公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略將準(zhǔn)確地顯示證大和證大藝術(shù)大酒店的“與眾不同”，不僅使消費(fèi)者從中聯(lián)想到一定的寓意，還要他們聯(lián)想到品牌和產(chǎn)品特有的特點(diǎn)和性能，使上海證大藝術(shù)大酒店從同類(lèi)產(chǎn)品中脫穎而出。因此，差別化，個(gè)性化、獨(dú)特化成為上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目塑造自己品牌的重

66、要原則和方法，是走向成功的第一步。</p><p>　　二要以質(zhì)取勝。上海證大在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的過(guò)程，將會(huì)不斷提高開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的生命，其建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料以及環(huán)境、裝潢等要素都要居于同行前列。</p><p>　　三要注重傳播。良好的企業(yè)品牌離不開(kāi)卓有成效的傳播途徑、手段和方式。要教育員工呵護(hù)企業(yè)品牌，講究企業(yè)禮儀，注重企業(yè)誠(chéng)信，通過(guò)他們的言行爭(zhēng)取消費(fèi)者的信賴(lài)。

67、積極與大眾媒體溝通，將企業(yè)重大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)理念、施工標(biāo)準(zhǔn)等向媒體介紹，引起他們的重視與關(guān)注，通過(guò)他們的及時(shí)報(bào)道，讓社會(huì)知曉。另外，證大將創(chuàng)造條件參與各類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)比及展銷(xiāo)活動(dòng)，使之成為推介產(chǎn)品、展示形象、提高品牌及產(chǎn)品美譽(yù)度的重要途徑。</p><p><b>　?。?）管理策略</b></p><p>　　上海證大實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的核心，是確保公司在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中，使

68、自己的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)手段更具有戰(zhàn)備優(yōu)勢(shì)，采取先發(fā)制人、知已知彼、重點(diǎn)突破等戰(zhàn)術(shù)，從而獲得有利競(jìng)爭(zhēng)地位，提高公司的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展的能力。合理的管理策略是提升公司內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)能力的有效措施。</p><p>　　一是控制開(kāi)發(fā)成本。控制開(kāi)發(fā)成本能使公司在向市場(chǎng)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程中，采取比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低的成本和價(jià)格。具體地說(shuō)，公司在在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)策劃和研究以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面的費(fèi)用，要力求做到低成本運(yùn)行，盡可能控

69、制支出?？刂崎_(kāi)發(fā)成本，并不意味著以犧牲項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量為代價(jià)，它是通過(guò)強(qiáng)化管理，降低消耗，節(jié)省人力等綜合措施達(dá)到目的。</p><p>　　二是注重產(chǎn)品差異化。證大將以創(chuàng)新的理念從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”。注重產(chǎn)品差異化，是公司保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必然選擇，它還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品技術(shù)特性、新材料的運(yùn)用、客戶(hù)服務(wù)等內(nèi)容。上海證大藝術(shù)大酒店將藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)完美結(jié)合，是證大集團(tuán)實(shí)施產(chǎn)品差異

70、化策略的代表作。</p><p>　　三是關(guān)注市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀(guān)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、消費(fèi)需求等方面有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具有敏銳的觀(guān)察能力和分析能力，從而隨時(shí)修整競(jìng)爭(zhēng)策略。上海證大將在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、結(jié)構(gòu)等方面不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，使證大開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不斷適應(yīng)市場(chǎng)的需要。另外，證大將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的投資和消費(fèi)動(dòng)向，發(fā)掘新的消費(fèi)需求和消費(fèi)群體，從而作出正確的和前瞻性的決策，從而把握發(fā)展

71、大勢(shì)，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，尋覓適合的投資方向，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，追求集團(tuán)利益和社會(huì)效益的最大化。</p><p>　　第六章投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</p><p><b>　　6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)</b></p><p>　　（1）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容</p><p>　　本項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國(guó)際商務(wù)樓、城市文化廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)建筑

72、，總建筑面積150899m2。</p><p><b>　?。?）施工期安排</b></p><p>　　本項(xiàng)目施工期為30個(gè)月，預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。</p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期</p><p>　　本項(xiàng)目計(jì)算期取23年（含施工期），即2006年～2028年。</p>

73、<p><b>　?。?）基準(zhǔn)收益率</b></p><p>　　本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取8％。</p><p><b>　　6.2 投資估算</b></p><p><b>　?。?）參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　A 總建筑面積：150,899M2（地上108

74、,000M2，地下建筑42,899M2）；</p><p>　　B 土地費(fèi)用：15,860萬(wàn)元；</p><p>　　C 建筑安裝工程費(fèi)，</p><p>　　本項(xiàng)目每平方米建筑安裝工程費(fèi)為：6,488.53元，</p><p>　　本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為：97,911萬(wàn)元；</p><p>　　D 市政配套及接頭費(fèi)為

75、150元/M2</p><p>　　E 人防費(fèi)為：地上建筑面積60元/M2</p><p>　　F 勘察設(shè)計(jì)：按建筑安裝工程費(fèi)的5％；</p><p>　　G 建設(shè)單位管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.6％；</p><p>　　H 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.5％；</p><p>　　I 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建筑安裝工

76、程費(fèi)及其他投資費(fèi)用的總和（不包括土地費(fèi)用）的8％。</p><p><b>　?。?）項(xiàng)目投資估算</b></p><p>　　經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為138880萬(wàn)元，其中：土地成本15860萬(wàn)元，建設(shè)費(fèi)用115338萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息7682萬(wàn)元。</p><p>　　表6-1 項(xiàng)目投資估算表</p><p>　　詳

77、細(xì)數(shù)據(jù)及計(jì)算方法參見(jiàn)附表6-1投資估算詳表。</p><p><b>　?。?）投資構(gòu)成比例</b></p><p>　　本項(xiàng)目投資構(gòu)成比例見(jiàn)圖6-1所示。</p><p>　　6.4 資金籌措及使用計(jì)劃</p><p>　　本項(xiàng)目全部所需資金由上海證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自行籌措，其中證大藝中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入自

78、有資金41,700萬(wàn)元，占全部投資的30.03％，其余資金依靠依靠銀行貸款。</p><p>　　表6-2 資金籌措與使用計(jì)劃表</p><p><b>　　6.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)</b></p><p><b>　?。?）收入測(cè)算</b></p><p>　　本項(xiàng)目收入主要來(lái)源于五星級(jí)酒店客房收入、餐飲

79、收入和其他收入，當(dāng)代藝術(shù)博覽館出租收入、門(mén)票收入和咖啡座收入，國(guó)際商務(wù)樓租金收入。</p><p><b>　　分項(xiàng)詳列如下：</b></p><p><b>　　☆ 五星級(jí)酒店</b></p><p>　　800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房?jī)r(jià)上漲75元，每年按365天計(jì)；按照酒店的一般經(jīng)營(yíng)情況，餐飲收入約

80、占酒店總收入的35％，其他收入約占6％。</p><p><b>　　☆ 當(dāng)代藝術(shù)博覽館</b></p><p>　　藝術(shù)中心可出租面積5000平方米，以5元/平方米的價(jià)格出租，按365天計(jì)；門(mén)票按日均參觀(guān)300人次，門(mén)票10元，全年按365天計(jì)，每年增加3％；設(shè)咖啡座300席，人均消費(fèi)50元，上座率50％，每年增長(zhǎng)5％。</p><p>&l

81、t;b>　　☆ 國(guó)際商務(wù)樓</b></p><p>　　商務(wù)樓18000平方米，以0.5美元（合4.15元人民幣）出租，按365天計(jì)，租金年增長(zhǎng)5％。</p><p>　　根據(jù)以上分析，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后年?duì)I業(yè)收入在41360萬(wàn)元～110843萬(wàn)元之間。收入測(cè)算詳見(jiàn)收入表（附表6-2）。</p><p><b>　?。?）成本測(cè)算</b

82、></p><p>　　經(jīng)營(yíng)成本：包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)原材料費(fèi)、水電費(fèi)、工資及福利、修理費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等支出，根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，并參考類(lèi)似項(xiàng)目有關(guān)資料，計(jì)算本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本在17310萬(wàn)元～22473萬(wàn)元之間。</p><p>　　折舊與攤銷(xiāo)：土建工程按30年折舊，設(shè)備按10年折舊，其他按20年折舊；建設(shè)單位管理費(fèi)按5年攤銷(xiāo)；土地使用權(quán)按40年攤銷(xiāo)；其他攤銷(xiāo)費(fèi)用按10年攤銷(xiāo)。<

83、;/p><p>　　長(zhǎng)期借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。</p><p><b>　?。?）稅金</b></p><p>　　根據(jù)有關(guān)政策和法律，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅金及附加按收入的5.6％計(jì)算；所得稅按15％計(jì)算；盈余公積金按稅后凈收益的10％計(jì)提。</p><p><b>　?。?）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算</b></p

84、><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測(cè)算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表6-5）根據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。</p><p>　　表6-3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)</p><p>　　以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率高，投資回收期短，具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力，極具投資價(jià)值和升值潛力。</p><p>　　計(jì)算指標(biāo)及參數(shù)詳見(jiàn)現(xiàn)

85、金流量表（附表6-5）。</p><p>　　全部投資的累計(jì)凈現(xiàn)金流量圖見(jiàn)圖6-3。</p><p>　　6.6 清償能力分析</p><p>　　項(xiàng)目的清償能力分析是考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及貸款的清償能力。償還借款本金的資金來(lái)源是項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)、折舊及攤銷(xiāo)。通過(guò)計(jì)算可得本項(xiàng)目借款償還期為7.49年（含2年建設(shè)期）。詳見(jiàn)借款還本付息表（附表6-6）和資產(chǎn)負(fù)債表

86、（附表6-7）。</p><p>　　計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的借款償還能力。</p><p><b>　　6.7敏感性分析</b></p><p>　　由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，大部分基于預(yù)測(cè)和估算，存在一定程度的不確定性。為了分析、預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)諸因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度；因此在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)

87、行敏感性分析。</p><p>　　根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，考慮到一些參數(shù)指標(biāo)的可能變化，本項(xiàng)目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定性進(jìn)行考測(cè)。</p><p>　　本項(xiàng)目的基準(zhǔn)方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52%，在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，按投資、收入和成本三因素各增減5%、10%進(jìn)行分析計(jì)算。</p><p>　　敏感性分析結(jié)果見(jiàn)圖6-4，圖6

88、-5，圖6-5和表6-4所示。</p><p>　　表6-4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析</p><p>　　從圖和表中可以看出，收入變化對(duì)內(nèi)部收益率影響最大，因此在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中特別注意對(duì)營(yíng)運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理；投資變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響次之，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資的控制和核算，節(jié)約建設(shè)成本，力求項(xiàng)目投資效益的最大化。</p><p>　　從敏感性分析的結(jié)論還可以

89、看出，當(dāng)投資、收入和成本在±10%的幅度變化時(shí)，內(nèi)部收益率始終保持在17%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率。這說(shuō)明本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境變化具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。</p><p>　　6.8 盈虧平衡分析</p><p>　　以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其計(jì)算公式為：</p><p>　　通過(guò)上述計(jì)算可知，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的

90、29.69%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p>　　盈虧平衡圖見(jiàn)圖6-7。</p><p><b>　　6.9 綜合評(píng)價(jià)</b></p><p>　?。?）由財(cái)務(wù)分析可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52％(所得稅后)，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率8%的指標(biāo)，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力。</p><p>　　（2）借款

91、償還期為7.49年，表明本項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)，能較快償還銀行借款。</p><p>　?。?）敏感性分析結(jié)果表明，收入的影響對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率影響最大，但即使收入下降10％，本項(xiàng)目仍具有較高的財(cái)務(wù)贏利能力；本項(xiàng)目以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為29.69％，表明本項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p>　　總之，本項(xiàng)目的建設(shè)有助于增加浦東的文化氛圍，有助于提升城市形象，有助于緩解世博會(huì)期間客

92、房緊缺的矛盾，能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，并能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。</p><p>　　附表6-2 收入表</p><p>　　附表6-3 總成本費(fèi)用表</p><p>　　附表6-4

93、 損益表</p><p>　　附表6-5-1 現(xiàn)金流量表</p><p>　　附表6-5-2 現(xiàn)金流量表（續(xù)）</p><p>　　附表6-6