房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析[畢業(yè)論文+任務(wù)書+開題報(bào)告+文獻(xiàn)綜述+外文翻譯]

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　　（20_ _屆）</b></p><p>　　房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 會計(jì)學(xué)

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b><

3、;/p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)一直是人們關(guān)注的熱點(diǎn)話題，在當(dāng)前土地供應(yīng)充分，銀根大量緊縮的背景下，對房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)利能力的綜合分析頗為重要。通過研究房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力及其影響因素，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場合理健康、持續(xù)發(fā)展有一定的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)意義。本文通過構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)能力的分析框架，對選取的三家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了案例比較研究，探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)能力存在的普遍問題。文章首先提出問題，接著闡明了擬采用的研究

4、方法及研究的內(nèi)容，之后對現(xiàn)有的有關(guān)營運(yùn)能力及房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)能力的文獻(xiàn)進(jìn)行了簡單回顧，最后借助文章提出的營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析框架對三家案例公司的營運(yùn)能力進(jìn)行了分析比較，得出相關(guān)結(jié)論。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；營運(yùn)能力；分析；建議</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real esta

5、te industry has always been a hot topic for people．In the current situation of sufficient land supply and tighten monetary policy，to analysis estate industry on a comprehensive level is more and more important．So researc

6、hing on the operating capacity of real estate listed companies and their impact factors has some relevance and significance for the real estate market．In this paper, we compared the selected three listed companies in rea

7、l estate by building the analytical framework o</p><p>　　Keywords: Real estate; listed company; operating capacity; analysis; recommendations</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>

8、;　　1 相關(guān)理論概述4</p><p>　　1.1 營運(yùn)能力的概念和內(nèi)涵4</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)企業(yè)5</p><p>　　1.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)特性、企業(yè)特點(diǎn)及市場特征5</p><p>　　1.2.2 企業(yè)營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)因素6</p><p>　　2 房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力

9、案例分析8</p><p>　　2.1 案例公司背景8</p><p>　　2.2 營運(yùn)能力分析8</p><p>　　2.2.1 經(jīng)營能力指標(biāo)9</p><p>　　2.2.2 營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度13</p><p>　　3 房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力提升的建議16</p><p>　　

10、3.1 提高存貨量、降低周轉(zhuǎn)速度16</p><p>　　3.2 提高存貨周轉(zhuǎn)率16</p><p>　　3.3 提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率17</p><p><b>　　4 結(jié) 論18</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)19</b></p><p>　　致

11、謝錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一。隨著改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產(chǎn)業(yè)正成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。中國房地產(chǎn)在1998年開始走向市場化，迎來長達(dá)十年的繁榮，這個(gè)繁榮表現(xiàn)在十年來銷量、價(jià)格等都在年年

12、遞增，因此有了一個(gè)長達(dá)十年的牛市?？梢哉f在2007年以前，中國房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問題是銀根寬松、地根緊張，土地處于高度緊張的狀態(tài)，所有的企業(yè)都把土地儲備作為重要的發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)時(shí)融資渠道也較寬泛，包括上市、融資、銷售等等。但到2008年以后，完全倒過來，土地供應(yīng)充分，銀根大量緊縮，應(yīng)該說到目前為止，現(xiàn)今的情況還沒有得到普遍改善，這個(gè)本質(zhì)的變化，就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，在這之前房地產(chǎn)業(yè)對土地的儲備，并不是因?yàn)橥恋亟^對量的稀缺或者土地供

13、不應(yīng)求，而是因?yàn)榇蠹铱吹搅送恋貎r(jià)格的上升，政府也看到了土地價(jià)格的上升。所以過去要說房地產(chǎn)有暴利的行為，其實(shí)更多的是土地帶來的。但現(xiàn)在，土地已經(jīng)成為一個(gè)相對來說供大于求的市場，土地儲備有可能成為一個(gè)包袱，不一定成為一個(gè)升值的工具，因?yàn)楝F(xiàn)在土地價(jià)格只要每年的價(jià)格漲幅低于利息，那么至</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)作為房地產(chǎn)市場中的佼佼者，房地產(chǎn)上市公司又是房地產(chǎn)行業(yè)的典型代表，許多學(xué)者都采用上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)來評價(jià)房地

14、產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營狀況。在這一想法的驅(qū)動下，本文也將使用房地產(chǎn)上市公司這個(gè)窗口，試圖通過對深滬房地產(chǎn)市場中的幾家典型上市公司最近幾年?duì)I運(yùn)能力進(jìn)行分析，進(jìn)一步研究相關(guān)因素對房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)能力的影響，來透視一片興旺的中國房地產(chǎn)行業(yè)。為該行業(yè)的發(fā)展和國家政策的出臺提供參考，這將會使我國房地產(chǎn)業(yè)更加健康、更為迅速地發(fā)展。</p><p><b>　　1 相關(guān)理論概述</b></p><

15、;p>　　1.1 營運(yùn)能力的概念和內(nèi)涵</p><p>　　不少學(xué)者認(rèn)為盈利能力一般是指獲取利潤的能力。如池國華、景艷萍認(rèn)為：“營運(yùn)能力充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造社會財(cái)富的能力，可以用來評價(jià)企業(yè)對其擁有資源的利用程度和營運(yùn)活動能力。其實(shí)質(zhì)是要以盡可能少的資源占用，盡可能短的周轉(zhuǎn)時(shí)間，產(chǎn)生出盡可能多的產(chǎn)品，創(chuàng)造出盡可能多的銷售收入，而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，就必須提高企業(yè)的營運(yùn)能力水平?！睜I運(yùn)能力是以企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度

16、來衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。周轉(zhuǎn)速度越快，表明企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營環(huán)節(jié)的速度越快，形成收入和利潤的周期就越短，經(jīng)營效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明項(xiàng)目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力時(shí)，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù)，因?yàn)橛?/p>

17、的房地產(chǎn)企業(yè)是通過提高周轉(zhuǎn)率來提高凈資產(chǎn)收益率，而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產(chǎn)收益率。</p><p>　　因此我們在評價(jià)企業(yè)營運(yùn)能力時(shí)，要全面的衡量營運(yùn)水平，即不僅要從企業(yè)經(jīng)營管理的角度衡量企業(yè)的營運(yùn)能力，還要從投入產(chǎn)出的角度評價(jià)企業(yè)的營運(yùn)能力；不僅要關(guān)注公司實(shí)現(xiàn)會計(jì)盈余的總體狀況(凈資產(chǎn)收益率和每股收益)，還應(yīng)詳細(xì)分析營運(yùn)的持續(xù)性、營運(yùn)的含金量；同時(shí)還要關(guān)注企業(yè)營運(yùn)能力質(zhì)量對企業(yè)營運(yùn)能力的

18、影響，以及其他財(cái)務(wù)因素對企業(yè)營運(yùn)能力的影響。</p><p><b>　　1.2 房地產(chǎn)企業(yè)</b></p><p>　　1.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)特性、企業(yè)特點(diǎn)及市場特征</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(出租、出售、信托等)、管理、維修和裝飾服務(wù)等活動和經(jīng)濟(jì)實(shí)體組成的行業(yè)。房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)是緊密相連的，房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品

19、，而房地產(chǎn)業(yè)就是生產(chǎn)與經(jīng)營房地產(chǎn)這種產(chǎn)品的企業(yè)集合。 </p><p>　　王新軍、王霞(2008)將房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性歸納為六個(gè)方面：第一，雙重經(jīng)濟(jì)身份。與一般的消費(fèi)品比較，房地產(chǎn)不僅可用于消費(fèi)，自家居住，同時(shí)也可以作為投資品，通過出租房屋或出售房屋，收取租金或賺取買賣的差價(jià)。因此，它具有保值、增值的功能。第二，高昂的投資金額。房地產(chǎn)開發(fā)投入的資金量十分巨大。從事房地產(chǎn)開發(fā)，需要購入土地，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，

20、有的還要進(jìn)行征地、拆遷，對土地進(jìn)行再開發(fā)，然后才能動工建造房屋。不僅生產(chǎn)周期長、占用資金多，而且地價(jià)和建筑物的工程造價(jià)也很高，需要進(jìn)行大量投資。因而，房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是遠(yuǎn)非一般商品所能比擬的。第三，固定性。房地產(chǎn)空間位置的固定性使得其供給和需求的相互適應(yīng)只能局限在一定的市場區(qū)域，是區(qū)域性市場，且區(qū)域性市場之間的供求關(guān)系可能互不影響。由于房地產(chǎn)空間位置的固定性，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度對房地產(chǎn)業(yè)就有著相當(dāng)重要的影響。除上述主要三點(diǎn)外，房地產(chǎn)

21、還具有低于通貨膨脹、交叉彈性以及受外界影響等特點(diǎn)。 </p><p>　　此外，王新軍等還概括了房地產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)重要特點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)流通領(lǐng)域中的非生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)組織，是房地產(chǎn)供需活動的重要中介。其次，房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型的綜合性經(jīng)濟(jì)組織。再者，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行經(jīng)營管理。對于房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，王新軍等總結(jié)了九個(gè)方面，包括房地產(chǎn)市場的地方性、不充分性、專業(yè)性、受政府的干預(yù)性等。

22、</p><p>　　1.2.2 企業(yè)營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)因素</p><p>　　企業(yè)營運(yùn)能力反應(yīng)的是企業(yè)總資產(chǎn)或部分資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期及行業(yè)上下游聯(lián)動程度有著密切的關(guān)系。企業(yè)的營運(yùn)能力常用一系列周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來衡量。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動性好，盈利能力強(qiáng)。</p><p><b>　?。?）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</b><

23、/p><p>　　企業(yè)在一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。它是綜合評價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率的重要指標(biāo),也是考察企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)。計(jì)算公式：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售（營業(yè)）收入凈額/平均流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度*100%。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)率越高，表明流動資產(chǎn)創(chuàng)造的收入多，實(shí)現(xiàn)的價(jià)值高，企業(yè)的盈利能力就強(qiáng)。</p><p>　　（2）固定資

24、產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要用于分析對廠房、設(shè)備等固定資產(chǎn)的利用效率，比率越高，說明利用率越高，管理水平越好。如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)平均水平相比偏低，則說明企業(yè)對固定資產(chǎn)的利用率較低，可能會影響企業(yè)的獲利能力。它反應(yīng)了企業(yè)資產(chǎn)的利用程度。</p><p>　　固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 =銷售收入 /平均固定資產(chǎn)凈值 </p><p>　　固定資產(chǎn)平均凈

25、值=(期初凈值+期末凈值)÷2</p><p>　?。?）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額的比率,是評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)利用率的另一重要指標(biāo)。它反映了企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度,是從企業(yè)全部資產(chǎn)中流動性最強(qiáng)的流動資產(chǎn)角度對企業(yè)資產(chǎn)的利用效率進(jìn)行分析,以進(jìn)一步揭示音響企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的主要因素。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指一定時(shí)期(一般為一年)的主營業(yè)務(wù)收

26、人與全部流動資產(chǎn)平均余額的比值。其計(jì)算公式為：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入／平均流動資產(chǎn)</p><p>　?。?）存貨周轉(zhuǎn)率與周轉(zhuǎn)天數(shù)</p><p>　　所謂存貨周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)一定數(shù)量的存貨所占資金循環(huán)周轉(zhuǎn)次數(shù)或循環(huán)一次所需的天數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率反映的是存貨資金與它周轉(zhuǎn)所完成的銷貨成本之間的比率，這是一組衡量企業(yè)銷售能力強(qiáng)弱和存貨是否過量的重要指標(biāo)，是分析企業(yè)流動資產(chǎn)效率的又一依

27、據(jù)。其計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)＝銷貨成本/存貨平均余額</p><p>　　存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)＝日歷天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)＝存貨平均余額/平均每日銷貨成本</p><p>　　式中：存貨平均余額＝(存貨年初余額＋存貨年末余額)/2 </p><p>　　存貨周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)天數(shù)都是反映存貨利用效率的指標(biāo)。一般情況下，存貨的周轉(zhuǎn)率越高，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，表明存貨的流動性越強(qiáng)，轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金

28、或應(yīng)收賬款的速度越快，存貨的利用效率越高。因此，加速存貨的周轉(zhuǎn)，有助于增強(qiáng)公司的短期償債能力，并且減少資金占用，提高資金的使用效率。存貨周轉(zhuǎn)率也是衡量和評價(jià)公司購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。存貨包括了原材料、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品存貨等項(xiàng)目，為了從不同的角度和環(huán)節(jié)上找出存貨管理中的問題，可以分別對原材料、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品計(jì)算存貨周轉(zhuǎn)率。原材料存貨周轉(zhuǎn)率等于一定時(shí)期耗用原材料的成本除以平均原材料存貨；在產(chǎn)品存貨周轉(zhuǎn)率等于一

29、定時(shí)期所生產(chǎn)的產(chǎn)品制造成本除以平均在產(chǎn)品成本；產(chǎn)品存貨周轉(zhuǎn)率等于一定時(shí)期銷售產(chǎn)品的制造成本除以平均產(chǎn)品存貨。通過對各類存貨周轉(zhuǎn)率的計(jì)算與分析，有助于促進(jìn)公司管理水平的提高。</p><p>　?。?）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率</p><p>　　是主營業(yè)務(wù)收入除以平均應(yīng)收賬款的比值,它反映公司從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項(xiàng),轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要時(shí)間的長度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以用來估計(jì)應(yīng)收賬款變現(xiàn)的速度和管

30、理的效率?；厥昭杆偌瓤梢怨?jié)約資金,也說明企業(yè)信用狀況好,不易發(fā)生壞賬損失。一般認(rèn)為周轉(zhuǎn)率愈高愈好。由于賒銷收入不容易取得,在實(shí)務(wù)中多采用銷售收入替代賒銷收入進(jìn)行計(jì)算。</p><p>　　2 房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力案例分析</p><p>　　2.1 案例公司背景</p><p>　　本文選取了三家典型的房地產(chǎn)公司為研究對象，對其各自的營運(yùn)模式及存在的問題進(jìn)行了深入

31、研究和分析。案例公司背景情況簡要如表1：</p><p>　　表1 三家案例公司情況介紹</p><p>　　資料來源：根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)（http://www.cninfo.com.cn/）相關(guān)數(shù)據(jù)資料計(jì)算繪制而成。</p><p>　　本文選取這三家案例公司主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：首先，這三家案例公司均為上市公司，財(cái)務(wù)報(bào)告定期披露，能夠比較容易地取得相關(guān)研究數(shù)據(jù)。

32、 其次，三家案例公司的各具特色，各自的主營業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)存在較大的區(qū)別，從具有較大差異性的營運(yùn)能力中找到共同存在的問題是本文研究的初衷，借此增強(qiáng)本文研究的普遍意義。 再次，三家案例公司的業(yè)績表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中也均處于較高水平，以業(yè)績好的企業(yè)作為研究對象更能增強(qiáng)文章的說服力。</p><p>　　綜上所述，本文選取上述三個(gè)公司進(jìn)行調(diào)查研究，試圖挖掘和發(fā)現(xiàn)案例公司不同的營運(yùn)能力下存在的共同問題，為當(dāng)前房地

33、產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)找到本質(zhì)的源頭。</p><p>　　2.2 營運(yùn)能力分析</p><p>　　2.2.1 經(jīng)營能力指標(biāo)</p><p>　　營運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運(yùn)用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。2008年一2010年，三家案例公司的經(jīng)營能力指標(biāo)情況分別如表2、表3以及表4所示：</p><p>　　表2 萬科房產(chǎn)

34、經(jīng)營能力指標(biāo)</p><p>　　資料來源： http://www.cninfo.com.cn/</p><p>　　表3 陸家嘴經(jīng)營能力指標(biāo)</p><p>　　資料來源： http://www.cninfo.com.cn/</p><p>　　表4 中糧地產(chǎn)經(jīng)營能力指標(biāo)</p><p>　　資料來源： http

35、://www.cninfo.com.cn/</p><p>　　下面從短期和長期兩方面來分析三家案例公司的營運(yùn)能力:</p><p><b>　　（1）短期營運(yùn)能力</b></p><p><b>　?、俅尕浿苻D(zhuǎn)率</b></p><p>　　存貨周轉(zhuǎn)率對于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常關(guān)鍵的指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)

36、是比較特殊的。通常的來說存貨周轉(zhuǎn)是越快越好，而房地產(chǎn)行業(yè)的存貨量越大、周轉(zhuǎn)的速度越慢則說明公司的實(shí)力越雄厚。其他行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率一般為每年六七次的水平，相反，在房地產(chǎn)行業(yè)一年大概一二次，如果一年存貨周轉(zhuǎn)率在六七次的公司對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是極小的公司，有實(shí)力的大房地產(chǎn)股，存貨周轉(zhuǎn)率都是很低的，因?yàn)橐３执罅康耐恋貎洌恋貎渚褪撬拇尕?，建成的房子未形成銷售都屬于資產(chǎn)范圍，要依靠這些實(shí)現(xiàn)銷售。萬科的存貨周轉(zhuǎn)率這幾年來比較低，應(yīng)該說這是一

37、個(gè)好的現(xiàn)象。</p><p>　　表2顯示，萬科09年的存貨急劇上升，導(dǎo)致09年的存貨周轉(zhuǎn)率特別低。但是，萬科08年的存貨急劇下降，導(dǎo)致08年的存貨的周轉(zhuǎn)率有點(diǎn)高。一般而言，在房地產(chǎn)行業(yè)中，不高于65%的資產(chǎn)負(fù)債率和不低于0.4的存貨周轉(zhuǎn)率是比較合理的配比。因?yàn)樵谛袠I(yè)遭遇波動的時(shí)候，高資產(chǎn)負(fù)債率和低存貨周轉(zhuǎn)率并存會有較大的現(xiàn)金流壓力。因此，應(yīng)該說08、09年的短期資產(chǎn)營運(yùn)能力不是特別理想。所以，應(yīng)提高存貨管理水平

38、和資產(chǎn)利用效率，注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快項(xiàng)目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，保持適度的增長速度。</p><p>　　與萬科相比，陸家嘴的情況不太好。從表3來看，陸家嘴這三年的存貨趨于平穩(wěn)，但是它的存貨在08-09年的存貨都太少，導(dǎo)致這兩年的存貨周轉(zhuǎn)率特別低。雖說10年存貨有點(diǎn)增加，但是在房地產(chǎn)行業(yè)中，不高于65%的資產(chǎn)負(fù)債率和不低于0.4的存貨周轉(zhuǎn)率是比較合理的配比。所以說還是太少。因此，陸家嘴要

39、跟萬科一樣提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率，注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快項(xiàng)目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，保持適度的增長速度。</p><p>　　與萬科、陸家嘴相比，中糧地產(chǎn)的情況還好。通過表4看來，中糧地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率是三家房地產(chǎn)企業(yè)最好的一家，雖說它的存貨周轉(zhuǎn)率也有點(diǎn)少于合理的配比，但是還是蠻接近的。雖說還好，但是還是要提高企業(yè)的管理水平。</p><p><b>

40、;　?、趹?yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率</b></p><p>　　除06年外，近年來萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比較大(見表2)，相比前面中糧地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率比較低。而陸家嘴的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都很高，可能是由于較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。</p><p><b>　?。?）長期營運(yùn)能力</b></p><p>　　我們利用固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來說

41、明長期營運(yùn)能力。三家案例公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的情況如圖1、圖2及圖3所示：</p><p>　　圖1 萬科房產(chǎn)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　資料來源：根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)（http://www.cninfo.com.cn/）相關(guān)數(shù)據(jù)資料計(jì)算繪制而成。</p><p>　　圖2 陸家嘴房產(chǎn)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　資料來源：根據(jù)巨潮

42、資訊網(wǎng)（http://www.cninfo.com.cn/）相關(guān)數(shù)據(jù)資料計(jì)算繪制而成。</p><p>　　圖3 中糧地產(chǎn)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　資料來源：根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)（http://www.cninfo.com.cn/）相關(guān)數(shù)據(jù)資料計(jì)算繪制而成。</p><p>　　2010年年報(bào)中固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排行前20名的公司中，有7家屬于房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)榉康?/p>

43、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要太多的固定資產(chǎn)投入。從圖1可以看出，萬科的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2004年之后一直都還是比較高的，且近年來呈上升趨勢，說明萬科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率，同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度還不是很高?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低，該指標(biāo)(見表2)近兩年的下降趨勢主要是來自于存貨周轉(zhuǎn)率的下降，萬科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，必須要改善存貨的管理?？偟膩碚f，萬科的資產(chǎn)營運(yùn)能力還是較強(qiáng)的，尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的

44、營運(yùn)能力非常的優(yōu)秀，堪稱行業(yè)典范。但近年來的土地儲備和在建工程的增多，存貨管理效率下降的較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低，管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。</p><p>　　由于業(yè)務(wù)性質(zhì)決定，三家公司相比，萬科的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是相對最高的，其在最高時(shí)是2007年的432.58，其他時(shí)期的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也比其他兩個(gè)企業(yè)的高很多。以陸家嘴的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為例，他的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高達(dá)到2005年的21和2007年的2

45、1.71，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低出萬科最低時(shí)的64.62。因此，單就固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，萬科業(yè)務(wù)的營運(yùn)能力是高于其他兩家的。但三家公司各項(xiàng)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大體呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢，營運(yùn)能力都在不同程度的增強(qiáng)，由此可以推斷出三家公司的營運(yùn)能力都在不斷提高。 </p><p>　　2.2.2 營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度 </p><p>　　圖4 存貨周轉(zhuǎn)期變化情況</p><p>　　

46、資料來源：根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)（http://www.cninfo.com.cn/）相關(guān)數(shù)據(jù)資料計(jì)算繪制而成。</p><p>　　對比可以看出．陸家嘴的存貨周轉(zhuǎn)期最長，平均在要在四年以上，而萬科與中糧地產(chǎn)周轉(zhuǎn)期基本近似，平均在兩年到三年左右。不同的地產(chǎn)項(xiàng)目，周轉(zhuǎn)速度存在著很大差異。對于住宅性地產(chǎn)，產(chǎn)品銷售完畢，開發(fā)投資收益馬上就可以實(shí)現(xiàn)，資金回收的也就比較快，同時(shí)存貨就可以結(jié)轉(zhuǎn)為成本，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)及工業(yè)地產(chǎn)則

47、不同，建設(shè)完畢后，取得收入主要有兩種方式：銷售和租賃。銷售的部分往往要通過分期付款，存貨并不能馬上轉(zhuǎn)為成本實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)，而用于出租的部分則需要靠租金獲取長期收益，周轉(zhuǎn)的也比較慢，開發(fā)投資回收期也比較長。這就導(dǎo)致經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)的公司存貨周轉(zhuǎn)的速度往往要比經(jīng)營住宅性地產(chǎn)的企業(yè)慢，資金占用的時(shí)間也就更長。因此，圖4中，以土地開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)為主的陸家嘴的存貨周轉(zhuǎn)速度就要遠(yuǎn)低于萬科。 但從2003年以來的變化趨勢來看，三家公司的存貨周

48、轉(zhuǎn)期都逐漸變長了。2007年與2003年相比，三家公司分別延長了近1年(315天)、4年(1471天)以及1 2年(447天)，由此說明三家公司的存貨周轉(zhuǎn)速度均存在著減慢的趨勢，從而可以推斷，其流動資產(chǎn)的整體周轉(zhuǎn)效率也必將是大幅降低。而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的降低必將導(dǎo)致營運(yùn)資金</p><p>　　圖5 現(xiàn)金周轉(zhuǎn)變化情況</p><p>　　資料來源：根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)（http://www.cni

49、nfo.com.cn/）相關(guān)數(shù)據(jù)資料計(jì)算繪制而成。</p><p>　　圖5顯示了三家案例公司調(diào)整后的現(xiàn)金周期的變化情況?？梢钥闯觯F(xiàn)金周期變化的趨勢與存貨周轉(zhuǎn)期如出一轍。三家公司比較來看，由于營運(yùn)的特點(diǎn)決定了住宅性地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)更快，加上萬科有效地使用了預(yù)收賬款等經(jīng)營性融資方式，萬科的現(xiàn)金刷期在三家公司中是最低的，平均不到年半(500天)的時(shí)問。而陸家嘴由于存貨的周轉(zhuǎn)速度慢，造成營運(yùn)資金整體周

50、轉(zhuǎn)效率都非常低，盡管其有效運(yùn)用了預(yù)收賬款．但五年來的現(xiàn)金周期平均值仍達(dá)到三年之久(1153天)。問樣地，中糧地產(chǎn)的營運(yùn)資金變化趨勢也是與存貨周期一致的，盡管營運(yùn)能力難由工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)向住宅性地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，但士地價(jià)格的上漲引芨的企業(yè)延長丌發(fā)周期的經(jīng)營方式，以及存貨規(guī)模的逐漸擴(kuò)大使得中糧地產(chǎn)的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度在逐漸變慢。 總的來說，盡管房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金整體的周轉(zhuǎn)速度同時(shí)取決于存貨的周轉(zhuǎn)速度與經(jīng)營性融資的利用程度，但三家公司的數(shù)據(jù)顯

51、示，存貨周轉(zhuǎn)的快慢是最重要的影響因素?；蛘哒f，由于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存貨量過大，周轉(zhuǎn)速度過于緩慢，導(dǎo)致經(jīng)營性融資提供的資金占用時(shí)間已顯得微不足道。最明顯的是陸家嘴，盡管其預(yù)收賬款為其提供了平均近309天的營運(yùn)資會，但營運(yùn)</p><p>　　3 房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力提升的建議</p><p>　　3.1 提高存貨量、降低周轉(zhuǎn)速度</p><p>　　盡管擁有數(shù)額巨大的

52、存貨量是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的保障，但這同時(shí)也就成為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)張、土地價(jià)格不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、故意延長開發(fā)周期的現(xiàn)象愈演愈烈。中金公司發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門等十五個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要約27個(gè)月才能周轉(zhuǎn)出去。因此，無論是住宅性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，高存貨量、低周轉(zhuǎn)速度成為企業(yè)的通病。高存貨與

53、低周轉(zhuǎn)導(dǎo)致企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模的過程中要不斷地追加營運(yùn)資金，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率很高，但較高的利潤率終究抵不住資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的拖累，會導(dǎo)致最終的資產(chǎn)收益率與行業(yè)的毛利率不匹配。</p><p>　　盡管房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金整體的周轉(zhuǎn)速度同時(shí)取決于存貨的周轉(zhuǎn)速度與經(jīng)營性融資的利用程度，但三家公司的數(shù)據(jù)顯示，存貨周轉(zhuǎn)的快慢是最重要的影響因素?；蛘哒f，由于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存貨量過大，周轉(zhuǎn)速度過于緩慢，導(dǎo)致經(jīng)營性融資提供的資金占用

54、時(shí)間已顯得微不足道。最明顯的是陸家嘴，盡管其預(yù)收賬款為其提供了平均近309天的營運(yùn)資會，但營運(yùn)資金整體周轉(zhuǎn)期仍長達(dá)1154天。盡管業(yè)務(wù)性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)及土地業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)時(shí)間要更長，但企業(yè)自身的資產(chǎn)管理效率才是更關(guān)鍵的因素。</p><p>　　3.2 提高存貨周轉(zhuǎn)率</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是比較特殊的，而存貨周轉(zhuǎn)率對于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常關(guān)鍵的指標(biāo)。通常的來說存貨周轉(zhuǎn)是越快越好，而房

55、地產(chǎn)行業(yè)的存貨量越大、周轉(zhuǎn)的速度越慢則說明公司的實(shí)力越雄厚。其他行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率一般為每年六七次的水平，相反，在房地產(chǎn)行業(yè)一年大概一二次，如果一年存貨周轉(zhuǎn)率在六七次的公司對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是極小的公司，有實(shí)力的大房地產(chǎn)股，存貨周轉(zhuǎn)率都是很低的，因?yàn)橐３执罅康耐恋貎洌恋貎渚褪撬拇尕?，建成的房子未形成銷售都屬于資產(chǎn)范圍，要依靠這些實(shí)現(xiàn)銷售。</p><p>　　一般而言，在房地產(chǎn)行業(yè)中，不高于65%的資產(chǎn)負(fù)

56、債率和不低于0.4的存貨周轉(zhuǎn)率是比較合理的配比。因?yàn)樵谛袠I(yè)遭遇波動的時(shí)候，高資產(chǎn)負(fù)債率和低存貨周轉(zhuǎn)率并存會有較大的現(xiàn)金流壓力。萬科09年的存貨急劇上升，導(dǎo)致09年的存貨周轉(zhuǎn)率特別低。但是，萬科08年的存貨急劇下降，導(dǎo)致08年的存貨的周轉(zhuǎn)率有點(diǎn)高。而陸家嘴這三年的存貨趨于平穩(wěn)，但是還是沒達(dá)到合理配比。與萬科、陸家嘴相比，中糧地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率是三家房地產(chǎn)企業(yè)最好的一家，但是它的存貨周轉(zhuǎn)率也有點(diǎn)少于合理的配比。因此，三家房地產(chǎn)公司都應(yīng)提高存貨

57、管理水平和資產(chǎn)利用效率，注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加快項(xiàng)目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，保持適度的增長速度。</p><p>　　3.3 提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要太多的固定資產(chǎn)投入，因此在2010年年報(bào)中固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排行前20名的公司中，有7家屬于房地產(chǎn)企業(yè)。萬科的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率自2004年之后一直都還是比較高的，且近年來呈上升趨勢，說明萬

58、科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率，同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度還不是很高?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低，該指標(biāo)(見表2)近兩年的下降趨勢主要是來自于存貨周轉(zhuǎn)率的下降，萬科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，必須要改善存貨的管理。但近年來的土地儲備和在建工程的增多，存貨管理效率下降的較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低，管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的降低必將導(dǎo)致營運(yùn)資金的占用期更長，支出更多的資金成本，降低企業(yè)收益

59、性，因此企業(yè)應(yīng)該多優(yōu)化資源配置，爭取創(chuàng)造更多的規(guī)模效益。</p><p><b>　　4 結(jié) 論</b></p><p>　　經(jīng)過上述分析，三家案例公司營運(yùn)能力存在較大差異性。存在著同一個(gè)問題，即營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度過于緩慢，更確切地說，是存貨周轉(zhuǎn)速度過于緩慢。盡管陸家嘴和萬科還有效地運(yùn)用了經(jīng)營性融資來緩解資金壓力，但由于存貨量過大及周轉(zhuǎn)速度過慢，最終導(dǎo)致營運(yùn)資金整體周

60、轉(zhuǎn)速度過慢。周轉(zhuǎn)效率影響到了三家房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)收益性。</p><p>　　第一，對房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析框架可以主要從三個(gè)方面構(gòu)建：經(jīng)營能力指標(biāo)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度。在這三個(gè)方面的基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，選取適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)就可以對房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力進(jìn)行分析評價(jià)。本文提出的分析框架具有普遍適用性，為房地產(chǎn)企業(yè)以及其他行業(yè)企業(yè)的管理者在做有關(guān)營運(yùn)決策時(shí)提供量化的依據(jù)和分析思路。</

61、p><p>　　第二，通過案例分析可以發(fā)現(xiàn)，由于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的影響，總資產(chǎn)收益率水平卻未必與主營業(yè)務(wù)收入毛利率一致。與商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)相比，住宅性地產(chǎn)的利潤率較低，因此萬科的銷售收入毛利率盡管逐年增長，但最高時(shí)仍不過41％左右，而陸家嘴的土地批租收入毛利率可高達(dá)80％，中糧地產(chǎn)的來料加工收入毛利率也能達(dá)到75％。從趨勢來看，三家公司各項(xiàng)收入的毛利率都處于增長狀態(tài)。但由于營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)效率過低，毛利率高的陸家嘴及中糧地

62、產(chǎn)反而表現(xiàn)出較低的總資產(chǎn)收益率。 第三，三家房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力卻存在著一個(gè)共同的問題，即營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度過于緩慢。營運(yùn)能力的不同以及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的差異均會造成房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度以及營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度的不同。住宅性地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度要比商業(yè)地產(chǎn)及工業(yè)地產(chǎn)更快，因而萬科的存貨周轉(zhuǎn)速度明顯快于陸家嘴，中糧地產(chǎn)由于規(guī)模較小，其周轉(zhuǎn)速度接近于萬科。但由于近年來土地價(jià)格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過大量囤地、延長項(xiàng)目開發(fā)周期等方式獲得更高的

63、利潤率。因而當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)均存在著存貨量大、周轉(zhuǎn)速度慢的弊病。 然而隨著土地增值稅政策等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸收窄，企業(yè)要想降低市</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]劉勘．用應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率看營運(yùn)能力[J].北京青年報(bào)，2002(3).</p><p>　　[2]霍振芳．

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67、企業(yè)的財(cái)務(wù)分析[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009(11).</p><p>　　[13]綦程程. 萬通地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析[J]. 東北師范大學(xué)商學(xué)院，2009(10).</p><p>　　[14] Jane A.Ou.The Information Content of Non-earnings Accounting Numbers as Earnings Predictors[C].Journ

68、al of Accounting Research，Spring.1990. </p><p>　　[15] B. Lev. On the Usefulness of Earnings and Earnings Research[C].Lessons and Directions from Two Decades of Empirical Research.Journal of Accounting Resear

69、ch,1989.</p><p>　　[16] Lev. B. and S. R. Thiagarajan. Fundamental Information Analysis[C].Journal of Accounting Research.1993.</p><p>　　[17]Qian Sun，Wilson H S Tong．China share issue privatizat

70、ion：the extent of its success[J]．Journal of financial economics，2003（7）．</p><p>　　[18]Leopold A．Bernstein．Financial statement Analysis Theory[M]．Application andInterpretation，2002.</p><p><b

71、>　　畢業(yè)論文任務(wù)書</b></p><p><b>　　會計(jì)學(xué)</b></p><p>　　房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析</p><p><b>　　開題報(bào)告</b></p><p>　　房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析</p><p><b>　　一、

72、立論依據(jù)</b></p><p>　　1.研究意義、預(yù)期目標(biāo)</p><p>　　營運(yùn)能力是指企業(yè)充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造社會財(cái)富的能力，可以用來評價(jià)企業(yè)對其擁有資源的利用程度和營運(yùn)活動能力。其實(shí)質(zhì)是要以盡可能少的資源占用，盡可能短的周轉(zhuǎn)時(shí)間，產(chǎn)生出盡可能多的產(chǎn)品，創(chuàng)造出盡可能多的銷售收入，而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，就必須提高企業(yè)的營運(yùn)能力水平。營運(yùn)能力也是通過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)速度的有

73、關(guān)指標(biāo)所反映出來的企業(yè)資金利用的效率它表明企業(yè)管理人員經(jīng)營管理配置企業(yè)內(nèi)部資源充分發(fā)揮企業(yè)資源效率的能力，運(yùn)用資金的能力。該能力的大小對于提高企業(yè)獲利能力和償債能力有著重要的影響。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)的速度越快，表明企業(yè)資金利用的效果越好效率越高，企業(yè)管理人員的經(jīng)營能力越強(qiáng)。營運(yùn)能力分析包括流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況分析。</p><p>　　房地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)能力分析就是要通過

74、對反映房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)營運(yùn)效率與效益的指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算與分析，評價(jià)房地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益指明方向。 </p><p>　　第一，房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析可評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)營運(yùn)的效率。 </p><p>　　第二，房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析可發(fā)現(xiàn)企業(yè)在資產(chǎn)營運(yùn)中存在的問題。 </p><p>　　第三，房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析是盈利能力分析和償債能

75、力分析的基礎(chǔ)與補(bǔ)充。</p><p><b>　　2.國內(nèi)外研究現(xiàn)狀</b></p><p>　　國內(nèi)文獻(xiàn)：劉勘(2002)分析上市公司的營運(yùn)能力時(shí)指出，要著重分析應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率，該指標(biāo)越大越好，表明上市公司賒銷的比重越小，應(yīng)收帳款的平均占用天數(shù)越少，生產(chǎn)經(jīng)營活動的資金周轉(zhuǎn)狀況越好。此外，分析營運(yùn)能力還要考慮存貨周轉(zhuǎn)率，該指標(biāo)表明上市公司生產(chǎn)的產(chǎn)品在市場上的銷售狀況，

76、以及產(chǎn)品處在何種生命周期內(nèi)，借此可以判斷公司的成長性或衰退性。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率兩者結(jié)合起來可以判斷出上市公司的產(chǎn)品在市場上的銷售狀況，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率越大和存貨周轉(zhuǎn)率越大，表明產(chǎn)品銷售良好或優(yōu)秀，而且產(chǎn)品有市場，或者屬于市場需求產(chǎn)品，必然能給公司帶來較好的收益，也會提升二級市場投資者對該公司的股票追捧現(xiàn)象，是有價(jià)值的投資品種。</p><p>　　霍振芳(2001)在研究中認(rèn)為，營運(yùn)能力是社會生產(chǎn)力在企業(yè)

77、中的微觀表現(xiàn)，是企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源，基于環(huán)境約束與價(jià)值增值目標(biāo)，通過配置組合與相互作用而生成的推動企業(yè)運(yùn)行的物質(zhì)能量。現(xiàn)實(shí)企業(yè)對營運(yùn)能力的研究，實(shí)際上就是企業(yè)在資產(chǎn)管理方面所表現(xiàn)的效率研究。而這種能力首先表現(xiàn)為對各項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)額的貢獻(xiàn)上；其次，通過這種貢獻(xiàn)作用對增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生基礎(chǔ)性影響。從這種意義上講，營運(yùn)能力決定著企業(yè)的償債能力和獲利能力，而且是整個(gè)財(cái)務(wù)分析工作的核心。</p><p>　　宋春霞，景衛(wèi)

78、紅(2006)通過研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入增長率與存貨周轉(zhuǎn)率增長百分比、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率增長百分比有顯著的線性關(guān)系，企業(yè)可以通過關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)率增長率與應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率增長率來預(yù)測主營業(yè)務(wù)收入增長率，并根據(jù)孫的值來及時(shí)對企業(yè)的經(jīng)營策略進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，以維持、創(chuàng)造或培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭能力。</p><p>　　陳俊(2006)在其研究中指出：除了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率外，資本保值增值率

79、也是營運(yùn)能力評價(jià)指標(biāo)之一，資本保值增值率是反映投資者投入企業(yè)的資本完整性和保全性的一次指標(biāo)，其計(jì)算公式為：資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額／期問所有者權(quán)益總額。一般認(rèn)為，資本保值增值率等于l，為資本保值：資本保值增值率大于l，為資本增值。</p><p>　　國外文獻(xiàn):研究會計(jì)信息與股票價(jià)格相關(guān)性的諸多文獻(xiàn)之中，大多側(cè)重于研究會計(jì)盈余信息與股票價(jià)格的相關(guān)性，對于非盈余會計(jì)信息和股票價(jià)格相關(guān)性研究的不是很多，專門

80、研究營運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息與股票價(jià)格相關(guān)性的尤其較少。但在國外，因?yàn)闋I運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息是基本面會計(jì)信息的重要組成部分，所以在基本面會計(jì)信息分析的相關(guān)文獻(xiàn)中包括營運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息的文章卻較多。Ou 和Penman（1990）選取6 個(gè)非盈余信息指標(biāo)檢驗(yàn)了其對預(yù)測未來盈余和解釋證券收益的作用。在所選取的6 個(gè)非盈余信息指標(biāo)中，就包括了營運(yùn)能力財(cái)務(wù)指標(biāo)變量存貨和應(yīng)收賬款，結(jié)果表明年度報(bào)告中的非盈余信息傳遞了當(dāng)期盈余中無法包含的未來盈余的信息。Lev 和

81、Thiagarajan（1993）發(fā)現(xiàn)，根據(jù)包括營運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息指標(biāo)等基本信息計(jì)量的盈余質(zhì)量與盈余反應(yīng)系數(shù)之間有更強(qiáng)的相關(guān)性，營運(yùn)能力等基本面指標(biāo)可以作為更好的盈余持久性的測量變量，具有價(jià)值相關(guān)性。Quirin 和Allen（2000）研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)公司</p><p>　　的盈余以暫時(shí)性盈余為主時(shí)，營運(yùn)能力財(cái)務(wù)指標(biāo)等基本面信息的價(jià)值相關(guān)性更高。</p><p><b>　　3.參

82、考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]劉勘．用應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率看營運(yùn)能力[J].北京青年報(bào)，2002(3).</p><p>　　[2]霍振芳．關(guān)于營運(yùn)能力評價(jià)中存在的問題[J]．經(jīng)濟(jì)師.2001(7).</p><p>　　[3]宋春霞，景衛(wèi)紅．企業(yè)核心競爭力顯性指標(biāo)的關(guān)系分析[J].管理視角.2006(9).</p>&l

83、t;p>　　[4]陳俊．企業(yè)營運(yùn)能力指標(biāo)分析及評價(jià)[J]，會計(jì)之友.2006(2).</p><p>　　[5] 張寶清. 企業(yè)如何進(jìn)行營運(yùn)能力分析[J].山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2006(2).</p><p>　　[6] 李勤. 企業(yè)如何進(jìn)行營運(yùn)能力分析[J].山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2006(2).</p><p>　　[7]陳?。髽I(yè)營運(yùn)能力指標(biāo)分

84、析及評價(jià)[J]，F(xiàn)RIENDS OF ACCOUNTING.2006(2).</p><p>　　[8]周向紅. 如何分析企業(yè)營運(yùn)能力[J].中國農(nóng)墾經(jīng)濟(jì).2003.</p><p>　　[9]余波. 淺談企業(yè)營運(yùn)能力分析[J]. 市場論壇.2008.</p><p>　　[10]余波. 淺談企業(yè)營運(yùn)能力分析[J]. MARKET FORUM .2008.</

85、p><p>　　[11] 孟慶翠. 中國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績效評價(jià)研究[D]. 山東農(nóng)業(yè)大學(xué).2009(6).</p><p>　　[12] 曾漢文. 淺論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2009(11).</p><p>　　[13] 綦程程. 萬通地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析[J]. 東北師范大學(xué)商學(xué)院.2009(10).</p><p>　　[

86、14] ］Jane A.Ou.The Information Content of Non-earnings Accounting Numbers as Earnings Predictors[C].Journal of Accounting Research，Spring.1990. </p><p>　　[15] B. Lev. On the Usefulness of Earnings and Earnin

87、gs Research[C].Lessons and Directions from Two Decades of Empirical Research.Journal of Accounting Research,.1989.</p><p>　　[16] Lev. B. and S. R. Thiagarajan. Fundamental Information Analysis[C].Journal of

88、 Accounting Research.1993.</p><p><b>　　二、研究方案 </b></p><p>　　1.主要研究內(nèi)容（或預(yù)期章節(jié)安排）</p><p><b>　　1 營運(yùn)能力的涵義</b></p><p>　　2 企業(yè)營運(yùn)能力的影響因素分析</p><

89、p>　　2.1 影響企業(yè)營運(yùn)能力的因素</p><p>　　3 房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析</p><p>　　3.1 房地產(chǎn)的特點(diǎn)及現(xiàn)狀</p><p>　　3.2 房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析</p><p>　　3.3 進(jìn)行營運(yùn)能力分析時(shí)應(yīng)注意的問題</p><p>　　2.實(shí)施方案和進(jìn)度計(jì)劃</p&g

90、t;<p>　　通過從數(shù)據(jù)庫、中國期刊網(wǎng)，報(bào)刊雜志和書籍等查找相關(guān)文獻(xiàn)資料，以及通過查找某些軟件來進(jìn)行房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析。</p><p><b>　　進(jìn)度計(jì)劃：</b></p><p>　　第6學(xué)期第19-20周至第1-5周：在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，廣泛搜集、研究相關(guān)文獻(xiàn)資料，完成畢業(yè)論文選題。</p><p>　　第7學(xué)期

91、第6-12周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，完成外文翻譯、文獻(xiàn)綜述和開題報(bào)告撰寫;參加開題答辯。進(jìn)一步論證題價(jià)值、確立主要研究內(nèi)容，論證研究方案的合理性和可行性。</p><p>　　第7學(xué)期第13-14周：撰寫論文詳細(xì)提綱，交給導(dǎo)師批閱，反復(fù)修改，保證論文結(jié)構(gòu)的合理性。</p><p>　　第7學(xué)期15-16周：開始寫作畢業(yè)論文，完成初稿。</p><p>　　第7學(xué)期寒假：結(jié)

92、合畢業(yè)論文選題開展調(diào)查研究。</p><p>　　第8學(xué)期第1-2周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)一步寫作、完善畢業(yè)論文。</p><p>　　第8學(xué)期第3-6周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，充分利用畢業(yè)實(shí)習(xí)的機(jī)會，結(jié)合畢業(yè)論文內(nèi)容開展進(jìn)一步的調(diào)查研究，完成論文。</p><p>　　第8學(xué)期第7周：在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，進(jìn)一步修改、完善畢業(yè)論文；定稿并上交。</p><p&

93、gt;<b>　　文獻(xiàn)綜述</b></p><p>　　房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)能力分析</p><p>　　時(shí)代在推進(jìn)著,社會經(jīng)濟(jì)依然地占著整個(gè)社會的發(fā)展核心。企業(yè)就是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主力,因此企業(yè)的營運(yùn)能力成為所有人關(guān)注的重點(diǎn)之一。營運(yùn)能力反映企業(yè)資產(chǎn)和利用的效率，營運(yùn)能力強(qiáng)的企業(yè)，有助于獲利能力的增長，進(jìn)而保證企業(yè)具備良好的償債能力。企業(yè)的管理者應(yīng)該進(jìn)行營運(yùn)能力的分析，以便

94、及時(shí)了解和掌握本企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營和利用效率情況。</p><p><b>　　1 營運(yùn)能力的涵義</b></p><p>　　營運(yùn)能力是指企業(yè)充分利用現(xiàn)有資源創(chuàng)造社會財(cái)富的能力，可以用來評價(jià)企業(yè)對其擁有資源的利用程度和營運(yùn)活動能力。其實(shí)質(zhì)是要以盡可能少的資源占用，盡可能短的周轉(zhuǎn)時(shí)間，產(chǎn)生出盡可能多的產(chǎn)品，創(chuàng)造出盡可能多的銷售收入，而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，就必須提高企業(yè)的營運(yùn)能

95、力水平。</p><p>　　2 反映企業(yè)營運(yùn)能力的傳統(tǒng)指標(biāo)</p><p>　　2.1 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　余波（2008）指出企業(yè)在一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。它是綜合評價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率的重要指標(biāo),也是考察企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)。計(jì)算公式：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售（營業(yè)）收入凈額/平均流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度*100

96、%。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)率越高，表明流動資產(chǎn)創(chuàng)造的收入多，實(shí)現(xiàn)的價(jià)值高，企業(yè)的盈利能力就強(qiáng)。</p><p>　　2.2 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　周向紅（2003）指出企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額的比率,是評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)利用率的另一重要指標(biāo)。它反映了企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度,是從企業(yè)全部資產(chǎn)中流動性最強(qiáng)的流動資產(chǎn)角度對企業(yè)資產(chǎn)的利用效

97、率進(jìn)行分析,以進(jìn)一步揭示音響企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的主要因素。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指一定時(shí)期(一般為一年)的主營業(yè)務(wù)收人與全部流動資產(chǎn)平均余額的比值。其計(jì)算公式為：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入／平均流動資產(chǎn)。</p><p><b>　　2.3 存貨周轉(zhuǎn)率</b></p><p>　　陳?。?006）指出所謂存貨周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)一定數(shù)量的存貨所占資金循環(huán)周轉(zhuǎn)次數(shù)或循環(huán)一次所

98、需的天數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率反映的是存貨資金與它周轉(zhuǎn)所完成的銷貨成本之間的比率，這是一組衡量企業(yè)銷售能力強(qiáng)弱和存貨是否過量的重要指標(biāo)，是分析企業(yè)流動資產(chǎn)效率的又一依據(jù)。其計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)＝銷貨成本/存貨平均余額；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)＝日歷天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)＝存貨平均余額/平均每日銷貨成本。式中：存貨平均余額＝(存貨年初余額＋存貨年末余額)/2 2.4 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。</p><p>　　3 國內(nèi)外對企業(yè)營運(yùn)能力分析的研

99、究</p><p>　　3.1 國內(nèi)對企業(yè)營運(yùn)能力分析的研究</p><p>　　劉勘(2002)分析上市公司的營運(yùn)能力時(shí)指出，要著重分析應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率，該指標(biāo)越大越好，表明上市公司賒銷的比重越小，應(yīng)收帳款的平均占用天數(shù)越少，生產(chǎn)經(jīng)營活動的資金周轉(zhuǎn)狀況越好。此外，分析營運(yùn)能力還要考慮存貨周轉(zhuǎn)率，該指標(biāo)表明上市公司生產(chǎn)的產(chǎn)品在市場上的銷售狀況，以及產(chǎn)品處在何種生命周期內(nèi)，借此可以判斷公司的成

100、長性或衰退性。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率兩者結(jié)合起來可以判斷出上市公司的產(chǎn)品在市場上的銷售狀況，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率越大和存貨周轉(zhuǎn)率越大，表明產(chǎn)品銷售良好或優(yōu)秀，而且產(chǎn)品有市場，或者屬于市場需求產(chǎn)品，必然能給公司帶來較好的收益，也會提升二級市場投資者對該公司的股票追捧現(xiàn)象，是有價(jià)值的投資品種。</p><p>　　霍振芳(2001)在研究中認(rèn)為，營運(yùn)能力是社會生產(chǎn)力在企業(yè)中的微觀表現(xiàn)，是企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源，基于環(huán)境約束與

101、價(jià)值增值目標(biāo)，通過配置組合與相互作用而生成的推動企業(yè)運(yùn)行的物質(zhì)能量。現(xiàn)實(shí)企業(yè)對營運(yùn)能力的研究，實(shí)際上就是企業(yè)在資產(chǎn)管理方面所表現(xiàn)的效率研究。而這種能力首先表現(xiàn)為對各項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)額的貢獻(xiàn)上；其次，通過這種貢獻(xiàn)作用對增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生基礎(chǔ)性影響。從這種意義上講，營運(yùn)能力決定著企業(yè)的償債能力和獲利能力，而且是整個(gè)財(cái)務(wù)分析工作的核心。</p><p>　　宋春霞，景衛(wèi)紅(2006)通過研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入增

102、長率與存貨周轉(zhuǎn)率增長百分比、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率增長百分比有顯著的線性關(guān)系，企業(yè)可以通過關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)率增長率與應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率增長率來預(yù)測主營業(yè)務(wù)收入增長率，并根據(jù)孫的值來及時(shí)對企業(yè)的經(jīng)營策略進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，以維持、創(chuàng)造或培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭能力。</p><p>　　陳俊(2006)在其研究中指出：除了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率外，資本保值增值率也是營運(yùn)能力評價(jià)指標(biāo)之一，資本保值增值率是反映投

103、資者投入企業(yè)的資本完整性和保全性的一次指標(biāo)，其計(jì)算公式為：資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額／期問所有者權(quán)益總額。一般認(rèn)為，資本保值增值率等于l，為資本保值：資本保值增值率大于l，為資本增值。</p><p>　　3.2 國外對企歷業(yè)營運(yùn)能力分析的研究</p><p>　　國外文獻(xiàn)在研究會計(jì)信息與股票價(jià)格相關(guān)性的諸多文獻(xiàn)之中，大多側(cè)重于研究會計(jì)盈余信息與股票價(jià)格的相關(guān)性，對于非盈余會計(jì)信息

104、和股票價(jià)格相關(guān)性研究的不是很多，專門研究營運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息與股票價(jià)格相關(guān)性的尤其較少。但在國外，因?yàn)闋I運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息是基本面會計(jì)信息的重要組成部分，所以在基本面會計(jì)信息分析的相關(guān)文獻(xiàn)中包括營運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息的文章卻較多。Ou 和Penman（1990）選取6 個(gè)非盈余信息指標(biāo)檢驗(yàn)了其對預(yù)測未來盈余和解釋證券收益的作用。在所選取的6 個(gè)非盈余信息指標(biāo)中，就包括了營運(yùn)能力財(cái)務(wù)指標(biāo)變量存貨和應(yīng)收賬款，結(jié)果表明年度報(bào)告中的非盈余信息傳遞了當(dāng)期盈余中

105、無法包含的未來盈余的信息。Lev 和Thiagarajan（1993）發(fā)現(xiàn)，根據(jù)包括營運(yùn)能力財(cái)務(wù)信息指標(biāo)等基本信息計(jì)量的盈余質(zhì)量與盈余反應(yīng)系數(shù)之間有更強(qiáng)的相關(guān)性，營運(yùn)能力等基本面指標(biāo)可以作為更好的盈余持久性的測量變量，具有價(jià)值相關(guān)性。Quirin 和Allen（2000）研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)公司的盈余以暫時(shí)性盈余為主時(shí)，營運(yùn)能力財(cái)務(wù)指標(biāo)等基本面信息的價(jià)值相關(guān)性更高。</p><p>　　4 以房地產(chǎn)上市公司為例來分析營運(yùn)

106、能力</p><p>　　4.1 房地產(chǎn)的涵義</p><p>　　孟慶翠(2009)指出房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)按類型劃分，可以分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)是指土地，房產(chǎn)指的是房屋。房產(chǎn)和地產(chǎn)具有相互依存的不可分割性。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、

107、房地合一。</p><p>　　4.2 房地產(chǎn)營運(yùn)能力分析</p><p>　　曾漢文（2009）指出在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力時(shí)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù)，因?yàn)橛械姆康禺a(chǎn)企業(yè)是通過提高周轉(zhuǎn)率來提高凈資產(chǎn)收益率，而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產(chǎn)收益率。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明項(xiàng)目開發(fā)周期越短。在相同的