房地產上市公司償債能力分析[畢業(yè)論文+任務書+開題報告+文獻綜述+外文翻譯]

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　房地產上市公司償債能力分析</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級 會計學

2、 </p><p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b><

3、;/p><p>　　隨著我國房地產企業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的人關注房地產。房地產行業(yè)現在已經成為中國經濟的支柱產業(yè)，對經濟的發(fā)展和經濟結構的調整都發(fā)揮著越來越重要的作用。本文采用案例研究的方法，在相關理論的基礎上并結合房地產企業(yè)經營特點和財務管理實踐經驗，對房地產上市公司的償債能力進行分析和評價，總結出房地產企業(yè)償債能力指標存在的不足以及建議。</p><p>　　本文主要是分四個部分進行闡述

4、，第一部分主要是對償債能力分析相關的比率進行內容闡述，比如流動比率、速凍比率、資產負債率等。第二部分主要是對與償債能力分析有關的因素進行分析。第三部分是以保利、榮盛發(fā)展、萬通、信達、招商等房產對房地產上市公司的償債能力進行分析。第四部分是指出房地產上市公司償債能力存在的問題和幾點建議。通過分析，了解到大部分房地產上市公司2010年的效益不佳，銷量降低，存貨增加，外借資金也在漸增，說明企業(yè)的償債能力在降低。</p><

5、p>　　關鍵詞：房地產上市公司；償債能力；短期償債能力；長期償債能力</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　With the rapid development of China's real estate business，More and more people are concerned about real e

6、state. The real estate industry has become a pillar industry of China's economy, On economic development and economic restructuring are playing an increasingly important role. In this paper, Case Studies，on the basis

7、 of relevant theories and combining features of the real estate business and financial management experience, solvency of listed companies on the real estate analysis and evaluat</p><p>　　This article is des

8、cribed in four parts, The first part is an analysis of solvency ratios related to elaborate, such as current ratio, quick-frozen ratio, asset-liability ratio and so on. The second part is the analysis of the solvency ana

9、lysis of the factors. The third part is based on Poly, Emori development, Wantong, Cinda, China Merchants and other real estate property analysis of the solvency of listed companies. The fourth part is the solvency of li

10、sted real estate company points out the p</p><p>　　Keywords:Listed Real Estate Companies；Solvency；Short-term solvency；Long-term solvency</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1

11、償債能力相關理論概述1</p><p>　　1.1 償債能力的定義1</p><p>　　1.2 償債能力的內容1</p><p>　　1.2.1 短期償債能力1</p><p>　　1.2.2 長期償債能力2</p><p>　　2 企業(yè)償債能力的影響因素分析4</p><p>　

12、　2.1 影響企業(yè)償債能力的因素4</p><p>　　2.1.1 影響企業(yè)短期償債能力的因素4</p><p>　　2.1.2 影響企業(yè)長期償債能力的因素4</p><p>　　2.2 基于現金流量的償債能力分析5</p><p>　　2.3 結合盈利能力的償債能力分析6</p><p>　　3 房地產上市

13、公司償債能力分析7</p><p>　　3.1 房地產上市公司的特點7</p><p>　　3.2 房地產上市公司償債能力案例分析9</p><p>　　3.2.1 房地產上市公司短期償債能力案例分析9</p><p>　　3.2.2 房地產上市公司長期償債能力案例分析12</p><p>　　3.2.3 結

14、合現金流量的償債能力案例分析14</p><p>　　3.2.4 結合盈利能力的償債能力案例分析15</p><p>　　4 提高房地產上市公司償債能力的建議17</p><p>　　4.1 提高短期償債能力的建議17</p><p>　　4.2 提高長期償債能力的建議17</p><p><b>

15、　　參考文獻19</b></p><p>　　房地產行業(yè)現在已經成為中國經濟的支柱企業(yè)，對經濟的發(fā)展和經濟結構的調整都發(fā)揮著重要的作用。因為房地產企業(yè)是一種主要依靠負債經營的，具有一定的風險，因此愈來越多的相關利益主體都關注房地產上市公司的償債能力分析，來改善和提高它的經營成果。企業(yè)客戶需要對企業(yè)履行償還債務的能力進行分析；政府部門需要對企業(yè)進行財務分析等等。因此，結合房地產上市公司自身的特點和管理

16、經驗，對其進行償債能力進行分析和評價，總結出房地產上市公司償債能力指標存在的不足和建議。</p><p>　　1 償債能力相關理論概述</p><p>　　1.1 償債能力的定義</p><p>　　企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用它的資產償還各種債務的能力。企業(yè)有沒有支付現金和償還債務的的能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關鍵。企業(yè)的償債能力是反映企業(yè)財務狀況和經營能力的重

17、要標志。企業(yè)的償債能力，靜態(tài)的講，就是用企業(yè)資產償還企業(yè)債務的能力；動態(tài)的說，就是用企業(yè)的資產和經營過程中創(chuàng)造的收益來償還債務的能力。</p><p>　　1.2 償債能力的內容</p><p>　　企業(yè)的償債能力可以分為短期償債能力和長期償債能力，它最常用的分析方法是比率分析法。</p><p>　　1.2.1 短期償債能力</p><p>

18、;　　短期償債能力是指企業(yè)償還到期短期債務的能力，它主要取決于可以在近期轉換為現金的流動資產的多少。如果企業(yè)的短期償債能力弱，就意味著企業(yè)的流動資產對它的流動負債償還的保障能力弱，企業(yè)的信用就可能受到損失。因此，通過短期償債能力分析，可以了解企業(yè)的財務狀況和財務風險程度，以及企業(yè)的籌資前景。</p><p>　　流動比率，即流動資產和流動負債之間的比，該指標是衡量公司短期償債能力最常用的指標。它的計算公式為：流動

19、比率＝流動資產/流動負債。該比率反映的是企業(yè)流動資產可供償還流動負債的程度，比率越大，說明公司的短期償債能力越強，反之則越弱。一般認為，財務健全的公司，流動比率至少應大于1。但是，流動比率的值并不是越大越好，流動比率過大，說明企業(yè)有過多的資金滯留在流動資產上，然而流動資產的盈利水平一般都較差，因此，流動比率一般在2左右比較好。由于各行業(yè)的特點不同，不同行業(yè)間的流動比率的合理區(qū)間便存在著差異，所以也就不便于去直接對比。</p>

20、<p>　　速動比率，即速動資產和流動負債之間的比，這個指標是流動比率指標的補充，它能夠更加準確的衡量公司的短期償債能力。其計算公式是：速動比率＝速動資產/流動負債，速動資產是指流動資產扣除存貨、待攤費用后的差額。之所以要扣除存貨，是因為存貨必須經過銷售和款項回收才能回收資金，其變現能力相對較差。通過分析公司的速動比率，可以預測公司在較短的時間內取得現金償還短期債務的能力。一般認為，速動比率最低比例為0.5，理想比例是1。

21、如果某公司流動比率很高，而速動比率卻很低，說明公司積壓了大量存貨，投資者應特別注意該公司的經營狀況以及市場上銷售情況。</p><p>　　1.2.2 長期償債能力</p><p>　　長期償債能力是指企業(yè)償付到期長期債務的能力，它反映了企業(yè)資本結構的合理性以及償還長期負債的本金和利息的能力。</p><p>　　資產負債率，即負債總額和總資產的比。其計算公式為：資

22、產負債率＝負債總額/總資產。該指標表示公司的負債占總資產的比重，一般認為，該指標應小于50%，該指標值越低，說明長期償債能力越強。該指標還可以預測公司擴展經營能力的大小，并指出負債資金運用的程度。在公司經營好的情況，該指標值越高，說明負債資金利用的越充分，越有機會獲得更大的利潤，從而為股東帶來更多的利益。但負債高也說明風險高，如果公司經營 不佳，高負債不但會給公司帶來財務損失，而且也可能使公司破產改組，對股東更加不利。</p>

23、;<p>　　產權比率，也稱為債務股權比率，是負債總額和所有者權益的的比。其計算公式為：產權比率=負債總額/所有者權益。該指標反映了債權人投入的資本受到所有者權益保障的程度，也可以說是企業(yè)清算時對債權人利益的保障程度，反映企業(yè)基本財務結構是否穩(wěn)定。一般認為，產權比率越低，說明企業(yè)的長期償債能力越強，債權人權益的保障程度越高，承擔的風險越小，但是企業(yè)就不能充分地發(fā)揮負債的財務杠桿效應。反之，產權比率越高，則是高風險、高報酬的

24、財務結構。一般在保障債務償還安全的前提下，應盡可能挺高產權比率。從企業(yè)的償債能力和財務風險均衡的角度這個指標的評價標準，一般應小于或等于1。</p><p>　　已獲利息倍數，也稱為利息保障倍數，是指企業(yè)息稅前利潤與利息費用的比率，用以償付借款利息的能力。其計算公式為：已獲利息的倍數=（利潤總額+利息費用）/利息費用=息稅前利潤/利息費用。已獲利息倍數不僅反映了企業(yè)經營收益為所需支付的債務利息的多少倍，而且反映了

25、獲利能力對負債利息償付的保障程度。利息費用包括財務費用的利息和資本化的利息兩個部分。一般認為該指標為3比較合適。假如已獲利息倍數越高，表明企業(yè)長期償債能力越強。從長期來看，若要維持正常的償債能力，利息保障倍數至少應大于1。</p><p>　　2 企業(yè)償債能力的影響因素分析</p><p>　　2.1 影響企業(yè)償債能力的因素</p><p>　　為了做好企業(yè)的償債能

26、力分析，必須要做好企業(yè)財務的工作，保證企業(yè)財務信息的真實、準確、及時和完整；同時還要考慮提高或者降低企業(yè)的償債能力的相關因數。只有這樣才能保證做好企業(yè)的償債能力分析，為企業(yè)的管理者做決策提供依據。</p><p>　　2.1.1 影響企業(yè)短期償債能力的因素</p><p>　　企業(yè)的短期償債能力具體可以通過流動比率、速動比率等指標，還有一些財務報表沒有反應出來的因素也會影響 企業(yè)的短期償債

27、能力，企業(yè)主要可以從以下幾方面來進行分析。能夠提高企業(yè)償債能力的因素主要有：（1）企業(yè)準備很快變現的長期資產。（2）企業(yè)償還債務的信譽。（3）企業(yè)可以動用的銀行貸款額度指標。</p><p>　　能夠降低企業(yè)短期償債能力的因素有：（1）因為擔保責任而引起的負債。企業(yè)可能用自己的流動資產為他人提供擔保，比如為他人購物提供擔保；為他人履行有關的經濟責任提供擔保，為他人向銀行或金融機構簡借款提供擔保等等。這種擔保有可能

28、會形成企業(yè)的負債，從而加重了企業(yè)的償債負擔。（2）或有負債?；蛴胸搨高^去的交易或事項形成的潛在義務，其存在須通過未來不確定事項的發(fā)生或不發(fā)生予以證實；或過去的交易或事項形成的現時義務，履行該義務不是很可能導致經濟利益流出企業(yè)或該義務的金額不能可靠地計量?；蛴胸搨且环N潛在的債務，但一經確認，將會增加企業(yè)的債務負擔。這兩方面的因素都會降低企業(yè)的償債能力，讓企業(yè)陷入在債務危機之中。因此，企業(yè)要充分利用企業(yè)有利條件，提高企業(yè)的償債能力：避免

29、和降低企業(yè)短期償債能力的不利因素，比如對外提供擔保一定要慎重，一定要分析被擔保對象的資金和信譽情況等，來達到減小的風險，來提高企業(yè)的償債能力。</p><p>　　2.1.2 影響企業(yè)長期償債能力的因素</p><p>　　企業(yè)的長期償債能力具體可以通過資產負債率、產權比率、有形凈值債務率、利息保障倍數等指標來反映了企業(yè)資本結構的合理性以及償還長期負債本金和利息的能力。要真正了解一家公司的

30、長期償債能力，除了做好客觀分析，還要注意一些會計系統未能涵蓋的因素。</p><p>　　影響企業(yè)長期償債能力的因素有：（1）管理層的素質與能力。一個良好的管理層是企業(yè)最有價值的資產，因為他們的決定和行動都能夠帶來豐厚的現金流量。高素質的管理層能使企業(yè)朝著正確的方向發(fā)展，來增加公司的價值。（2）企業(yè)的股東結構理論研究和實證研究都證明股東結構對企業(yè)的償債能力和盈利能力至關重要。事實證明，有股東控制的企業(yè)比經理控制的

31、企業(yè)償債能力更強，也愿意在相關的領域中進行分散經營。（3）在進行長期償債能力分析時，我們應該對那些被資產負債表排斥的，但卻能夠產生額外收入的隱匿資產給予多點關注。（4）對企業(yè)進行長期償債能力分析時，應該對企業(yè)分散經營進行評價。（5）對主要客戶的依賴，對一個或者少數客戶的依賴會使企業(yè)面臨較大的經營風險。</p><p>　　2.2 基于現金流量的償債能力分析</p><p>　　現金流量表反

32、映的是一家公司在一定時期內的現金實際流入量、流出量以及結存量的情況，根據現金流量表來分析公司的償債能力，無疑是更直觀、更真實、更有效。因為不管公司的償債能力指標有多強，如果手中的現金收入連到期的債務都不能償還，那么公司將面臨巨大的財務危機，還會影響正常的生產經營。</p><p>　　由于持續(xù)經營而獲得的現金是償還債務最有保障的來源，這個現金流量能夠真正償還債務，所以應將公司的經營現金凈流量作為償還債務的主要來源

33、。</p><p>　　現金與流動負債的比率，用來顯示公司的現金償還到期債務的能力。它的計算公式為：現金與流動負債的比率=經營現金的凈流量/流動負債。如果這個比率大于或者等于1，說明該公司可以用經營收入來償還到期債務的本息，用經營收入的現金償還債務比較穩(wěn)定、可靠。如果這個比率小于1，說明該公司的經營收入不能償還到期的債務。只有通過變賣資產或者通過投資活動、籌資活動取得的現金才能償還到期的債務。</p>

34、<p>　　現金與總資產的比率，用來反映公司經營現金凈流量占資產總額的比重。它的計算公式為：現金與總資產的比率=經營現金的凈流量/資產總額。該指標反映了一家公司總資產的運營效率。比率高，說明該公司資產運營效率也高。如果一家公司的總資產報酬率比較高，但是它的現金與總資產的比率比較低，說明該公司的銷售收入中現金流量比較低，公司的收益質量不高，償債能力也比較低。</p><p>　　2.3 結合盈利能力的

35、償債能力分析</p><p>　　判斷一家公司的償債能力是強是弱，只是分析反映償債能力的指標是不夠的，也是不科學的。由于存在人為的因素，這些指標有時候會有一些“虛”，比如先還債再借債、期末推遲進貨、抓緊收回應收賬款等辦法，就可以提高公司的流動比率和速動比率，公司的償債能力也就提高了。因此，判斷公司的實際償債能力必須結合公司的盈利能力分析，一家公司的實際償債能力的強弱一定要取決于其盈利能力的高低。如果一家公司的盈利

36、能力強，那么這家公司的償債能力也比較強，公司的信用也比較良好，能夠產生良性循環(huán)，推動公司健康發(fā)展。如果一家公司的盈利能力比較弱，從事的又是夕陽行業(yè)，且目前處于衰退期，即使各項償債能力指標都符合標準，雖然短期的償債能力比較好，但是，從長期來看，該公司的償債能力是不可靠的，是讓人懷疑的。相反，如果一家公司的盈利能力很強，從事的又是朝陽行業(yè)，目前又處在發(fā)展階段，市場發(fā)展前景廣闊，盡管當前的資產負債率比較高，短期的償債能力比較差，但是從長期來看

37、，這家公司的償債能力還是不錯的。所以，必須要結合盈利能力來分析正確判斷公司償債能力的強弱。</p><p>　　3 房地產上市公司償債能力分析</p><p>　　房地產行業(yè)現在已經成為中國經濟的支柱行業(yè)，對經濟的發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產有自身產品的特殊性，它主要是靠負債經營，導致負債成為房地產開發(fā)企業(yè)資金來源地重要組成部分。所以房地產行業(yè)具有一定的風險，由此越來越多的相關利益主

38、體都關注房地產的償債能力。因此結合房地產企業(yè)經營特點和財務管理實踐經驗，對其償債能力進行分析和評價，總結出房地產企業(yè)償債能力指標存在的不足具有重要的意義。</p><p>　　3.1 房地產上市公司的特點</p><p>　　房地產與其他行業(yè)相比具有特殊性，具體表現在以下幾個方面：</p><p>　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)所需要的資金數量比其他類型企業(yè)大的多，從事房

39、地產對資金的要求也很高，一個房地產投資項目，少則幾千萬，多則幾個億。這幾年來，隨著我國生活水平提高以及城市化進程，土地價格逐年上漲，而且人們對房屋質量的要求也越來越高。這就使房地產的資金投入有增無減。</p><p>　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)產品生產周期長，投資數額也大。房地產開發(fā)建設周期長，容易受國家政策變化的影響。開發(fā)產品從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)

40、衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，短則一、兩年，多則六、七年，產品的周期比較長。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量的資金，再加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量資金，所以房地產投資內在的風險比較高， 企業(yè)對變化的情況反映要靈敏，反饋要迅速。同時房地產投資容易受政策變化的影響。</p><p>　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)采用預付和預收的方式進行結算，一方面由于房地產產品開發(fā)成本很高，導致了房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)

41、期間，與施工企業(yè)、屋子供應等許多單位通常采用預付的結算方式。另一方面，房地產開發(fā)成本高導致商品房銷售價格也高，企業(yè)為了降低企業(yè)的風險以及籌集到更多的資金，多采用預收款和分期收款的方式。</p><p>　?。?）負債率高。房地產開發(fā)企業(yè)對銀行資金的依賴性比較大、存在較高的償債風險。房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率非常高，通常超過70%，一些地區(qū)甚至高達80%至90%。它的負債資金主要來源于向金融機構貸款和產品預售時從購

42、房者手中預收的房款，而大部分房款也是購房者從銀行獲得的貸款。因此，房地產開發(fā)企業(yè)極度依賴銀行資金，從而該企業(yè)具有巨大的償債風險。</p><p>　　通過2010年中國房地產上市公司top10得知中國房地產上市公司主要有119家滬深房地產上市公司和33家大陸在港上市房地產公司。經過研究得知,房地產上市公司在2009年的經營業(yè)績表現良好，主要體現在收入增加，利潤規(guī)模的快速增長，存貨的周轉期在縮短以及現金流狀況的明顯

43、改善。但是受到政府對樓市下達新政策的影響，房地產上市公司的融資和拿地受到限制，以至于資金籌資困難，投資信心下降。所以2010年的房地產上市的業(yè)績呈現規(guī)模擴張減速、存貨周轉放緩、市值明顯縮水、流動風險加大的四個主要特征。具體表現在以下幾個方面：</p><p>　　（1）企業(yè)的資產規(guī)模迅速增長，營業(yè)收入明顯增長</p><p>　　2009年，受良好市場形勢的影響，房地產上市公司平均總資產規(guī)

44、模保持快速增長的形勢，且增長趨勢與2008年相比明顯提高。其中，房地產上市公司的平均總資產為91.36億元，同比增長29.68%，去上年同期相比增速增加了8個百分點。在良好的市場影響下，大部分的房地產上市公司積極擴張規(guī)模，加快土地儲備速度是推動企業(yè)總資產規(guī)模快速增長的主要原因。</p><p>　　2009年，隨著市場的需求量大量增加，房地產上市公司的結算規(guī)模也大幅度提升，推動營業(yè)收入快速增長。2009年深房地產

45、上市公司平均營業(yè)收入為23.30億元，同比增長了24.79%，比上年的增幅提高14個百分點；大陸在港上市房地產公司平均營業(yè)收入為68.55億元，同比增長30.54%，比上年的增幅提高近25個百分點。</p><p>　　經研究預測，房地產上市公司的預收賬款占下一年營業(yè)收入的40%~60%之間。2009年房地產市場份額有所增加，使滬深房地產上市公司的預收賬款均值達到12.44億元，大陸在港上市房地產公司的該指標更是

46、高達72.70億元。較高的預收賬款已經將上市公司2010年的營業(yè)收入規(guī)模鎖定在了一個較高的水平之上。</p><p>　　（2）存貨消化周期縮短，資產周轉速度加快</p><p>　　2009年，房地產上市公司的存貨周轉速度和資產周轉速度都在穩(wěn)步上升，有效地促進了現金的快速周轉。滬深房地產上市公司的存貨周轉率為41.51%，存貨周轉周期由原來的140周下降到125周；總資產周轉率為31.4

47、8%，比上一年提高了3個百分點。</p><p>　　2010年以來，受到房地產調控政策的影響，房地產上市公司的銷售量在明顯減少，存貨的周轉期在加強，部分企業(yè)已經開始調整銷售策略，以至于能夠加快存貨的周轉速度，加快資金回籠。2010年全國住宅用地計劃供應面積比去年大幅度增長，土地市場競爭激烈程度明顯下降，對于資金充足的有實力的房地產上市公司來說，無疑是一次擴大項目儲備、加強競爭力的機遇。</p>&

48、lt;p>　?。?）利潤總額明顯增加</p><p>　　房地產上市公司利潤總額出現大幅度增加，扭轉了2008年利潤總額下降的趨勢。全年滬深上市房地產公司的利潤總額均值為5.13億元，同比增長42.14%；大陸在港上市公司的利潤總額均值為24.80億元，同比增長33.13%，盈利水平有了明顯的提高。營業(yè)收入的快速增長、較好的成本控制都推動了房地產上市公司的利潤快速增長。</p><p&g

49、t;<b>　?。?）短期現金充裕</b></p><p>　　2009年，在銷售回款強勁增長的情況下，房地產上市公司的現金流狀況得到明顯的改善，房地產公司的經營性現金流均值都由負轉正，抗風險的能力也在顯著提升。根據房地產上市公司top10了解到，2010年房地產上市公司的凈負債率達到41.08%，與2009年相比，提高了8個百分點，應該警惕她的債務風險。建議企業(yè)應該適應市場變化，科學制定企

50、業(yè)的成長速度，恪守財務穩(wěn)健原則，來實現企業(yè)長期穩(wěn)健的發(fā)展。</p><p>　　房地產上市公司的經營的狀況如何，主要是看他償債能力。反映一家公司的償債能力的主要指標有：流動比率，速動比率，資產負債率。保利、榮盛發(fā)展、招商、信達、萬通房產是在房地產企業(yè)中名列前茅，通過分析它們的償債能力來了解整個房地產的償債能力。</p><p>　　3.2 房地產上市公司償債能力案例分析 </p>

51、;<p>　　3.2.1 房地產上市公司短期償債能力案例分析 </p><p>　　通過從數據庫、巨潮資訊網、東方財富網、和訊網了解到關于房地產上市公司基本情況。全國大陸有119家房地產上市公司，選擇了具有代表性的幾家房地產上市公司進行償債能力分析，分別是保利、榮盛發(fā)展、招商、信達、萬通。圖形和表格的數據是通過和訊網所提供的數據整理出來的。表示公司短期償債能力的指標主要有流動比率、速動比率等，下面圖

52、1、圖2、圖3、表1表示房地產上市公司各短期償債能力指標。</p><p>　　圖1 房地產上市公司流動比率情況</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　從圖1中可以了解到這兩年各房地產的流動比率都圍繞在2.0左右波動，但2010年和2009年相比，各房地產公司的流動比率都

53、有增長的幅度，而招商地產的流動比率增長的幅度最大，說明該公司的流動資產在增加或者流動負債在減少。保利地產的流動比率這兩年都走在最前端，表明該公司的短期償債能力比較好，但也說明該公司有過多的資金滯留在流動資產上，相應的盈利水平會有所降低。但整體而言，整個房地產的短期償債能力良好。</p><p>　　圖2 房地產上市公司速動比率情況</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://w

54、ww.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　從圖2可以知道各房地產企業(yè)的速動比率在0.6左右徘徊。招商、萬通房產的速動比率在變大，表明該公司的存貨、應收賬款減少，或者流動負債減少，但公司的償債能力增強。2010年，萬通房產的速動比率達到0.9，與理想比率很接近。保利榮盛發(fā)展、信達的速動比率減少，表明它的存貨或者應收賬款增加，而企業(yè)的短期償債能力降低。</p><

55、p>　　表1 各房地產上市公司速動比率</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p><b>　　圖3 速動比率</b></p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p>

56、<p>　　通過表1和圖3數據分析整理了解到各公司的速動比率都在0.6左右，離理想比例還有一定的距離。這四年各房地產上市公司的流動比率波動比較大，從2010年第三季度來看，萬通的速動比率最高，接近理想值，表明2010年萬通的短期償債能力比較理想。雖然各公司都有所波動，在2009年之前，都在上升，在2009年到2010年，除了萬通、保利，都有下降趨勢，說明2010年房地產的銷量不容客觀，存貨在大幅度增長。</p>

57、<p>　　分析房地產上市公司的短期償債能力，不能單獨考慮流動比率或者速動比率，要把兩者有機的結合起來。保利房產的速動比率很低，只有0.54，而它的流動比率很高，說明該公司積壓了大量的存貨，該公司的短期償債能力比較弱。其他房地產上市公司都存在著一定量的存貨，但整體的短期償債能力還好。</p><p>　　3.2.2 房地產上市公司長期償債能力案例分析 </p><p>　　圖4

58、 房地產上市公司資產負債率情況</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　資產負債率是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要標志。一般認為，資產負債率的適宜水平是40%-60%，從圖4我們可以了解到，保利、榮盛發(fā)展、招商、信達、萬通等五家房地產上市公司與2009年相比，均有所提高，而榮盛發(fā)展的資產負債率達

59、到70%以上，高于60%的警戒線。保利、榮盛發(fā)展房產的資產負債率比較高，其他企業(yè)的資產負債率良好。</p><p>　　表2 各房地產上市公司資產負債率</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p><b>　　圖5 資產負債率</b></p>&

60、lt;p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　通過表2和圖5數據分析整理可知，各房地產上市公司的資產負債率在50%-70%左右，該指標過高，表明企業(yè)的負債率高，如果該公司的運營情況良好，說明企業(yè)負債資金利用比較充分，有機會獲得更大利潤。除了信達，各公司的資產負債率在漸增，而信達在降低，說明信達的效益比較好，負債資金在減少。&l

61、t;/p><p>　　圖6 房地產上市公司股東權益比率情況</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　從圖6我們可以了解到各房地產上市公司的股東權益比率都在降低，招商房產的降低幅度比較小，但是保利房產的2010年第三季度的股東權益比率只有19.8%，說明保利地產過度負債，容易削弱

62、公司抵御外部沖擊的能力。</p><p>　　表3 各房地產上市公司利息保障倍數</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　圖7 各房地產上市公司利息保障倍數情況</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）

63、相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　從上面表3和圖7可以了解到，各公司的利息保障倍數都處于下滑趨勢，特別是保利、萬通、信達這三家公司的變化情況比較明顯。利息保障倍數反映的是企業(yè)經營收益為所需支付的債務利息的倍數，而且反映了獲利能力對負債利息償付的保障程度。上圖說明各公司的利息保障系數在減小，從而表明各公司近幾年的營業(yè)收入在降低，銷售量在減少。</p><p>　　通過對各房地產

64、公司各償債能力指標分析，我們可以得出這兩年，雖然各房地產的銷售量在減少，營業(yè)收入也有所降低，但各房地產上市公司的償債能力良好。 </p><p>　　3.2.3結合現金流量的償債能力案例分析</p><p>　　判斷一家公司的償債能力，只是分析反映該公司的償債能力的指標是不夠的。由于可能存在人為的因素，所以判斷一家公司的償債能力還要了解該公司的現金流量以及該公司的盈利能力。由于持續(xù)經營而獲

65、得的現金是償還債務最主要的保障，所以要通過經營現金的凈流量和流動負債的比率以及經營現金的凈流量和總資產的比率來反映公司的償債能力和運營效率。下面表4、表5是2008年-2010年房地產上市公司現金流動比率和現金與總資產比率。</p><p>　　表4 2008年-2010年各房地產上市公司現金流動負債比率</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/

66、）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　表5 2008年-2010年各房地產上市公司現金與總資產的比率</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　由表4、表5可知，各房地產公司的現金流動負債比率和現金與總資產的比率都比較小，而且很多年份都出現了負值，表明企業(yè)經營活動

67、產生的現金凈流量為負的，各房地產上市公司償還到期的債務有一定的困難。通過表3、表4還了解到各房地產公司09年的現金流動負債比率、現金與流動資產比率與2008年、2010年相比，比率比較大，說明2009年各房地產經營活動產生的現金凈流量較多，保障企業(yè)按期償還到期債務的能力也比較強，但房地產總體的短期償債能力比較弱。</p><p>　　3.2.4 結合盈利能力的償債能力案例分析</p><p&g

68、t;　　判斷一家公司實際的償債能力必須結合公司的盈利能力進行分析，如果公司的盈利能力高，那么公司的實際償債能力也比較強。表示公司盈利能力的指標主要有資產收益率、營業(yè)利潤率和成本費用利潤率等指標，下面表5、表6、表7分別表示2008年-2010年各房地產上市公司的各盈利能力指標。</p><p>　　表6 2008年-2010年各房地產上市公司總資產收益率</p><p>　　資料來源：根

69、據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　表7 2008年-2010年各房地產上市公司營業(yè)利潤率</p><p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　表8 2008年-2010年各房地產上市公司成本費用利潤率</p&

70、gt;<p>　　資料來源：根據和訊網（http://www.hexun.com/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　由表6、表7、表8 可知，各房地產上市公司的營業(yè)利潤率和成本費用率在逐年降低，說明近幾年來房地產公司的利潤水平在降低，但降低幅度不大。由于近幾年房價快速增長，政府為了抑制通貨膨脹，產生了一系列的政策，比如提高貸款利率，降低貸款額度等，所以大家都抱著房價可能下跌的態(tài)度，現

71、在都處于觀望期，使房地產的銷量停滯不前?？傮w而言，房地產上市公司的盈利能力良好，但與其他行業(yè)相比，房地產有自身的特點，使房地產普遍的償債能力比較低。</p><p>　　通過以上對房地產上市公司的償債能力、現金流量、盈利能力的分析，由于房地產自身的特點，使房地產與其他行業(yè)相比，償債能力比較低。由于近幾年來房價的快速增長，政府為了抑制房價的增長，出臺了一些列的政策。隨著社會經濟的發(fā)展，老百姓的生活水平提高；對生活質

72、量的提高；對人生追求的提高，導致房產的需求量大幅度增加。在這種供小于求的前提下，勢必使房價提高。因為現在政府的政策出臺，人們認為房價會有所降低，所以大家都處于觀望期。老百姓的猶豫導致近兩年房產的成交量大幅度降低，使得房地產上市公司的償債能力也降低，但是房地產是社會經濟的主體，對整個社會經濟有一定的影響，又是老百姓的生活必需品，房產的發(fā)展前景是客觀的。只要過了這個過渡期，房地產的償債能力會得到提高。</p><p>

73、;　　4 提高房地產上市公司償債能力的建議</p><p>　　4.1 提高短期償債能力的建議</p><p>　　正常經營的企業(yè)，其資產總額通常是大于負債總額的，而房地產企業(yè)是一個例外，它的負債率極高，一般在70%左右，具有較大的償債風險。因此增強房地產企業(yè)的運營能力、提高資產的質量是提高房地產短期償債能力的基礎。通過以上的分析，我對提高短期償債能力提出了以下幾點建議：</p>

74、;<p>　　（1）提高房地產上市公司的速動比率</p><p>　　因為和其他企業(yè)相比，房地產企業(yè)有自身的特點，它的流動比率比較高，而速動比率比較低，所以要提高房地產企業(yè)的速動比率。比如提高房產銷售量，增強銷售策略，來加強應收賬款應付賬款的管理，來增強企業(yè)的短期償債能力。 </p><p>　?。?）減少房地產上市公司的存貨 </p><p>　　由

75、于與普通企業(yè)相比，房地產企業(yè)的存貨價值大，建造周期長，所以應該加強對房地產企業(yè)的存貨管理，合理安排房產的建造和銷售，以減少存貨的數量，防止存貨過多，因為存貨過多不但占用資金，且通常變現能力較差，會直接導致短期償債能力的下降。所以為了提高房地產上市公司的短期償債能力，要加強存貨管理，減少存貨量。</p><p>　?。?）提高經營活動產生的現金流量</p><p>　　經營活動產生的現金流能

76、夠提高提高房地產企業(yè)的短期償債能力，因此要讓經營活動的現金流量始終保持充裕，讓企業(yè)的經營收入快速轉換為現金，還要滿足企業(yè)所進行的各種經營活動的支出需要，需要時刻關注現金的流入與流出情況。</p><p>　　4.2 提高長期償債能力的建議</p><p>　　為了提高房地產企業(yè)的長期償債能力，我提出了以下幾點建議：</p><p><b>　?。?）增強經

77、營管理</b></p><p>　　提高房地產企業(yè)的長期償債能力就要科學地進行長期投資、購置資產，在投資前要慎重考慮該項目，仔細預測項目的前景、分析投資的風險以及投資的回報情況，避免盲目的投資，并且要注意攤子不能鋪得太大，省得到時候意識難以收回。購置資產時也要和企業(yè)的實際需要相聯系，將資金用在需要用的項目上，也要防止固定資產閑置過多，這樣會占用大量的資金，影響企業(yè)的償債能力?？傊?，在平時的經營管理中，

78、避免企業(yè)各類資產含有過多的水分，為提高企業(yè)的長期償債能力打下堅實的基礎。</p><p>　?。?）制定合理的償債計劃</p><p>　　制定合理的償債計劃能夠提高房地產企業(yè)的長期償債能力。很多企業(yè)破產并不是資不抵債，而是缺少合理的安排，導致不能按時償還債務。可見企業(yè)要樹立良好的形象，提高公司的信譽，避免債務引起的風險，事先應該制定合理的償債計劃，而且企業(yè)平常的運行要和償債計劃緊密的聯系

79、相連。償債計劃并不是憑空捏造的，而是根據財務報表提供的相關信息和數據制定的，所以要求提供的數據必須真實、可靠、準確。</p><p>　　此外，企業(yè)對于如對外擔保、未決訴訟等重大的特殊事項產生的預計負債一旦成為現實，將在很大程度上打亂原來的安排，并對企業(yè)正常的經營和資金鏈產生巨大的沖擊，應該認真評估風險和可行性，一旦實施，就應該建立健全的應急機制。</p><p><b>　　參

80、考文獻</b></p><p>　　[1]王富強，馬燕．上市公司償債能力分析 [J]．中國管理信息化，2005（6）．</p><p>　　[2]單海寬．企業(yè)償債能力分析 [J]．遼寧經濟，2009（12）．</p><p>　　[3]房潔，李偉毅．企業(yè)短期償債能力分析 [N]．財會信報，2009-01 -19 (B02)．</p><

81、;p>　　[4]劉金芹．企業(yè)短期償債能力分析 [J]．財會通訊，2009 (32)．</p><p>　　[5]白世萍．基于現金流量的企業(yè)償債能力分析[J]．財會通訊，2008（2）．</p><p>　　[6]歐陽斌．企業(yè)償債能力分析方法探討[J]．財會通訊，2009（11）．</p><p>　　[7]余強輝．淺談企業(yè)財務指標體系的缺陷[J]．商業(yè)經濟，2

82、009（20）．</p><p>　　[8]王國嬌．如何突破企業(yè)償債能力分析中的局限[J]．商業(yè)會計，2009（3）．</p><p>　　[9]胡岸煒．企業(yè)短期償債能力分析指標的缺陷及改進[J]．當代經濟，2007（6）．</p><p>　　[10]唐彥．企業(yè)償債能力分析中存在的問題[J]．時代經貿,2008（12）．</p><p>　

83、　[11]周文杰．企業(yè)安全性與償債能力的分析[J]．科技經濟市場,2007（1）．</p><p>　　[12]祁麟．從企業(yè)的安全性談企業(yè)的償債能力分析[J]．黑龍江科技信息，2009（27）．</p><p>　　[13]劉剛．淺談償債能力對企業(yè)安全性的影響[J]．黑龍江科技信息，2009（35）．</p><p>　　[14]李兆梅，孔燕．淺談企業(yè)償債能力分析中

84、易忽視因素[J]．現代經濟信息，2009（22）．</p><p>　　[15]張麗蓉．房地產開發(fā)企業(yè)的短期償債能力分析[J]．中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2010（9）．</p><p>　　[16]章建平．房地產企業(yè)短期償債能力指標評析[J]．中國集體經濟，2007（4）．</p><p>　　[17]張先治．財務分析[M]．大連：東北財經大學出版社，2010．</

85、p><p>　　[18] 盧家儀，蔣驥．財務管理[M]．北京：清華大學出版社，2006．</p><p>　　[19]Germán Creamer, Yoav Freund.Using Boosting for Financial Analysis and Performance Prediction:Application to S&P500Companies, Latin

86、 America AD RsandBanks[J].Computational Economics,2010．</p><p>　　[20]James D. Hamilton, Baldev Raj.New directions in business cycle research and financial analysis [J].Empirical Economics,2002．</p>&l

87、t;p>　　[21]Tony Ground.Corporate Financial Management[M].New York：Prentice HallEurope,2002．</p><p><b>　　畢業(yè)論文任務書</b></p><p><b>　　會計學</b></p><p>　　房地產上市公司償債能

88、力分析</p><p><b>　　開題報告</b></p><p>　　房地產上市公司償債能力分析</p><p><b>　　一、立論依據</b></p><p>　　1.研究意義、預期目標</p><p>　　償債能力分析是企業(yè)財務分析中一個重要組成內容。企業(yè)償債能力的

89、強弱是反映企業(yè)財務狀況的重要標志。企業(yè)債的權人、投資者、經營者和與企業(yè)有關聯的各方面等都十分關注的企業(yè)的償債能力。通過分析企業(yè)的償債能力，企業(yè)的投資者可以判斷其投資的安全性及盈利性，債權人可以關注企業(yè)債權的安全性，經營者可以了解企業(yè)的盈利、風險產生的原因。</p><p>　　房地產行業(yè)現在已經成為中國經濟的支柱產業(yè)，對經濟的發(fā)展和經濟結構的調整都發(fā)揮著越來越重要的作用。結合房地產企業(yè)經營特點和財務管理實踐經驗，

90、對其償債能力進行分析和評價，總結出房地產企業(yè)償債能力指標存在的不足具有重要的意義。</p><p>　　本文研究房地產上市公司償債能力，有助于提高房地產開發(fā)商對房地產項目開發(fā)過程中風險的識別，在開發(fā)實踐中增強風險理念；有助于房地產開發(fā)商建立科學的項目風險管理機制，保障房地產項目管理的正確性，提高房地產開發(fā)商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目的順利實現；有助于減小開發(fā)企業(yè)利潤和現金流量的波動，維持

91、企業(yè)生產經營的穩(wěn)定。</p><p><b>　　2.國內外研究現狀</b></p><p><b>　　國內研究現狀：</b></p><p>　　單海寬（2009）、房潔、李偉毅（2009）等認為企業(yè)的償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。反映企業(yè)短期償債能力的主要是流動比率、速動比率和現金比率：反映企業(yè)長期償債能力

92、的主要是股東權益對負債的比率、資產負債率和利息保障倍數等。</p><p>　　王富強、馬燕（2005）研究認為判定一個公司的償債能力是強還是弱，單憑分析反映償債能力的指標是不夠的，也是不科學的，由于存在人為因素，這些指標有時會有一些“虛”， 必須要結合盈利能力分析來正確判定公司償債能力的強弱，然而衡量公司盈利能力的方法很多。公司只有穩(wěn)定可靠的經營現金凈流量作為保障，其盈利能力才是真實可靠的，是能夠持續(xù)的，其償債

93、能力也是有保證的。因此，正確判定公司的償債能力，還應該與公司獲取現金流量凈額的能力有機結合起來分析研究。</p><p>　　白世萍(2008)認為在分析借款企業(yè)的償債能力時, 利潤表有一定的片面性，而現金流量表可以提供企業(yè)在一定時期內現金流入和流出以及凈現金流量的具體信息, 可據此掌握企業(yè)的融資能力、償債能力等, 是企業(yè)的投資者、債權人取得投資收益、收回貸款本息的“晴雨表”。王富強,馬燕(2005)認為現金流量

94、表反映一個公司現金的實際流入、流出及結存量的情況，根據它來分析償債能力，無疑能更真實、更直觀、更有效。因為不管公司的償債能力指標有多強，假如手中的現金收入連到期債務都不足以償還，則公司無疑將面臨著巨大的財務危機，甚至會影響正常的生產經營。真正能用于償還債務的是現金流量，而持續(xù)經營所獲得的現金是償還債務最有保障的來源，故應將公司的經營現金凈流量作為償還債務的主要來源，貸款的擔保作為次要來源。通過計算現金與流動負債的比率、現金與總資產的比率

95、可以準確地判定公司的償債能力。</p><p>　　李兆梅、孔燕（2009）認為償債能力要結合多方面的因素進行綜合評價，所以在評價分析工作中難免會出現一些重要問題的遺漏，覺得應該從兩個方面進行闡述，分別從量化資料的角度和非量化角度看。在量化的角度上作者認為要重視短期償債能力和長期償債能力的區(qū)別分析，以及負債的規(guī)模和構成。因為一個企業(yè)的生產經營資金來源主要有兩個方面，一方面由企業(yè)的所有者投資，另一方面就由企業(yè)債權人

96、提供。所以在分析償債能力的時候應充分考慮到企業(yè)的負債規(guī)模。除了上面兩項，作者認為還要充分考慮現金流量對企業(yè)償債能力的影響。從非量化角度來看，作者企業(yè)償債的途徑以及內部經營條件、政策等外部因素也對企業(yè)償債能力產生影響。</p><p><b>　　國外研究現狀：</b></p><p>　　Tony Ground（2002）認為短期償債能力是指企業(yè)償還到期債務的能力，如

97、果企業(yè)短期能力弱，就意味著企業(yè)的流動資產對其流動負債償還的保障能力弱，企業(yè)的信用就可能受到損失。信用受損會削弱企業(yè)的籌資能力，增大籌資的成本，從而對企業(yè)的投資能力和獲利能力產生重大的影響。因此，通過短期償債能力分析，可以了解企業(yè)的財務狀況、企業(yè)的財務風險程度、預測企業(yè)的籌資前景，是企業(yè)進行理財活動的重要參考。長期償債能力反映企業(yè)償付到期長期債務的能力。企業(yè)的長期償債能力不僅受其短期償債能力的制約，還受企業(yè)凈資產規(guī)模和獲利能力的影響。&l

98、t;/p><p>　　Germán Creamer, Yoav Freund（2010）認為短期償債能力是指企業(yè)以流動資產償還流動負債的能力，它反映企業(yè)償付到期債務的能力。對債權人來說，企業(yè)要具有充分的償還能力才能保證其債權的安全，按期取得利息，到期取回本金；對投資者來說，如果企業(yè)的短期償債能力發(fā)生問題，就會牽制企業(yè)經營的管理人員耗費大量精力去籌集資金，以應付還債，還會增加企業(yè)籌資的難度，或加大臨時緊急籌資

99、的成本，影響企業(yè)的盈利能力。</p><p>　　James D. Hamilton（2002）認為判定一個公司的償債能力是強還是弱，單憑分析反映償債能力的指標是不夠的，也是不科學的。應該結合盈利能力和現金流量來判定公司的償債能力。當然，分析現金流量也要考慮公司不同發(fā)展階段現金流量變動的規(guī)律。對于一個處在初創(chuàng)階段的公司，現金流量大多來自于融資活動，而非經營活動，其投資活動現金凈流量甚至是負值，此時，經營現金凈流量

100、的多少并不太重要，不能說明公司未來償債能力的強弱。處在成長期的公司，由于銷售急劇增長，經營活動會產生較大的凈現金流量，但因對市場的把握還不夠，存貨和應收賬款及費用支出等起伏較大，其經營現金凈流量很不穩(wěn)定；而處在成熟期的公司，產銷比較均衡，經營活動、投資活動產生的現金流量居多且穩(wěn)定，而籌資現金凈流量多為負值。因此，在公司不同的發(fā)展階段有不同的現金流量，分析公司的償債能力要根據這些特點做出相應的調整，不能一概而論。</p>&

101、lt;p><b>　　3.參考文獻</b></p><p>　　[1]王富強，馬燕．上市公司償債能力分析 [J]．中國管理信息化，2005（6）．</p><p>　　[2]單海寬．企業(yè)償債能力分析 [J]．遼寧經濟，2009（12）．</p><p>　　[3]房潔，李偉毅．企業(yè)短期償債能力分析 [N]．財會信報，2009-01 -19

102、 (B02)．</p><p>　　[4]劉金芹．企業(yè)短期償債能力分析 [J]．財會通訊，2009 (12)． </p><p>　　[5]白世萍．基于現金流量的企業(yè)償債能力分析[J]．財會通訊，2008（2）．</p><p>　　[6]歐陽斌．企業(yè)償債能力分析方法探討[J]．財會通訊，2009（11）．</p><p>　　[7]余強輝．

103、淺談企業(yè)財務指標體系的缺陷[J]．商業(yè)經濟，2009（20）．</p><p>　　[8]王國嬌．如何突破企業(yè)償債能力分析中的局限[J]．商業(yè)會計，2009（3）．</p><p>　　[9]周文杰．企業(yè)安全性與償債能力的分析[J]．科技經濟市場,2007（1）．</p><p>　　[10]張麗蓉．房地產開發(fā)企業(yè)的短期償債能力分析[J]．中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2010

104、（9）．</p><p>　　[11]章建平．房地產企業(yè)短期償債能力指標評析[J]．中國集體經濟，2007（4）．</p><p>　　[12]張先治．財務分析[M]．大連：東北財經大學出版社，2010．</p><p>　　[13] 盧家儀，蔣驥．財務管理[M]．北京：清華大學出版社，2006．</p><p>　　[14]James D.

105、 Hamilton, Baldev Raj.New directions in business cycle research and financial analysis [J].Empirical Economics,2002．</p><p>　　[15]Tony Ground.Corporate Financial Management[M].New York：Prentice HallEurope,20

106、02．</p><p><b>　　二、研究方案 </b></p><p>　　1.主要研究內容（或預期章節(jié)安排）</p><p>　　1 償債能力的相關理論</p><p>　　1．1償債能力的定義</p><p>　　1．2 償債能力的內容</p><p>　　2 企業(yè)