不動產(chǎn)評估試題

1、《不動產(chǎn)評估》試題一、論述題一、論述題1、簡述不動產(chǎn)價格的種類及影響不動產(chǎn)價格的主要因素。2、不動產(chǎn)評估運用市場法時需要對那些因素進行修正？如何修正3、請分析新建住宅房地產(chǎn)評估和舊有住宅房地產(chǎn)在評估思路上的差異。4、試述房地合一的評估法和房、地分離的評估法兩種評估模型的特點。二、計算題二、計算題1、某住宅樓總建筑面積為10000㎡，于1999年1月竣工使用，當(dāng)時的造價為650㎡，現(xiàn)在同類建筑需要1200㎡(不含設(shè)備造價)，經(jīng)濟壽命周期為

2、50年。其中門窗等損壞的修復(fù)費用為50000元，裝飾部分的重置價值為50萬元，平均使用壽命為5年，已經(jīng)使用3年。電梯的重置價格為50萬元，平均使用壽命為15年，已使用10年。殘值為0。評估基準(zhǔn)日為2009年1月，請評估該建筑物的價值。2、某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費用為2億元／km2，開發(fā)

3、周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。3、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑占地面積為

4、500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為建筑重置價格的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物將由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗土地

5、2008年3月的土地使用權(quán)價值。4、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費用和專業(yè)費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的直接成本利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價