“動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算

1、“動(dòng)遷動(dòng)遷”項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算項(xiàng)目的房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新興行業(yè)已初具雛型，但相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他成熟行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用核算，無(wú)論是國(guó)家的政策法規(guī)、會(huì)計(jì)制度，還是房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)會(huì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、水平、數(shù)量等都不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用核算的需要，這已經(jīng)成為約束房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要障礙。本文通過(guò)列舉出“動(dòng)遷”項(xiàng)目下的房地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用核算問(wèn)題，一方面給予地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)決策參考；另一方面，

2、就是希望能夠引起有關(guān)管理部門(mén)的重視，以便統(tǒng)一、細(xì)化、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用核算，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。一、“動(dòng)遷回搬”項(xiàng)目“土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)”的核算“動(dòng)遷回搬”項(xiàng)目是指項(xiàng)目所需的土地地處舊城區(qū)需動(dòng)拆遷，且用項(xiàng)目建成后的房屋安置動(dòng)遷居民的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)這類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本——土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)的核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度及各級(jí)會(huì)計(jì)主管部門(mén)都沒(méi)有明確的、詳細(xì)的規(guī)定，在實(shí)踐中也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。筆者認(rèn)為，用于安置動(dòng)遷居民的

3、房屋，不論外購(gòu)房屋的購(gòu)入成本，還是自建房屋的建造成本，都應(yīng)視為取得該土地所需的費(fèi)用，應(yīng)列入“開(kāi)發(fā)成本(項(xiàng)目)——土地遷移及補(bǔ)償費(fèi)”科目核算。[案例1]A公司于199年獲劃撥的國(guó)有土地一幅，占地面積15023平方米，其中道路用地面積2745平方米，沿河岸規(guī)劃通道用地面積2219平方米，項(xiàng)目實(shí)際用地面積10059平方米，該項(xiàng)目共動(dòng)遷居民107戶，全部回搬原地安置。三年后該項(xiàng)目完工，共建有實(shí)際可用建筑面積51452平方米的住宅，其中高層住宅建

4、筑面積29494平方米，多層住宅建筑面積21958平方米。用于安置107戶“動(dòng)迂回搬”居民的住宅總建筑面積為775892平方米，其中高層住宅建筑面積633559平方米，多層住宅建筑面積142333平方米。其余4369308平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。經(jīng)過(guò)工程竣工決算，得知該項(xiàng)目高層住宅建造成本(不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi))為每平方米195895元，多層住宅建造成本(不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi))為每平方米159756元。A公司會(huì)計(jì)

5、賬簿上開(kāi)發(fā)成本(該項(xiàng)目)——土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)余額為509333634元，每建筑平方米土地成本(樓面價(jià))為9899元，明顯太低，與實(shí)際情況不相符合。筆者認(rèn)為，A公司在該項(xiàng)目上實(shí)際得房為建筑面積4369308平方米，雖然該項(xiàng)目總的建筑面積為51452平方米，但其中的775892平方米建筑面積已用于安置107戶“動(dòng)遷回搬”居民，此775892平方米建筑面積房屋的建造成本費(fèi)用應(yīng)視為A公司取得該項(xiàng)目所需土地而應(yīng)付出的費(fèi)用，應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本(該項(xiàng)

6、目)——土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)科目核算。按此原則A公司應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的成本核算進(jìn)行如下調(diào)整：借：開(kāi)發(fā)成本(該項(xiàng)目)——土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)1468495910元，貸：開(kāi)發(fā)成本(該項(xiàng)目)——建安工程費(fèi)等1468495910元經(jīng)過(guò)上述調(diào)整A公司該項(xiàng)目實(shí)際得房建筑面積4369308平方米，其土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)(土地成本)總額為1977829544元，“樓面價(jià)”(即單位土地成本)為每建筑平方米45266元，與A公司其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位土地成本基本一致

7、。二、動(dòng)遷用房的成本核算目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在動(dòng)遷居民時(shí)，采用最多的方式是異地安置，即從他處購(gòu)入大批量動(dòng)遷房用于安置動(dòng)遷居民。購(gòu)置大批量的動(dòng)遷用房，其進(jìn)價(jià)以批量購(gòu)入價(jià)格計(jì)算，但動(dòng)遷房的使用往往是一套一套的分配，一些大的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有時(shí)還幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)使用、分配一批動(dòng)遷房，并且，許多情況下批量購(gòu)入的動(dòng)遷房往往是二、三、四、五樓等層次較好的房屋大部分使用完畢，而一(底樓)、六樓(頂樓)等層次較差的房屋則無(wú)人問(wèn)津。但留下來(lái)的一(底樓)、六樓

8、(頂樓)房屋的市場(chǎng)價(jià)一般情況下比二、三、四、五樓的市場(chǎng)價(jià)格要低很多。如果一(底樓)、六樓(頂樓)房屋成本也按批量進(jìn)價(jià)計(jì)算，與二、三、四、五樓的房屋成本相同，從理論上講它不符合會(huì)計(jì)核算的穩(wěn)健性原則，從實(shí)際來(lái)看也不太合理。如何合理核算批量動(dòng)遷房的成本，將直接影響各項(xiàng)目的動(dòng)遷成本(土地成本)及公司資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目“存貨”的價(jià)值，影響公司的資產(chǎn)質(zhì)量。筆者認(rèn)為，批量購(gòu)入動(dòng)遷房的批量?jī)r(jià)格只是此批量動(dòng)遷用房的市場(chǎng)價(jià)格的加權(quán)平均，動(dòng)遷房成本核算的關(guān)鍵是必

9、須按房屋的層次等因素調(diào)整每一套動(dòng)遷房的實(shí)際購(gòu)入價(jià)格，并按每一套動(dòng)遷房調(diào)整后的實(shí)際購(gòu)入價(jià)格核算其成本，只要每一套動(dòng)遷房的成本真實(shí)、可靠，則分配進(jìn)入各項(xiàng)目的動(dòng)遷成本(土地成本)也就真實(shí)、可靠，資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目“存貨”的價(jià)值，也就真實(shí)、可靠。[案例2]A公司批量購(gòu)入一村58號(hào)101601室6套動(dòng)遷房，總建筑面積29832平方米，每平方米價(jià)格為1815元，總價(jià)54145080元，按購(gòu)入進(jìn)價(jià)計(jì)算101室建筑面積4787平方米合計(jì)8688405元，2

10、01601室建筑面積各5009平方米分別合計(jì)9091335元。六套動(dòng)遷房實(shí)際使用情況是101室、401室分配給23號(hào)地塊的動(dòng)遷居民，201室、301室、501室分配給24號(hào)地塊的動(dòng)遷居民，601室沒(méi)有使用暫存A公司。如按購(gòu)入進(jìn)價(jià)分配各項(xiàng)目成本，則計(jì)入23號(hào)地塊“土地成本”為17779740元，計(jì)入24號(hào)地塊“土地成本”為27274005元，公司存貨中的庫(kù)存房屋為9091335元。筆者認(rèn)為，批量購(gòu)入動(dòng)遷房的批量?jī)r(jià)格只是此批量動(dòng)遷用房(10

11、1601室)的市場(chǎng)價(jià)格的加權(quán)平均，購(gòu)入此批動(dòng)遷用房后，公司會(huì)計(jì)部門(mén)應(yīng)根據(jù)101601室各層次的“權(quán)數(shù)”調(diào)整每層動(dòng)遷房的實(shí)際單價(jià)，并根據(jù)調(diào)整后的實(shí)際單價(jià)計(jì)算各層次動(dòng)遷房的成本入賬，而批量購(gòu)入的動(dòng)遷房總價(jià)保持不變。參照目前市場(chǎng)上動(dòng)遷房各層次的價(jià)格差，一樓(沿街道房除外)可按購(gòu)入此批動(dòng)遷用房平均價(jià)的98％計(jì)算；二樓可按購(gòu)入此批動(dòng)遷用房平均價(jià)的100％計(jì)算；三至四樓可按購(gòu)入此批動(dòng)遷用房平均價(jià)的103％計(jì)算；五樓可按購(gòu)入此批動(dòng)遷用房平均價(jià)的102

12、％計(jì)算；六樓(頂樓)原則上按購(gòu)入此批動(dòng)遷用房平均價(jià)的94％計(jì)算并調(diào)整總體價(jià)差，以維持批量購(gòu)入的動(dòng)遷房總價(jià)不變。按此原則A公司應(yīng)對(duì)此批動(dòng)遷房的成本進(jìn)行如下調(diào)整：101室按建筑面積每平方米177870元計(jì)算，總成本為8514637元：201室按建筑面積每平方米181500元計(jì)算，總成本為9091335元；301室至401室各按建筑面積每平方米186945元計(jì)算，總成本分別為9364075元；501室按建筑面積每平方米185130元計(jì)算，總成

13、本為9273162元；601室按建筑面積每平方米170449元計(jì)算，總成本為8537796元；101室至601室批量動(dòng)遷房總價(jià)仍為54145080元。經(jīng)過(guò)上述調(diào)整，計(jì)入23號(hào)地塊的“動(dòng)遷成本(土地成本)”增加了98972元為17878712元，計(jì)入24號(hào)地塊的“動(dòng)遷成本(土地成本)”增加了454567元為27728572元，資產(chǎn)負(fù)債表中的“存貨”項(xiàng)下的庫(kù)存房屋減少了553539元為8537796元。調(diào)整后的各項(xiàng)目成本與調(diào)整前的數(shù)據(jù)有較大