《資產(chǎn)評估》練習(xí)題及參考答案

1、《資產(chǎn)評估》練習(xí)題及參考資料一、簡述題：1、請結(jié)合實際談一談影響房地產(chǎn)評估的各類因素答案：房地產(chǎn)評估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素和一般因素三個層次：個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特

2、點。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。2、運用成本法進行資產(chǎn)評估的思路是什么？答：成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產(chǎn)

3、的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實體有形損耗；如果被評估資產(chǎn)存在功能和技術(shù)落后，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的功能性貶值；如果被評估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資

4、產(chǎn)的經(jīng)濟性貶損因素。成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產(chǎn)的角度來反映資產(chǎn)的交換價值的，即通過資產(chǎn)的重置成本反映資產(chǎn)的交換價值。只有當被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費用才能構(gòu)成其交換價值的內(nèi)容。只有當資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來經(jīng)濟利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。同時，采用成本法評估，還應(yīng)當具備

5、可利用的歷史資料，形成資產(chǎn)價值的耗費也是必須的。3、機器設(shè)備評估具有哪些特點？答：機器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)共同完（2）對于整體性的機器設(shè)備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機器設(shè)備組成的有機整體。主體人員在進行價值分析時應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體的價值不僅僅是單臺設(shè)備的簡單相加。（3）在機器設(shè)備中，一部分機器設(shè)備屬于動產(chǎn)，它們不需要安裝，可以移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與

6、不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機器設(shè)備的部分損失或完全失效。（（4）影響機器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。（1分）（5）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜。除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，國家有關(guān)的能源政策、環(huán)保政策等，都可能對設(shè)備的評估價值產(chǎn)生影響。4、簡述

7、運用市場途徑評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素。答：（1）資產(chǎn)的功能；（2）資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量；（3）市場條件；（4）交易條件。5、資產(chǎn)評估報告書的目錄有哪些主要內(nèi)容？答：按有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估報告書目錄應(yīng)包括摘要、正文、備查文件三大部分。其中，正文還應(yīng)包括：委托方與資產(chǎn)占有方、評估目的、評估范圍和對象、評估基準日、評估原則、評估依據(jù)、評估方法、評估過程、評估結(jié)論、特別事項說明、評估基準日期的重大事項、評估報告法律效力、評估報告提出日期等有關(guān)

8、方面的內(nèi)容。6、簡述編寫資產(chǎn)評估報告應(yīng)遵循的基本要求。答：資產(chǎn)評估報告時應(yīng)遵循如下基本要求：(1)實事求是；(2)內(nèi)容全面，準確而簡練；(3)報告要及時。1.C2.D3.C4.D5.C6.A7.B8.B9.A10.C11.B12.B13.D14.A15.B16.B17.A18.C19.D20.D21.B22.A23.C24.D25.B26.D27.D28.A29.A30.B一、單項選擇題（共30題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符