會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)精要 ——從法律人的視角

1、,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅學(xué)習(xí)探討,重慶市國家稅務(wù)局第四稽查局,,講座內(nèi)容,一、土地增值稅清算規(guī)程 程序性文件二、國稅發(fā)[2006]187號(hào)文 實(shí)體性文件 主要通過實(shí)例講解如何核實(shí)項(xiàng)目收入的完整性、公允性；扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性 清算案例,總局土地增值稅重要文件,2006年《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企

2、業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）2009年《土地增值稅清算管理規(guī)程 》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）2010年《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào),重慶市地稅局土增稅重要文件,2006年《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)的通知》 （渝地稅發(fā)〔2006〕143號(hào)）2007年《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局清算管理有關(guān)問題的通知 》（渝地稅發(fā)〔2007〕145

3、號(hào)）2010年《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知的通知》 （渝地稅發(fā)〔2010〕168號(hào)）,清算規(guī)程框架,第一章 總則  （共5條） 本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、清算要求等。 第二章 前期管理  （共3條） 本章主要對(duì)項(xiàng)目管理、督促核算、專用票據(jù)管理進(jìn)行規(guī)范。第三章  清算受理（共7條） 本章主要對(duì)清算條件，清算受理、清算資料等

4、進(jìn)行規(guī)范。,新31號(hào)文框架,第四章 清算審核  （共17條） 本章主要對(duì)如何核實(shí)項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)規(guī)范。 第五章 核定征收  （共4條）    本章主要對(duì)核定征收條件、管理進(jìn)行規(guī)范。 第五章 其他  （共2條） 檔案保管、執(zhí)行日期,房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算簡單舉例,某自然人投資某房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)

5、目A項(xiàng)目收入成本費(fèi)用利潤如下，請(qǐng)計(jì)算各種稅金，計(jì)算總稅負(fù)，并計(jì)算其最后取得的收益是多少？1：取得土地支付的金額： 1500萬元2、開發(fā)成本（土前基建公開） 3500萬元3、開發(fā)項(xiàng)目成本總額 5000萬元4、房屋銷售收入 10000萬元5、營業(yè)稅金及附加 550萬元6、期間費(fèi)用 1000萬元7

6、、未預(yù)繳土增稅時(shí)利潤總額 3450萬元毛利：50%，稅前利潤率34.5% (可以作為暴利看待）,應(yīng)繳土地增值稅,收入總額 10000萬元扣除總額 7050萬元 其中：總成本5000萬元 加計(jì)費(fèi)用5000*0.1=500萬元 財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除5000*0.2=1000萬元 營業(yè)稅金及附加550萬元增值額 2950萬元增值比例

7、2950/7050<50%稅率 30%應(yīng)繳土地增值稅 2950*30%=885萬元土地增值稅負(fù) 885/10000=8.85%,應(yīng)繳企業(yè)所得稅,未計(jì)土增稅時(shí)利潤 3450萬元 減：土地增值稅 885萬元 利潤總額（應(yīng)納稅所得額） 2565萬元 所得稅率 25% 所得稅

8、 640萬元 凈利潤 1925萬元 利潤分配個(gè)人所得稅（20%）385萬元 個(gè)人實(shí)際收回投資的最終收益 1540萬元 國家分配的所得收益885+640+385=1910萬元 個(gè)人與國家的所得分配比例 1：1.25,不分開計(jì)算或非普通類何時(shí)會(huì)有土增額稅,收入 10000萬 營業(yè)稅金及附加 550萬其

9、他扣除額達(dá)到 9450萬其中：加計(jì)扣除（30%） 2180萬 土地及成本 7270萬 毛利率 （10000-7270）/10000=27.3%即成本為收入的72.7%，毛率水平為27.3%時(shí)開始產(chǎn)生土地增值稅,普通住宅毛利水平及土地增值稅,收入 10000萬 營業(yè)稅金及附加 550萬增值額為扣除額的20%時(shí)免征即扣除額設(shè)為X，則（10000-X

10、）/X=20%X=8333萬元營業(yè)稅金及附加 550萬成本為（8333-550）/1.3=5987萬元成本率 （10000-5987）/10000=59.87%即成本約為收入的60%，毛率水平為40%時(shí)普通住宅才會(huì)產(chǎn)生土地增值稅，所以一般普通住宅清算沒有土地增值稅,分開計(jì)算土地增值稅,整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目毛利水平低于27%，合計(jì)計(jì)算將沒有土地增值稅。所以國家就要求不同類型房地產(chǎn)要分開計(jì)算。與土增稅設(shè)計(jì)初衷有出入，可能造

11、成一個(gè)沒有利潤的項(xiàng)目，或利潤水平一般的項(xiàng)目有較高的土地增值稅，繳了土地增值稅后形成虧損,分開核算案例,真實(shí)舉例：收入46000萬成本43000萬毛利12%,,（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：　　 1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　　 2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或

12、協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,,3、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬

13、于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)

14、定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　　 4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,,解讀： 1、正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》后取得的收入，應(yīng)確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)銷售合同屬于法律規(guī)定的要式合同，必須簽訂書面合同交易才生效。因此

15、，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進(jìn)確認(rèn)銷售收入范圍。 2、同原31號(hào)文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同。 3、取消了原31號(hào)文件中對(duì)清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清單為依據(jù)。提示：必要的話仍需要準(zhǔn)備清單的相關(guān)資料，做到有備無患。,,問：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文，第十四條中規(guī)定“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本”。如果某間房子已完工，可售面積是120平方米，總價(jià)是100萬，采

16、取銀行按揭方式銷售。至當(dāng)年12月31日止，僅收到首付款30萬。請(qǐng)問當(dāng)年“已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積”是120平方米還 是36平方米？ 答：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第（三）款規(guī)定，如果采取按揭方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照合同的約定確定收入。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，但由于跨年度導(dǎo)致首付時(shí)間和銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)間的差距，收入未確認(rèn)，那么上述可售面積應(yīng)按36平方米計(jì)算。,,第七條  企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)

17、勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋邯ァ　?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主

18、管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。,,解讀： 1.注意與第二十四條對(duì)照使用。 2.本條取消了自產(chǎn)自用需要視同銷售的規(guī)定，同《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條、國稅函（2008）828號(hào)文件一脈相承。舊31號(hào)文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業(yè)的國稅函（2005）970號(hào)文件則規(guī)定，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入。新31號(hào)文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。 3.確認(rèn)收入（或利潤）的方法參照《稅收征管

19、法實(shí)施細(xì)則》第五十五條的內(nèi)容，同原31號(hào)文保持一致。新31號(hào)文預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率較舊31號(hào)文下降五個(gè)百分點(diǎn)的情況下，此處仍保持15%的成本利潤率，是在金融危機(jī)的背景下了以臺(tái)的，可能偏低。,,第八條  企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：　　 （一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市

20、城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 （三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5% （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。,,解讀： 1、與舊31號(hào)文相比，前三項(xiàng)計(jì)稅毛利率分別下降了5個(gè)百分點(diǎn)，利好消息。 2、與原31號(hào)文比較，在經(jīng)濟(jì)適用房后增加了“限價(jià)房”和“危改房”兩類，但未對(duì)這三類房屋進(jìn)行定義和限定。提示： 是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進(jìn)行預(yù)售的，稅務(wù)部門將

21、按照正常的房屋銷售對(duì)待。,,第九條  企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。　　在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的

22、其他相關(guān)資料。,,解讀： 1、“計(jì)稅毛利率” 2、預(yù)售收入的營業(yè)稅及附加、土地增值稅在《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》中如何填列 3、在年度納稅申報(bào)時(shí)，須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。,,第十條  企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)

23、?！　〗庾x：1、刪除了原31號(hào)文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定；2、注意租金稅務(wù)上確認(rèn)收入的原則，同會(huì)計(jì)確認(rèn)的原則不一致，可能產(chǎn)生暫時(shí)性差異；,,第十一條  企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本?！〗庾x： 成本費(fèi)用的稅務(wù)處理要區(qū)分二組概念： 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,,第十二條&

24、#160; 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 解讀： 國家稅務(wù)總局所得稅在線答疑（2009年4月24日） 根據(jù)31號(hào)文規(guī)定，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)其應(yīng)該納稅所得額。同時(shí)，企業(yè)在計(jì)算繳納當(dāng)期所得稅時(shí)，可以扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、營業(yè)稅、土地增值稅等。這是這次房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理重大變化。,,第十三條  開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章

25、的規(guī)定進(jìn)行處理。　　 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：　　 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本解讀：先確定成本對(duì)象，后在某一成本對(duì)象內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｌ崾?千萬不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)?/p>

26、。,,第十五條  企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。解讀： 維修的責(zé)任問題 提示：應(yīng)由乙方承擔(dān)的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責(zé)任或者由保險(xiǎn)公司承擔(dān)的責(zé)任劃分。,,第十六條  企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。　　解

27、讀：刪除舊31號(hào)文中“代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除”的規(guī)定，與第5條和第31條第3款相對(duì)應(yīng)。,,第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?。ㄒ唬儆诜菭I利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸

28、屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。,,解讀：1、公建配套設(shè)施，分為三類：①作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。②作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨(dú)的成本對(duì)象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。③自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對(duì)象前扣除。2、法律障礙：如何確定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主（目前業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)法律主體），無法取得產(chǎn)權(quán)

29、證。,,第十八條  企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。　　 解讀： 案例：某企業(yè)建造一個(gè)學(xué)校，耗資300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補(bǔ)償100萬元，該學(xué)校為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對(duì)（300-100=200萬元）

30、在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)偅惙ㄒ?guī)定200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理。,,第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除?！　?解讀： 1、業(yè)主斷供不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。 2、為購買方提供的按揭擔(dān)保

31、，允許在所得稅前扣除。,,第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。　　 解讀： 1、向境外支付的銷售傭金不得超過10%的比例限制。（延續(xù)國稅發(fā)【2001】242號(hào)文件第八條和國稅發(fā)【1999】第242號(hào)第二條的規(guī)定） 2、外國機(jī)構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，不用代扣代繳營業(yè)稅。,,第二十一條　企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（

32、一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 （二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。,,解讀： 1、較舊31號(hào)文的說法有變化，突出了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重要性。

33、2、較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函[2002]837號(hào)更寬松。 3、銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為。,,第二十二條　企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。解讀： 1、刪除舊31號(hào)文中關(guān)于土地閑置費(fèi)的規(guī)定。但參照第27條第1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 2、規(guī)定了無償收回的情況，低價(jià)收回以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定。,,第二十三條  企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)

34、廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除?！　?解讀： 1、明確了整體報(bào)廢，未規(guī)定部分報(bào)廢。 2、明確了需要按規(guī)定進(jìn)行審核。,,第二十四條  企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 解讀： 1、自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對(duì)計(jì)提折舊規(guī)定了限制性條款 2、實(shí)質(zhì)重于形式原則,,第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同

35、）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用?！　?解讀： 計(jì)稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。,,第二十六條  成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)?/p>

36、外經(jīng)營銷售的成本對(duì)象。（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算,,（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大

37、差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！〗庾x：成本對(duì)象定義：是費(fèi)用承擔(dān)者，并規(guī)定用6種方法來劃分不同的成本對(duì)象。,,第二十七條  開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)

38、及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。,,（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)

39、用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等?！　。ㄋ模┗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)?！　。ㄎ澹┕才涮自O(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。　?。╅_發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理

40、開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。,,解讀： 1、規(guī)定了計(jì)稅成本對(duì)象的開支內(nèi)容。 提示：園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套設(shè)施，因此稅法未規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)偅苏嫉孛娣e、配套設(shè)施、貸款利息三項(xiàng)共同費(fèi)用外，可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦

41、法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?2、營銷設(shè)施（比如售樓處）的建造費(fèi)要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。 提示：不允許將營銷設(shè)施的建造費(fèi)通過計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要計(jì)入開發(fā)成本。,,第二十八條  企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。（二）

42、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。,,（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除 （四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成

43、本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 （五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。,,解讀：七大步驟：1、在開工前合理的劃分成本對(duì)象(6種劃分的原則)。2、歸集開發(fā)成本3、分配共同成本（四種分配方法

44、）。4、確定完工標(biāo)準(zhǔn)（三種完工標(biāo)準(zhǔn)）5、單位工程成本。6、計(jì)算銷售成本。7、后續(xù)成本的二次調(diào)整。,,第二十九條   企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：,,（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開

45、發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。,,（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用

46、地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)

47、行分配。,,解讀： 四種共同成本的分配方法： 占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預(yù)算造價(jià)法 任選其一即可,,第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：　?。ㄒ唬┩恋爻杀荆话惆凑嫉孛娣e法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！　⊥恋亻_發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，

48、待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整?！　。ǘ﹩为?dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配?！　。ㄈ┙杩钯M(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配?！　。ㄋ模┢渌杀卷?xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。,,解讀：1、土地的分配：占地面積法 公共配套設(shè)施：建筑面積法 貸款利息：工程概算法和直接成本法 其他成本：占地面積法、建筑面積法、直接成本 法和預(yù)算造價(jià)法2、

49、預(yù)提土地開發(fā)成本,,第三十一條  企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：1、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如

50、涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。,,2、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公

51、允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。,,解讀： 案例：A公司有土地1萬平方米，投資到有資質(zhì)的B公司，進(jìn)行合作建房，項(xiàng)目容積率為1：4，即房屋的建筑面積為4萬平方米，約定應(yīng)分給A公司3萬平方米的房屋，所得稅如何計(jì)算？（假定房屋公允價(jià)值為1萬元每平方米）,,第三十二條  除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均

52、應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本?！　。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%?！　。ǘ┕才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。　?。ㄈ?yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用

53、是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。,,解讀： 三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可在稅前扣除： 1、出包工程沒有取得發(fā)票（合同額的10%）； 2、按照中介機(jī)構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本（避稅） 3、預(yù)提報(bào)批報(bào)建、物業(yè)完善費(fèi)用。,,第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理?！　?解讀： 將地下基礎(chǔ)設(shè)施的成本作為公共配套一次性

54、進(jìn)入開發(fā)成本，等到停車場所出租或者出售的時(shí)候，一次性作為收入處理，無成本同其配比。,,第三十四條  企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本?！　?提示： 應(yīng)盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù)，或者說盡早取得合法憑據(jù)，以防止以后年度即使取得了合法憑據(jù)也沒有收入同其相配比。,,第三十五條  開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所

55、得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。　　 解讀： 及時(shí)性原則 稅務(wù)機(jī)關(guān)有確定或核定成本的權(quán)利。,,第三十六條  企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理

56、：　?。ㄒ唬┓查_發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。　?。ǘ┓查_發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所

57、得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。　　2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。,,解讀： 投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理。 案例：A企業(yè)聯(lián)合B企業(yè)做開發(fā)項(xiàng)目，B企業(yè)投資3000萬元，兩年后分配開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)產(chǎn)品的成本為2500萬元，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)應(yīng)納稅所得額500萬元。 法律風(fēng)險(xiǎn)+稅務(wù)籌劃 案例：假設(shè)，B企業(yè)投資5000

58、萬元，2年后分的利潤6000萬元，如果視同B企業(yè)借錢給A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理。而如果作為利息處理對(duì)于A企業(yè)比較有利，因?yàn)檫@樣的利息支出，有可能被允許在所得稅前扣除。,,第三十七條  企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以

59、后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！　?解讀：同第31條對(duì)應(yīng)。 前提條件：未成立法人公司。如果成立合資公司，而將非貨幣性資產(chǎn)投資到開發(fā)企業(yè)，則在投資時(shí)就要先分解再確定所得或損失。,,第三十八條  從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理?！　?解讀：2007年以前取得的預(yù)售

60、收入，在2008年以后完工的，要將以前取得的預(yù)收收入換算為毛利，根據(jù)本文件第9條的規(guī)定處理。 第三十九條  本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。 解讀：稅務(wù)機(jī)關(guān)的追溯適用權(quán)。,新企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表總體特征分析,工商 一級(jí)附表 金融 主表 事業(yè) 二級(jí)

61、附表申報(bào)組成—查帳征收 核定征收—定率征收 清算申報(bào) 關(guān)聯(lián)企業(yè),,,新申報(bào)表附表數(shù)量有所減少,與原1個(gè)主表14個(gè)附表的年度申報(bào)表相比，新申報(bào)表只有1個(gè)主表11個(gè)附表?！　?取消：原申報(bào)表《捐贈(zèng)支出明細(xì)表》、《技術(shù)開發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除額明細(xì)表》、《工資薪金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)明細(xì)表》和《壞賬損失明細(xì)表》(《呆賬準(zhǔn)備計(jì)提明細(xì)表》、《保險(xiǎn)準(zhǔn)備金提轉(zhuǎn)差納稅調(diào)整表》)。 增加：《以

62、公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)納稅調(diào)整表》、《資產(chǎn)減值準(zhǔn)備項(xiàng)目調(diào)整明細(xì)表》。在收入和成本明細(xì)表中增加事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及民辦非企業(yè)單位的收入和支出明細(xì)表。 合并：《納稅調(diào)整增加項(xiàng)目明細(xì)表》和《納稅調(diào)整減少項(xiàng)目明細(xì)表》合并為《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》,,改變：《免稅所得及減免稅明細(xì)表》改為《稅收優(yōu)惠明細(xì)表》；《廣告費(fèi)支出明細(xì)表》改為《廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)跨年度納稅調(diào)整明細(xì)表》；《投資所得(損失)明細(xì)表》改為《長期股權(quán)投資所得(損失)明細(xì)表》；《稅前彌補(bǔ)虧

63、損明細(xì)表》改為《企業(yè)所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表》；《境外所得稅抵扣計(jì)算明細(xì)表》改為《境外所得稅抵免計(jì)算明細(xì)表》；《資產(chǎn)折舊、攤銷明細(xì)表》改為《資產(chǎn)折舊、攤銷納稅調(diào)整明細(xì)表》。 保留：《收入明細(xì)表》、《成本費(fèi)用明細(xì)表》。金融企業(yè)收入明細(xì)表及事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位收入明細(xì)表；金融企業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)表及事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位支出明細(xì)表。 上述表格的變化主要是根據(jù)稅收政策的變化和簡化合并需要而改變的。,企業(yè)所得稅納稅申

64、報(bào)表填表順序,(一)首先填寫附表之附表:1.附11：股權(quán)投資所得明細(xì)表對(duì)應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表2.附10：減值準(zhǔn)備調(diào)整明細(xì)表對(duì)應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表3.附9：資產(chǎn)折舊納稅調(diào)整表對(duì)應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表4.附8：廣告費(fèi)納稅調(diào)整表對(duì)應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表5.附7：以公允價(jià)值調(diào)整明細(xì)表對(duì)應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表6.附6：境外所得抵免表：對(duì)應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表(調(diào)減)     &#

65、160;                  對(duì)應(yīng)主表：應(yīng)納稅或抵免稅額(稅)7.附5：稅收優(yōu)惠表：對(duì)應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表(稅基)           

66、              對(duì)應(yīng)主表：減免稅或抵免稅額(稅),,(二)其次填寫主表之附表：   1.附4企業(yè)所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表：對(duì)應(yīng)主表24行   2.附3納稅調(diào)整明細(xì)表：對(duì)應(yīng)主表14/15行   3.附2成本費(fèi)用明細(xì)表：直接對(duì)應(yīng)主表(會(huì)計(jì)口徑

67、)   4.附1收入明細(xì)表： 直接對(duì)應(yīng)主表(會(huì)計(jì)口徑)(三)填寫主表,二、房地產(chǎn)行業(yè)填表技巧,第一行　營業(yè)收入一、填報(bào)說明： 1、附表一第2行“營業(yè)收入合計(jì)”=主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入。不包括視同銷售收入。(變化之處！) 2、附表一第13行視同銷售收入合計(jì)到附表一第1行“銷售（營業(yè)）收入合計(jì)”=主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入。附表一第1行是計(jì)算廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)。 3、

68、附表一第13行“視同銷售收入”包括三項(xiàng)內(nèi)容2008年作為納稅調(diào)增項(xiàng)目，不再作為收入總額。 4、除視同銷售外，按會(huì)計(jì)核算結(jié)果填報(bào)。,,5、營業(yè)收入、營業(yè)外收入對(duì)應(yīng)主表相應(yīng)行次； 6、營業(yè)收入、營業(yè)外收入按會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目填報(bào)； 7、視同銷售：按稅收口徑填報(bào)；目的—基數(shù) 8、銷售（營業(yè)）收入—主要用于計(jì)算廣告業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、招待基數(shù)；主要從事對(duì)外投資的基數(shù)問題 9、債務(wù)重組、捐贈(zèng)收入—執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的填報(bào)； 10、非貨幣性資產(chǎn)交易收益—收

69、到與補(bǔ)價(jià)對(duì)應(yīng)的;,,二 會(huì)計(jì)和稅法處理差異分析 1.未完工開發(fā)產(chǎn)品收入（新31號(hào)文第八條 第九條） 會(huì)計(jì)對(duì)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入不確認(rèn)收入，按“預(yù)收賬款“進(jìn)行核算與管理，但稅法考慮稅收的均衡入庫，要求房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算預(yù)繳企業(yè)所得稅。對(duì)這一差異由于沒有涉及商品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)移行為，不能認(rèn)定為“視同銷售”，同樣在企業(yè)所得稅法中它只是預(yù)繳企業(yè)所得的一種方式，也不能確認(rèn)

70、為收入總額，相關(guān)差異金額只能通過納稅調(diào)整予以反映。企業(yè)所得稅年度申報(bào)表附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》中第52行單獨(dú)設(shè)行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤”用以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入按預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤。,,例：A公司于2008年12月8日自客戶收到一筆合同預(yù)付款，金額為2500萬，作為預(yù)收賬款核算，按稅法該款項(xiàng)應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納所得稅。 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)=2500萬 計(jì)稅基礎(chǔ)=

71、賬面價(jià)值2500萬-未來期間計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)可以按稅法規(guī)定抵扣的金額2500萬=0 由于會(huì)計(jì)基礎(chǔ)(負(fù)債)2500﹥計(jì)稅基礎(chǔ)0 則：借：遞延所得稅資產(chǎn) 2500×25% 貸：所得稅費(fèi)用 2500×25% 資產(chǎn)：銀行存款2500萬+遞延所得稅資產(chǎn)2500×25% 負(fù)債：預(yù)收賬款2500萬+所有者權(quán)益(未分配利潤) 2500×25% 申報(bào)：填附表3第52行第