廣州番禺區(qū)大石街總體規(guī)劃

1、小組成員成 城 05336003 陳 夏 05336007 陳 陽 05395091 羅 鉻 磊 05336023徐 耀 寬 05336032,指導(dǎo)教師：袁奇峰,報告目錄,規(guī)劃背景規(guī)劃原則規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃解析規(guī)劃成果,規(guī) 劃 背 景,規(guī)劃背景,背景故事故事主角：一個典型的中產(chǎn)階級家庭 父親 37歲 規(guī)劃

2、師 母親 35歲 文員 孩子 8歲 小學(xué)生,規(guī)劃背景,,他們現(xiàn)居住于廣州荔灣區(qū)，由于居住環(huán)境較差，正準(zhǔn)備換一個更好的居住地。,規(guī)劃背景,,考慮到自己的收入狀況以及現(xiàn)在中心城區(qū)瘋狂的樓價，他們決定搬到生態(tài)環(huán)境更好的郊區(qū)。而因?yàn)樽约旱墓ぷ骱蜕鐣P(guān)系仍在老城區(qū)，所以他們把目光投到離中心城區(qū)不遠(yuǎn)，而交通又極為方便的華南板塊。,規(guī)劃背

3、景,,于是他們坐上了前往大石的地鐵…,規(guī)劃背景,,一出地鐵站，竟是一片荒涼，讓習(xí)慣了老城區(qū)繁華的他們有些不可思議。周邊基本上處于未開發(fā)狀態(tài)，更別提能給生活帶來方便的地鐵成熟商圈了。于是，他們放棄了在地鐵站周邊買房的打算。,規(guī)劃背景,,他們坐上出租車?yán)^續(xù)考察大石。他們來到了大石的中心城區(qū)，這里小區(qū)林立，人氣頗旺。可是很難分清它究竟是城，還是鄉(xiāng)。放眼望去，城村混雜，建筑凌亂，人車無序，綠地幾乎全無。于是，他們又放棄了在中

4、心城區(qū)定居的打算。,規(guī)劃背景,,他們繼續(xù)往西走，情況更加糟糕，一片片的工業(yè)園區(qū)，一堆堆散落布局的村莊，一條條水黑發(fā)臭的河流，環(huán)境污染相當(dāng)嚴(yán)重。正當(dāng)他們準(zhǔn)備放棄在大石買房的打算時，出租車司機(jī)向他們推薦了濱江居住帶。,規(guī)劃背景,,初到濱江居住區(qū)，他們被眼前漂亮的房子以及開闊的江景深深吸引住了?？墒羌?xì)細(xì)觀察后，他們發(fā)現(xiàn)這里的公共服務(wù)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，學(xué)校和醫(yī)院都很難找到，那孩子的學(xué)業(yè)怎么辦？,規(guī)劃背景,,無奈之下，他們最終

5、不得不放棄了在大石買房的計劃。,規(guī)劃背景,規(guī) 劃 原 則,規(guī)劃原則,規(guī)劃立場規(guī)劃定位規(guī)劃動機(jī),規(guī)劃原則,,規(guī)劃立場站在廣州市政府的角度，從廣州的全局出發(fā)，協(xié)調(diào)廣州與大石的利益格局。,規(guī)劃原則,,規(guī)劃定位保持良好的生態(tài)環(huán)境，完善公共服務(wù)設(shè)施，承接廣州老城區(qū)人口的疏散。,規(guī)劃原則,大石在廣州的定位分析,規(guī)劃原則,,規(guī)劃動機(jī)根據(jù)對大石的規(guī)劃定位，大石應(yīng)該成為一個人們向往的居住地，而大石也有這種先

6、天的優(yōu)勢，但如何避免先前提到的規(guī)劃背景中的一幕，這就是本次規(guī)劃的努力方向。,規(guī)劃原則,規(guī) 劃 戰(zhàn) 略,規(guī)劃戰(zhàn)略,城鎮(zhèn)規(guī)模預(yù)測2025年，大石街道的總?cè)丝谑?5萬，城市建設(shè)用地1334公頃，人均建設(shè)用地53.4平方米。,規(guī)劃戰(zhàn)略,2. 發(fā)展策略,規(guī)劃戰(zhàn)略,,如何把大石打造成一個有吸引力的住區(qū)？地鐵：應(yīng)用TOD模式，發(fā)展成一個高效率 的便捷的通勤商 業(yè)中心 舊

7、村：改造舊村，為新型住區(qū)的發(fā)展集約土 地，避免城中 村的出現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)：抑制工業(yè)，保持良好的生態(tài)環(huán)境；發(fā)展生活服務(wù) 業(yè)， 提高居住的品質(zhì) 公服：完善公共服務(wù)設(shè)施的配套，解決住戶的后顧 之憂 綠地：提高人均公共綠地面積，創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住 環(huán)境,規(guī)劃戰(zhàn)略,3. 大石土地利用規(guī)劃結(jié)構(gòu),兩心四軸四片,規(guī)劃戰(zhàn)略,濱江景觀軸,地鐵發(fā)展軸,

8、依山景觀軸,西城地鐵商務(wù)貿(mào)易區(qū),綠楔生態(tài)軸,傳統(tǒng)居住服務(wù)區(qū),東城地鐵生活居住區(qū),旅游休閑綜合區(qū),規(guī) 劃 解 析,人口預(yù)測解析產(chǎn)業(yè)發(fā)展解析地鐵發(fā)展解析舊村改造解析公服配套解析綠地景觀解析,規(guī)劃解析,人 口 預(yù) 測,人口預(yù)測,大石的人口在未來十幾年將會發(fā)生劇烈的變化，可造成變數(shù)的因素很多，如眾多房地產(chǎn)的崛起，新客站的建成，工業(yè)區(qū)的變動，國家戶口制度的改革等等。 因此有必要通過多種方案來預(yù)測人口規(guī)模，

9、結(jié)合本次總體規(guī)劃對大石的定位，從中選取較為適宜的預(yù)測值，然后在這基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,方案一 由過去的增長率推導(dǎo)未來的人口規(guī)模,以2004~2006年的年均人口增長速度（2.2%）為今后的預(yù)測速度，以2007年現(xiàn)狀大石的人口規(guī)模為基數(shù)，算出2025年大石的人口是150595人。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,方案二 可建設(shè)用地÷人均

10、建設(shè)用 地=預(yù)測人口規(guī)模,《2010~2020年廣州戰(zhàn)略規(guī)劃》的人均建設(shè)用地為76.9㎡∕人。大石的可建設(shè)用地為15.67平方公里。由可建設(shè)用地÷人均建設(shè)用地算得大石2025年的人口規(guī)模是203771人。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,方案三 由地鐵通勤人口預(yù)測大 石總?cè)丝?由大石兩個地鐵站2025年的客流量預(yù)測，結(jié)合未來的人口結(jié)構(gòu)，粗略估計

11、總?cè)丝谝?guī)模為220000。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,方案四 由本次總體規(guī)劃戰(zhàn)略方向 反推大石的總?cè)丝?預(yù)測2025年本地居民人口為57405人。外來打工人數(shù)是25000人規(guī)劃增加的房地產(chǎn)面積是282公頃，包括廉租房，白領(lǐng)公寓，依山濱水高檔住區(qū)。對不同類別的居住區(qū)，我們依據(jù)規(guī)范和已存在的案例粗略定了相應(yīng)的容積率。計算得出可容納的人口數(shù)是172758人。因此，2025年的預(yù)測總?cè)丝谑?5526

12、3人。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,,四種方案的預(yù)測值分別是150595人，203771人，220000人，255263人?？紤]到本規(guī)劃對大石的定位是以居住為主的區(qū)域，我們對大石2025年的人口規(guī)模預(yù)測值為250000人。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃解析,1、房地產(chǎn)業(yè)2、商業(yè)3、工業(yè),人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠

13、地景觀,房地產(chǎn)業(yè),過去：華南板塊的興起現(xiàn)在：公共服務(wù)配套設(shè)施的缺乏未來：地鐵站的開通將成為新一輪發(fā)展 的推力,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,房地產(chǎn)用地規(guī)劃,,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,商業(yè),現(xiàn)狀分析：周邊的商業(yè)強(qiáng)大自身旅游業(yè)飲食業(yè)有優(yōu)勢,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,商業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu),大石的五大商業(yè)城,商務(wù)城

14、,汽修城,家私城,大石城,飲食城,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,工業(yè),現(xiàn)狀：污染嚴(yán)重，效益不高，占地較 大規(guī)劃：保留產(chǎn)值較高的廣日電梯 和華 凌空調(diào)，其余的工業(yè)用地均改 變用地性質(zhì),人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,地 鐵 發(fā) 展,地鐵發(fā)展解析,兩個地鐵站點(diǎn)的建設(shè)要二十

15、多億人民幣,如何善待廣州市政府的饋贈? 地鐵站點(diǎn)周邊的土地是如何利用的? 怎樣規(guī)劃才能夠最大效益的利用地鐵站點(diǎn)周邊土地?,,,大石街道,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,TOD發(fā)展模式,地鐵站周邊土地利用主要的特征： 1.高容積率 2.土地使用混合 3.步行環(huán)境 4.半徑是500米到 600米

16、 5.公共服務(wù)設(shè)施 6.公交轉(zhuǎn)換,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,土地混合使用,,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,適宜的步行環(huán)境,,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,快捷的公交轉(zhuǎn)換,,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀,案例：香港灣仔沙地鐵站點(diǎn),公共交通轉(zhuǎn)換全天候步行環(huán)境綜合樓普遍,人口預(yù)

17、測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,大石街道地鐵站區(qū)位分析,三號線北連花都，南接番禺、南沙，中間貫穿廣州市城市中心區(qū)的目的，使廣州市的南部海港，南沙新區(qū)、中部陸港，廣州東站、北部空港，廣州市新白云機(jī)場聯(lián)成一體，整體上形成貫穿廣州市南北向的軌道交通骨干線。七號線西連廣州新客站，向南連通大學(xué)城，中間穿過大石。二號線，北到白云國際機(jī)場，南連廣

18、州新客站，穿越大石街道會江站。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,大石站500米半徑內(nèi)土地利用現(xiàn)狀,以會江地鐵站為圓心,半徑500米范圍內(nèi).現(xiàn)狀右邊有一個大型的工業(yè)園區(qū)----石北工業(yè)園區(qū)邊上有較多低密度村莊，剩下就是未開發(fā)的土地。這片區(qū)域是以工業(yè)發(fā)展為主導(dǎo),所以相對基礎(chǔ)設(shè)施很少,而且污染比較嚴(yán)重.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展

19、 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,大石站500米半徑內(nèi)土地利用現(xiàn)狀,以大石地鐵站點(diǎn)為圓心,半徑500米范圍內(nèi),現(xiàn)狀右邊是大片的綠地，剩下都是村莊類型的低密度開發(fā)區(qū)域，房屋間距很小，建筑密度很高，而容積率又相對較低，基礎(chǔ)設(shè)施有待改善，生態(tài)環(huán)境在一定程度上被破壞。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)

20、劃舊村改造公服配套綠地景觀,地鐵站點(diǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施分布相對分散,學(xué)校，醫(yī)院，體育館,文化娛樂等生活基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施在地鐵站點(diǎn)周邊過度分散.距離上的差距直接影響了人們的生活質(zhì)量.他們所期望的是在居住的區(qū)域內(nèi),可以就近解決生活用品,醫(yī)療問題.孩子可以就近得到高品質(zhì)的教育.空閑之余,可以在公園中一家玩耍.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地

21、景觀,以地鐵站為中心的居住社區(qū)模式,以地鐵站為門戶, 公共廣場,商業(yè)服務(wù)設(shè)施,文化娛樂設(shè)施,公交換乘系統(tǒng)圍繞站點(diǎn)布置， 形成社區(qū)中心， 周邊布置居住或其他建筑.縱向上建筑高度由中心向外圍逐漸降低.橫向上,在步行距離內(nèi),土地進(jìn)行混合模式開發(fā).使得地鐵站點(diǎn)周邊形成綜合開發(fā).,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,當(dāng)?shù)鼐用褚庖?地鐵站周邊基礎(chǔ)

22、設(shè)施的完善，高品質(zhì)的居住環(huán)境，完善的醫(yī)療教育是大家所希望的，大家所希望地鐵站周邊是一個基礎(chǔ)設(shè)施完備,功能齊全的區(qū)域.高品質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施和完善的服務(wù)會提升地鐵站周邊區(qū)域的居住價值，從而更多的人愿意到這里居住和消費(fèi)。從而進(jìn)入到有利地鐵站周邊發(fā)展的良性模式.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,大石地鐵站周邊土地規(guī)劃,地鐵站周邊房地產(chǎn)開發(fā)主

23、要面向廣州中薪階層.商業(yè)中心以標(biāo)準(zhǔn)化菜市場和超市為主要商業(yè)設(shè)施，其中按購物60%、餐飲15%、休閑娛樂和社區(qū)服務(wù)25%的標(biāo)準(zhǔn)配置食品商店、日用品商店、餐飲店、各類服務(wù)店等設(shè)施。文化娛樂中心設(shè)置圖書館，閱覽中心，博物館等文化設(shè)施。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,會江地鐵站周邊土地規(guī)劃,保留效益高,污染小的廣日電.沿江岸線進(jìn)行

24、整治綠化,形成綠色休閑長郎.地鐵站周邊土地,利用廣州新客站優(yōu)勢,發(fā)展商務(wù),輔助居住,形成復(fù)合的商務(wù)居住區(qū),soho居住.廣州新客站對會江站影響目前是未知數(shù)情況下,保留備用地,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,大石街道地鐵站點(diǎn)土地規(guī)劃圖,,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展 1.案例借鑒 2.現(xiàn)

25、狀分析 3.空間規(guī)劃舊村改造公服配套綠地景觀,舊 村 改 造,舊村現(xiàn)存問題分析,居住質(zhì)量無法保證：村莊缺乏規(guī)劃指導(dǎo)，公建配套不足，市政管線工程更是薄弱，防災(zāi)救護(hù)能力很差?；A(chǔ)設(shè)施匱乏， 配套性與共享性差,環(huán)境惡劣，服務(wù)滯后。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,舊村現(xiàn)存問題分析,居住環(huán)境臟亂差：衛(wèi)生環(huán)境臟亂不

26、堪，部分地區(qū)河涌污染嚴(yán)重，造成一些村莊生活環(huán)境的惡化。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,舊村現(xiàn)存問題分析,治安環(huán)境問題重重：大石各舊村現(xiàn)有外來居住人口到總?cè)丝诘囊话胱笥?，流動性大、品流?fù)雜，存在諸多社會問題。另一方面，配套設(shè)施的不齊全如昏暗的路燈、警務(wù)配置不足等都可能埋下社會隱患。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造

27、 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,舊村現(xiàn)存問題分析,土地價值的浪費(fèi)：大石的土地利用價值明顯不高，這不僅占用了大量建設(shè)用地甚至耕地，而且由于土地利用率不高，基礎(chǔ)設(shè)施配套跟不上，與城市化發(fā)展要求明顯不協(xié)調(diào)，影響和制約到城市建設(shè)功能的正常發(fā)揮。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,大

28、石村莊分類,處于繁華市區(qū)，完全被城市包圍的城中村，包括：涌口村、大山村、東聯(lián)村、北聯(lián)村、大石居委會基本保持在自然村狀態(tài)的村落，包括：會江村、大維村、詵村、官坑村部分處于城市化邊緣的村落，包括剩余其他村落,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,大石土地利用現(xiàn)狀分析,人均建設(shè)用地：123.8平方米 。大石街道人均建設(shè)用地超過了國家用地標(biāo)

29、準(zhǔn)的最大區(qū)間為60～120(m2/人) ，城鄉(xiāng)建設(shè)占地的粗放模式亟待調(diào)整。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,總體方案定位：以在廣州市區(qū)工作的白領(lǐng)家庭為主要目標(biāo)對象，配套以便捷的交通狀況、齊全的公共服務(wù)設(shè)施及優(yōu)美的環(huán)境吸引其前來大石購置房產(chǎn)居住，打造成廣州人向往的理想住區(qū)。根據(jù)總體方案的定位，以及現(xiàn)有城中村的存在問題

30、，本著盡量提高村民回遷率的目標(biāo)，在舊村改造的過程中，著重于以下幾方面的考量進(jìn)行改造方案設(shè)計：村鎮(zhèn)用地集約利用方案居住環(huán)境層面的治理優(yōu)化良好治安環(huán)境的打造和外來人口的合理安置,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,集約主要模式： 推進(jìn)村民“進(jìn)（新）村進(jìn)（高）樓”：通過統(tǒng)一建設(shè)公寓式新村置換現(xiàn)有舊村建筑，提高

31、現(xiàn)有土地容積率和開發(fā)強(qiáng)度。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,改造資金來源： “示范村落”機(jī)制：目前廣州市“城中村”改造資金籌措的原則是“誰受益，誰投資”，以村集體和村民個人出資為主市、區(qū)兩級政府給予適當(dāng)支持為輔引。目前，讓村民和村集體直接出資，其心里難以接受，容易產(chǎn)生抵制情緒，應(yīng)當(dāng)以規(guī)范舊村出租屋和集體物業(yè)的經(jīng)營模

32、式入手，征取稅收以建立資金周轉(zhuǎn)庫，將整塊區(qū)域集中的資金用于改造幾個典型舊村的改造應(yīng)該是比較充裕的。而在“示范村”的改造成功后，物質(zhì)空間得到改善，出租屋面積不變甚至變大，居住質(zhì)量提高，盈利增多，更多的流動人口被吸引居住 ，同時，改造后的舊村的犯罪、失業(yè)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、形象等問題得以較大改善。這種示范效應(yīng)或許會促使周的其他舊村主動參與進(jìn)來，此時的改造資金由其自籌或進(jìn)行市場化運(yùn)作就順理成章了。示范村選擇：大山村+東聯(lián)村——距離地鐵站和現(xiàn)有成熟房

33、地產(chǎn)小區(qū)距離都很近，土地附加價值高；村內(nèi)已有公共服務(wù)配套較完善，改造難度相對較小；村經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，較大可能能籌出改建資金。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,改造資金來源： “地塊捆綁出讓”模式：城中村中部分地塊可捆綁出讓。城中村改造建設(shè)所涉資金包括實(shí)施改造的城中村范圍內(nèi)的土地凈收益、捆綁項(xiàng)目收益、城中村改造建設(shè)專供經(jīng)

34、濟(jì)適用住房溢價收益等其他項(xiàng)目資金?？梢栽谡呱弦?guī)定，部分地塊可與本行政區(qū)域內(nèi)其他土地進(jìn)行捆綁出讓，出讓凈收益專項(xiàng)用于城中村改造建設(shè)，平衡改造建設(shè)資金。申購城中村改造建設(shè)專供經(jīng)濟(jì)適用住房的被拆遷人，其貨幣補(bǔ)償款實(shí)行封閉操作，即貨幣補(bǔ)償款由拆遷人直接支付給該經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位。政府同時支持、幫助集體資產(chǎn)實(shí)行股份合作制改革，允許和鼓勵股份經(jīng)濟(jì)合作社優(yōu)先參與本村集體所有土地的經(jīng)營開發(fā)。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.

35、基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,舊村人口安置：原住民就業(yè)安置：舊村居民的生活習(xí)慣、工作學(xué)習(xí)都與周邊環(huán)境密切相關(guān)，因此在改造過程中，對于原住民以原地回遷或盡量遷到較近的周邊地區(qū)為主。目前，大石舊村原住民的主要經(jīng)濟(jì)來源為村股份分紅、出租房屋、個人勞務(wù)所得。以村股份分紅為主要來源的原住民，隨著舊村的改造，村股份也同時進(jìn)行改制，在具體改造實(shí)施中，采取與舊村聯(lián)合整治改造的方式，

36、開發(fā)商投入一定資金，村莊集體和個人以被改造房屋和土地作為資源投入，以股份制公司實(shí)體去實(shí)施完成整治方案，除滿足原村民的住房需求外，多余的住房改造成為具有物業(yè)價值的租房區(qū)或第三產(chǎn)業(yè)，村民和開發(fā)商都能按照股份獲取物業(yè)出租的收益。隨著村莊改造的推進(jìn)，另一部分以“種”房子為生的居民，將失去生活保障，對于這一部分居民，可在回遷中多補(bǔ)償一套住房供其出租或根據(jù)政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路

37、 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,舊村人口安置：外來人口就業(yè)安置：外來人口收入普遍偏低，在舊村改造后很有可能無法承擔(dān)信的租房成本，建議改造時應(yīng)當(dāng)建設(shè)一定比例的廉租房，這些廉租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，政府為低收入的本地人口和外來人口提供低廉租金的房屋，并借鑒香港公屋制度，嚴(yán)格管理，一旦家庭收入超過廉租房租住條件，則不再出租。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路

38、 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,改造村落劃分：,,,,,,,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,村落行政合并：

39、 大石久存改造方案中，大部分的村莊都采取兩個或多個聯(lián)合改造，集中建設(shè)次年村民公寓的改造方案。在一定條件下，如基本區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相當(dāng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似時，綜合考慮村民的自主意見，舊村可以進(jìn)行行政合并，便于政府管理。在本次舊村改造中，根據(jù)各村個方面條件，依照改造分區(qū)原則，建議行政合并的村落有猛涌村+禮村村 河村村+植村村 詵村+會江村,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路

40、 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,村莊改造土地集約表,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,改造方案解析,改造方式選擇：1.原拆原建、村民

41、回遷（1）母體改造：在舊村劃出一定宅基地經(jīng)用地拆遷后進(jìn)行村民集中公寓建設(shè)，搬遷后將多余土地與房地產(chǎn)商合作開發(fā)。適用與區(qū)位條件較好，土地物業(yè)價值轉(zhuǎn)換優(yōu)勢明顯的村落。（2）空地再造：在舊村選擇一塊農(nóng)用或自留用地進(jìn)行新村建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，以獲取改造和拆遷資金。原有舊村住宅轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亟挥烧_發(fā)。適用于擁有足夠自留地的村落。2.異地安置在異地建設(shè)村民集中公寓，將原有土地置換出來進(jìn)行開發(fā)，并由此獲得利益分配給村民。3.集中成片改造

42、對一些條件相當(dāng)?shù)赜蛳嘟倪M(jìn)行聯(lián)合改造。在附近統(tǒng)一建設(shè)村民新村進(jìn)行改造。進(jìn)行行政上的合并。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.實(shí)施方案公服配套綠地景觀,,,公 服 配 套,1．教育設(shè)施問題 現(xiàn)狀的學(xué)校中小學(xué)數(shù)量基本符合，可是學(xué)生數(shù)量和學(xué)校規(guī)模太小無法滿足該街教育壓力。另外初中和高中數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足目前的要求,教育設(shè)施嚴(yán)峻.2．文化體育設(shè)施問

43、題 全街體育設(shè)施很少，少量的體育設(shè)施主要以村級的燈光球場、中小學(xué)體育場或小區(qū)會所設(shè)施的形式存在，沒有大型的體育設(shè)施如體育中心等 街道辦的文化娛樂設(shè)施由于受到歷史用地的局限,其規(guī)模已不能完全滿足社會發(fā)展的需要 ，全街文化室不夠,基層文化設(shè)施的系統(tǒng)化建設(shè)有待加強(qiáng),人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套 1.現(xiàn)狀問題 2.規(guī)劃論述綠地景觀,3．醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施問題 大石目前只有一個綜合性醫(yī)院

44、——大石人民醫(yī)院，另外在東聯(lián)村有一所中國人民武裝警察部隊(duì)廣東總隊(duì)醫(yī)院番禺分 ，一個醫(yī)院不足以滿足居民的需要4. 社區(qū)服務(wù)與行政管理設(shè)施 大石目前沒有規(guī)模的老年人服務(wù)中心，對于人口日益增多的街道而言老年人服務(wù)中心是必不可缺的,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套 1.現(xiàn)狀問題 2.規(guī)劃論述綠地景觀,規(guī)劃的思路 一方面，完善已經(jīng)存在的公共服務(wù)設(shè)施，有些公共服務(wù)設(shè)施由于規(guī)模服務(wù)

45、人口的問題而導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，就如植村、禮村以及河村三村小學(xué)學(xué)生源人數(shù)很少，而且三村臨近處于半徑為一公里的圓內(nèi)，可以合并規(guī)劃一個1.5公頃左右的小學(xué). 另一方面，以25萬人口按廣州城鎮(zhèn)公共服務(wù)建設(shè)要求增加足量的公服數(shù)量和規(guī)模。如學(xué)校方面按照居住人口的分布密度分區(qū)進(jìn)行配置。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套 1.現(xiàn)狀問題 2.規(guī)劃論述綠地景觀,規(guī)劃圖小述 增加多個體育

46、文化設(shè)施，滿足人口活動休閑需求，擴(kuò)大學(xué)校用地規(guī)模增加服務(wù)半徑，提高利用率。,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套 1.現(xiàn)狀問題 2.規(guī)劃論述綠地景觀,綠 地 景 觀,地圖上的大石生態(tài)景觀,北面是水,南面是山,中間是城,一副美麗的山水城市圖景.從地圖中看到大石也是北有水,南有山空間格局,不禁使人聯(lián)想起一副美麗的嶺南水鄉(xiāng)美景.水,城,山三者和諧的創(chuàng)造和詩意的空間.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊

47、村改造公服配套綠地景觀 1.地圖中 2.相機(jī)中 3.夢想中 4.規(guī)劃中,相機(jī)中的大石生態(tài)景觀,臟黑的河流從人們的屋后通過,無法忍耐眼睛和鼻子折磨的人們用鐵皮將他們帶離了人們的視線.曾經(jīng)的沿江酒吧,不知何時離開了大石,只留下了破爛的木廊.江河交匯的節(jié)點(diǎn)地帶,本應(yīng)是綠意昂然,微波蕩漾的,現(xiàn)在卻只有堆積的累累垃圾.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀

48、1.地圖中 2.相機(jī)中 3.夢想中 4.規(guī)劃中,規(guī)劃師夢想的大石生態(tài)景觀,水通過河網(wǎng)有機(jī)的滲透到城市空間的各個角落.公共綠地,大型公園沿河網(wǎng)布置,有機(jī)的同河網(wǎng)結(jié)合起來,猶如珍珠般潛入到城市空間的各個角落.幻想藍(lán)和蘋果綠有機(jī)結(jié)合,構(gòu)成了一副美麗大石生態(tài)景觀圖.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀 1.地圖中 2.相機(jī)中 3.夢想中

49、 4.規(guī)劃中,規(guī)劃師夢想的大石生態(tài)景觀,大石應(yīng)該是山水交融的地方,大石的美麗應(yīng)該承載著山和水的絢麗.有山有水的大石,給了人們站在江邊欣賞山的天際線機(jī)會,給了人們站在山上俯視江河的機(jī)會.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀 1.地圖中 2.相機(jī)中 3.夢想中 4.規(guī)劃中,規(guī)劃師手下的大石生態(tài)景觀,將三支香水道、山體生態(tài)廊道通過河網(wǎng)系統(tǒng)串聯(lián)起來，河的兩岸則營造寬闊的綠

50、化帶，形成鎮(zhèn)域的生態(tài)綠地開放系統(tǒng)，并把山和水有機(jī)地融合在一起，形成名副其實(shí)的山水格局。在濱江帶設(shè)置沿江綠地廊道,在江河交匯地帶設(shè)置大型公園,提高戲水空間.,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀 1.地圖中 2.相機(jī)中 3.夢想中 4.規(guī)劃中,規(guī)劃到2025年，公共綠地面積332.5862公頃，人均13.3m2。公園可以輻射到整個大石范圍,真正形成一座綠色城鎮(zhèn).,規(guī)

51、劃師手下的大石生態(tài)景觀,規(guī)劃師手下的大石生態(tài)景觀,人口預(yù)測產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵發(fā)展舊村改造公服配套綠地景觀 1.地圖中 2.相機(jī)中 3.夢想中 4.規(guī)劃中,規(guī)劃師手下的大石生態(tài)景觀,濱江規(guī)劃體現(xiàn)居住和綠地相互交織的思想. 在沿江地帶建設(shè)公園、橋頭綠化廣場和綠化帶；在新開發(fā)的濱水區(qū)規(guī)劃建設(shè)具有標(biāo)志性的公共服務(wù)設(shè)施建筑，使大石的濱水空間輪廓線清晰、建筑層次豐富、岸線親水