商品房銷售培訓(xùn)問題46-54

1、商品房銷售培訓(xùn)問題465446還款期限如何選擇？還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對重一些。可見，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月

2、還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為5—8年。4747個人住房抵押貸款期限和額度是多少？個人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。借款人逾期償還貸款，以人民銀

3、行(96)頒發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計收；借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。48個人購房如何辦理保險？個人購房如何辦理保險？個人在購買住房時并無強(qiáng)制保險，但個人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房財產(chǎn)保險，其他

4、涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。住房保險屬財產(chǎn)險，與抵押行相聯(lián)系。該保險與家庭財產(chǎn)保險不同的是其標(biāo)的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財產(chǎn)。投保抵押住房保險對銀行對個人都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因?yàn)樵谫彿拷杩顣r住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險，通過參加保險可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭③印花稅：每件5元。(三)物業(yè)管理費(fèi)：按《北

5、京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取。49看中一套商品房并準(zhǔn)備購買，該交定金還是訂金？看中一套商品房并準(zhǔn)備購買，該交定金還是訂金？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國《擔(dān)保法》，

6、定金合同是實(shí)踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者追討。定金應(yīng)于簽定合同時交付。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權(quán)要求返還預(yù)付款。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預(yù)訂的錢，對合同沒有擔(dān)保作用，不像定金對違約情形有處罰的作用

7、，因此，當(dāng)付款方不想購買時，有權(quán)要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？①借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。②借款人死亡、宣告失蹤或喪失勞動能力，其財產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款