田園養(yǎng)老度假基地項(xiàng)目建議書

1、濱海集團(tuán)·田園養(yǎng)老度假基地,2014.03,,“農(nóng)業(yè)+養(yǎng)老” 開創(chuàng) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式,項(xiàng)目建議書,,,,一、基礎(chǔ)分析項(xiàng)目問題宏觀環(huán)境分析小結(jié)二、案例研究農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目養(yǎng)老類項(xiàng)目研究小結(jié)三、發(fā)展思路主題定位項(xiàng)目標(biāo)簽發(fā)展模式市場定位目標(biāo)定位分區(qū)布局四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則具體措施,Basic analysisProject problemThe macro environmentSummaryCas

2、e studyAgricultural projectsElder-caring projectsSummaryDevelopment conceptTheme positioningThe project tagDevelopment modelMarket positioningTarget positioningPlanning layoutProducts designDesign principles

3、Specific measures,,Content of Project Proposal 項(xiàng)目建議書目錄,1,2,,一、基礎(chǔ)分析,項(xiàng)目問題宏觀環(huán)境分析小結(jié),Basic analysis,3,基礎(chǔ)分析,1.主題定位不清晰主題不明，沒有凸顯園區(qū)發(fā)展的重心。核心市場吸引點(diǎn)何在？品牌核心魅力是什么？2.市場客群不明確政府接待？農(nóng)業(yè)休閑？養(yǎng)老？度假？會(huì)議？3.空間布局不順暢稍顯混亂，酒店與養(yǎng)老公寓功能交叉、老人居住與食堂的

4、距離遠(yuǎn)、參觀線路不順…4. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)不系統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有方向，隨意性強(qiáng)，現(xiàn)有資源不能充分發(fā)揮作用。5. 投資效益不匹配目前整個(gè)園區(qū)已投入近20億元，依照目前經(jīng)營情況，收回投資遙遙無期。,項(xiàng)目問題,3,4,基礎(chǔ)分析,宏觀環(huán)境,1. 環(huán)境層面——霧霾來襲，健康經(jīng)濟(jì)火爆近年來，各大城市空氣質(zhì)量日益下降，項(xiàng)目地所在華北地區(qū)空氣質(zhì)量問題更是令人擔(dān)憂。人們對(duì)于健康的追求與空氣質(zhì)量下降形成了強(qiáng)烈的矛盾，這也使得近年居住類項(xiàng)目的開發(fā)，極力注重

5、周邊環(huán)境打造，將良好的生態(tài)環(huán)境作為項(xiàng)目的重要吸引點(diǎn)。,基于項(xiàng)目自身存在的問題，要尋找項(xiàng)目的發(fā)展方向，必須跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，從宏觀層面進(jìn)行分析，找到項(xiàng)目發(fā)展的突破口。,2013年全國主要城市空氣質(zhì)量,空氣凈化器脫銷霧霾天氣不僅讓口罩熱銷，就連動(dòng)輒數(shù)千元的空氣凈化器也脫銷了。走訪多家賣場發(fā)現(xiàn)，多數(shù)空氣凈化器品牌都缺貨，消費(fèi)者只能排隊(duì)預(yù)訂。,5,基礎(chǔ)分析,宏觀環(huán)境,生態(tài)環(huán)境成為眾多樓盤的賣點(diǎn),6,基礎(chǔ)分析,宏觀環(huán)境,人們對(duì)于健康生活環(huán)境的極度

6、渴求！消費(fèi)項(xiàng)目若能為健康生活加分，必能為產(chǎn)品本身加分！,本項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展：抓住這一市場契機(jī)，充分利用設(shè)施農(nóng)業(yè)這一資源，營造園區(qū)的健康小氣候，構(gòu)建項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)！,1. 環(huán)境層面——霧霾來襲，健康經(jīng)濟(jì)火爆,觀光農(nóng)業(yè),7,基礎(chǔ)分析,宏觀環(huán)境,2. 產(chǎn)業(yè)層面——農(nóng)業(yè)步入新階段，養(yǎng)老迎來大發(fā)展,2013年中央一號(hào)文件指出，要"鼓勵(lì)和引導(dǎo)城市工商資本到農(nóng)村發(fā)展適合企業(yè)化經(jīng)營的種養(yǎng)業(yè)"。2014年中央1號(hào)文件明確規(guī)定“引導(dǎo)

7、和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”等政策。,城市化進(jìn)程的深入、更多的人從土地上解脫出來成為城市人口，城市生活的壓力、快節(jié)奏人們更向往田園生活、追求與自然的親近。,,,中國正迎來農(nóng)業(yè)休閑消費(fèi)全面爆發(fā)的時(shí)代!,13000,3000,7000,,農(nóng)村觀光,農(nóng)業(yè)休閑，農(nóng)業(yè)地產(chǎn),農(nóng)業(yè)度假，大規(guī)模農(nóng)業(yè)地產(chǎn),休閑農(nóng)業(yè),度假農(nóng)業(yè),人均GDP(美元),,農(nóng)業(yè)旅游階段,8,基礎(chǔ)分析,宏觀環(huán)境,2. 產(chǎn)業(yè)層面——農(nóng)業(yè)步入新階段，養(yǎng)老迎來大發(fā)展,我國已進(jìn)入人

8、口老齡化，到21世紀(jì)中葉，中國老年人口將到達(dá)4億人，從基礎(chǔ)的衣食住行到養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)療等領(lǐng)域都存在巨大商機(jī)。老齡人消費(fèi)潛力巨大 ，城市老年人口中，有42.8%的人擁有儲(chǔ)蓄存款 ，退休金不斷增長。,老年人日常休閑活動(dòng)，多數(shù)仍處于公園健身、免費(fèi)保健講座等初級(jí)階段 ，缺少符合老年人消費(fèi)習(xí)慣的休閑項(xiàng)目。近年來，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量迅速增加，但是缺少有特色、滿足中國老人心理訴求項(xiàng)目，養(yǎng)老市場存在結(jié)構(gòu)性失衡。,,,機(jī)會(huì)巨大，充滿挑戰(zhàn)！,,,,9,基礎(chǔ)分

9、析,宏觀環(huán)境,3. 區(qū)域?qū)用妗嘘P(guān)村科技新城落戶，北京消費(fèi)力量集結(jié)規(guī)劃面積約14.5平方公里的京津中關(guān)村科技新城即將在項(xiàng)目地塊南部崛起。新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，既有天津得天獨(dú)厚的物流業(yè)和高端制造業(yè)，更有中關(guān)村引領(lǐng)全國的新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)，將形成以智慧能源、智慧環(huán)保、智慧制造、智慧物流、創(chuàng)業(yè)服務(wù)為主的五大產(chǎn)業(yè)板塊。屆時(shí)，將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生以下影響：,大大提升項(xiàng)目所在區(qū)域交通環(huán)境及服務(wù)配套水平。,大量人員入駐科技新城，很大一部分將成為本

10、項(xiàng)目的潛在目標(biāo)消費(fèi)人群。,科技新城將加強(qiáng)項(xiàng)目所在區(qū)域與北京的聯(lián)系和往來，拉近項(xiàng)目與目標(biāo)市場之間的距離。,京津中關(guān)村科技新城的建設(shè)，將間接助力本項(xiàng)目的發(fā)展！,10,基礎(chǔ)分析,分析小結(jié),處理好二者的關(guān)系，是本項(xiàng)目首先要解決的問題！,生態(tài)農(nóng)業(yè),養(yǎng)老公寓,,兩大資源,,兩大熱點(diǎn),發(fā)展方向,,園區(qū),市場,11,,二、案例研究,農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目養(yǎng)老類項(xiàng)目研究小結(jié),Case study,12,案例研究,農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目,結(jié)合相關(guān)案例的研究，總結(jié)出休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目

11、成功的四大法寶：美景造勢、科技驅(qū)動(dòng)、文化引領(lǐng)、私人定制。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,美景造勢,私人定制,,,文化引領(lǐng),科技驅(qū)動(dòng),,,,,,休閑農(nóng)業(yè),營造大尺度農(nóng)業(yè)景觀，形成視覺震撼力。農(nóng)業(yè)景觀藝術(shù)化處理。,新奇觀賞植株的培育?？茖W(xué)管理，有機(jī)食品的供應(yīng),提升休閑農(nóng)業(yè)品味。節(jié)慶文化、農(nóng)耕文化、地域文化、主題文化。,私家菜園、果園會(huì)員農(nóng)莊、企業(yè)農(nóng)莊,13,案例研究,養(yǎng)老類項(xiàng)目,通過對(duì)國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究，主要

12、存在以下3種養(yǎng)老方式。目前國內(nèi)以居家養(yǎng)老為主。,14,案例研究,養(yǎng)老類項(xiàng)目,基于對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的研究，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展模式總結(jié)如下。,15,案例研究,養(yǎng)老類項(xiàng)目,16,案例研究,養(yǎng)老類項(xiàng)目,濱海集團(tuán)的“輪轉(zhuǎn)”養(yǎng)老是會(huì)籍制養(yǎng)老 與“候鳥式”養(yǎng)老的有機(jī)結(jié)合！每個(gè)子項(xiàng)目都要做出特色，“云杉”作為“輪轉(zhuǎn)”概念的首發(fā)，更應(yīng)做成精品！,,,17,案例研究,研究小結(jié),,短時(shí)間內(nèi)，國人養(yǎng)老觀念較難發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。,養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，要充分考慮老人的心理

13、需求。,,親情關(guān)系的延續(xù)與保持,,18,,三、發(fā)展思路,主題定位項(xiàng)目標(biāo)簽發(fā)展模式市場定位目標(biāo)定位分區(qū)布局,Development concept,19,發(fā)展趨勢,云杉·田園養(yǎng)老度假基地,主題定位,以設(shè)施農(nóng)業(yè)資源為切入點(diǎn)，在空氣質(zhì)量日益下降的大環(huán)境下，營造項(xiàng)目內(nèi)部宜居小氣候。,依托園區(qū)良好的硬件設(shè)施和消除老人后顧之憂，使云杉鎮(zhèn)成為老人享受晚年生活的理想場所。,通過度假等功能的補(bǔ)充，使園區(qū)消費(fèi)人群的年齡跨度增加，以利于

14、老人家庭關(guān)系向園區(qū)的延伸。,結(jié)合現(xiàn)有設(shè)施農(nóng)業(yè)和園區(qū)其他資源，通過保留、提升、新增園區(qū)產(chǎn)品，構(gòu)建返璞歸真的田園生活方式。,田園式養(yǎng)老度假基地,,20,發(fā)展思路,項(xiàng)目標(biāo)簽,田園“田園”，本意為“田地與園圃”，由于歷代詩人對(duì)田園的描寫以及田園生活成為他們的向往，聽到這個(gè)詞很容易讓人聯(lián)想到“采菊東籬下、悠然見南山”的生活場景?！疤飯@”，良好生態(tài)環(huán)境的代言，指云杉養(yǎng)老度假基地在大環(huán)境污染的情況下，所營造的健康、宜居生態(tài)小氣候?！疤飯@”，更是

15、一種生活方式，“以土為伴、與苗為鄰”。中國的城鎮(zhèn)老人，年輕時(shí)大多都有過種田的經(jīng)歷，他們對(duì)土地有一種發(fā)自內(nèi)心的親切感，這種田園生活方式是老人對(duì)年輕記憶的重溫。云杉養(yǎng)老度假基地以設(shè)施農(nóng)業(yè)作為創(chuàng)造田園生活的引擎，通過可視化、可觸摸、可感知、可體驗(yàn)的項(xiàng)目，讓入住的老人和休閑度假人群遠(yuǎn)離都市喧囂，感受那一份純真、平靜和淡然。,21,發(fā)展思路,濱海集團(tuán)·田園養(yǎng)老模式結(jié)合濱海集團(tuán)獨(dú)有的“輪轉(zhuǎn)”養(yǎng)老理念，以田園養(yǎng)老為核心功能，融合農(nóng)業(yè)觀光

16、、文化娛樂、休閑度假、拓展培訓(xùn)以及商務(wù)會(huì)議等功能的1+N模式。農(nóng)業(yè)營造的田園生活為賣點(diǎn)，養(yǎng)老為贏利點(diǎn)。以田園養(yǎng)老統(tǒng)領(lǐng)其他業(yè)態(tài)，做到三區(qū)合一，即“老年公寓區(qū)+生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)+休閑度假區(qū)”的組合模式，利用豐富的農(nóng)業(yè)休閑元素，為項(xiàng)目聚攏人氣，構(gòu)建品牌，通過休閑度假區(qū)的補(bǔ)充完善，提升養(yǎng)老板塊的高度，最終實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)和度假的完美結(jié)合。,發(fā)展模式,1+N模式,22,發(fā)展思路,市場定位/目標(biāo)定位,【市場定位】1. 地域市場劃分主力市場——北京、天津

17、及周邊區(qū)域市場機(jī)會(huì)市場——國內(nèi)其他地區(qū)及海外市場2. 專項(xiàng)市場分類一級(jí)市場——養(yǎng)老市場二級(jí)市場——家庭休閑度假市場,【目標(biāo)定位】,,天津?qū)用?【三大片區(qū)】農(nóng)業(yè)休閑片區(qū)、公寓酒店片區(qū)、休閑度假片區(qū),23,發(fā)展思路,規(guī)劃布局,,,,,,高層、商業(yè)區(qū) （規(guī)劃）,公寓酒店片區(qū)（200畝）,農(nóng)業(yè)休閑片區(qū)（460畝）,休閑度假片區(qū)（240畝）,24,,四、產(chǎn)品設(shè)計(jì),保留項(xiàng)目提升項(xiàng)目新增項(xiàng)目產(chǎn)品體系,Products de

18、sign,25,產(chǎn)品設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)原則,【三大原則】,老年公寓，服務(wù)設(shè)施的合理配置星級(jí)酒店，即將營業(yè)對(duì)于基地的帶動(dòng)生態(tài)農(nóng)業(yè)，閑置設(shè)施的改造利用，文化的植入,用好現(xiàn)狀資源,園區(qū)項(xiàng)目的設(shè)置圍繞養(yǎng)老進(jìn)行，以構(gòu)建田園生活方式為宗旨 休閑度假功能的配置，針對(duì)老人背后的子女孩子進(jìn)行,抓好養(yǎng)老主題,豐富園區(qū)休閑項(xiàng)目，讓入住老人閑不住，來訪人群留得住室內(nèi)與室外相結(jié)合，通過新增溫泉、娛樂等元素，弱化項(xiàng)目淡旺季吸引力的差距,做好休閑文章,,保留一

19、批活力項(xiàng)目，提升一批閑置項(xiàng)目，新增一批亮點(diǎn)項(xiàng)目，讓農(nóng)業(yè)向休閑度假延伸，養(yǎng)老向田園生活升級(jí)，最終形成能夠滿足“一老一小與家庭”的產(chǎn)品體系架構(gòu)。,26,產(chǎn)品設(shè)計(jì),具體措施,【不老林】對(duì)現(xiàn)有露天果林進(jìn)行提升。在此入住的老人均可獲得一棵樹，如有意愿認(rèn)養(yǎng)更多，可通過在園區(qū)進(jìn)行勞動(dòng)或者購買的方式獲得。此樹由老人自行管理，用樹木生機(jī)勃勃的長勢象征所有者“不老”的情懷。此樹可以傳給兒女子孫，作為對(duì)老人的懷念和家庭情感的延續(xù)。,通過保留、提

20、升和新增，構(gòu)建云杉田園養(yǎng)老度假基地的產(chǎn)品體系。,27,產(chǎn)品設(shè)計(jì),具體措施,【太陽宮溫泉】為室內(nèi)項(xiàng)目，一方面隔離外界霧霾，另一方面緩解北方冬季缺少吸引物的問題。利用現(xiàn)有閑置的農(nóng)業(yè)大棚 進(jìn)行改造而成，減少項(xiàng)目的工程建設(shè)投入。采用透光性好的頂棚，因此雖在室內(nèi)，卻并沒有與陽光隔離，故名“太陽宮”。借助多樣的植物搭配，在提升視覺景觀的同時(shí)，營造出室內(nèi)健康宜人的小氣候，擺脫長期遭受霧霾的困擾。通過與不同元素的搭配形成各種風(fēng)格、各種功用的溫

21、泉泡池：林下泉、花邊泉、長壽泉、親子泉….以溫泉項(xiàng)目為基礎(chǔ)進(jìn)行延伸，設(shè)置花香泳池、四季水樂坊等水娛樂項(xiàng)目，滿足人們親水的需求。,28,產(chǎn)品設(shè)計(jì),【劍橋樂學(xué)訓(xùn)練營】為解決家長關(guān)于周末及寒暑假，孩子去爺爺奶奶家“只玩不學(xué)”的顧慮，針對(duì)青少年及兒童設(shè)立專門的寓教于樂、農(nóng)學(xué)對(duì)接的互動(dòng)式訓(xùn)練體驗(yàn)營。目標(biāo)人群一方面是園區(qū)居住的老人家的孩子，另外也可接待非園內(nèi)老人家屬孩子，也是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的一種變相宣傳。以園區(qū)的生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，結(jié)合科技元素的運(yùn)