擔(dān)保項(xiàng)目及反擔(dān)保措施評估概論ppt課件

1、擔(dān)保項(xiàng)目及反擔(dān)保措施評估概論,,1,引言：什么是擔(dān)保項(xiàng)目評估？,,,,三,什么是風(fēng)險(xiǎn)的重要性和可能性？,2,目 錄,,,,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,三、反擔(dān)保措施評估概述,,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,3,一、擔(dān)保項(xiàng)目評估概述,,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保

2、項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù),,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù),4,一、擔(dān)保項(xiàng)目評估概述,,,擔(dān)保項(xiàng)目評估是對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行全面的評估，包

3、括了對債務(wù)人、反擔(dān)保人及其他相關(guān)單位的資信評估、對用款項(xiàng)目的評估、對擔(dān)保方案的評估和對反擔(dān)保措施的評估,5,一、擔(dān)保項(xiàng)目評估概述,擔(dān)保行業(yè)是公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)、低收益行業(yè)，主要面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？,6,一、擔(dān)保項(xiàng)目評估概述,其中，信用風(fēng)險(xiǎn)又稱為代償風(fēng)險(xiǎn)，它是信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)面臨的行業(yè)特有的、也是最主要的風(fēng)險(xiǎn)，它是指由于獲得擔(dān)保的債務(wù)人不能按照合同按時履約，擔(dān)保機(jī)構(gòu)代為清償而造成擔(dān)保損失的風(fēng)險(xiǎn), 信用風(fēng)險(xiǎn)主要來源于債 務(wù)人的履約能力和履約 意

4、愿，缺乏償債能力和 缺乏償債意愿都有可能 導(dǎo)致代償損失 。,7,一、擔(dān)保項(xiàng)目評估概述,,擔(dān)保項(xiàng)目評估全面科學(xué)地了解、分析、評價(jià)擔(dān)保項(xiàng)目的各個方面，包括企業(yè)素質(zhì)、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、用款項(xiàng)目和反擔(dān)保措施，對擔(dān)保項(xiàng)目作出綜合評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)是否承保某個項(xiàng)目提供決策依據(jù)。 擔(dān)保項(xiàng)目評估實(shí)際上就是擔(dān)保機(jī)構(gòu)對單個擔(dān)保項(xiàng)目所面臨風(fēng)險(xiǎn)（信用風(fēng)險(xiǎn)）進(jìn)行評價(jià)和度量的過程，是單個擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，是

5、控制擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最重要措施之一，是擔(dān)保機(jī)構(gòu)科學(xué)決策的前提。,8,流動資金貸款固定資產(chǎn)貸款,一、擔(dān)保項(xiàng)目評估概述,,項(xiàng)目可行性項(xiàng)目單位到期還款能力,9,目 錄,,,三、反擔(dān)保措施評估概述,,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,10,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,11,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,D,,AAA,AA,A,BBB,BB,B,CCC,CC,C,D,,下邊界,可以通過擔(dān)保獲得銀行信貸的客戶,,12,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,,,,13,二、擔(dān)保企業(yè)資

6、信評估,古典信用分析方法 5C、5P、LAPP、財(cái)務(wù)比率綜合分析法 （共同之處都是依靠專家經(jīng)驗(yàn)將每一要素或指標(biāo)逐一進(jìn)行評分，使信用數(shù)量化，從而確定其信用等級）模型化信用風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法 統(tǒng)計(jì)技術(shù)、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、專家系統(tǒng)三類，如判別分析模型、Logistic回歸模型、主成分分析、聚類分析、貝葉斯模型等 （依賴較多的歷史樣本，數(shù)據(jù)需求量大，適合大型企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)；或者信息獲取困難，適合波動較小的成熟行業(yè)）,商業(yè)銀

7、行進(jìn)行資信評估的主要方法,14,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,,,擔(dān)保機(jī)構(gòu)所面臨的主要客戶——中小企業(yè),中 小企 業(yè),15,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,,,,,,,,,,樣本量少、風(fēng)險(xiǎn)較高、缺乏歷史信用信息、樣本差異較大——中小企業(yè),現(xiàn)有的貸款信用風(fēng)險(xiǎn)模型難以適用于中小企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的度量,16,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,目前大部分的擔(dān)保機(jī)構(gòu)在擔(dān)保項(xiàng)目信用風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)和度量方面過于依賴從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)判斷，尤其是在風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方面，缺

8、乏一套普遍認(rèn)可的、系統(tǒng)的、科學(xué)的、定性與定量相結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)評估模型，以減少項(xiàng)目評審和決策的主觀性以及道德風(fēng)險(xiǎn)。 但是模型化方法卻是擔(dān)保機(jī)構(gòu)專業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)管理能力建設(shè)的必然要求，擔(dān)保機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)評估模型化方法的有效性建立在定性與定量分析相結(jié)合基礎(chǔ)上，取決于評價(jià)指標(biāo)體系建立的是否合理。,擔(dān)保機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)和度量的現(xiàn)狀,17,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,資料分析與實(shí)習(xí)考察相結(jié)合,對過去的分析與對未來的預(yù)測相結(jié)合,

9、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合,定性分析與定量分析相結(jié)合,財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合,18,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,償債意愿,償債能力,信用風(fēng)險(xiǎn)來源于兩個方面資信評估就是評價(jià)兩方面,19,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,,,,充分認(rèn)識所有可能影響企業(yè)綜合信用水平的所有風(fēng)險(xiǎn)因素,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素設(shè)置指標(biāo)體系,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值為所有指標(biāo)賦予標(biāo)準(zhǔn)值,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的 可能性和對信用風(fēng)險(xiǎn)影響的大小為指標(biāo)設(shè)置權(quán)數(shù),20,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,(風(fēng)險(xiǎn)宇宙——以單個企業(yè)信用風(fēng)

10、險(xiǎn)為例),政策風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)業(yè)政策,股權(quán)結(jié)構(gòu),環(huán)保政策,激勵約束,組織形式,安全生產(chǎn),經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)品市場,原材料來源,資本金抽逃,資產(chǎn)負(fù)債,流動性及現(xiàn)金流,管理風(fēng)險(xiǎn),信貸政策,管理人員,產(chǎn)品質(zhì)量,安全生產(chǎn),環(huán)保,生產(chǎn)成本,突發(fā)事件,信用風(fēng)險(xiǎn),銀行信用,內(nèi)部信用,社會信用,訴訟風(fēng)險(xiǎn),合法合規(guī),對外擔(dān)保,反擔(dān)保變現(xiàn),反擔(dān)保監(jiān)管,道德風(fēng)險(xiǎn),客戶道德風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)道德風(fēng)險(xiǎn),內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn),稅收,財(cái)務(wù)成本,技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),發(fā)展與投資,價(jià)格變動,盈利能力,投融資

11、需求及用途,相關(guān)資質(zhì),關(guān)聯(lián)交易,組織結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn),組織執(zhí)行,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),反擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn),反擔(dān)保處置,反擔(dān)保價(jià)值,反擔(dān)保損失,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,21,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,定量指標(biāo),定性指標(biāo),領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì),市場競爭力,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量,營運(yùn)能力指標(biāo),成長能力指標(biāo),盈利能力指標(biāo),償債能力指標(biāo),經(jīng)營管理模式,發(fā)展前景,經(jīng)營環(huán)境,其他指標(biāo),22,二、擔(dān)保企業(yè)資信

12、評估,償債能力指標(biāo),1、短期償債能力指標(biāo),2、長期償債能力指標(biāo),23,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量指標(biāo),24,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,營運(yùn)能力指標(biāo),25,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,成長能力指標(biāo),26,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,盈利能力指標(biāo),27,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,對于定量指標(biāo)，如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類指標(biāo)的選擇，既要系統(tǒng)全面又要簡明科學(xué)，既要能夠充分反映企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力、成長能力及資產(chǎn)質(zhì)量等方面風(fēng)險(xiǎn)，又要科學(xué)的選取具有代表性的指

13、標(biāo)，避免指標(biāo)體系過于龐大、層次過多、指標(biāo)過細(xì)。,定量指標(biāo)體系設(shè)置的原則,28,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,29,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,30,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,31,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,32,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,33,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,34,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,35,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,對于定性指標(biāo)

14、，我們首先采用模糊綜合評價(jià)法將定性指標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量指標(biāo)；對于定性指標(biāo)，如領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)之類的指標(biāo)，盡量進(jìn)行三級分解或者相對詳盡的描述其考核內(nèi)容和計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，以便于操作和判斷 ；另外對于對擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)起決定性作用的風(fēng)險(xiǎn)因素，我們將其設(shè)置成為否定性指標(biāo)，即對于否定性指標(biāo)的評審風(fēng)險(xiǎn)值高于設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)行一票否決，如凡是5年內(nèi)有不良貸款記錄或者欠息記錄的實(shí)行一票否決；國家政策限制的項(xiàng)目實(shí)行一票否決 ；產(chǎn)品生命周期處于投入期的項(xiàng)目基本也可以一票否決

15、。,定性指標(biāo)體系設(shè)置的原則,36,,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,某擔(dān)保機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的分行業(yè)資信評估模型介紹,擔(dān)保申請企業(yè)A資信評估實(shí)例分析,擔(dān)保申請企業(yè)B資信評估實(shí)例分析,資信評估模型示例,37,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,,資信評價(jià)指標(biāo)體系主要評估的是企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在未來一定時期內(nèi)履約的能力和履約的意愿。但是對企業(yè)的資信評估只是屬于整個擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估的一部分，前面提到過由于擔(dān)保項(xiàng)目的金額、期限各異，反擔(dān)保措施的落實(shí)程度千差萬別，即使是同

16、樣資信水平的企業(yè)面臨不同條件的擔(dān)保項(xiàng)目時，其項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。 所謂擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度評價(jià)是指根據(jù)被擔(dān)保企業(yè)的資信得分，結(jié)合反擔(dān)保保證方式和貸款年限等因素，計(jì)算出被擔(dān)保企業(yè)的基本風(fēng)險(xiǎn)度值，對企業(yè)的基本風(fēng)險(xiǎn)度進(jìn)行高、中、低評價(jià)。,38,目 錄,,,,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,三、反擔(dān)保措施評估概述,,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,39,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,,指為債務(wù)人擔(dān)保的第三人，為了保證其追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，要求債務(wù)人提

17、供的擔(dān)保。,約束制衡人的信用意愿擔(dān)保公司分散風(fēng)險(xiǎn)的重要手段,制衡力變現(xiàn)能力可操作性 資產(chǎn)價(jià)值,,,,,40,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,,,,具體包括保證金、第三方信用保證、不動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押（包括應(yīng)收賬款、匯票、本票、支票、債券、存單、倉單、提單、股權(quán)、股票、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、出口退稅單等）、財(cái)務(wù)監(jiān)控、個人連帶責(zé)任、附條件的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓（收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)、承租權(quán)、期權(quán)）、項(xiàng)目收購和回購等

18、。,41,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,,,反擔(dān)保措施開發(fā)的原則：應(yīng)以企業(yè)的核心資產(chǎn)為重點(diǎn)；根據(jù)企業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)靈活多樣、組合打包方案變現(xiàn)力較強(qiáng)的反擔(dān)保措施： ★房產(chǎn)、土地使用權(quán)抵押 ★機(jī)器設(shè)備抵押 ★車輛抵押 ★存單、有價(jià)證券、票據(jù)質(zhì)押,,具備一定制約能力的反擔(dān)保措施： ★應(yīng)收賬款監(jiān)管 ★退稅賬戶監(jiān)管 ★存貨、存單質(zhì)押 ★股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、收

19、益權(quán)質(zhì)押,42,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,中小企業(yè)普通缺少優(yōu)良、足值、變現(xiàn)能力強(qiáng)的實(shí)物資產(chǎn)作為反擔(dān)保措施 擔(dān)保公司需要對企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行全方位的專業(yè)分析，整合關(guān)乎企業(yè)生存和發(fā)展的資產(chǎn)線索，科學(xué)地對其實(shí)物資產(chǎn)和其他反擔(dān)保方式進(jìn)行創(chuàng)新組合，采用如保證金、財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押、個人連帶保證、第三方保證、財(cái)務(wù)監(jiān)管等幾種反擔(dān)保措施，在控制企業(yè)的第一還款來源同時打造相對可靠的第二還款來源，以控制擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)。,反擔(dān)

20、保措施及其組合方案的設(shè)計(jì),43,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,D.反擔(dān)保措施的價(jià)值,C.反擔(dān)保措施的可變現(xiàn)性,A.反擔(dān)保措施的合法性,B.反擔(dān)保措施的權(quán)屬,44,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,★客觀性——調(diào)查核實(shí)分析——確權(quán)、確實(shí)、確質(zhì)★科學(xué)性——正確選擇評估標(biāo)準(zhǔn)、方案——定性、定量★替代性——縱、橫比較——參照定價(jià)★公開市場——競爭、公允——盈利能力★穩(wěn)健性——多種評估方法——綜合定價(jià)★變現(xiàn)性——預(yù)期值，預(yù)期變現(xiàn)條件——變化趨勢,,4

21、5,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,,,,成本法,收益法,,,,市場法,反擔(dān)保措施評估的主要方法,,,清算價(jià)格法,,46,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,市場法是指利用市場上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱 。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)規(guī)程，因?yàn)槿魏我粋€正常的交易者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時，所愿意支付的價(jià)格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行

22、市價(jià)。 市場法是反擔(dān)保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。,47,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,要有一個活躍的公開市場 （平等的交易、排除個別交易的偶然性、成交價(jià)格基本可反映市場行情） 公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動的前提 （參照物的可比性：功能上的可比性、市場條件的可比性、成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔不過長）,48,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,1、

23、選擇參 照物,2、選擇比較因素,4、在成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整差異,5、綜合分析確定結(jié)果,選擇對資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo) —資產(chǎn)功能、實(shí)體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件、房地產(chǎn)區(qū)位、機(jī)器設(shè)備技術(shù)水平,注意可比性三個以上,選定的對比指標(biāo)，在參照物及評估對象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異量化,,,3、指標(biāo)對比量化差異,,調(diào)增或調(diào)減、初步評價(jià)結(jié)果、參照物個數(shù),,根據(jù)可比性分析確

24、定最終評價(jià)結(jié)果或者算術(shù)平均法,49,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,在反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估中多用于機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)等資產(chǎn)的評估,50,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,是指通過估測反擔(dān)保標(biāo)的資產(chǎn)未來預(yù)期收益，然后按照一定的折現(xiàn)率算成現(xiàn)值，來判斷反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。 市場法是反擔(dān)保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。,51,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,,收益法的基本評估數(shù)學(xué)式,P——反

25、擔(dān)保資產(chǎn)的評估值Ft——第t年預(yù)期收益額n——未來收益期間r ——貼現(xiàn)率,,,52,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,反擔(dān)保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量 （能被合理的估測、資產(chǎn)與收益存在較為穩(wěn)定的關(guān)系、影響收益的主客觀因素都是比較明確） 獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測并可以用貨幣衡量 （行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可以比較和測算—獲利風(fēng)險(xiǎn)—測算資本化率）

26、 反擔(dān)保資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以確定 （評估對象的壽命）,53,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,1、收集與反擔(dān)保資產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,2、分析測算反擔(dān)保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益,4、分析測算反擔(dān)保資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時間,5、用折現(xiàn)率將反擔(dān)保資產(chǎn)未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值,預(yù)期收益、客觀收益，企業(yè)表現(xiàn)為凈利潤或凈現(xiàn)金流、房地產(chǎn)表現(xiàn)為純收益,經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、市場形勢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),折現(xiàn)率=

27、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（資產(chǎn)行業(yè)分布、種類、市場條件）,,,3、分析測算折現(xiàn)率,,資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件、以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約合同測定,,綜合分析評價(jià)結(jié)果,54,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,在反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估中多用于機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、未來收益權(quán)、無形資產(chǎn)評估、在建工程、企業(yè)整體價(jià)值的評估,55,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,是指首先評測反擔(dān)保資產(chǎn)的重置成本，然后估測反擔(dān)保資產(chǎn)業(yè)已存在的各項(xiàng)貶值因素，并將

28、其從重置成本中扣除而得到反擔(dān)保資產(chǎn)評估價(jià)值的評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置反擔(dān)保資產(chǎn)條件允許的情況下，反擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值不會超過該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購置成本。 成本法是以再取得反擔(dān)保資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法，由于被評估資產(chǎn)再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評估方法,56,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,反擔(dān)保資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) （物

29、理概念上的繼續(xù)使用） 反擔(dān)保資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值 （經(jīng)濟(jì)意義上的有效使用資產(chǎn)）,57,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,（1）評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值-功能性貶值（2）評估值=重置成本×成新率 實(shí)體性貶值—有形損耗，物理性能的損耗和下降引起的價(jià)值損失 功能性貶值—由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對落后引起的價(jià)值損失

30、 經(jīng)濟(jì)性貶值—外部條件引起的資產(chǎn)閑置、收益下降引起的價(jià)值損失,,成本法的基本評估數(shù)學(xué)式,58,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,1、收集與反擔(dān)保資產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,2、分析測算反擔(dān)保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益,4、分析測算反擔(dān)保資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時間,成新率,重置核算法、物價(jià)指數(shù)法、功能價(jià)值法,實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值,,,3、分析測算折現(xiàn)率,,綜合評價(jià)評估結(jié)果,59,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,在反

31、擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估中多用于機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、在建工程、企業(yè)整體價(jià)值的評估,60,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,,清算價(jià)格是企業(yè)由于破產(chǎn)等原因，要求在一定期限內(nèi)將資產(chǎn)變現(xiàn)，預(yù)期出賣資產(chǎn)可回收的價(jià)格。清算價(jià)格法就是以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對反擔(dān)保標(biāo)的進(jìn)行評估的一種方法。 現(xiàn)行市價(jià)折扣法：市場法，設(shè)定折扣率，得出清算價(jià)格 模擬拍賣法,61,三、反擔(dān)保資產(chǎn)評估概述,擔(dān)保業(yè)務(wù)是高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，選

32、擇評估方法時，首先考慮穩(wěn)健 原則 注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數(shù)的選擇 一般應(yīng)使用兩種方法進(jìn)行評估，取結(jié)果較低者 慎重采用收益現(xiàn)值法，謹(jǐn)慎測算未來年收益額，堅(jiān)持穩(wěn)健原則 當(dāng)擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，或提供的抵質(zhì)押物的企業(yè)經(jīng)營狀況不良、信用水平不高時，建議采用清算價(jià)格法,各種評估方法的選擇和使用,62,目 錄,,,,二、擔(dān)保企業(yè)資信評估,三、反擔(dān)保措施評估概述,,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,6

33、3,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù),,成本法（最常用） 評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值-功能性貶值 ★重置成本=直

34、接費(fèi)+間接費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+合理利潤 直接費(fèi)：購置價(jià)、稅費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及其他合理成本 間接費(fèi)：管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等（分?jǐn)偅?相關(guān)稅費(fèi)：進(jìn)口設(shè)備的關(guān)稅、車輛購置稅等,64,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收

35、政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù),,成本法（最常用） ★實(shí)體性貶值率=1-成新率 成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）*100% 成新率=1-機(jī)器設(shè)備修復(fù)費(fèi)用/機(jī)器設(shè)備重置成本 成新率由專業(yè)人員進(jìn)行檢測和觀察確定 ★功能性貶值=超額投資成本+超額運(yùn)營成本

36、 超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本,B功——功能性貶值額n——剩余年限C超營——超額經(jīng)營成本凈額R——貼現(xiàn)率,65,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)

37、保決策提供可靠依據(jù),,成本法（最常用） 市場法（成熟市場：汽車、飛機(jī)、計(jì)算機(jī)等） 比較因素：生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、役齡、實(shí)體狀態(tài)、交易條件 、時間因素、地域因素 清算價(jià)格法市場法的基礎(chǔ)上，考慮快速變現(xiàn)的需要和變現(xiàn)費(fèi)用，設(shè)定折扣率,66,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,相關(guān)問題,67,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,,一般因素,區(qū)域因素,個別因素,

38、房地產(chǎn)評估值的影響因素,,經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政金融、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)行政因素：土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、行政關(guān)系、社會因素：人口因素、家庭規(guī)模、投機(jī)、社會福利、教育、治安心理因素：購買或出售心態(tài)、風(fēng)水、價(jià)值觀、時尚風(fēng)氣等,,,商服繁華程度道路通達(dá)程度交通便捷程度：基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施城市設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施環(huán)境狀況,土地個別因素：區(qū)位、面積寬深度、形狀、容積率、用途、年限建筑物個別因素：

39、面積、機(jī)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、法律限制,68,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,市場法（最常用） 房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)，市場上至少存在具有可比性的三個以上的參照物，可采用市場法。通過一系列因素進(jìn)行修正：交易情況因素、交易日期因素、房地產(chǎn)狀況因素。其中房地產(chǎn)狀況因素：區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況修正，容積率和土地使用年限這兩個因素影響力比較大，可以單獨(dú)修正。 ★,69,四、具體反擔(dān)保

40、資產(chǎn)價(jià)值評估,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù),,市場法（最常用） ★確定可比交易案例 選擇適當(dāng)，三個，選取較近時期的交易實(shí)例★因素修正 交易情況的修正

41、：有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體之間的交易、交易有特別的動機(jī)的，買方或賣方不了解行情、特殊交易方式（拍賣、招標(biāo)） 交易日期的修正：房地產(chǎn)價(jià)格變動率，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正 容積率修正：容積率和地價(jià)并未線性關(guān)系，修正系數(shù)表 土地使用年限：確定土地年收益★確定房地產(chǎn)價(jià)格,70,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)

42、國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù),,成本法 ★新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+利息+銷售稅費(fèi)+利潤★舊建筑物評估價(jià)值=重置成本-年貶值額*已使用年限交易日期 收益法（輔助） 用于有收益的房地產(chǎn)評估，如商場、寫字

43、樓、旅館、公寓等,71,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,城市中心區(qū)一般市區(qū)市區(qū)邊沿區(qū)郊區(qū),生 地 毛 地 熟 地,商業(yè)娛樂用地工業(yè)用地住宅用地交通用地公共事業(yè)用地,地產(chǎn)的分類,按地理位置分,按開發(fā)程度分,按用途分類,,,,,72,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,擔(dān)保項(xiàng)目評估是指擔(dān)保機(jī)構(gòu)以擔(dān)保申請人申報(bào)的資料為基礎(chǔ)，結(jié)合對擔(dān)保申請人的實(shí)地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收政策、銀行貸款

44、政策、擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營宗旨及風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)規(guī)定，對擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價(jià)，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保決策提供可靠依據(jù),,市場法（最常用） 基本同房地產(chǎn) 選擇參照物的時候要選擇用地性質(zhì)相同的，盡量選擇鄰近交易區(qū)域、同意交易類型、交易正常、近期交易的案例,73,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,成本法 ★土地價(jià)值=待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利潤+利息+稅費(fèi)+土地增值收益

45、 待開發(fā)土地取得費(fèi)：征收集體土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助；征收城市土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（三通一平、七通一平）、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) 利潤：利潤率的確定 稅費(fèi)：土地開發(fā)和取得過程中必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用 投資利息：土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)為基數(shù)計(jì)算利息 土地增值收益：土地用途和功能的改變而引

46、起土地收益的增加的 ★土地評估值=重置成本-各種貶值（使用年限的貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）,74,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,相關(guān)問題,75,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,★評估對象是由多個或多種單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體★決定企業(yè)價(jià)值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力 ★企業(yè)價(jià)值評估是一種整體性的評估,76,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,收益法（最常用） 前提：企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、具有獲利能力、企業(yè)

47、未來收益能較為準(zhǔn)確的預(yù)測,,P——評估值Fi——預(yù)期收益額n——收益期r ——貼現(xiàn)率,77,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,收益法（最常用） 核心問題 ★要對企業(yè)的收益予以界定 凈利潤、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤 ★要對企業(yè)的進(jìn)行合理的預(yù)測 決定評估值的關(guān)鍵因素 ★企業(yè)價(jià)值評估是一種整體性的評估 對企業(yè)取得未來收益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷從而選擇合適的折現(xiàn)率,78,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,

48、,成本加和法 基本評估模型,,P——企業(yè)評估值Pi——第i項(xiàng)資產(chǎn)評估值n——資產(chǎn)項(xiàng)數(shù)Zj——第j項(xiàng)負(fù)債評估值m——負(fù)債項(xiàng)目數(shù),79,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,成本加和法 以企業(yè)要素資產(chǎn)再建為出發(fā)點(diǎn)，有忽視企業(yè)獲利能力的可能性，而且很難體現(xiàn)那些未在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)的因素，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽(yù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等，企業(yè)基于持續(xù)經(jīng)營下的價(jià)值評估一般不單獨(dú)采用成本加和法 ★但基于穩(wěn)健原

49、則，在擔(dān)保項(xiàng)目為進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押所做的企業(yè)價(jià)值評估時，可重點(diǎn)考慮此種方法,80,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,相關(guān)問題,81,四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評估,,其他反擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值評估,,,,,,,82,Thank you!,The End,83,,1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多?！　?、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。　　3、命運(yùn)給你一個比別人低的起點(diǎn)是想

50、告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!　　4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!　　5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋

51、煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。　　6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。　　7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中?！　?、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然

52、地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡?！　?、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處?！　?0、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。　　11、人生的某

53、些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點(diǎn)?！　?2、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱?！　?3、認(rèn)識到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人?！　?4、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這

54、就是動人的生命奇跡?！　?5、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!　　16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事?！　?7、人生沒有筆直路