第十一章 城市空間開發(fā)的時序規(guī)劃

1、第十一章 城市空間開發(fā)的時序規(guī)劃,時序規(guī)劃就是在空間軸上進行城市要素科學(xué)安排的同時，在時間軸上也進行相應(yīng)要素安排的一種城市空間開發(fā)規(guī)劃。,第一節(jié) 時序規(guī)劃的產(chǎn)生與概念,一、產(chǎn)生背景二、基本概念 城市空間開發(fā)的三維規(guī)劃的基礎(chǔ)上，把時間作為一個變量融入三維規(guī)劃，形成了包括用地面積（用地長度和寬度）、開發(fā)高度、開發(fā)現(xiàn)金流量配置和時序在內(nèi)的有機整體——城市空間開發(fā)的時序規(guī)劃。三、注意事項,二、基本概念,把空間開發(fā)

2、的諸多因素：開發(fā)面積、高度、現(xiàn)金流量和時間序列有機結(jié)合起來，按照時間軸的形式，確定不同時期所對應(yīng)的城市空間開發(fā)和資金投入的規(guī)劃。 任務(wù)：1、明確目標(biāo)，制定合理的標(biāo)準(zhǔn)。 2、根據(jù)城市總體規(guī)劃，區(qū)分開發(fā)空間，制定城市空間開發(fā)和土地批租計劃。3、確定年度城市空間開發(fā)計劃。 4、保證開發(fā)過程的穩(wěn)定性，周期性。,第二節(jié) 時序規(guī)劃分類,一、時序規(guī)劃的分類按規(guī)劃階段劃分按規(guī)劃價值對象劃分按規(guī)劃物質(zhì)對象劃分按城市建設(shè)階段劃分按規(guī)劃

3、開發(fā)的運作因素劃分：,第三節(jié) 城市土地開發(fā)的時序規(guī)劃,一、土地開發(fā)時序規(guī)劃的目標(biāo)（1）長期穩(wěn)定的土地供應(yīng)，保證城市社會與經(jīng)濟的發(fā)展有足夠的空間。（2）與經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。為了在規(guī)劃期內(nèi)獲得足夠城市開發(fā)資金和穩(wěn)定的來源，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的計劃制定相應(yīng)的土地開發(fā)時序規(guī)劃。二、土地開發(fā)時序規(guī)劃的依據(jù)1、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。2、國家產(chǎn)業(yè)政策和本市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策3、土地利用總體規(guī)劃。4、建設(shè)用地和土地利用的實際狀況。,三、土地開發(fā)時序

4、規(guī)劃的原則,1、順序漸進，逐步發(fā)展。2、長期規(guī)劃，超前設(shè)計，計劃投資，及時開發(fā)。3、合理安排建設(shè)與改造的次序。,四、土地開發(fā)時序規(guī)劃的內(nèi)容,根據(jù)國家的經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，編制土地利用年度（或近期）計劃，確定土地批租計劃，指導(dǎo)年度開發(fā)計劃，以保證規(guī)劃期內(nèi)城市開發(fā)資金獲得足夠和穩(wěn)定的來源，實現(xiàn)政府對土地投資開發(fā)的宏觀調(diào)控。,五、土地開發(fā)時序規(guī)劃的方法,目標(biāo)法、趨勢法和相關(guān)因素法。,第四節(jié) 城市開發(fā)資金的時序規(guī)劃概述,一、資金的時間價值

5、1 投資收益率，即單位投資所能取得的收益。2 通貨膨脹因素，即對因風(fēng)險的存在可能帶來的損失所應(yīng)作的補償。3 風(fēng)險因素，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)作的補償。,,現(xiàn)金流量圖,某項目的投資及年凈收入表（現(xiàn)金流量圖）,二、項目經(jīng)濟效益動態(tài)評價的基本概念與指標(biāo),1、項目投入成本：一般來說，土地開發(fā)項目的投入成本由以下幾項構(gòu)成：（1）拆遷費用（2）土地使用費用（3）土地使用稅（4）房屋建設(shè)費（5）市政公用設(shè)施配套費（6）勘察設(shè)計費

6、（7）管理費用等2、項目產(chǎn)出收益：一般包括：（1）項目直接產(chǎn)出（2）項目補貼（3）折舊費用3、年凈現(xiàn)金流量：年凈現(xiàn)金流量(F)＝銷售收入一經(jīng)營成本一各類稅十年折舊費＝年凈利潤十年折舊費,4、投資償還期,這個指標(biāo)是指項目投產(chǎn)后，以項目獲得的年凈現(xiàn)金流量來回收項目建設(shè)總投資所需的年限?？捎孟铝泄接嬎悖?＝ N （年）,I——總投資費用；F——年凈現(xiàn)金流量。,三、項目經(jīng)濟動態(tài)評估準(zhǔn)則,1、投資償還期(N)應(yīng)小于定額投資償還期

7、(視項目不同而定)。定額投資償還期一般由各個工業(yè)部門結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)特點，在總結(jié)過去建設(shè)經(jīng)驗統(tǒng)計資料基礎(chǔ)上，統(tǒng)一確定的回收期限，有的也是根據(jù)貸款條件而定。一般：中費項目 N＜2—3年較高費項目 N＜5年高費項目 N＜10年,四、可實施方案比較,匯總列表比較各時序規(guī)劃的投入產(chǎn)出結(jié)果，確定最佳可行的城市開發(fā)資金的時序規(guī)劃推薦方案。1、投入產(chǎn)出匯總列表根據(jù)來源資金的比例和貸款償還的方式，各種稅金的不同交納方式，確定出貸款償還額和稅金交納

8、額，同時考慮項目的各項投入與產(chǎn)出值，進行匯總制表。2、可實施方案比較 將時序規(guī)劃方案對應(yīng)的各自投入產(chǎn)出匯總表進行比較，確定最佳可行方案。,作業(yè),1、    時序規(guī)劃的產(chǎn)生背景與意義？2、    土地開發(fā)時序規(guī)劃的內(nèi)容？3、    如何進行開發(fā)資金的時序規(guī)劃選擇？4、完成一個開發(fā)項目的現(xiàn)金流量表,第十五章 城市開發(fā)的策劃,第一節(jié) 策劃的概念

9、 根據(jù)已經(jīng)掌握的信息，推測事物發(fā)展的趨勢，分析需要解決的問題和主客觀條件，在行動之前，對指導(dǎo)思想、目標(biāo)、對象、方針、政策、戰(zhàn)略、策略、途徑、步驟、人員安排、時空利用、經(jīng)費開支、方式方法等做出構(gòu)思和設(shè)計。并形成系統(tǒng)、完整的方案。策劃的本質(zhì)－行為決策,第二節(jié) 策劃與城市規(guī)劃的關(guān)系,區(qū)別 ——規(guī)劃工作是側(cè)重現(xiàn)實性的具體的、可操作的行動結(jié)果，是解決行動中“做成什么”的問題。而策劃是解決行動中“如何去做”的問題。聯(lián)系——步驟，層次 ，內(nèi)

10、容，依據(jù),第三節(jié) 策劃的原則,一、效益主導(dǎo)原則二、整體規(guī)劃原則三、客觀現(xiàn)實原則四、可行性原則五、機變性原則,第四節(jié) 策劃的對象和目標(biāo),一、策劃的對象——功能區(qū) 二、策劃的目標(biāo),第五節(jié) 策劃的內(nèi)容,一、市場分析——調(diào)查、比較、演繹二、功能策劃——概念性規(guī)劃 三、文化策劃四、空間策劃,第六節(jié) 策劃的步驟,一、城市開發(fā)策劃1、房地產(chǎn)營銷策劃2、建筑策劃3、城市整體形象策劃,策劃思想與手法在不同層次城市開發(fā)中的發(fā)展情況,二

11、、城市開發(fā)項目策劃步驟,1、調(diào)查分析2、制定目標(biāo)3、尋找切入點進行創(chuàng)意4、設(shè)定行動路線5、成果與效益評估,第七節(jié) 策劃的方法,一、理性方法 ——邏輯學(xué)，推理、演繹。三段論，因果論 二、非理性方法 ——發(fā)散 、細(xì)分、碰撞，逆向思維,發(fā)散——相關(guān)因素分析法,第八節(jié) 開發(fā)策劃之DI設(shè)計思路,一、DI設(shè)計的含義與目的DI----Development zone Identity System，意指“開發(fā)區(qū)形象識別系統(tǒng)”。DI設(shè)計指