京津冀(固安)國際商貿(mào)城項目一期營銷策劃方案(匯總)

1、,,京津冀（固安）國際商貿(mào)城項目一期營銷策劃方案書,,Contents,目錄,,,PE0TER分析,,戰(zhàn)略規(guī)劃,,PEST分析,,SWOT分析,,戰(zhàn)術規(guī)劃,,促銷思路概要及促銷與推廣細案,,整體分析,,項目總論,Part One,項目總論,,,三大城市群：珠三角、長三角和京津冀三大城市群京津冀城市群中培育中等城市節(jié)點，壯大北京、天津以外的第二層級是該城市群未來的發(fā)展關鍵。固安這類離北京最近的第一梯隊城市無疑是承接這些功能的首選區(qū)域

2、。,項目背景,,,1.項目總論,,,名稱：京津冀（固安）國際商貿(mào)城項目一期地點：固安。商貿(mào)城規(guī)劃區(qū)域范圍東起大廣高速，西至宮蘇路，南起廊涿高速，北至興隆店、南公由兩村連線延長線。京津冀（固安）國際商貿(mào)城項目一期位于商貿(mào)城整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)東北區(qū)塊即大廣高速西側(cè)、太子務村東側(cè)、廊涿高速北側(cè)、大王村南側(cè)，具體位置以國土及規(guī)劃部門劃定范圍為準。,項目名稱和地點,,,1.項目總論,,,,總體規(guī)劃約20平方公里，總建筑面積約2800萬平方米，總投資

3、約1200億元。一期用地規(guī)模約為4700畝，總建筑面積約為500萬平方米，投資約320億元。專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套用房建筑面積約420萬平方米；現(xiàn)代倉儲物流規(guī)劃建筑面積約28萬平方米；規(guī)劃配套生活區(qū)建筑面積約52萬平方米。,建設規(guī)模、內(nèi)容及投資估算,,,1.項目總論,,,原則：整體規(guī)劃、分步實施。項目建設周期為15年。一期建設3年。目標：優(yōu)化京津冀城市群網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)、提高京津冀地區(qū)整體競爭力、打造固安成為新的國際時尚文化中心,建

4、設原則、周期和目標,,,1.項目總論,,,Part Two,整體分析,,,,,,2.整體分析,,,,,,,,,,,,,,,,1,2,3,市場特征：投資性需求較強,行業(yè)分析：局部熱總體冷,銷售狀況：外地人買的多本地人買的少,,,,4,消費趨勢：觀望氛圍濃厚供不應求情況仍存在,Part Three,PEST分析,,,,,,,,政策,經(jīng)濟,社會,技術,四個方面,,,3.PEST分析,,,,,3.PEST分析 政策,,,,,,,北

5、京、天津等地，近年來逐漸暴露許多弊端，人口積聚過度，交通擁堵，城市污染加重、城市承載力下降。為扭轉(zhuǎn)這種局面，北京市明確規(guī)定城市內(nèi)的大型綜合市場向河北轉(zhuǎn)移，這為固安承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)提供了重大機遇。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,增加地方稅收,促進擴大就業(yè),,,3.PEST分析 經(jīng)濟,,,,,天津,北京,保定,固安,,3.PEST分析 社會,,,河北省將以建設京津冀城市群為載體，充分發(fā)揮周邊城市首都紓解功能，而固安縣則是北京市區(qū)最近的

6、縣城，也是首都經(jīng)濟圈南部區(qū)域的核心縣市，特殊的地理位置對于固安縣承接北京地區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)有著重要的影響。霧霾問題的持續(xù)加重，固安縣不適合發(fā)展工業(yè)或者對環(huán)境破壞較大的行業(yè)，國際商貿(mào)城綠色、環(huán)保、人文、生態(tài)的開發(fā)原則與首都產(chǎn)業(yè)外遷及帶動方向和理念是緊密相關的。,,,,3.PEST分析 技術,,背靠三大城市，便于引進國內(nèi)領先的高科技技術霧霾嚴重，生態(tài)型開發(fā)順應時代潮流離首都機場較近，便于國際化定位,Part Four,PEOTER分析,,

7、,,,,,,跟進競爭,替代競爭,業(yè)內(nèi)競爭,上家競爭,,五個方面,,下家競爭,,4. PEOTER分析,,,主題定位（綜合商貿(mào)城）天津周邊、石家莊周邊均存在。主題定位（物流產(chǎn)業(yè)園）天津周邊、保定周邊均存在?？傮w定位，京津冀地區(qū)基本沒有競爭對手。,業(yè)內(nèi)競爭,,,4. PEOTER分析,,,隨著首都功能疏解，周邊城市也會進一步發(fā)展起來，未來隨著石家莊、保定以及廊坊市其他縣城很可能在出現(xiàn)與公司六大主題定位相似的綜合基地。隨著北京首都內(nèi)的

8、商貿(mào)、物流項目外遷，石家莊市及其周邊城市發(fā)展速度較快，商貿(mào)城、物流基地均出現(xiàn)一定程度的增長，未來隨著項目整體發(fā)展以后，目前僅發(fā)展商貿(mào)或物流的項目也會逐步學習固安國際商貿(mào)城的綜合發(fā)展方法，對原單一定位的項目進行拓展，形成與項目相似的綜合商貿(mào)城。,跟進競爭,,,4. PEOTER分析,,,商貿(mào)城作為綜合性商業(yè)地產(chǎn)的定位，有著較長的生命周期，所以在一定時間內(nèi)不存在替代競爭問題。,替代競爭,,,4. PEOTER分析,,,公司的上家主要是土地供

9、應商和建筑施工供應商：從土地供應商來看土地供應部門屬于政府部門，對土地價格具有確定權(quán)利，公司對其議價能力相對較低，而其他公司如果同時競拍土地可能會增加購買成本；建筑施工供應商目前市場競爭較大，公司具有較高的議價能力和選擇權(quán)利。,上家競爭,,,4. PEOTER分析,,,目前在北京周邊缺乏此類大型綜合性的商貿(mào)城，隨著首都北京的項目外遷則會帶動周邊城市商貿(mào)、物流等的發(fā)展，消費需求較為旺盛，只要定價較為合理，下家對本項目不存在太強的競爭議價能

10、力問題。,下家競爭,,,4. PEOTER分析,,,Part Five,SWOT分析,,,優(yōu)勢,機會,劣勢,威脅,,,5.SWOT分析,,,政策背景：響應京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移區(qū)位交通：與北京新機場僅9公里，第二國際機場8公里，涿州高鐵站10公里整體規(guī)劃：集時尚發(fā)布、京津冀大型綜合商貿(mào)城及大數(shù)據(jù)物流產(chǎn)業(yè)園、印象永定河、SOHO大千、萬國風情街、方城動漫等六大主題功能于一體建筑設計： 項目建筑設計充分結(jié)合場地的

11、廣場與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設計，配有中央空調(diào)，有效防止風沙和霧霾?；ヂ?lián)網(wǎng)：大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，將移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺、云計算等新技術融入商貿(mào)物流的每個環(huán)節(jié)中，并將第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術相結(jié)合,優(yōu)勢,,,5.SWOT分析,,,投入大，投資回報期較長多功能定位的經(jīng)營模式尚無業(yè)內(nèi)借鑒模式，整體

12、經(jīng)營模式有待探索開發(fā)商品牌影響力不夠，開發(fā)商與知名地產(chǎn)地產(chǎn)公司比缺乏名氣，實力有待檢驗固安整體的人口較少、面積較小，區(qū)域帶動力較低，缺乏專項政策扶持,劣勢,,,5.SWOT分析,,,未來第三產(chǎn)業(yè)仍將處于一個較長的增長期，國際商貿(mào)城的整體定位與第三產(chǎn)業(yè)緊密相關，未來消費需求仍十分龐大。京津冀一體化區(qū)域發(fā)展快速帶動商貿(mào)城發(fā)展第三方、第四方物流以及物聯(lián)網(wǎng)等物流信息與裝備技術相結(jié)合，將商貿(mào)物流全面數(shù)據(jù)化和信息化，推動項目的整合發(fā)展,機會

13、,,,5.SWOT分析,,,北京、天津、唐山、保定、石家莊等大城市的商貿(mào)城的威脅通貨膨脹，CPI的增長，人口紅利消失帶來的成本增加,威脅,,,5.SWOT分析,,,Part Six,營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,響應京津冀一體化國家戰(zhàn)略，承接北京非首都功能轉(zhuǎn)移，京津冀(固安)國際商貿(mào)城因大勢所向，為時代而生，憑借得天獨厚的京津冀協(xié)同發(fā)展核心區(qū)域的區(qū)位交通優(yōu)勢，從北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移出發(fā)，打造京津冀三地一體化的世界級批發(fā)市場集群。,市場引爆點,,,

14、6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。一座名副其實的新型城鎮(zhèn)商業(yè)外還涵蓋了金融、生活配套、教育、醫(yī)療等幾乎所有的城市配套功能北京市原有的會展和服裝、小商品、建材等專業(yè)市場轉(zhuǎn)移升級打造環(huán)渤海最為核心的高端商貿(mào)區(qū),市場布局,,,6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)平臺、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)4.0相結(jié)合 立足固安，服務華北，輻射全國，商貿(mào)城將全力打造全方位多維度一站式物流平臺.,主導操作思路,,,6.營

15、銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,固安的發(fā)展與周邊城市和區(qū)域發(fā)展相互聯(lián)系，相互合作，整體推進，使得京津冀地區(qū)的整體功能結(jié)構(gòu)更加完善。有望在京南建設新的極核，從而改變北京與天津之間的單線聯(lián)系，形成更為穩(wěn)定的三角結(jié)構(gòu)，從而帶動京西南地區(qū)的崛起，促進區(qū)域一體化和均衡發(fā)展。,運作模式,,,6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,市場進入與運作思路及設計,戰(zhàn)略位置，占據(jù)發(fā)展先機,恢弘規(guī)劃，重塑城市格局,,,6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,建設啟動，拉開北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移帷幕,戰(zhàn)略位置，占

16、據(jù)發(fā)展先機：京津冀(固安)國際商貿(mào)城項目位于河北省廊坊市固安縣，東接大廣高速固安出口——離項目地2公里(新批準建設的大廣高速京津冀商貿(mào)城出口離項目地500米，預計2017年底通車)，南至廊涿高速東灣出口(離項目地200米)，西至大清河廊涿高速連接線，北臨孔雀城項目。距離天安門正南50公里，距大紅門商圈40公里，距涿州高鐵站10公里，距北京大興國際機場8公里，距天津新港1小時，2小時內(nèi)可到達京津冀80%的區(qū)域。伴隨2019北京地鐵S6大興

17、線通至固安，項目將實現(xiàn)30分鐘到南環(huán)，40分鐘同步北京，1小時到達西單、金融街，京津冀(固安)國際商貿(mào)城于京津冀一體化大國家戰(zhàn)略下，勢將成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級新標桿，北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移升級的首選承接地。,市場進入與運作思路及設計,,,6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,恢弘規(guī)劃，重塑城市格局：擬規(guī)劃建設的京津冀國際商貿(mào)城總占地面積28平方公里，總建筑面積4500萬平方米，總投資5000億元，是依托京津冀世界級城市群區(qū)位優(yōu)勢，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導的時尚文創(chuàng)

18、、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)引擎作用，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最終形成集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。,市場進入與運作思路及設計,,,6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,恢弘規(guī)劃，重塑城市格局：擬規(guī)劃建設的京津冀國際商貿(mào)城總占地面積28平方公里，總建筑面積4500萬平方米，總投資5000億元，是依托京津冀世界級城市群區(qū)位優(yōu)勢，積極發(fā)揮智慧產(chǎn)業(yè)主導的時尚文創(chuàng)、智慧物流、智慧商貿(mào)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)引擎作用

19、，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、體育文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、智慧商務產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)版圖，并最終形成集產(chǎn)、城、游三位一體的全球高端商貿(mào)集聚區(qū)。,市場進入與運作思路及設計,,,6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,建設啟動，拉開北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移帷幕。項目及相關配套擬規(guī)劃建設總建筑面積81萬平方米，位于廊涿高京津冀(固安)國際輕紡城是京津冀(固安)國際商貿(mào)城一期起步區(qū)先期建設的速東灣鄉(xiāng)出口，立足京津冀(固安)國際商貿(mào)城“時尚之都，固安發(fā)布”的形象定位，項目以大氣方正的“田

20、”字型布局，設計風格融合現(xiàn)代典雅的建筑風格與標志性的中國紅，共同形成輕紡城固有特質(zhì)。項目建筑設計充分結(jié)合場地的廣場與建筑周邊人行通道，高效聯(lián)結(jié)商城內(nèi)外流線，有效滿足客流、貨流，內(nèi)部與外部需求，停車資源充分，電梯充裕便捷，全主通道式布局，零商業(yè)死角，全封閉式設計，配有中央空調(diào)，有效防止風沙和霧霾。,市場進入與運作思路及設計,,,6.營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,,,Part Seven,營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,,,,,,產(chǎn)品策略,產(chǎn)品定位與細分,價格策略,,四

21、個方面,,渠道策略,,7.營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,,產(chǎn)品策略:京津冀（固安）國際商貿(mào)城將打造一個全國最高端的智慧型商貿(mào)市場，集智慧型國際商貿(mào)城、精品商業(yè)街、國際酒店、會展中心、CBD企業(yè)總部等于一體。項目商鋪均為獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，一層層高5.7米、二到四層層高5.2米挑高空間，高層高地下停車場可通行客、貨車，貨梯、觀光梯、自動扶梯數(shù)量均按最高標準配備。配套建設倉儲物流、服裝廠房、創(chuàng)意設計、商務辦公、酒店式公寓、美食城等。,,,,7.營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,

22、國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套現(xiàn)代倉儲物流配套生活區(qū),產(chǎn)品定位與細分,,,7.營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,,,,,國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套,,本地招商重點選擇符合本案業(yè)態(tài)定位的，本商圈內(nèi)的各大商戶。異地引進京津冀城市群各大市場的符合本案業(yè)態(tài)定位的品牌大戶,批發(fā)對象為京津冀地區(qū)為主的專業(yè)批發(fā)客。零售對象為國際商貿(mào)城周邊地區(qū)的閑散購買者（中低端消費為主）,,,,現(xiàn)代倉儲物流,,多家知名物流企業(yè)。商貿(mào)城統(tǒng)一管理。,商貿(mào)城商家和其他需求人

23、群。,,,,配套生活區(qū),,有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商.,本地居民外來務工人員本地及外來經(jīng)營者本地及外來投資者,國際商貿(mào)城專業(yè)批發(fā)市場及商業(yè)配套:（1）臨街的鋪位較貴，向內(nèi)則較便宜。（2）一層價格較高，二層價格較低，三層更低，依次類推。（3）選間為轉(zhuǎn)角、主街、電梯處的商鋪價格較高，其余商鋪價格較低。（4）經(jīng)營面積集中且達到一定規(guī)模的商鋪價格較高，經(jīng)營面積較小的店鋪價格較低。,價格策略,,,7.營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,,現(xiàn)代倉儲物流（1）

24、倉庫規(guī)格較高的，單位面積價格較便貴。（2）倉庫周邊交通較方便的，單位面積價格較貴。（3）倉庫租賃時間較短的，單位面積價格較貴。,價格策略,,,7.營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,,配套生活區(qū)（住宅）（1）在開盤前的認籌期內(nèi)，用一定的價格優(yōu)惠吸引客戶，積累人氣。（2）根據(jù)不同的樓層、戶型、朝向、視野等因素制定價格差別政策。（3）在產(chǎn)品原價基礎上，通過一些活動，減少一定比例購房成本，如達到一定購買數(shù)量可以享受折扣，現(xiàn)金付款金額達到一定比例可以享受

25、折扣等。,價格策略,,,7.營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,,設置本地招商團隊、銷售團隊、網(wǎng)絡推廣團隊（針對主力店大客戶）、異地巡展團隊、多點出擊，綜合運用，從而充分利用好各種優(yōu)勢資源。,,,7.營銷戰(zhàn)術規(guī)劃,,,本地投資人的推廣主要采用短信覆蓋、DM單直投、現(xiàn)場圍擋、戶外路牌、召開投資理財大會，邀請理財專家針對項目進行講解推介，同時，通過主力店落戶簽約儀式等形式進行項目招商銷售宣傳。,,,本地行銷手法規(guī)劃,,,（1）DM派發(fā)、重點商圈市場巡展、異地銷

26、售設立駐點，短期和長期配合，實現(xiàn)持續(xù)的營銷效果。（2）異地營銷主要以異地項目巡展、項目推介會、深度訪談、參加行業(yè)展會為主要形式，營銷重點是有購買實力和經(jīng)營實力的大型客戶。（3）小型演出+派單等。,,異地行銷手法規(guī)劃,,,,（1）時刻更新京津冀（固安）國際商貿(mào)城網(wǎng)站信息，保持網(wǎng)站信息與銷售進度的同時步性。（2）通過京津冀地區(qū)知名商業(yè)地產(chǎn)投資顧問有限公司網(wǎng)站進行宣傳。（3）通過搜房網(wǎng)的廣告欄目發(fā)布。（4）項目網(wǎng)站對關鍵搜索詞進行百

27、度競價排名。（5）利用網(wǎng)絡搜索進行大客戶主力店的查詢。。,,,,網(wǎng)絡行銷手法,,Part Eight,促銷思路概要及促銷與推廣細案,,,,,,五個方面,,,,8.促銷思路概要及促銷與推廣細案,,,媒介促銷安排,,后期促銷跟進計劃,,上市渠道促銷計劃:文化中心定性、優(yōu)化網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)、提高京津冀地區(qū)整體競爭力上市終端消費者促銷計劃：將完全取代義烏小商品交易中心，成為世界商人采購中國商品的首選地上市終端推廣計劃：“第八代”商業(yè)新模式、市場