邯鄲房地產(chǎn)市場調研簡報

1、,河 北 邯 鄲 房 地 產(chǎn) 市 場 調 研 簡 報,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,簡 報 提 綱,項 目 地 塊 概 況,城 市及 區(qū) 域 概 況,邯 鄲 市 房 地 產(chǎn) 宏 觀 市 場 分 析,項 目 目 標 客 戶及 需 求 分 析,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯 鄲 市 房 地 產(chǎn) 項 目 分 析,項 目 測 算 及 總 結,,PART 1 項 目 地 塊 概 況,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有

2、限公司,本項目地塊位于邯鄲市北部區(qū)域，北環(huán)路以外近郊地區(qū)東臨：中華北大街、 北湖公園（在建中）南至：規(guī)劃路西臨：邯鄲二中北至：規(guī)劃路,地塊位置及四至,,,,,,★,北湖公園（在建中）,,項目地塊,,107國道,,,邯鄲二中,,中華北大街,,,邯鄲城區(qū),上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,據(jù)現(xiàn)場目測,該地塊內尚有少量原本地村民房屋仍未拆遷完成,目前拆遷工作進行中，可凈地交付。北湖公園尚處

3、在開發(fā)建設中。,地 塊 現(xiàn) 狀,,,,地塊現(xiàn)狀1,地塊現(xiàn)狀2,地塊現(xiàn)狀3,地塊現(xiàn)狀4,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,北湖公園尚處在開發(fā)建設中，以初具雛形,地 塊 現(xiàn) 狀,,,,北湖公園現(xiàn)狀1,,,,,,,北湖公園現(xiàn)狀4,北湖公園現(xiàn)狀3,北湖公園現(xiàn)狀2,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,周 邊 配 套,,,,,,,,,,交通配套,商業(yè)配套,教育、生活配套,本地塊東側緊鄰邯鄲市南北交通主動脈—中華北大街，西側靠近107國道。中心城區(qū)至此行車交通情況較為

4、便利，但現(xiàn)有公共交通線路較少，且班次間隔時間較長。整體交通尚不成熟,,目前該地塊周邊基本無商業(yè)配套, 且該地塊靠近中華北大街及107國道兩條城市快速主干道，與中心城區(qū)間隔相當距離的未開發(fā)地帶。商業(yè)氛圍現(xiàn)狀較差。未來較長時間商業(yè)氛圍發(fā)展較為緩慢。,,從本地塊向西約300米位邯鄲二中及市級聾啞學校，此外該地塊目前無幼兒園、銀行、郵局、醫(yī)院等略具規(guī)模的生活配套。,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,地 塊 現(xiàn) 狀 小 結,,,,,,,,,該地塊目前所

5、處邯鄲市北部近郊地區(qū)，道路狀況良好， 但公共交通發(fā)展相對滯緩；,該地塊周邊北湖公園的建設將成為未來重要利好信息，并且成為邯鄲市稀缺景觀與生態(tài)資源；,●,●,該地塊目前周邊無已成型居住及商業(yè)聚集點，缺少商業(yè)及生活、教育、醫(yī)療等配套設施，配套成型期預估較長；,●,該地塊目前與中心城區(qū)間，有相當距離的未開發(fā)區(qū)域，城市生活氛圍有明顯隔斷。,●,,PART 2 城 市 及 區(qū) 域 概 況,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有

6、限公司,邯 鄲 市 概 況,,,,,,,,,,邯鄲市位于河北省南端，地處東經(jīng)114°03'～40'，北緯36°20'～44'之間，西依太行山脈，東接華北平原，與晉、魯、豫三省接壤，轄4區(qū)、1市、14縣，總面積1.2萬平方公里，其中市區(qū)面積457平方公里，全市總人口896.4萬。邯鄲市的市花是月季。邯鄲市是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、全國雙擁模范城、中國成語典故之都

7、和中國散文之城、太極之鄉(xiāng)。國務院批準具有地方立法權的“較大的市”和市區(qū)人口超百萬的特大城市。,●,邯鄲,●,邢臺,●,衡水,●,石家莊,●,滄州,●,保定,●,張家口,●,承德,●,唐山,●,秦皇島,●,廊坊,★,北京,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯 鄲 市 交 通 概 況,,,,,,,,,,邯鄲區(qū)位交通條件優(yōu)越，居晉冀魯豫四省要沖和中原經(jīng)濟區(qū)腹心，在四省交界區(qū)是唯一的特大城市，與石家莊、太原、濟南、鄭州四個省會城市的距離均在200公里左

8、右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以內。邯鄲是全國179個重要的公路交通樞紐之一，交通便利，縱穿中國南北的京廣鐵路、京深高速公路和107國道與橫貫祖國大陸東西的長治——邯鄲——濟南——青島鐵路、青蘭高速公路和309國道交匯于邯鄲，境內形成了“五縱五橫”的干線公路網(wǎng)絡，邯鄲國際機場是國家重點發(fā)展的干線機場，已經(jīng)通航上海、重慶、大連、杭州、西安、廈門、廣州、深圳、長沙、呼和浩特、溫州、?？?、合肥等多條航線。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公

9、司,邯鄲市資源及產(chǎn)業(yè)概況,,,,,,,以能源和原材料為主，輕重工業(yè)并舉為經(jīng)濟發(fā)展的主導方向以煤炭、冶金、電力、紡織、建材、陶瓷工業(yè)做為六大支柱產(chǎn)業(yè),,,邯鄲蘊藏有種類繁多的礦產(chǎn)資源，是全國著名的煤炭和高品位的鐵礦石產(chǎn)區(qū)，擁有豐富的“兩黑”——煤、鐵資源，煤炭和鐵礦石儲量分別達到40億噸和4.8億噸，被譽為現(xiàn)代“鋼城”、“煤都”。其中煤炭儲量豐富，煤種齊全，煤質較好；鐵礦品位高、有害雜質少、可選性好。此外還有較為豐富的非金屬礦資源如鋁礬

10、土、耐火土、硫鐵礦、含鉀砂頁巖、碳石等四十種以上礦藏。各種礦產(chǎn)地200處。,邯鄲第一支柱產(chǎn)業(yè)是鋼鐵，第二支柱產(chǎn)業(yè)是煤炭，邯鄲有豐富的煤、鐵礦產(chǎn)資源，作為資源型工業(yè)城市，邯鄲市經(jīng)過多年發(fā)展，經(jīng)濟總量有了較大的提高。然而，因為資源的長期掠奪性開采，出現(xiàn)了經(jīng)濟結構老化、資源枯竭、污染加劇等問題。 邯鄲市委、市政府提出培育裝備制造、現(xiàn)代物流、煤化工、新材料四個新興產(chǎn)業(yè)。通過投入1000多億元進行結構調整，全市經(jīng)濟發(fā)展動力有了明顯增長,上

11、海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲市文化及旅游概況,,,,,,,,,文　化：趙文化、磁山文化、女媧文化、曹魏建安文化、北齊石窟文化、夢文化、磁州窯文化、廣府太極文化、成語典故文化、邊區(qū)革命文化。,旅　游：涉縣媧皇宮，叢臺區(qū)叢臺公園、涉縣八路軍一二九師司令部舊址、武安朝陽溝 等。,土特產(chǎn)：馬頭大米、滏河鯉魚、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃紋烏棗、叢臺大曲等。,,PART 3 邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場分析,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)

12、發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場分析,,,,,,,,,,據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年邯鄲房地產(chǎn)市場運行良好，有開發(fā)項目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉，房地產(chǎn)市場最艱難的困窘時期基本度過。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隊伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)２０５家，比上年同期增加４８家。目前有開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)１３８家，比上年同期增加３９家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的６７．３％。全市在建的開發(fā)項目達到１９９個，比上年同期

13、增多４２個。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,政 策 因 素 分 析,,,,,,,,,,目前階段，國家針對房地產(chǎn)宏觀調控政策持續(xù)效應還在逐步顯現(xiàn)，并開始逐漸被市場消化。近期全國房地產(chǎn)住宅市場繼續(xù)顯露出價格上揚，銷量增長這一態(tài)勢。同時，河北省“三年大變樣”政策的推出，本地政府對邯鄲舊城改造及商品房開發(fā)的扶持力度較大。整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較好的上升勢頭。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,經(jīng) 濟 因 素 分 析 一,,,,,,,,,,2006年，全市生產(chǎn)

14、總值實現(xiàn)1338.1億元，2007年，全市生產(chǎn)總值達到1609.5億元，年均增長14.5％；人均生產(chǎn)總值18422元，到2010年全市生產(chǎn)總值達到2300億元，總量比2005年基本上翻一番；全部財政收入達到240億元，總量比2005年翻一番；全社會固定資產(chǎn)投資總量達到3500億元。,,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,經(jīng) 濟 因 素 分 析 二,,,,,,,,,,煤炭、鋼鐵、發(fā)電、礦產(chǎn)、紡織、瓷器、制藥、酒業(yè)使邯鄲踏上經(jīng)濟發(fā)展高速路……,以

15、峰峰礦務局、邯鄲礦務局和地方煤礦組成的煤炭工業(yè)，是中國十大煤炭基地之一；以邯鄲鋼鐵股份有限公司、新興鑄管集團、邯邢冶金礦山管理局等骨干企業(yè)組成的邯鄲市冶金工業(yè)，已成為中國重要的礦山和鋼鐵生產(chǎn)基地。邯鄲擁有河北電力南網(wǎng)最大的發(fā)電能力，以邯峰、邯鄲、一五0、馬頭、峰峰5個發(fā)電廠為主，是全國火力發(fā)電基地。其中邯鄲市石灰石、礬土、石膏等礦產(chǎn)資源豐富，發(fā)展建材工業(yè)具有得天獨厚的條件，重點產(chǎn)品是水泥；邯鄲市紡織工業(yè)居河北省第二位，是中國17

16、個紡織基地之一；以“磁州窯”聞名于世的邯鄲市陶瓷工業(yè)，是全國八大瓷區(qū)之一。彭城是全國有名的瓷城，久享“南有景德，北有彭城”的盛譽。邯鄲制藥、叢臺酒業(yè)股份有限公司、雪馳集團等骨干企業(yè)，是邯鄲輕工業(yè)的基礎。,邯鄲眾多的重輕型生產(chǎn)企業(yè)，已成為國家經(jīng)濟結構網(wǎng)的重要組成部分，邯鄲的文化與經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展歷經(jīng)3100多年，至今未曾改變。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,城市規(guī)劃與發(fā)展分析 一,,,,,,,,,,新時期邯鄲市城市定位的基本表述為：“以名城

17、、區(qū)位、資源三大優(yōu)勢為依托的中原最重要最具活力的新型制造業(yè)基地”。簡稱“三優(yōu)一地”。主體表述是：“新型制造業(yè)基地”。把“基地戰(zhàn)略”作為邯鄲市21世紀頭二十年經(jīng)濟和社會發(fā)展的主體戰(zhàn)略，并形成以科強體的工業(yè)高度化、以工帶農(nóng)的城鄉(xiāng)一體化、以商促工的經(jīng)貿(mào)互動化和以內聯(lián)外的開放圈層化的“四大主導戰(zhàn)略”框架。 關鍵詞：新型制造業(yè)基地、區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心、歷史文化名城。,上圖為“1+8”都市區(qū)規(guī)劃藍圖，按照設想，邯鄲市將由中心城區(qū)和8個衛(wèi)星城共同組成

18、邯鄲都市區(qū)，都市區(qū)所圍合的區(qū)域總面積達到2760平方公里，比原來規(guī)劃區(qū)面積多1493平方公里。 同時邯鄲市行政中心計劃遷至規(guī)劃中的東部新區(qū)。邯鄲城市發(fā)展重點東移。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,城市規(guī)劃與發(fā)展分析 二,,,,,,,,,,城市發(fā)展定位,,建設獨具魅力的國家歷史文化名城、區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代生態(tài)園林城市，打造河北南向經(jīng)濟增長極,1＋8城市格局：以市區(qū)和邯鄲縣為主城區(qū)，把30公里半徑內的峰峰、武安、磁縣、臨漳、成安、

19、肥鄉(xiāng)、永年、廣府古城等定為8個衛(wèi)星城，從而拉大城市框架，形成組團式城市群。,城市發(fā)展框架,,“傳承文化特色,推進生態(tài)建設,創(chuàng)優(yōu)大環(huán)境”,三年大變樣,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,城市規(guī)劃與發(fā)展分析 三,,,,,,,,,,為防止城市的過度蔓延，邯鄲市城鎮(zhèn)規(guī)劃將嚴格控制中心城區(qū)的空間形態(tài)，每片城區(qū)組團功能、形態(tài)相對獨立，以永久性生態(tài)區(qū)進行分隔，形成“一城六組團”的空間結構形式?！傲δ芙M團”，分別為：⑴舊區(qū)綜合組團：以居住、工業(yè)、商業(yè)功能

20、為主。重在用地的梳理和功能調整。⑵東部新區(qū)組團：以行政管理、現(xiàn)代服務、居住、都市工業(yè)為主?？邕^現(xiàn)京珠高速公路向東發(fā)展新區(qū),依托北側的高新區(qū),重在城市發(fā)展新空間的開創(chuàng)和新功能的建立。⑶東北部開發(fā)區(qū)組團：以高新技術園區(qū)為主。通過產(chǎn)業(yè)升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，使高新區(qū)成為高效、生態(tài)、低耗的新型產(chǎn)業(yè)基地。⑷南部高教物流組團：以科教研發(fā)和居住功能為主。以現(xiàn)狀高校為基礎，適當南延，重點發(fā)展高教園區(qū)；同時依托京廣鐵路貨站和邯鄲機場建設現(xiàn)代物流專

21、業(yè)服務中心。⑸北部北湖組團：以居住、休閑旅游等功能為主。以北部（輸元河以南）的未開發(fā)用地為基礎，形成新型居住和休閑旅游為主要功能的北部組團。⑹西部戶村組團：以工業(yè)為主要功能的西部組團，以發(fā)展鋼鐵及鋼鐵延伸、配套產(chǎn)業(yè)為主。,組團5,組團1,組團2,組團3,組團4,組團6,●,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,房 地 產(chǎn) 數(shù) 據(jù) 分 析,,,,,,,,,,2010年邯鄲市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù),目前有開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)138家,比上年同期增加39家,,

22、全市在建的開發(fā)項目達到199個,比上年同期增多42個,,1-6月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資105億元,比上年增長91.2%,,商品房新開工面積140.3萬平方米,同比增長9.8％,,商品住宅已完成投資28.6 億元,同比增長30.6％,,總體來看，邯鄲市房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)均出現(xiàn)快速上漲與擴展趨勢,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)宏觀市場現(xiàn)狀小結,,,,,,,,,阜陽市投資增長步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長，未來幾年房地產(chǎn)業(yè)將會是繼續(xù)加

23、大力度投資的一個重點方向,鑒于河北省“三年大變樣”政策的持續(xù)強化，本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大開發(fā)量,●,●,隨著邯鄲市整體經(jīng)濟的持續(xù)向好，本地房地產(chǎn)市場投資持續(xù)加大，市民購買力及購買意愿較好,●,隨著城市規(guī)劃發(fā)展，城市組團功能分區(qū)日漸顯現(xiàn)，專業(yè)化高品質產(chǎn)品的開發(fā)建設機會點出現(xiàn),●,由于邯鄲舊城改造力度較大，動遷成本導致土地價格過高,●,,PART 4 邯鄲房地產(chǎn)項目分析,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房

24、地產(chǎn)市場重點項目,,,,,,,,,,安聯(lián)水晶坊均價4300元/平方米項目位于新興大街以東，劉二莊村以南。規(guī)劃總用地面積19123.1平方米，總建筑面積75000平方米，建筑密度18%，綠地率55%。 共5棟樓，其中2棟樓高為11層，另外3棟樓高為30層停車位:共470個車位，可租可售占地面積:18140平方米 建筑面積:75000平方米 物業(yè)管理附加信息:0.39為管理費，0.5為電梯費開發(fā)商:邯鄲市安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限

25、公司物業(yè)管理公司:安信聯(lián)行物業(yè)有限公司邯鄲分公司產(chǎn)權年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)666戶 當期戶數(shù)666戶,本項目目前尚未取得預售許可證，已開始接受預定，預定情況較好。,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)市場重點項目,,,,,,,,,,左岸楓橋均價4180元/平方米左岸楓橋位于滏河北大街北段西側，規(guī)劃果園北路北側，北距北環(huán)路400米，南臨規(guī)劃的蘇曹公園。規(guī)劃6棟24層，1棟28層， 2棟小高層，戶型面積：84-204㎡。純住

26、宅建筑，高品質的宜居社區(qū)。小區(qū)采用人車分流，地上采用江南園林式的景觀設計，移步異景，山水相宜。社區(qū)配套；6000㎡的下沉式會所、健身房、室內游泳池等。共9棟高層，其中6棟24層，1棟28層， 2棟小高層。停車位:有地下車庫 1:0.8占地面積:45054平方米 建筑面積:188470平方米 開工時間:2010-12-01工程進度:12月份開工(2010-12-10)產(chǎn)權年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)1380戶 當期戶數(shù)1380

27、戶,本項目目前本月開工，目前進行客戶積累蓄水階段，一期項目春節(jié)后開盤。,,,,一期房源,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)市場重點項目,,,,,,,,,,北海莊園均價4700元/平方米北海莊園位于中華北大街西與果園路北，是由是由邯鄲鼎嘉琪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一高層住宅。樓盤介紹：4棟33層板式高層，每單元4戶，雙部電梯。戶型：2室2廳，3室2廳。面積80－145平。。4棟33層板式高層，每單元4戶，雙部電梯。戶型：2

28、室2廳，3室2廳。面積80－145平。占地面積:385500平方米 建筑面積:620000平方米 開工時間:2008-12-01工程進度:A、B、C、D棟僅余50多套，年底交房(2010-12-17)產(chǎn)權年限:70年戶 數(shù):總戶數(shù)800戶 當期戶數(shù)800戶,本項目一期于2008年開工，目前僅剩高層住宅尾盤銷售，中、高層區(qū)有北湖公園景觀。,,,,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)市場住宅項目簡介,,,,,,,,,,,,,,

29、上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,邯鄲房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀小結,,,,,,,,,隨著邯鄲城市化進城發(fā)展，目前市場整體供應量較大，新建在售樓盤較多，但產(chǎn)品去化速度較快,本地住宅項目均全部為高層住宅（30層左右，建筑高度100米以下），物業(yè)形態(tài)較為單一，密度較高，且后期本地項目均以高層住宅為唯一住宅類物業(yè)形態(tài),●,●,本地市場已顯現(xiàn)同質化競爭趨勢，項目間產(chǎn)品同質化現(xiàn)象明顯，產(chǎn)品品質一般,●,●,目前現(xiàn)有項目均存在產(chǎn)品品質不高，物業(yè)管理服務不佳，項目營銷模

30、式落后等問題,●,目前市場供應住宅產(chǎn)品房型重視度不高，產(chǎn)品設計創(chuàng)新不夠,●,根據(jù)市場價格調研，2009年-2010年市場均價上浮約1000元/平米,,PART 5項 目 目 標 客 戶 及 需 求 分 析,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項 目 目 標 客 戶,,,,,,,,,,,,,,根據(jù)項目輻射距離的不同，將目標客戶來源區(qū)域分為三個圈層,第一圈層：中心城區(qū)動遷戶及改善性需求客戶；第二圈層：邯鄲周邊縣

31、市客戶、年輕群體婚房及本地投資客戶；第三圈層：來經(jīng)商、務工人群及異地投資客戶,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項目目標客戶購買力識別,,,,,,,,,,,,,,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項目目標客戶需求分析,,,,,,,,,,,,,,物業(yè)形態(tài) 據(jù)調查顯示，目前邯鄲房地產(chǎn)市場以高層住宅為產(chǎn)品主流（政策導向原因），多層住宅、花園洋房及別墅市場占有率極低。但在房型、景觀動線及生態(tài)休閑等方面的創(chuàng)新機會點存在。,面積配比

32、 目前消費者面積選擇集中在80～150平方米，客戶對房屋總價敏感性較強，購買熱點集中于80-100平方米兩房，110-130平方米三房。80平方米以下及130平方米以上戶型銷售速度較為緩慢。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項目戶型及面積配比建議,,,,,,,,,,,,,,,戶型配比著力于90-140平方米的三房主力產(chǎn)品，以體現(xiàn)項目的整體中高端檔次，同時在控制總價的基礎上能保證良好的市場接受度； 在考慮總價控制的前提下，輔以開

33、發(fā)80-90平方米面積段的兩房產(chǎn)品，與項目主力產(chǎn)品形成差異，減小開發(fā)風險； 120～140平方米的產(chǎn)品作為本項目標桿產(chǎn)品，以大三房和小四房的形式體現(xiàn)，進一步拉伸項目檔次，提高利潤空間。,本項目位于待開發(fā)地區(qū)，面積段較區(qū)域普通住宅產(chǎn)品面積要有一定的縮小。在控制總價的基礎上，較其他城區(qū)產(chǎn)品的面積適當?shù)姆判⌒?，有助于增加產(chǎn)品的總價競爭力,,PART 6 項 目 測 算 及 總 結,河北邯鄲,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,項 目 測 算（ 估

34、 算 ）,,,,,,,,,,,,,,土地成本：約350萬/畝預計容積率：3.5樓板價：約1500元/平米,建安費用：約2000元/平米配套及稅費：約700元/平米,＋,,整體成本：4200元/平米目前本項目預估市場售價： 4500-4700元/平米預估利潤：300-500元/平米,PS：根據(jù)邯鄲房地產(chǎn)市場預估，未來1-2年內，市場售價預計有1000元/平米上浮空間,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,市場調研分析總結一,,,,

35、,,,,,隨著邯鄲市及河北省“三年大變樣”政策的大力度執(zhí)行，本地市場拆遷量近年始終保持著較大規(guī)模量。預計未來1-2年內，邯鄲中心城區(qū)及周邊近郊區(qū)域將會出現(xiàn)100萬方以上住宅產(chǎn)品新增供應量。預期市場競爭較大。,由于舊城改造這一重要因素，中心城區(qū)動遷成本居高不下，致使邯鄲中心城區(qū)及近郊區(qū)域整體住宅用地摘地成本相對較高。在目前高容積率的市場下，雖然樓板價成本相對較低，但后續(xù)隱藏風險較大。,●,●,●,經(jīng)過市場調研、邯鄲房地產(chǎn)市場已停止批復18

36、層以下住宅產(chǎn)品的開發(fā)銷售，故該地塊可考慮的開發(fā)物業(yè)形態(tài)基本以高層住宅（30層左右，建筑高度100米以下）為主。目前當?shù)胤康禺a(chǎn)市場已逐步顯現(xiàn)出產(chǎn)品同質化競爭趨勢，物業(yè)形態(tài)單一，產(chǎn)品品質不高，物業(yè)管理水平不高、營銷模式落后等現(xiàn)狀，如市場后期沒有品質的大幅提升，產(chǎn)品差異化等方面的改善，后期市場的同質化競爭壓力將會較大。,上海祝源企業(yè)發(fā)展有限公司,市場調研分析總結二,,,,,,,,,邯鄲整體住宅產(chǎn)品市場自09年至今整體銷售情況較為理想。目前市場

37、已在售項目銷售率基本超過80%，經(jīng)過市場調研，預計未來一年中，當?shù)厥袌鋈詫⒒境尸F(xiàn)這一銷售勢頭。但隨著未來3-5年內大批項目投放市場，滯銷風險依舊存在。,邯鄲作為內陸城市，對水資源依賴程度較高。本地塊地處正在開發(fā)建設中的北湖公園是本地塊的最大優(yōu)勢。但地塊同樣面臨著周邊商業(yè)配套缺少等隱患。,●,●,綜上所述，結合邯鄲房地產(chǎn)實際情況，該地塊在現(xiàn)有市場價格下利潤空間較小。但項目土地及北湖公園仍舊屬于稀缺性資源，有不可復制性。如針對該塊土地采用