有關征地轉非農民劃撥地自建房屋合同問題的實證研究.pdf

1、因城市的擴展和工商業(yè)用地需求的不斷增長,土地作為基本生產要素,在從計劃經濟向市場經濟的轉型中被視為引發(fā)社會矛盾和權益糾紛的“導火線”。它將作為中國解決“三農”問題和保障經濟社會可持續(xù)發(fā)展的突破口。征地補償安置產生的一系列問題得不到妥善解決,引發(fā)的群體性事件增加及社會矛盾激化,必然給社會帶來不穩(wěn)定因素。傳統(tǒng)的民事司法理念、現(xiàn)行的一些制度體系制約了解決途徑,對被征地農民進行補償安置的實踐運作中暴露出的諸多問題也亟待解決。在實踐辦案中面臨一系

2、列的司法困惑和社會壓力。因此,對被征地農民進行補償安置中引發(fā)的民事糾紛涉訟案例進行實證研究,分析實踐中存在的問題,提出解決方案的構想,對解決被征地農民進行補償安置中引發(fā)的相關民事糾紛,希望有所裨益。全文共分為以下五大部分。
　　第一部分提出了在辦案司法實踐中遇到的璧山縣征地轉非農民就政府劃撥地自建房屋而與他人發(fā)生合同糾紛類案中的個案,即原告盧某、王某某、王某訴被告劉某某要求確認聯(lián)合建房合同無效案,用以作為據(jù)以研究的案例,對該案的案

3、情、一審法院查明的事實和判決要旨進行了介紹,一審法院判決駁回原告方所訴確認“聯(lián)合建房合同”為無效合同的訴訟請求。通過對該案的相關介紹,歸納提煉出案件的焦點有:案件所涉合同性質及合同效力的認定和所涉家事代理方面的認定。
　　第二部分介紹了該類糾紛案件涉訟的原因、所涉合同表現(xiàn)形式、相關背景及案件特征。文中先介紹了發(fā)生征地轉非農民劃撥地自建房屋糾紛的涉訟原因,還介紹了所涉合同表現(xiàn)形式:房屋買賣合同或房屋預售合同,搭建合同、聯(lián)合建房合同、

4、集資建房合同。在介紹了相關背景后,還從合同相對人情況、合同的名稱和主要內容、訴訟主體及請求、訂立“集資建房協(xié)議”或“聯(lián)合建房合同”的原因、合同履約情況等方面敘述了該類糾紛案件特征。
　　第三部分論述了征地轉非農民劃撥地自建房屋糾紛案件所涉合同性質及合同效力、家事代理方面的爭議和分歧意見。在涉及案件所涉合同性質及合同效力方面,爭議和分歧意見有:認為是合作建房合同且有效;認為是房屋買賣合同,合同效力上又有效力待定的合同、無效合同和有效

5、合同三種分歧意見;認為是代建合同且有效;認為是土地轉讓后的房地產開發(fā)合同且無效;認為是房屋轉讓合同且效力待定。涉及家事代理方面的爭議和分歧意見有:無權代理且未追認,應認定合同無效;構成家事代理,應認定合同有效。
　　本文第四部分先從法學理論和法律規(guī)定兩方面論述了關于有關合同性質及合同效力、家事代理制度,然后明確表明了筆者的觀點,筆者認為,該類合同應當被認定為將劃撥土地進行轉讓的土地使用權轉讓合同,因雙方均未提交在起訴前經過有批準權

6、的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)方面的相關證據(jù),該類合同效力應當認定為無效。原告作為妻子一方逾越日常家事代理權,被告應沒有理由相信對原告作為夫妻一方涉及處分其夫妻共同財產中的不動產的行為構成表見代理時,則原告簽約行為不能構成表見代理,原告盧某與被告所簽的《集資建房協(xié)議》的合同效力應認定為無效合同。
　　本文第五部分認為由于在案件起訴前未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)前,實為劃撥土地使用權轉讓的“合作建房”協(xié)議或