論房屋買賣合同與登記的關(guān)系.pdf

1、房屋買賣合同與登記的關(guān)系問題從20世紀(jì)80年代開始一直爭論至今,在我國不同歷史時期有著不同的規(guī)定,以至在司法實踐中產(chǎn)生混亂,出現(xiàn)同一類案件在不同時期、不同地區(qū)產(chǎn)生不同的判決結(jié)果。隨著2007年《物權(quán)法》的出臺,房屋買賣合同與登記的關(guān)系原則上已規(guī)定明晰。但是,相關(guān)房地產(chǎn)法中的有關(guān)規(guī)定有些與《物權(quán)法》相沖突,有些規(guī)定的模糊不清,需要以《物權(quán)法》為契機予以調(diào)整,使得我國法律和諧統(tǒng)一。
　　 本文共分為五個部分:
　　 第一部分

2、梳理了從20世紀(jì)80年代以來一直到《物權(quán)法》出臺這段時期內(nèi)房屋買賣合同與登記關(guān)系法律法規(guī)的演進,并總結(jié)了不同時期的學(xué)者觀點。在20世紀(jì)80年代的計劃經(jīng)濟時期,普遍認為登記是房屋買賣合同生效要件。到20世紀(jì)90年代的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期,有些學(xué)者開始反思并主張登記是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件,并不是房屋買賣合同生效或成立的要件,但是在立法層面上還未得到承認。20世紀(jì)90年代后期我國進入市場經(jīng)濟時期,隨著《合同法》以及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若

3、干問題的解釋》的出臺,登記是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件的觀點基本確立,直至《物權(quán)法》的頒布,關(guān)于房屋買賣合同與登記的關(guān)系才在法律層面予以明確,即未辦理所有權(quán)登記的不影響房屋買賣合同的效力。
　　 第二部分從債權(quán)理論的角度分析房屋買賣合同。這部分首先從房屋買賣合同的法律特征和主要內(nèi)容入手,重點分析了這類合同的成立要件和生效要件。從法律特征和要件的分析中理順房屋買賣合同與登記的關(guān)系。
　　 第三部分重點剖析了物權(quán)理論下的房屋所有權(quán)登記

4、。這部分運用了比較的分析方法,通過對德國的物權(quán)形式主義物權(quán)變動模式、法國的意思主義物權(quán)變動模式和瑞士的折衷主義物權(quán)變動模式的分析,來審視我國物權(quán)變動模式下的登記效力,從而找到確立房屋買賣合同與登記關(guān)系的法理基礎(chǔ)。
　　 第四部分通過分析司法實踐中處理房屋買賣合同與登記關(guān)系的三個典型案例,揭示出我國司法實踐中在相關(guān)問題上的混亂,從而提出統(tǒng)一我國法律法規(guī)使其協(xié)調(diào)一致的要求。
　　 第五部分是對我國現(xiàn)行法相關(guān)規(guī)定的評價與完善建