商品房預(yù)售合同的法律問(wèn)題研究.pdf

1、自商品房預(yù)售制度施行以來(lái)，對(duì)該制度的市場(chǎng)價(jià)值優(yōu)劣就倍受爭(zhēng)議。商品房預(yù)售制度的運(yùn)行，可以有效為房地產(chǎn)企業(yè)起到市場(chǎng)融資、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的作用。同時(shí)也為商品房消費(fèi)者以分期付款的形式，使商品房交易預(yù)先成立，起到預(yù)定商品、規(guī)避市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的作用。但此外來(lái)引進(jìn)制度在內(nèi)地的施行，因?qū)χ鄙俜蓪用娴睦硇苑治?，僅關(guān)注了該制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)初期發(fā)展的促進(jìn)作用，而缺乏對(duì)其法律屬性、制度的固有缺陷，以及對(duì)配套制約機(jī)制的需求進(jìn)行全面的分析，造成該制度下商品房預(yù)售合同的

2、履行風(fēng)險(xiǎn)和利益沖突，均沒(méi)有得到有效的制約與調(diào)控。 基于商品房預(yù)售合同在市場(chǎng)實(shí)踐中存在的問(wèn)題，本文首先從商品房預(yù)售合同的法律屬性、特征為切入點(diǎn)，對(duì)該合同的本質(zhì)特性予以分析界定。筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同雖在部分形式特征上，與房屋委建合同、期貨交易合同、預(yù)約合同、附期限買賣等合同有相似之處，但沒(méi)有改變其買賣合同的本質(zhì)屬性。在比較分析商品房預(yù)售合同與相關(guān)合同的基礎(chǔ)上，結(jié)合預(yù)售合同自身的特性，認(rèn)為它在法律定性上，應(yīng)屬于具遠(yuǎn)期履行特性的買賣合

3、同。 預(yù)告登記制度，為傳統(tǒng)民法制度中對(duì)合同債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)化特殊保護(hù)制度。通過(guò)對(duì)域外傳統(tǒng)民法制度立法例的介紹與比較分析，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行商品房預(yù)售合同備案登記制度的缺陷，即其行政監(jiān)管的屬性及私權(quán)主體利益保護(hù)立法的不足，對(duì)預(yù)告制度的立法價(jià)值提出自己的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為應(yīng)完備不動(dòng)產(chǎn)交易合同中的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)期待權(quán)益的特殊立法保護(hù)，建議以傳統(tǒng)民法制度中的預(yù)告登記制度，來(lái)完善預(yù)售合同債權(quán)人私權(quán)保全的救濟(jì)途徑，有效規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記制