論房屋租賃合同中的維修義務(wù).pdf

1、維修義務(wù)，乃是在租賃中出租人對(duì)承租人承擔(dān)的恢復(fù)瑕疵租賃物效用的義務(wù)，為租賃合同的重要內(nèi)容。一直以來(lái)，房屋租賃合同作為一種重要的租賃合同類(lèi)型受到立法與學(xué)界的廣泛關(guān)注，但相對(duì)而言，對(duì)維修義務(wù)的研究卻并不充分。以致實(shí)踐中出現(xiàn)的很多問(wèn)題難以得到有效的解決。近年來(lái)與維修義務(wù)相關(guān)的司法案例便直接反映了這些問(wèn)題。在對(duì)維修義務(wù)進(jìn)行剖析的過(guò)程中，我們可以從四個(gè)問(wèn)題出發(fā)。一為究竟何為維修義務(wù)。維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)為當(dāng)租賃物的效用降低時(shí)，主體所應(yīng)承擔(dān)的維護(hù)、修理以使

2、其效用回復(fù)的義務(wù)，是一種從給付義務(wù)。同時(shí)維修義務(wù)作為法律體系中的一部分，在實(shí)踐過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意與修理、租賃物瑕疵責(zé)任及可居性默示擔(dān)保義務(wù)等其他相關(guān)義務(wù)責(zé)任相區(qū)分。此外，通過(guò)對(duì)中外的立法例進(jìn)行梳理比較，亦可進(jìn)一步促進(jìn)對(duì)維修義務(wù)的理解。二為維修義務(wù)適用的條件是什么，即誰(shuí)在什么條件下得以向誰(shuí)主張維修義務(wù)。出租人作為維修義務(wù)的承擔(dān)主體歷史悠久，并具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。承租人為維修義務(wù)的請(qǐng)求主體，對(duì)此并無(wú)異議，但亦應(yīng)考慮到轉(zhuǎn)租、共同居住人等特殊情形。

3、同時(shí)，只有在房屋本身存在瑕疵，且該瑕疵還需具有維修的必要性、可能性的條件下，承租人通知了出租人后，承租人才可以向出租人主張維修義務(wù)。三為維修義務(wù)是否存在排除事由。承租人原因造成租賃房屋瑕疵，承租人明知房屋存在瑕疵而承租及房屋的類(lèi)型等因素皆會(huì)對(duì)出租人承擔(dān)維修義務(wù)產(chǎn)生一定的影響，甚至完全排除其維修義務(wù)。四為出租人違反維修義務(wù)會(huì)造成怎樣的法律后果。違反維修義務(wù)不僅會(huì)產(chǎn)生合同法上的后果，亦有可能產(chǎn)生侵權(quán)法上的后果。而在合同法后果中，不僅包含了自