區(qū)分所有建筑物重建信托法律制度運(yùn)用研究.pdf

1、自改革開放以來我國(guó)一直鼓勵(lì)并引導(dǎo)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。作為商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物我國(guó)第一批商品房即民法上所指的區(qū)分所有建筑物的建設(shè)可以追溯至上世紀(jì)80年代末90年代初，距今已有近30年的光景。雖然，按照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定權(quán)利人對(duì)其區(qū)分所有建筑物所附屬基地有50-70年不等的土地使用權(quán)，并且當(dāng)使用權(quán)到期后原則上可以繼續(xù)免費(fèi)順延期限，但是，依照我國(guó)當(dāng)今的建筑標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)區(qū)分所有建筑物的使用壽命都無法達(dá)到70年。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)以鋼筋混凝土建造

2、的房屋其耐用年限一般為60-70年，但是住房設(shè)備一般10-20年就開始老化。綜合考慮生活方式與生活水平等要素，社會(huì)上公認(rèn)的此類建筑物老化年限為30年左右。簡(jiǎn)而言之，我國(guó)區(qū)分所有建筑物的重建問題已經(jīng)浮出水面。目前我國(guó)需要重建的區(qū)分所有建筑物多為容積率較低且所處地段商業(yè)價(jià)值較大的房屋。在我們國(guó)家區(qū)分所有建筑物重建工作多存在于舊城改造當(dāng)中，主要是以政府主導(dǎo)采取行政手段推進(jìn)更新重建工作。但是這種重建方式存在一定的制度缺陷并引發(fā)了一系列的社會(huì)矛盾

3、。將信托制度介入?yún)^(qū)分所有建筑物重建就可以利用其在資產(chǎn)管理、資源整合、資金融通等方面的多重優(yōu)勢(shì)，協(xié)調(diào)各方主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)多方利益的共贏。信托制度作用于區(qū)分所有建筑物重建，是由信托公司與區(qū)分所有建筑物權(quán)利人以及地方政府簽訂以重建為目的的財(cái)產(chǎn)管理信托合同，并接受權(quán)利人和政府轉(zhuǎn)移給其的信托財(cái)產(chǎn)。而后以該信托財(cái)產(chǎn)為支撐進(jìn)行資產(chǎn)證券化發(fā)行信托計(jì)劃以募集開展重建工作所需要的資金。信托介入?yún)^(qū)分所有建筑物重建可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)范圍內(nèi)的資源優(yōu)化配置