物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)研究.pdf

1、物業(yè)服務(wù)合同作為一種特別法上的有名合同，其合同內(nèi)容的復(fù)合性，合同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的難以確定性以及合同主體的群體性等特征，導(dǎo)致抗辯權(quán)這種“私權(quán)救濟(jì)”的方式在物業(yè)服務(wù)合同的履行中頻繁、反復(fù)的發(fā)生。在物業(yè)服務(wù)合同履行中，業(yè)主動(dòng)輒以拒交物業(yè)費(fèi)的方式行使抗辯，而部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主未履行物業(yè)費(fèi)交納義務(wù)的情況下，又采取停水、停電，拒絕提供相關(guān)服務(wù)，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式來(lái)進(jìn)行抗辯。由于物業(yè)服務(wù)本身旨在促進(jìn)小區(qū)物業(yè)的共同增值保值以及維護(hù)小區(qū)良好的居住環(huán)境，具有

2、很強(qiáng)的公共利益色彩。無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè),在抗辯權(quán)的行使上均有必要受到一定的限制。本文以此為基本立場(chǎng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行中如何正確行使抗辯權(quán)進(jìn)行探討。
　　本文除引言外，由三部分組成。第一部分是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的基礎(chǔ)理論分析。首先，筆者從抗辯權(quán)的角度出發(fā)，在理論上理清了抗辯與抗辯權(quán)的區(qū)別，并介紹了我國(guó)立法上的抗辯權(quán)類型。其次，通過(guò)從物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)、特點(diǎn)、法律關(guān)系三個(gè)角度分析物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，引導(dǎo)出物業(yè)服務(wù)合同

3、履行中抗辯權(quán)的特殊性。最后，圍繞物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的必要性、法理基礎(chǔ)、行使主體以及主要類型四個(gè)部分，探討物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)的特殊性。筆者在第一部分得到了以下結(jié)論：物業(yè)服務(wù)合同的抗辯權(quán)行使主體只屬于小區(qū)單個(gè)業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)，否定了業(yè)主委員會(huì)行使抗辯權(quán)的主體資格。根據(jù)我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，確有適用抗辯權(quán)的必要，但抗辯權(quán)的行使必須建立在誠(chéng)實(shí)信用的法理基礎(chǔ)之上。對(duì)于抗辯權(quán)的類型，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行的是先履行抗辯權(quán)，而小區(qū)業(yè)

4、主享有同時(shí)履行抗辯權(quán)。
　　筆者第二部分主要針對(duì)當(dāng)前司法實(shí)務(wù)中混淆抗辯與抗辯權(quán)的情形，對(duì)具體的抗辯事由進(jìn)行了理論上的劃分，明確其性質(zhì)，并提出解決之道。此部分的重點(diǎn)在于筆者根據(jù)抗辯權(quán)行使主體的不同，將物業(yè)服務(wù)合同履行的抗辯權(quán)分為業(yè)主抗辯權(quán)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗辯權(quán)。對(duì)于業(yè)主抗辯權(quán)，筆者對(duì)于司法中爭(zhēng)議較大的瑕疵履行抗辯權(quán)進(jìn)行了分析，認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量只有構(gòu)成重大瑕疵時(shí)才能行使抗辯權(quán)。而對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使抗辯權(quán)，筆者將其限定在極個(gè)別的情況下，抗辯

5、不至于損害小區(qū)業(yè)主的共同利益，又不會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的基本生存造成影響的情況下，允許其行使先履行抗辯權(quán)。
　　文章第三部分是針對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同糾紛中抗辯權(quán)行使所提出的建議。筆者從司法、規(guī)則兩個(gè)層面出發(fā)，主張?jiān)谒痉▽用嫱晟婆e證責(zé)任分配和訴訟程序構(gòu)造，在規(guī)則層面明確物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和完善物業(yè)費(fèi)的公示、交納制度，以期解決當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀。此部分的重點(diǎn)在于筆者通過(guò)比較當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的多種訴訟解決方式，分析利弊，最終建議在