農村被征用土地和拆遷房屋評估方法比較研究.pdf

1、隨著我國城市化進程和新農村的建設，征地已經成為我國的普遍現(xiàn)象。但與此同時也出現(xiàn)了很多問題。比如說征用農用地價格補償不合理，拆遷農村房屋沒有考慮到農村居民的社會保障，低估了農用地和農村房屋的價格。評估理論和實踐的滯后，民群眾合法權益的有效保護。所以本文分別從征用農用地和拆遷農村房屋的角度出發(fā)，找到適合這兩種情況的評估方法，具有極大的實踐意義。
　　 對于農征地的評估方法，通過采用兩種或兩種以上方法對農用地征用價格進行評估，并結合當

2、地實際情況對不同評估結果進行分析，確定最后的估價結果。在本文中主要采用的是用社會價值量和城鎮(zhèn)基準地價進行農征地的評估，得出的最終結果進行比較發(fā)現(xiàn)接近實際征用價格，說明了這兩種方法的可行性。
　　 對于農村拆遷房屋的評估，主要是對照城鎮(zhèn)拆遷房屋的評估方法，最普遍和適用的是市場比較法。但是在采用市場比較法的過程中我們發(fā)現(xiàn)，在影響可比實例的因素修正時，帶有較大的主觀性。為了避免這種情況，在本文中引入了模糊數(shù)學模型，運用德爾菲法(Del

3、phi)即專家打分法確定特征因素的隸屬函數(shù)值，這樣更能客觀的求出待估房屋的價格，增加了精確性，對于改進市場比較法具有重要的意義。
　　 文章分為以下幾個部分:第一部分為引言，介紹了本文的引言、研究意義以及邏輯框架。第二部分為文獻綜述，回顧了國內外關于評估農用地和房地產的歷史發(fā)展進程，對于國外的農用地評價體系和房屋定量估價方法值得我們學習，并且用在我國的實際情況中;第三部分介紹了農用地分等定級的標準以及農用地估價的方法，著重介紹了

4、分等定級的步驟以及與農用地估價的關系，并且介紹了關于農用地價格的幾個概念，更好的說明了農用地價格的構成。第四部分通過舉例說明農用地的估價方法并且做出了科學的比較。第五部分論述了拆遷房屋的估價方法以及改進的市場比較法，并引進了模糊數(shù)學模型，模糊集對認知不確定的模糊概念和對象有著很好的處理效果，采用定量的計算房屋的價格更加合理，對于在實際情況下對拆遷房屋的補償提供了很好的依據。運用改進的市場比較法進行案例分析并且和傳統(tǒng)的市場比較法進行了比較