《上海某主題大酒店投資融資商業(yè)計(jì)劃書》42頁

1、<p><b>　　上海證大藝術(shù)大酒店</b></p><p>　　Shanghai Zendai Art Museum Hotel</p><p><b>　　商業(yè)計(jì)劃書</b></p><p>　　Business Plan</p><p><b>　　目 錄<

2、;/b></p><p><b>　　第一章 摘要</b></p><p><b>　　1.1 公司概況</b></p><p><b>　　1.2 項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　1.3 組織結(jié)構(gòu)</b></p><

3、;p><b>　　1.4 市場與競爭</b></p><p>　　1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)</p><p><b>　　第二章 公司</b></p><p><b>　　2.1 公司簡介</b></p><p><b>　　2.2 發(fā)展戰(zhàn)略</b>

4、</p><p><b>　　第三章 項(xiàng)目</b></p><p><b>　　3.1 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　3.2 項(xiàng)目地塊位置</p><p>　　3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件</p><p><b>　　3.4 建設(shè)方案</b></p

5、><p>　　3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度</p><p>　　3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營模式</p><p>　　第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)</p><p><b>　　4.1 股權(quán)關(guān)系</b></p><p><b>　　4.2 管理團(tuán)隊(duì)</b></p><p>

6、;<b>　　4.3 人才戰(zhàn)略</b></p><p><b>　　第五章 市場與競爭</b></p><p><b>　　5.1 市場分析</b></p><p><b>　　5.2 目標(biāo)市場</b></p><p><b>　　5.3 銷售策

7、略</b></p><p><b>　　5.4 競爭分析</b></p><p><b>　　5.5 競爭策略</b></p><p>　　第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)</p><p><b>　　6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)</b></p><p>&l

8、t;b>　　6.2 投資估算</b></p><p>　　6.3 資金籌措及使用計(jì)劃</p><p>　　6.4 資金籌措及使用計(jì)劃</p><p><b>　　6.5 財(cái)務(wù)評價(jià)</b></p><p>　　6.6 清償能力分析</p><p><b>　　6.7 敏感

9、性分析</b></p><p>　　6.8 盈虧平衡分析</p><p><b>　　6.9 綜合評價(jià)</b></p><p>　　第七章 風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)管理</p><p>　　7.1 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)</p><p>　　7.2 投資風(fēng)險(xiǎn)識別與防范</p><p

10、><b>　　第一章摘要</b></p><p><b>　　1.1 公司概況</b></p><p>　　上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實(shí)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會授予證大集團(tuán)注冊擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿

11、海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。</p><p><b>　　1.2 項(xiàng)目概況</b></p><p>　　上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，

12、規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。</p><p><b>　　1.3 組織結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責(zé)任

13、公司，其中上海愛建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營上海證大藝術(shù)大酒店。</p><p><b>　　1.4 市場與競爭</b></p><p>　　房產(chǎn)建筑作為城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空問直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。上海作為未來的國際大都市國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心，外商最

14、看好的投資場所和居民消費(fèi)增長較快的城市，無論是舊城改造、城市擴(kuò)建、新城建設(shè)、郊縣開發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。</p><p>　　此外，2010年在上海舉辦的世博會，將有近百個國家設(shè)立大型展覽，這將會大大促進(jìn)商辦、會展業(yè)的發(fā)展，由此帶來賓館、會展、辦公類房地產(chǎn)的投資和需求。世博會之后，相關(guān)場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力

15、。上海2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。</p><p>　　1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)</p><p>　　本項(xiàng)目總建筑面積150,899M2（地上建筑面積108,000M2，地下建筑面積42,899M2），經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用1153

16、38萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。建設(shè)周期30個月。</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表并計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。</p><p>　　項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)</p><p>　　以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率搞，投資回收期短，極具投資價(jià)值和升值潛力。</p><p>　　敏感性分

17、析結(jié)果認(rèn)為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對投資的控制和核算，注意節(jié)約建設(shè)成本；其次是收入，在運(yùn)營過程中需注意對營運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理。</p><p>　　盈虧平衡分析結(jié)果可見，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的29.69%時，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p><b>　　第二章 公司</b></p>

18、<p><b>　　2.1 公司簡介</b></p><p>　　上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實(shí)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。伴隨著中國資本市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，憑借對市場的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)的核心競爭能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾40億的大型企業(yè)集團(tuán)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會授予證大集團(tuán)注

19、冊擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。</p><p>　　集團(tuán)目前主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開發(fā)和商用房產(chǎn)開發(fā)兩大板塊組成。</p><p>　　住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊在香港主板市場成功上市，即上海證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（

20、上海證大，0755.HK）。至今，集團(tuán)完成各類中高檔住宅房產(chǎn)品近100萬平方米，具備了逾40萬平方米的年開發(fā)能力。自2000年以來，每年保持30%的增長。2003年、 2004年，證大集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會授予的“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”稱號。</p><p>　　商用房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　商用房產(chǎn)開發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競

21、爭, 旗下企業(yè)以上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）為首。目前正在開發(fā)和即將開發(fā)的項(xiàng)目主要有證大·大拇指廣場，以及證大藝術(shù)大酒店、證大五道口金融中心、揚(yáng)州教場地段整治與改造項(xiàng)目和意大利卡省中國花園度假村項(xiàng)目等。</p><p><b>　　2.2 發(fā)展戰(zhàn)略</b></p><p>　　證大的業(yè)務(wù)是與時俱進(jìn)、因勢利導(dǎo)的。既有一

22、以貫之的主線，又有圍繞著這一主線多樣性的展開。既有多元的理念，又有強(qiáng)烈的專業(yè)意識，并不斷地使多元理念服務(wù)于專業(yè)的發(fā)展。起步階段，證大主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。如今的證大，已做好了對正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級的準(zhǔn)備，即升級為對酒店、旅游、商城等的投資。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線，作為對上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動的始

23、終。</p><p>　　未來五年證大集團(tuán)將著力實(shí)現(xiàn)“投資經(jīng)營物業(yè)概念”——不單自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也會收購具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項(xiàng)目，自己經(jīng)營管理，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營模式。</p><p><b>　　第三章項(xiàng)目</b></p><p><b>　　3.1 項(xiàng)目概況<

24、;/b></p><p>　　上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動工，2009

25、年開業(yè)經(jīng)營。</p><p>　　3.2 項(xiàng)目地塊位置</p><p>　　本項(xiàng)目地塊（花木地區(qū)A-9-11地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國際博覽中心隔路相對。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。</p><p>　　3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件</p><p>　　——地塊規(guī)劃用途：商辦；</p>&l

26、t;p>　　——項(xiàng)目總占地面積31500平方米，容積率2.9；</p><p>　　——地塊使用年限50年，建筑物限高100米。</p><p><b>　　3.4 建設(shè)方案</b></p><p>　　經(jīng)過多次評審，本項(xiàng)目選擇磯崎新設(shè)計(jì)方案，并擬請現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)作為磯崎新的國內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，選擇美國Innova酒店管理

27、公司擔(dān)任本項(xiàng)目的前期策劃顧問。</p><p>　　根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目擬建五星級酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國際商務(wù)樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2，其中地上建筑面積108000m2，地下建筑面積42899m2。主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)見表3-1所示。</p><p>　　表3-1 項(xiàng)目主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　其中酒店為五星級標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)有

28、850間客房，國際商務(wù)樓為18000平方米，當(dāng)代藝術(shù)中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。</p><p>　　圖3-1 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡圖</p><p>　　3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度</p><p>　　2001年4月20日，上海證大置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)《關(guān)于“證大藝術(shù)中心”項(xiàng)

29、目規(guī)劃意見的批復(fù)》（浦規(guī)規(guī)[2002]180號），核定本項(xiàng)目地塊地上建筑面積為91400平方米，容積率2.9；2003年7月31日，注冊成立上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地塊的開發(fā)建設(shè)；2003年10月27日，上海證大置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方簽署《關(guān)于“花木地區(qū)A-9-11地塊國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議》，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方——上海證大置業(yè)有限公司的一切權(quán)

30、益、責(zé)任轉(zhuǎn)至上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項(xiàng)目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，容積率2.2，其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。本項(xiàng)目地塊基地已完成“三通一平”，具備計(jì)劃立項(xiàng)和開發(fā)建設(shè)條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。</p><p>　　3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營模式</p><p>　　本

31、酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營方式，向重要商務(wù)客人銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，平均每個客房預(yù)計(jì)售價(jià)300萬元，然后根據(jù)分時度假的經(jīng)營模式對酒店進(jìn)行經(jīng)營管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營。</p><p>　　第四章組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)</p><p><b>　　4.1 股權(quán)關(guān)系</b></p><p>　　上海證大

32、置業(yè)有限公司是證大集團(tuán)住宅房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，擁有“上海市著名商標(biāo)”。</p><p>　　上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大

33、置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營上海證大藝術(shù)大酒店。</p><p><b>　　4.2 管理團(tuán)隊(duì)</b></p><p>　　戴志康先生，董事長。1985年畢業(yè)于中國人民大學(xué)，1987年畢業(yè)于中國人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實(shí)業(yè)銀行、德國德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建

34、證大集團(tuán)。</p><p>　　方 斌先生，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，曾供職于上海市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局，2000年加入上海證大置業(yè)有限公司，2001年起擔(dān)任上海新世紀(jì)水清木華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、上海證大三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。</p><p>　　汪先剛先生，畢業(yè)于清華大學(xué)，2001年加入上海證大集團(tuán)。</p><p>　　孫 博先生，公司董事，畢業(yè)于中國

35、人民銀行研究生部。曾任職于國泰證券有限公司，1998年加入證大集團(tuán)，歷任上海證大投資管理有限公司副總經(jīng)理、上海證大投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。</p><p><b>　　4.3 人才戰(zhàn)略</b></p><p>　　上海正加速朝著國際化大都市方向邁進(jìn)。隨著舉辦世博會對上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人才的需求將越來越迫切。只有通過教育、

36、培訓(xùn)和開發(fā)等活動提高人力資源的品質(zhì)，企業(yè)的核心競爭力才能增強(qiáng)。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長盛不衰。證大集團(tuán)實(shí)施的人才戰(zhàn)略：</p><p>　　一是樹立人才發(fā)展新理念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立人才發(fā)展新理念。牢固確立“人才是第一資源”的人才觀念，把人才工作納人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有目的、有計(jì)劃、有重點(diǎn)地開發(fā)人才，才能確保證大長盛不衰。</p><p>　　二是加大人才培訓(xùn)力度。重視房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)

37、培訓(xùn)，通過設(shè)計(jì)、施工、市場營銷等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)戰(zhàn)能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門類、跨專業(yè)、綜業(yè)性的特點(diǎn)，大力培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)人才。</p><p>　　三是往重人才績效考核和激勵。證大將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立一套科學(xué)的、客觀的、可操作的績效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動人才的積極性。</p><p><b>　　第五章市場與競爭</b>&

38、lt;/p><p><b>　　5.1 市場分析</b></p><p>　?。?）上海宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好</p><p>　　2004年，上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.6%。從趨勢看，延續(xù)了2002年以來經(jīng)濟(jì)增長率逐年提高的趨勢。2002年和2003年，生產(chǎn)總值增幅分別比上年提高0.7個和0.9個百分點(diǎn)，

39、2004年這一幅度加大到1.8個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到自1996年以來的最高增長水平，并連續(xù)第13年保持兩位數(shù)增長。</p><p>　　圖5-1 上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢圖</p><p>　　從生產(chǎn)總值的絕對額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時間，而從2002年的5408.76億元到2003年的6250.81億元，再到2004年的7450.27億元，

40、千億元的跨越均只用了1年時間。因此，無論從速度還是從規(guī)模看，近幾年來上海經(jīng)濟(jì)都是在一個相對高位的基數(shù)平臺上保持著穩(wěn)健的增長步伐。</p><p>　　上海作為未來的國際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不僅對整個長江三角洲，而且對全國、對世界一些國家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴(kuò)散”效應(yīng)。這種“內(nèi)推”“外拉”式的發(fā)展動能，使得上海經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展更具潛力。上海發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實(shí)體的角度來講。也就是上海

41、城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國民經(jīng)濟(jì)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結(jié)構(gòu)、城市形象及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與上海發(fā)展的互動作用日趨明顯并不斷加強(qiáng)。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位進(jìn)一步增強(qiáng)</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)一向是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)快速發(fā)展有力地帶動了建材、裝潢、裝飾、物業(yè)管理、服務(wù)、園林等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)

42、展，擴(kuò)大了就業(yè)，同時也促進(jìn)了郊縣農(nóng)業(yè)向都市農(nóng)業(yè)的快速轉(zhuǎn)化。以上這些因素對社會經(jīng)濟(jì)生活有長期的作用。另外，目前我國房地產(chǎn)業(yè)增長速度高出國民經(jīng)濟(jì)增長速度的1倍，90年代平均增長速度為20%左右，其產(chǎn)值占GDP的比例大約在5%左右，其中上海市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值己占GDP的10%左右。所以說房地產(chǎn)業(yè)是一個地區(qū)乃至一個國家國民經(jīng)濟(jì)中永久性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。</p><p>　　從1988年至2002年的15年間，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速

43、度與上海GDP增長速度相比，除1991年、1997年至1999年4個年份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，2000年低于GDP增長速度0.8個百分點(diǎn)外，其它年份均高于GDP的增長速度，其中2001年高出GDP增長速度1 .2個百分點(diǎn)，2002年高出GDP增長速度7.8個百分點(diǎn)。再以房地產(chǎn)增加值增長速度與上海GDP的增長速度相比，除1990年房地產(chǎn)增加值增長速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，1988年低于GDP的增長速度以外，其它年份均高于GDP的增長速度，其

44、中2001年高出GDP增長速度15.7個百分點(diǎn)，2002年高出GDP增長速度7個百分點(diǎn)?？梢?，除少數(shù)特殊年份外，絕大多數(shù)正常年份，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迎度及房地產(chǎn)增加值增長速度均要快于上海GDP增長速度。</p><p>　?。?）政策調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展</p><p>　　2004年被房地產(chǎn)業(yè)稱為“政策年”，在這一年里，與房地產(chǎn)有關(guān)的大大小小的政策層出不窮，有關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)生存

45、與發(fā)展的土地、金融政策；有與百姓生活密不可分的拆遷、經(jīng)濟(jì)適用住房、工程建設(shè)管理政策；還有房地產(chǎn)有關(guān)的鋼材、水泥政策。一系列政策的出臺對規(guī)范市場、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用。</p><p>　　國內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對未來上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來長遠(yuǎn)好處。在上海，房地產(chǎn)開發(fā)商就有4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，借著本次宏觀調(diào)控，優(yōu)勝劣汰，能進(jìn)一步優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。同時宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來并購機(jī)會。&l

46、t;/p><p>　　對證大集團(tuán)而言，由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時土地儲備對資金占用量大幅提高，這樣，對于目前已經(jīng)擁有較多土地儲備的證大集團(tuán)較為有利。另外，由于證大集團(tuán)擁有較多在建及在售項(xiàng)目，受益于房價(jià)上漲的影響，集團(tuán)整體銷售毛利率將有所提高。</p><p>　?。?）世博會帶來的新機(jī)遇</p><p>　　2010年世博會是從5月1日到10月31日,預(yù)計(jì)持續(xù)

47、時間為184天。根據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，2010年,預(yù)計(jì)有7000萬人次來參觀世博會，世博會期間平均每天上海將接待38.04萬人，其中高峰期每日接待的游客數(shù)將為68.09萬人。根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),過夜人數(shù)一般占全部旅游者的人數(shù)的90%,可以預(yù)測出上海2010年世博會期間旅游高峰時期住宿人口數(shù)為61.28萬，這也就是所需要的住宿單位數(shù)或稱為床位數(shù)。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測算，到2010年上海將達(dá)到43.26張床位的規(guī)模。屆時上海所擁有的住宿設(shè)施與世

48、博會期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無法滿足世博會游客的住宿需求。因此，未來幾年上海有必要規(guī)劃建設(shè)一定數(shù)量的酒店床位。</p><p>　　世博會之后，相關(guān)場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。</p><p><b&

49、gt;　　5.2 目標(biāo)市場</b></p><p>　　由于本項(xiàng)目擬作為分時度假產(chǎn)品銷售，而分時度假酒店橫跨房地產(chǎn)和旅游兩個行業(yè)，下面對這兩個市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景作出分析。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，上海市GDP在2004年取得了高達(dá)13.6%的增長率，而且為1997年以來最

50、高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對上海發(fā)展的推動作用日趨加重，而上海發(fā)展又為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。</p><p>　　從國外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國、日本、英國房地產(chǎn)增加值占GDP的比重分別達(dá)到11.2%, 12.8%, 22.4%；美國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個州，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重更是高達(dá)14～15%。香港地區(qū)1999年房地產(chǎn)增加值占GDP比重雖然只有7.4%，但這是由于香港房地產(chǎn)處于低迷時

51、期。1989年香港GDP為5022.27億港元，和2001年上海GDP比較接近，其房地產(chǎn)增加值為453.87億港元，占GDP比重為9.04%。而2001年上海房地產(chǎn)增加值為316.85億元，占GDP比重為6.4%，2002年占GDP比重為6.9%, 2003年占GDP比重為7.4%，但還遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家與地區(qū)的水平。</p><p>　　從GDP發(fā)展水平看，聯(lián)合國曾對75個國家的長期統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，得出一個重要結(jié)

52、論：房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP的增長密切相關(guān)。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢，見表5-1所示。</p><p>　　表5-1 人均生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的關(guān)系</p><p>　　2003年上海人均生產(chǎn)總值為5642美元，預(yù)計(jì)2004年人均生產(chǎn)總值將達(dá)到6600美元。根據(jù)中共上海第八次代表大會提出目標(biāo)，2007年上海人均生產(chǎn)總值達(dá)到7500美元，那么，200

53、8年上海人均生產(chǎn)總值將突破8000美元。由此可見，最近三年，上海市房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展，到2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐才可能趨緩。</p><p>　　（2）分時度假與產(chǎn)權(quán)式酒店市場前景廣闊</p><p>　　分時度假（Timeshare，又稱Vacation ownership）起源于20世紀(jì)的法國，20世紀(jì)70年代引進(jìn)美國后得到了迅速的發(fā)展,并擴(kuò)展到了世界各地。分時度假包含兩方

54、面的內(nèi)容，一個是分時度假的概念，一個是分時度假交換概念。分時度假就是將度假酒店或度假村的一個房間的使用權(quán)以周為單位分時段賣給多位客人，使用期限可以是20年、30年或更長的時間。顧客買了一個時段的使用權(quán)后即可每年在此享受一個星期的度假。與此同時，顧客還享有時段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益以及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。</p><p>　　分時度假在我國登陸，并逐漸被消費(fèi)者認(rèn)知和業(yè)界認(rèn)同。2001年“全國旅游發(fā)

55、展工作會議”正式提出了“中心城市可積極探討分時度假等新的旅游方式，發(fā)展假日休閑旅游，拉動內(nèi)需，盤活閑置的房地產(chǎn)”的指導(dǎo)方針，國家旅游局也將發(fā)展“分時度假”納入中國新的五年計(jì)劃之中。</p><p>　　作為分時度假產(chǎn)品的配套設(shè)施和產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店同時又是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，在國際上廣受投資者青睞。數(shù)據(jù)顯示,近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%，到2000年銷售收入已飆升至200億美元，其投

56、資回報(bào)率高于商鋪和高檔公寓等不動產(chǎn)投資指標(biāo)。</p><p>　　產(chǎn)權(quán)式酒店在上海的發(fā)展有它自身的優(yōu)勢和特點(diǎn)。據(jù)有關(guān)部門分析,到2020年,全世界游客量將達(dá)到16億人次以上。屆時,上海將成為世界旅游的一個主要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人也將有較大幅度增長。目前上海市港、澳、臺和外籍常住人口約8至10萬人，約占上?？?cè)丝诘?.5%～0.6%。而流動性人口現(xiàn)已達(dá)30萬人，這部分人口占上?？?cè)丝诘?

57、%，這就需要更多的臨時住處。</p><p>　　據(jù)調(diào)查,目前上海本地正在營業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店已有幾十個。產(chǎn)權(quán)式酒店開始逐漸成為上海市投資市場上的熱門產(chǎn)品。近來,外地產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目也頻頻現(xiàn)身上海。如前段時間在上海熱銷的昆山陽澄湖風(fēng)景區(qū)的“東方云頂”產(chǎn)權(quán)式酒店，就曾吸引不少投資者。其他在上海銷售的，還有周莊的江南人家、蘇州的虎丘廣場、黃山的徽州勝景和蘇州茉莉花國際大酒店等，都以分時度假的形式，讓投資者既有投資收入，

58、又有消費(fèi)機(jī)會。</p><p>　　因此，上海市產(chǎn)權(quán)式酒店的市場容量大，且發(fā)展前景十分廣闊。</p><p><b>　　5.3 銷售策略</b></p><p>　　房地產(chǎn)銷售策略是指如何將房地產(chǎn)產(chǎn)品引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶手中的活動，它以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，反映了開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價(jià)、促銷的手段和過程。實(shí)施有效的銷售

59、策略有利于傳播先進(jìn)的營銷理念、推介房地產(chǎn)產(chǎn)品、提升企業(yè)形象，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)績和企業(yè)發(fā)展后勁。上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的銷售策略如下：</p><p>　　一要認(rèn)真進(jìn)行前期調(diào)研和分析。通過科學(xué)的、前瞻的市場調(diào)研和分析才能有效地化解和規(guī)避投資趨向、投資失誤和投資風(fēng)險(xiǎn)。市場調(diào)研和分析主要包括營銷環(huán)境調(diào)研、客戶調(diào)研、個案調(diào)研和競爭對手調(diào)研等。只有調(diào)研分析工作做得越準(zhǔn)確、越透徹，本項(xiàng)目的銷售策略才越具有競爭性和贏利性

60、。</p><p>　　二是正確的價(jià)格定位。本項(xiàng)目的價(jià)格定位，必須充分考慮潛在消費(fèi)者的價(jià)格承受力，在對環(huán)境、房型、品質(zhì)、交通、價(jià)格走勢等因素進(jìn)行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費(fèi)者，并激發(fā)他們的購買力，從而實(shí)現(xiàn)合理的投資回報(bào)。</p><p>　　三是積極的廣告策劃。公司將積極拓寬廣告宣傳的途徑，既運(yùn)用戶外廣告，以最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式推介產(chǎn)品，也會注重發(fā)揮媒體的作用，達(dá)到樹立形象和

61、促銷的目的。這方面上海證大投資集團(tuán)有比較成功的案例可資借鑒，比如曾重金購入法國現(xiàn)實(shí)主義雕塑代表作品“大拇指”置于其開發(fā)樓盤中,并承辦了“首屆上海國際雕塑與環(huán)境藝術(shù)展”,并耗資數(shù)十萬美元購進(jìn)了美國波普藝術(shù)雕塑代表作之一“ＬＯＶＥ”。上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目在營銷策劃上將充分展現(xiàn)藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)相結(jié)合所展現(xiàn)出來的無限魅力。</p><p>　　四是做好營銷服務(wù)。服務(wù)直接影響著公司及項(xiàng)目的信譽(yù)和形象。服務(wù)既包括

62、在項(xiàng)目銷售過程中直接為顧客所提供的各種咨詢和幫助，也包括為顧客所提供的與項(xiàng)目銷售相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)和售后服務(wù)。良好的完善的服務(wù)能幫助公司達(dá)到營銷目的。</p><p><b>　　5.4 競爭分析</b></p><p>　　2004年初，上海正式公布了包括世博會規(guī)劃會址在內(nèi)的“黃浦江兩岸綜合開發(fā)計(jì)劃”，專家預(yù)計(jì)浦江開發(fā)計(jì)劃的初期啟動投入就將達(dá)到1000多億元。在這樣的利

63、好消息刺激下，上海房地產(chǎn)市場參與者個個摩拳擦掌，原本火熱的競爭局面顯得更加劇烈。目前,境外投資機(jī)構(gòu)與本地的實(shí)力發(fā)展商接觸的力度也進(jìn)一步加大,外資對于上海樓市的參與程度還會不斷深化。有關(guān)媒體報(bào)道,香港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團(tuán)計(jì)劃斥資60億元構(gòu)建陸家嘴金貿(mào)區(qū)旗艦商務(wù)項(xiàng)目；香港興業(yè)集團(tuán)與上海靜安區(qū)管委會正洽談一個30億元，類似香港愉景灣的綜合項(xiàng)目；而瑞安集團(tuán)已在太平湖興建一個40萬平方米的商業(yè)區(qū)。除了港資,外省市企業(yè)來滬投資也成為新熱點(diǎn)。外省市來滬

64、投資設(shè)立的全資或控股企業(yè)共有2868家，其中投資房地產(chǎn)的企業(yè)共112家，注冊資本總額行業(yè)排名第五。</p><p><b>　　5.5 競爭策略</b></p><p>　　憑借數(shù)年來積累的實(shí)力與本土企業(yè)優(yōu)勢，上海證大從容不迫制定好了長期的競爭策略。 </p><p><b>　?。?）品牌戰(zhàn)略</b></p>

65、<p>　　品牌意味著質(zhì)量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產(chǎn)市場上獨(dú)樹一幟，樹立形象。實(shí)施品牌戰(zhàn)略的具體方案如下：</p><p>　　一要張揚(yáng)個性。公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略將準(zhǔn)確地顯示證大和證大藝術(shù)大酒店的“與眾不同”，不僅使消費(fèi)者從中聯(lián)想到一定的寓意，還要他們聯(lián)想到品牌和產(chǎn)品特有的特點(diǎn)和性能，使上海證大藝術(shù)大酒店從同類產(chǎn)品中脫穎而出。因此，差別化，個性化、獨(dú)特化成為上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目塑造自己品牌的重

66、要原則和方法，是走向成功的第一步。</p><p>　　二要以質(zhì)取勝。上海證大在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的過程，將會不斷提高開發(fā)的質(zhì)量。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的生命，其建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料以及環(huán)境、裝潢等要素都要居于同行前列。</p><p>　　三要注重傳播。良好的企業(yè)品牌離不開卓有成效的傳播途徑、手段和方式。要教育員工呵護(hù)企業(yè)品牌，講究企業(yè)禮儀，注重企業(yè)誠信，通過他們的言行爭取消費(fèi)者的信賴。

67、積極與大眾媒體溝通，將企業(yè)重大的開發(fā)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)理念、施工標(biāo)準(zhǔn)等向媒體介紹，引起他們的重視與關(guān)注，通過他們的及時報(bào)道，讓社會知曉。另外，證大將創(chuàng)造條件參與各類開發(fā)項(xiàng)目的評比及展銷活動，使之成為推介產(chǎn)品、展示形象、提高品牌及產(chǎn)品美譽(yù)度的重要途徑。</p><p><b>　　（2）管理策略</b></p><p>　　上海證大實(shí)施競爭戰(zhàn)略的核心，是確保公司在長期競爭中，使

68、自己的戰(zhàn)略競爭手段更具有戰(zhàn)備優(yōu)勢，采取先發(fā)制人、知已知彼、重點(diǎn)突破等戰(zhàn)術(shù)，從而獲得有利競爭地位，提高公司的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展的能力。合理的管理策略是提升公司內(nèi)在競爭能力的有效措施。</p><p>　　一是控制開發(fā)成本?？刂崎_發(fā)成本能使公司在向市場提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程中，采取比競爭對手低的成本和價(jià)格。具體地說，公司在在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、市場策劃和研究以及市場營銷等方面的費(fèi)用，要力求做到低成本運(yùn)行，盡可能控

69、制支出?？刂崎_發(fā)成本，并不意味著以犧牲項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量為代價(jià)，它是通過強(qiáng)化管理，降低消耗，節(jié)省人力等綜合措施達(dá)到目的。</p><p>　　二是注重產(chǎn)品差異化。證大將以創(chuàng)新的理念從事項(xiàng)目開發(fā)工作，做到“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”。注重產(chǎn)品差異化，是公司保持競爭優(yōu)勢的必然選擇，它還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品技術(shù)特性、新材料的運(yùn)用、客戶服務(wù)等內(nèi)容。上海證大藝術(shù)大酒店將藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)完美結(jié)合，是證大集團(tuán)實(shí)施產(chǎn)品差異

70、化策略的代表作。</p><p>　　三是關(guān)注市場變化。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀形勢、房地產(chǎn)市場走勢、消費(fèi)需求等方面有千絲萬縷的聯(lián)系，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具有敏銳的觀察能力和分析能力，從而隨時修整競爭策略。上海證大將在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、結(jié)構(gòu)等方面不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，使證大開發(fā)的產(chǎn)品不斷適應(yīng)市場的需要。另外，證大將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場以外的投資和消費(fèi)動向，發(fā)掘新的消費(fèi)需求和消費(fèi)群體，從而作出正確的和前瞻性的決策，從而把握發(fā)展

71、大勢，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，尋覓適合的投資方向，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，追求集團(tuán)利益和社會效益的最大化。</p><p>　　第六章投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)</p><p><b>　　6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)</b></p><p>　　（1）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容</p><p>　　本項(xiàng)目包括五星級酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國際商務(wù)樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑

72、，總建筑面積150899m2。</p><p><b>　?。?）施工期安排</b></p><p>　　本項(xiàng)目施工期為30個月，預(yù)計(jì)于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。</p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)評價(jià)計(jì)算期</p><p>　　本項(xiàng)目計(jì)算期取23年（含施工期），即2006年～2028年。</p>

73、<p><b>　?。?）基準(zhǔn)收益率</b></p><p>　　本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取8％。</p><p><b>　　6.2 投資估算</b></p><p><b>　?。?）參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　A 總建筑面積：150,899M2（地上108

74、,000M2，地下建筑42,899M2）；</p><p>　　B 土地費(fèi)用：15,860萬元；</p><p>　　C 建筑安裝工程費(fèi)，</p><p>　　本項(xiàng)目每平方米建筑安裝工程費(fèi)為：6,488.53元，</p><p>　　本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為：97,911萬元；</p><p>　　D 市政配套及接頭費(fèi)為

75、150元/M2</p><p>　　E 人防費(fèi)為：地上建筑面積60元/M2</p><p>　　F 勘察設(shè)計(jì)：按建筑安裝工程費(fèi)的5％；</p><p>　　G 建設(shè)單位管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.6％；</p><p>　　H 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.5％；</p><p>　　I 不可預(yù)見費(fèi)：按建筑安裝工

76、程費(fèi)及其他投資費(fèi)用的總和（不包括土地費(fèi)用）的8％。</p><p><b>　?。?）項(xiàng)目投資估算</b></p><p>　　經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用115338萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。</p><p>　　表6-1 項(xiàng)目投資估算表</p><p>　　詳

77、細(xì)數(shù)據(jù)及計(jì)算方法參見附表6-1投資估算詳表。</p><p><b>　?。?）投資構(gòu)成比例</b></p><p>　　本項(xiàng)目投資構(gòu)成比例見圖6-1所示。</p><p>　　6.4 資金籌措及使用計(jì)劃</p><p>　　本項(xiàng)目全部所需資金由上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行籌措，其中證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入自

78、有資金41,700萬元，占全部投資的30.03％，其余資金依靠依靠銀行貸款。</p><p>　　表6-2 資金籌措與使用計(jì)劃表</p><p><b>　　6.5 財(cái)務(wù)評價(jià)</b></p><p><b>　　（1）收入測算</b></p><p>　　本項(xiàng)目收入主要來源于五星級酒店客房收入、餐飲

79、收入和其他收入，當(dāng)代藝術(shù)博覽館出租收入、門票收入和咖啡座收入，國際商務(wù)樓租金收入。</p><p><b>　　分項(xiàng)詳列如下：</b></p><p><b>　　☆ 五星級酒店</b></p><p>　　800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房價(jià)上漲75元，每年按365天計(jì)；按照酒店的一般經(jīng)營情況，餐飲收入約

80、占酒店總收入的35％，其他收入約占6％。</p><p><b>　　☆ 當(dāng)代藝術(shù)博覽館</b></p><p>　　藝術(shù)中心可出租面積5000平方米，以5元/平方米的價(jià)格出租，按365天計(jì)；門票按日均參觀300人次，門票10元，全年按365天計(jì)，每年增加3％；設(shè)咖啡座300席，人均消費(fèi)50元，上座率50％，每年增長5％。</p><p>&l

81、t;b>　　☆ 國際商務(wù)樓</b></p><p>　　商務(wù)樓18000平方米，以0.5美元（合4.15元人民幣）出租，按365天計(jì)，租金年增長5％。</p><p>　　根據(jù)以上分析，項(xiàng)目建成運(yùn)營后年?duì)I業(yè)收入在41360萬元～110843萬元之間。收入測算詳見收入表（附表6-2）。</p><p><b>　?。?）成本測算</b

82、></p><p>　　經(jīng)營成本：包括項(xiàng)目運(yùn)營時原材料費(fèi)、水電費(fèi)、工資及福利、修理費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等支出，根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，并參考類似項(xiàng)目有關(guān)資料，計(jì)算本項(xiàng)目年經(jīng)營成本在17310萬元～22473萬元之間。</p><p>　　折舊與攤銷：土建工程按30年折舊，設(shè)備按10年折舊，其他按20年折舊；建設(shè)單位管理費(fèi)按5年攤銷；土地使用權(quán)按40年攤銷；其他攤銷費(fèi)用按10年攤銷。<

83、;/p><p>　　長期借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。</p><p><b>　　（3）稅金</b></p><p>　　根據(jù)有關(guān)政策和法律，本項(xiàng)目營業(yè)稅金及附加按收入的5.6％計(jì)算；所得稅按15％計(jì)算；盈余公積金按稅后凈收益的10％計(jì)提。</p><p><b>　　（4）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算</b></p

84、><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（見附表6-5）根據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。</p><p>　　表6-3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)</p><p>　　以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率高，投資回收期短，具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力，極具投資價(jià)值和升值潛力。</p><p>　　計(jì)算指標(biāo)及參數(shù)詳見現(xiàn)

85、金流量表（附表6-5）。</p><p>　　全部投資的累計(jì)凈現(xiàn)金流量圖見圖6-3。</p><p>　　6.6 清償能力分析</p><p>　　項(xiàng)目的清償能力分析是考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及貸款的清償能力。償還借款本金的資金來源是項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的營運(yùn)利潤、折舊及攤銷。通過計(jì)算可得本項(xiàng)目借款償還期為7.49年（含2年建設(shè)期）。詳見借款還本付息表（附表6-6）和資產(chǎn)負(fù)債表

86、（附表6-7）。</p><p>　　計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的借款償還能力。</p><p><b>　　6.7敏感性分析</b></p><p>　　由于財(cái)務(wù)評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，大部分基于預(yù)測和估算，存在一定程度的不確定性。為了分析、預(yù)測財(cái)務(wù)評價(jià)諸因素發(fā)生變化時對評價(jià)結(jié)論的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度；因此在財(cái)務(wù)評價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)

87、行敏感性分析。</p><p>　　根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，考慮到一些參數(shù)指標(biāo)的可能變化，本項(xiàng)目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定性進(jìn)行考測。</p><p>　　本項(xiàng)目的基準(zhǔn)方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52%，在進(jìn)行敏感性分析時，按投資、收入和成本三因素各增減5%、10%進(jìn)行分析計(jì)算。</p><p>　　敏感性分析結(jié)果見圖6-4，圖6

88、-5，圖6-5和表6-4所示。</p><p>　　表6-4 財(cái)務(wù)評價(jià)敏感性分析</p><p>　　從圖和表中可以看出，收入變化對內(nèi)部收益率影響最大，因此在運(yùn)營過程中特別注意對營運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理；投資變化對內(nèi)部收益率的影響次之，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對投資的控制和核算，節(jié)約建設(shè)成本，力求項(xiàng)目投資效益的最大化。</p><p>　　從敏感性分析的結(jié)論還可以

89、看出，當(dāng)投資、收入和成本在±10%的幅度變化時，內(nèi)部收益率始終保持在17%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率。這說明本項(xiàng)目對環(huán)境變化具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。</p><p>　　6.8 盈虧平衡分析</p><p>　　以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其計(jì)算公式為：</p><p>　　通過上述計(jì)算可知，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的

90、29.69%時，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p>　　盈虧平衡圖見圖6-7。</p><p><b>　　6.9 綜合評價(jià)</b></p><p>　?。?）由財(cái)務(wù)分析可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52％(所得稅后)，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率8%的指標(biāo)，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力。</p><p>　?。?）借款

91、償還期為7.49年，表明本項(xiàng)目償債能力較強(qiáng)，能較快償還銀行借款。</p><p>　　（3）敏感性分析結(jié)果表明，收入的影響對本項(xiàng)目內(nèi)部收益率影響最大，但即使收入下降10％，本項(xiàng)目仍具有較高的財(cái)務(wù)贏利能力；本項(xiàng)目以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為29.69％，表明本項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p>　　總之，本項(xiàng)目的建設(shè)有助于增加浦東的文化氛圍，有助于提升城市形象，有助于緩解世博會期間客

92、房緊缺的矛盾，能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，并能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。</p><p>　　附表6-2 收入表</p><p>　　附表6-3 總成本費(fèi)用表</p><p>　　附表6-4

93、 損益表</p><p>　　附表6-5-1 現(xiàn)金流量表</p><p>　　附表6-5-2 現(xiàn)金流量表（續(xù)）</p><p>　　附表6-6