淺談商品房的面積預(yù)算

1、<p><b>　　龍巖學(xué)院</b></p><p>　　資源工程學(xué)院畢業(yè)論文</p><p>　　題 目： 淺談商品房的面積預(yù)算 </p><p><b>　　資源工程學(xué)院</b></p><p>　　淺談商品房的面積預(yù)算</p><

2、p>　　【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展、規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商品房預(yù)算面積測(cè)繪在城市的房地產(chǎn)發(fā)展軌道中愈顯重要,測(cè)量單位作為第三者參與其中，公平公正做好房產(chǎn)面積預(yù)算越來(lái)越重要。本文敘述根據(jù)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行面積測(cè)量預(yù)算過(guò)程，通過(guò)對(duì)預(yù)算項(xiàng)目的資料收集，對(duì)預(yù)算項(xiàng)目的指標(biāo)和設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖件研究，再通過(guò)預(yù)算、計(jì)算、對(duì)比、修改、定稿及過(guò)對(duì)預(yù)算項(xiàng)目的功能區(qū)劃分，對(duì)分?jǐn)偛课坏墓δ苷J(rèn)定及面積的分?jǐn)?，最后生成預(yù)算測(cè)繪報(bào)告。通過(guò)對(duì)預(yù)算測(cè)繪報(bào)告自檢、互檢及質(zhì)檢人員的

3、最終檢查和業(yè)主的驗(yàn)收等過(guò)程以提高測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】商品房面積預(yù)算；共有建筑面積；面積分?jǐn)?；預(yù)算測(cè)繪報(bào)告</p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　1．緒論1</b></p><p>　　1.1商品房預(yù)算背景1</p><

4、p>　　1.2商品房預(yù)算的定義及意義1</p><p>　　1.3 AutoCAD與Excel在做預(yù)算中的優(yōu)點(diǎn)1</p><p>　　2．房屋的數(shù)量、規(guī)范和精度要求1</p><p>　　2.1房屋的數(shù)量1</p><p>　　2.2面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定2</p><p>　　2.3預(yù)售房面積測(cè)算精度要求

5、3</p><p>　　3．商品房面積預(yù)測(cè)流程3</p><p><b>　　3.1收集資料3</b></p><p>　　3.2預(yù)售面積預(yù)算3</p><p><b>　　3.3自檢驗(yàn)收4</b></p><p><b>　　4．應(yīng)用實(shí)例4</b

6、></p><p>　　4.1石獅市恒大名都樓盤(pán)7#樓預(yù)算4</p><p>　　4.2商品房面積測(cè)算中存在具體問(wèn)題分析................................................................................................10</p><p>　　5．結(jié)論與展望...

7、11</p><p><b>　　5.1結(jié)論11</b></p><p><b>　　5.2展望12</b></p><p><b>　　致謝12</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn).13</b></p><p>

8、<b>　　1．緒論</b></p><p>　　1.1商品房預(yù)算背景</p><p>　　改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速騰飛以及買(mǎi)房熱情的持續(xù)升溫，使得房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模越來(lái)越大，也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、投資的價(jià)值高，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用資金量就非常大，同時(shí)由于它的周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，資金回收速度慢，資金成為進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵。商品房預(yù)售許可制度的確立，加強(qiáng)房

9、地產(chǎn)資金鏈的連續(xù)性[1]，加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，支持后續(xù)的房產(chǎn)建設(shè)，又能為下一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，加快了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，加速城市的建設(shè)。</p><p>　　1.2商品房預(yù)算的定義及意義</p><p>　　商品房面積預(yù)算系指商品房項(xiàng)目竣工前，房產(chǎn)測(cè)繪單位根據(jù)規(guī)劃等部門(mén)審批資料，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙及其電子圖，

10、按房產(chǎn)面積測(cè)量規(guī)定要求在AutoCAD平臺(tái)上，采用坐標(biāo)解析法進(jìn)行量算即不管套內(nèi)或套外面積均按捕捉的圖形輪廓點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算，計(jì)算出商品房套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、建筑面積的行為。</p><p>　　從福建省的房產(chǎn)管理體制看，實(shí)行的是由政府有關(guān)部門(mén)發(fā)布準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，審核、確認(rèn)測(cè)繪單位資質(zhì)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取招標(biāo)委托符合規(guī)定資質(zhì)的測(cè)繪單位承擔(dān)房產(chǎn)測(cè)量任務(wù)。測(cè)量工作是在沒(méi)有消費(fèi)者參與下進(jìn)行的，任務(wù)完成后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)成果驗(yàn)收，政府

11、房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)上交成果的審核。房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)不僅是開(kāi)發(fā)預(yù)售房屋的前提，能夠籌集資金，加快建設(shè)步伐；而且是具有法律效力的數(shù)據(jù)資料，是解決房產(chǎn)糾紛問(wèn)題上有力證據(jù)，同時(shí)也為接下來(lái)的實(shí)際測(cè)量做準(zhǔn)備。</p><p>　　1.3 AutoCAD與Excel在做預(yù)算中的優(yōu)點(diǎn)</p><p>　　現(xiàn)在的房子設(shè)計(jì)越來(lái)越追求新穎，層數(shù)越來(lái)越高，這樣的多樣化對(duì)我們做預(yù)算的影響是很大的，但是鑒于中國(guó)人對(duì)對(duì)稱(chēng)有著

12、不一樣的偏愛(ài)，所以商品房雖然外在是多樣，里面很多是對(duì)稱(chēng)，同時(shí)我們有強(qiáng)大的繪圖軟件AutoCAD，它不僅能夠靈活地進(jìn)行圖形的繪制, 而且單元面積的計(jì)算通過(guò) AutoCAD二次開(kāi)發(fā)而變得方便快捷,后續(xù)的建筑面積分類(lèi)統(tǒng)計(jì)用手工來(lái)操作完成, 多級(jí)分?jǐn)倓t是利用具有強(qiáng)大計(jì)算功能的Excel進(jìn)行計(jì)算，還可以根據(jù)建筑特色和分?jǐn)偺攸c(diǎn)以及各個(gè)地方要求來(lái)設(shè)計(jì)表格的排版，使得排版看起來(lái)更有條理，數(shù)據(jù)更是一目了然。</p><p>　　2

13、．房屋的數(shù)量、規(guī)范和精度要求</p><p><b>　　2.1房屋的數(shù)量</b></p><p>　　房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、總建筑面積、套內(nèi)建筑面積等[2]，名詞詞義見(jiàn)表2-1所示：</p><p>　　表2-1 房屋數(shù)量定義</p><p>　　2.2面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定</p

14、><p>　　2.2.1規(guī)范中計(jì)算建筑面積的要求[3]</p><p>　　規(guī)范中對(duì)具體的面積對(duì)象的要求見(jiàn)下表2-2所示：</p><p><b>　　表2-2面積計(jì)算</b></p><p>　　2.2.2共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則</p><p>　　房屋共有建筑面積的特點(diǎn)有：產(chǎn)權(quán)是共有的、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻?/p>

15、積的相對(duì)性、各權(quán)利人擁有的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e在空間上是無(wú)界，從理論上講上任何建筑物都有使用面積和共有面積，具有普遍性。房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，一般有三種方法，第一種是有按分?jǐn)倕f(xié)議分?jǐn)偅诙N是按比例分?jǐn)?，第三種是按功能分?jǐn)?，第二種和第三種一般會(huì)一起用[3]。</p><p>　　2.2.3共有建筑面積由可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩部分組成</p><p>　?。?）可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e&

16、lt;/p><p>　　電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層、公用門(mén)廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（物業(yè)用房）的建筑面積[3]。</p><p>　　（2）不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e</p><p>　　◆作為人防工程的地下室（避難室房）；</p><p>　　◆用作公共休息、綠化等場(chǎng)所的架空層；

17、</p><p>　　◆為建筑造型而建，無(wú)實(shí)用功能的建筑面積；</p><p>　　◆為多棟服務(wù)的管理房和設(shè)備房的面積不分?jǐn)偅?lt;/p><p>　　◆通向二層以上的室外斜坡道建筑面積，暫不進(jìn)行分?jǐn)偂?lt;/p><p>　?。?）共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式</p><p>　　δSi=K?Si

18、K=∑δSi/∑Si</p><p>　　各個(gè)符號(hào)表示意義見(jiàn)下表2-1所示：</p><p><b>　　表2-3 符號(hào)意義</b></p><p>　　2.3預(yù)售房面積測(cè)算精度要求　　預(yù)售房產(chǎn)面積測(cè)量，可以說(shuō)是一種近似的房產(chǎn)面積測(cè)量。因?yàn)榇藭r(shí)房產(chǎn)還在設(shè)計(jì)圖紙上，實(shí)地并沒(méi)有形成房產(chǎn)，方法上采取根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙及其電子圖，按房產(chǎn)面積

19、測(cè)量規(guī)定要求在AUTOCAD平臺(tái)上，采用坐標(biāo)解析法進(jìn)行量算，對(duì)于這種計(jì)算的面積精度也只是圖紙精度，某一單元面積幾何累加可以見(jiàn)下表2-2所示[4]：</p><p>　　表2-4 房產(chǎn)面積的精度等級(jí)</p><p>　　3．商品房面積預(yù)測(cè)流程</p><p>　　3.1收集資料 根據(jù)規(guī)定，商品房要預(yù)售需達(dá)到的條件：在證件方面上要取得預(yù)售土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)

20、劃許可證、已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記并且取得商品房預(yù)售許可證明，如果是境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件；資金方面上要求建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；時(shí)間方面的要求是要已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間[1]。所以在跟房產(chǎn)公司簽訂合同后，應(yīng)收集該預(yù)算項(xiàng)目的市府批文、立項(xiàng)批文 、方案批復(fù)、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證等有關(guān)材料。特別要對(duì)方案批復(fù)、工程規(guī)劃許可

21、證要特別認(rèn)真研究，因?yàn)槲覀冾A(yù)算面積的相關(guān)指標(biāo)都在里面，如地上建筑面積多少、地下建筑面積多少、計(jì)入容積率面積多少、底層架空面積多少、住宅面積多少、商業(yè)面積多少、社區(qū)配套建筑面積等[5]，這些指標(biāo)都是指導(dǎo)我們預(yù)算時(shí)要注意事項(xiàng)[6]，材料要從房地產(chǎn)測(cè)繪委托單位收取。</p><p>　　3.2預(yù)售面積預(yù)算 預(yù)售面積預(yù)算一般為項(xiàng)目工程許可證面積及各項(xiàng)指標(biāo)獲得規(guī)劃部門(mén)許可后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位為了把房屋各單元面積預(yù)售而需要

22、預(yù)算，預(yù)售面積預(yù)算要做到分戶分單元進(jìn)行，要進(jìn)行相關(guān)公用面積的分?jǐn)偅隧?xiàng)工作做的好不好，就直接影響下面的房屋產(chǎn)權(quán)測(cè)量并可能引起大量糾紛，這就要求員工要精通《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000），地方的房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則等文件[7]。 首先設(shè)計(jì)單位要把最終設(shè)計(jì)好圖件發(fā)過(guò)來(lái)，此圖件要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的認(rèn)定并蓋規(guī)劃部門(mén)印章。測(cè)繪單位要對(duì)發(fā)過(guò)來(lái)的圖件進(jìn)行認(rèn)真研究，通過(guò)對(duì)各單元面積計(jì)算，公共部位面積計(jì)算，再對(duì)項(xiàng)目公共部位（如小區(qū)配電房、

23、物業(yè)管理用房、底層架空空間、門(mén)衛(wèi)、公廁等），這些部位的空間是屬于為多幢房屋服務(wù)的還是為某幢服務(wù)或?yàn)槟骋粯菍?、某一單元服?wù)。如是屬于跨幢分?jǐn)偅鶕?jù)分?jǐn)偟囊?guī)則，為多幢服務(wù)的公用部位的面積是不能分?jǐn)偟?，面積要單獨(dú)列出來(lái)。根據(jù)規(guī)則和誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t按功能區(qū)來(lái)分?jǐn)?，還有地上地下面積要分開(kāi)分?jǐn)?，地下面積（不是商業(yè)用途）不計(jì)入容積率，分?jǐn)傉_與否直接關(guān)系到各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，這方面是大家所關(guān)心的，所以這方面研究尤為重要，如果它們的使用功</p&

24、gt;<p>　　3.3自檢驗(yàn)收 房產(chǎn)預(yù)算測(cè)繪成果報(bào)告打印出來(lái)后，作業(yè)人員要對(duì)預(yù)算成果跟設(shè)計(jì)圖對(duì)比認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)誤后由另外作業(yè)人員再認(rèn)真檢查，在自查互查后，預(yù)算測(cè)繪成果報(bào)告要由專(zhuān)職質(zhì)量檢查人員進(jìn)行全面檢查，專(zhuān)職質(zhì)量檢查人員要查看各戶權(quán)屬線是否表示到位，陽(yáng)臺(tái)是否歸入戶室內(nèi)，全面積計(jì)算與半面積計(jì)算是否正確，公共部位是否了解清楚，功能區(qū)是否設(shè)立正確，分?jǐn)偸欠窈侠?，文本格式表示是否正確，在檢查確認(rèn)無(wú)誤后，預(yù)算成果報(bào)告要經(jīng)過(guò)

25、業(yè)主驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后成果報(bào)告及電子版要由業(yè)主送房產(chǎn)管理部門(mén)檢查備案，房產(chǎn)管理部門(mén)檢查后，開(kāi)發(fā)單位所建的樓盤(pán)具備預(yù)售時(shí)按經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)檢查備案面積進(jìn)行預(yù)售。</p><p><b>　　4．應(yīng)用工程實(shí)例</b></p><p>　　4.1石獅市恒大名都樓盤(pán)7#預(yù)算</p><p>　　4.1.1在CAD上圈出預(yù)算面積畫(huà)出房產(chǎn)預(yù)算平面圖</

26、p><p>　?。?）首先認(rèn)真研究設(shè)計(jì)紙質(zhì)藍(lán)圖平面圖、立面圖、剖面圖、總平圖等，如果遇到不清楚的地方，要通過(guò)咨詢(xún)?cè)O(shè)計(jì)人員來(lái)確定。</p><p>　?。?）圖層。首先在電腦上安裝 AutoCAD 軟件，然后恒大名都樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)計(jì)電子藍(lán)圖，接著新建一個(gè)圖層并命名用來(lái)做預(yù)算，然后對(duì)圖層的顏色及線型尺寸進(jìn)行設(shè)置，圖層設(shè)計(jì)與原有圖層要分開(kāi)，關(guān)掉干擾圖層，如圖4-1所示。</p>&

27、lt;p>　　圖4-1 圖層特性管理器</p><p>　?。?）外墻線的圈定。在新建的預(yù)算圖層上，選擇多線段PL，捕捉的圖形輪廓點(diǎn)，外型圍繞外框畫(huà)一圈，最后按C閉合，或者右擊選擇閉合C；在選擇輪廓點(diǎn)時(shí)，在對(duì)象捕捉中不應(yīng)全選，而是有選擇的勾選，這樣我們需要點(diǎn)才能浮出來(lái)；陽(yáng)臺(tái)單獨(dú)列出來(lái)，所以不能畫(huà)進(jìn)去，空調(diào)板以及建筑造型不屬于建筑面積，沒(méi)有墻體的地方以窗戶為準(zhǔn)，電子圖上說(shuō)明不清楚的，查看紙質(zhì)的設(shè)計(jì)藍(lán)圖。選定

28、多線段，右擊原則“特性”，可以看到面積。</p><p>　　（4）外半墻線的圈定。外半墻線指的是外墻體的中線，即墻厚為200mm，則選擇命令偏移Offset（O）100mm的位置就是外半墻的位置，一般情況墻的厚度是不一樣的，所以要分別偏移，然后用多段線連起來(lái)；也可以用外墻線偏移大多數(shù)墻厚的一半，然后在調(diào)節(jié)墻厚不一樣的的地方，只要在節(jié)點(diǎn)地方就可以選定多線段，右擊原則“特性”，如圖4-2所示。</p>

29、<p>　?。?）套內(nèi)面積的圈定?？梢赃x擇新建一個(gè)圖層，或者在預(yù)算這個(gè)圖層上繼續(xù)進(jìn)行，接著圈套房的權(quán)屬界線，然后用多段圈出墻體中線。選定多線段，右擊原則“特性”，可以看到面積，如圖4-3所示。</p><p>　　圖4-2 特性 圖4-3 面積顯示</p><p>　?。?）共用面積的圈定?？梢赃x擇新建圖層或者在套內(nèi)面積圖層上

30、作圖，依據(jù)規(guī)范，共有部分包括門(mén)廳、樓梯、電梯、前室、電、風(fēng)、水，跟套內(nèi)面積圈定方法一樣，圈出面積。一般共有面積沒(méi)有明確規(guī)定，默認(rèn)按比例分?jǐn)偂?lt;/p><p>　?。?）陽(yáng)臺(tái)層的圈定。沿著陽(yáng)臺(tái)的外輪廓用PL畫(huà)一圈按C閉合，一切墻體為準(zhǔn)，裝飾的一律不算面積，這時(shí)候還要注意陽(yáng)臺(tái)是全算，還是半算要依據(jù)規(guī)范來(lái)。選定多線段，右擊原則“特性”，可以看到面積。</p><p>　?。?）標(biāo)注，完成房產(chǎn)預(yù)算

31、平面圖。把各種面積相對(duì)復(fù)制出來(lái)，然后加載房產(chǎn)命令，命令bc，選擇合適比例尺，然后選擇對(duì)象，整體標(biāo)準(zhǔn)，再局部調(diào)整。接下來(lái)把各種面積編碼，面積按代碼羅列在圖下方，如下圖圖4-4，圖4-5所示。</p><p><b>　　4-4 尺寸標(biāo)注</b></p><p><b>　　圖4-5 面積羅列</b></p><p>　　(9

32、）房產(chǎn)預(yù)算圖。尺寸和面積羅列后，加上房屋權(quán)屬線，如下圖4-6所示就是該層的房產(chǎn)預(yù)算平面圖。</p><p>　　圖4-6 預(yù)算房產(chǎn)平面圖</p><p>　　4.1.2制作聯(lián)通表格生成面積預(yù)算成果報(bào)告書(shū)</p><p>　　主要是填表及制作聯(lián)通表格。依據(jù)預(yù)算房產(chǎn)上的具體情況來(lái)靈活作制作表格，使得表格看起來(lái)很有條理，一目了然，在填表時(shí)應(yīng)該注意認(rèn)真細(xì)心。</p&g

33、t;<p>　　(1)房產(chǎn)面積預(yù)算項(xiàng)目的總的一個(gè)概括說(shuō)明，房屋的坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)總的建筑面積、測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明，具體見(jiàn)下表4-1所示：</p><p>　　表4-1 房產(chǎn)面積預(yù)算報(bào)告</p><p>　?。?）接著就是對(duì)7#樓具體公攤說(shuō)明：一至三十一層的外半墻由整幢各單元按比例分?jǐn)偅灿袠翘軹1、T1梯位門(mén)廊由一層至三十一層住宅01、02（不包括101單元）各單元按比例分?jǐn)?，?/p>

34、有樓梯T1、T2梯位門(mén)廊由一層至三十一層住宅03、05（不包括105單元）各單元按比例分?jǐn)? 屋面層的共有樓梯T1由一層至三十一層住宅01、02（不包括101單元）各單元按比例分?jǐn)?，共有樓梯T2由一層至三十一層住宅03、05（不包括105單元）各單元按比例分?jǐn)?電梯機(jī)房層的共有樓梯T1由一層至三十一層住宅01、02（不包括101單元）各單元按比例分?jǐn)?，共有樓梯T2由一層至三十一層住宅03、05（不包括105單元）各單元按比例分?jǐn)俒8];

35、其中梯位包括門(mén)廳、樓梯、電梯、前室、電、風(fēng)、水、信報(bào)間、大堂[9]。然后按照公攤說(shuō)明填寫(xiě)房屋建筑面積測(cè)算分?jǐn)偟拇a，對(duì)應(yīng)的樓層，依據(jù)預(yù)算房產(chǎn)圖上羅列的共有面積代碼填入對(duì)應(yīng)的地方[10]，完成如下表，如表4-2所示：</p><p>　　表4-2 分?jǐn)偞a匯總</p><p>　　(3)依據(jù)房產(chǎn)預(yù)算圖，計(jì)算出套內(nèi)面積、共有面積，填入表格中，如下表4-3所示：</p><p

36、>　　表4-3 分?jǐn)傉f(shuō)明匯總</p><p>　　(4)制作聯(lián)通表格：根據(jù)表4-3里的面積計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，結(jié)果表4-4所示：</p><p>　　表4-4 共有面積測(cè)算分?jǐn)傁禂?shù)</p><p>　　表中把101和105兩套房子單列出來(lái)是應(yīng)為它們不需要使用梯位，有自己的獨(dú)立的入戶門(mén)，如圖4-7所示。</p><p><b>　

37、　圖4-7 入口平臺(tái)</b></p><p>　　(5)最后房屋建筑面積分戶面積匯總表。輸入套內(nèi)面積和陽(yáng)臺(tái)面積，完成套內(nèi)面積合計(jì)，接著是分戶共有面積分?jǐn)?，例?01套的計(jì)算公式為=ROUND(F8*共有面積測(cè)算分?jǐn)傉f(shuō)明表!$D$6,2)，式中是由套內(nèi)合計(jì)面積乘以對(duì)應(yīng)的公攤系數(shù)，在運(yùn)用取余公式ROUND，取兩位小數(shù)，其中公式中的$表示絕對(duì)引用；運(yùn)用公式填完表格整后，完成每戶共有面積分?jǐn)?，?jì)算出建筑面積，

38、分戶匯總表就完成，檢查整幢建筑面積一行中與（分?jǐn)傉f(shuō)明）匯總表各自相對(duì)應(yīng)的面積是否有一樣，除了共有建筑面積會(huì)有點(diǎn)位數(shù)差，其他對(duì)應(yīng)面積是一樣的，共有面積差別的原因是在于共有面積測(cè)算分?jǐn)傉f(shuō)明表里取得是九位小數(shù)而分戶表中取得是兩位小數(shù)，分?jǐn)偸侨〉眯?shù)位數(shù)不一樣，結(jié)果就會(huì)有差別，這個(gè)不是人為原因，也不是技術(shù)原因，沒(méi)辦法克服，完整見(jiàn)下表4-4所示：</p><p><b>　　表4-4 分戶匯總</b>

39、</p><p>　　在自檢互檢查看面積是否與設(shè)計(jì)要企業(yè)一致，如果不一致，就查找原因；若是一樣的話就進(jìn)行打印裝訂。</p><p>　　(6)測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)主要包括：測(cè)繪預(yù)算封面、房產(chǎn)面積預(yù)算報(bào)告包含的內(nèi)容、房產(chǎn)面積測(cè)繪技術(shù)說(shuō)明、房屋建筑面積測(cè)算（分?jǐn)傉f(shuō)明）代碼匯總表、房屋建筑面積測(cè)算（分?jǐn)傉f(shuō)明）匯總表、房屋共有面積測(cè)算分?jǐn)傉f(shuō)明表、房屋建筑面積分戶匯總表附上房產(chǎn)預(yù)算平面圖，裝訂起來(lái)就是一份

40、房產(chǎn)預(yù)算報(bào)告。 </p><p>　　4.2商品房面積測(cè)算中存在具體問(wèn)題的分析</p><p>　　4．2.1突出墻面部分的面積計(jì)算</p><p>　　現(xiàn)今的建筑中，都是采用框架結(jié)構(gòu)，我們從建好的框架中可以看到他們形狀大小并不一致[11]，特別明顯是高層建筑，高層的墻體不僅只有結(jié)構(gòu)墻，還有剪力墻，剪力墻承受的力會(huì)比較大，所以一般而言墻體比較厚，但是在我們

41、實(shí)際預(yù)算中都是按墻體面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積中，這就意味著在沒(méi)有剪力墻相同套內(nèi)面積，他的使用面積會(huì)變少[12]。我們知道剪力墻承受整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)的，并不是為某一戶專(zhuān)用的。所以通過(guò)分析結(jié)果認(rèn)為承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)計(jì)應(yīng)該由整棟房屋共同分?jǐn)偅@樣對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人才相對(duì)而言比較公平。</p><p>　　4.2.2關(guān)于伸縮縫</p><p>　　一般而言伸縮縫并不大，但是它的作用卻是不可忽視的，一般

42、房屋伸縮縫是在墻壁之間，這時(shí)候我們就要把伸縮縫摳出來(lái)，它不參與面積的計(jì)算，若伸縮縫在套房?jī)?nèi)，根據(jù)規(guī)范要求，這是就要計(jì)算它的面積，這時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)為伸縮縫是為整棟服務(wù)的，現(xiàn)在計(jì)算到套內(nèi)，那顯然也是不合理，雖然它有被使用，但是它是原本是要求設(shè)計(jì)的，在工程造價(jià)中已經(jīng)包含了。所以通過(guò)分析結(jié)果認(rèn)為伸縮縫不要計(jì)算在內(nèi)。</p><p><b>　　4.2.3樓梯問(wèn)題</b></p>

43、<p>　　樓梯不僅在建筑中是很重要的，在生活中也是比不可少的，同時(shí)在商品房中樓梯在公共面積中也是很重要組成部分，而且隨著現(xiàn)今越來(lái)越追求特色，建筑設(shè)計(jì)的復(fù)雜化，它的面積越來(lái)越復(fù)雜，雖然可以依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》計(jì)算面積，但是很多時(shí)候不能精確[12]，達(dá)到所有人都滿意，所以很多房屋的建筑面積以及產(chǎn)權(quán)糾紛都與樓梯有關(guān)。例如空走樓梯的面積計(jì)算，走空樓梯是指下面幾層通往上部功能區(qū)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層

44、是不開(kāi)門(mén)的，而是直接通過(guò)的。通常我們分?jǐn)傇瓌t是誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)俒13]，雖然我們知道走空樓梯是為了上部設(shè)計(jì)和服務(wù)的，但是全由上層分?jǐn)倳?huì)使得獲得分?jǐn)傁禂?shù)過(guò)大，而為了不讓 這個(gè)系數(shù)過(guò)大，就會(huì)有人會(huì)動(dòng)公攤面積，會(huì)在許可范圍內(nèi)盡可能縮小公共走廊的面積，這樣有時(shí)候會(huì)給生活造成不便。所以通過(guò)分析結(jié)果認(rèn)為我們可以增加參與分?jǐn)偯娣e，即走空樓梯涉及的功能區(qū)和服務(wù)區(qū)共同分?jǐn)?；另外商住樓每平方米的價(jià)格是在依據(jù)整棟樓總體造價(jià)而定，這時(shí)候的樓梯不再需要分?jǐn)偭耍坏侨?/p>

45、果有用到樓梯間，那么還是根據(jù)分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偂?lt;/p><p>　　4.2.4共有面積計(jì)價(jià)差異問(wèn)題</p><p>　　這幾年隨著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度越來(lái)越強(qiáng)，土地越來(lái)越緊張，地皮越來(lái)越貴，為了增加效益，開(kāi)發(fā)商從空中看向了地下，增強(qiáng)了對(duì)地下室的開(kāi)發(fā)力度，但是相較于地上的部分銷(xiāo)售價(jià)格，地下室還是比較低得多，地上的共有面積與地上的共有面積的價(jià)格是差很大，同時(shí)店鋪與住宅的價(jià)錢(qián)又是不一樣的，分?jǐn)偨o它們有形

46、成差價(jià)問(wèn)題，所以通過(guò)分析結(jié)果認(rèn)為我們應(yīng)該把地下室與地上部分分開(kāi)，分別進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，二者之間沒(méi)有面積交集，不會(huì)造成差價(jià)。</p><p>　　以上的問(wèn)題僅僅是房產(chǎn)的一小部分，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋的設(shè)計(jì)越來(lái)越追求新穎獨(dú)特，房產(chǎn)測(cè)量工作難度越來(lái)越大，越來(lái)越細(xì)，現(xiàn)實(shí)中遇到問(wèn)題規(guī)范中未提及，所以我們要找新的平和點(diǎn)，這就要求熟法律法規(guī)，在道德和職業(yè)規(guī)范驅(qū)使下尋找問(wèn)題解決方法積極尋找出解決問(wèn)題的新途徑，并以此為動(dòng)力，推進(jìn)房

47、產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的健康發(fā)展。</p><p><b>　　5．結(jié)論與展望</b></p><p><b>　　5.1結(jié)論</b></p><p>　　近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，商品房已經(jīng)成為了住房的主力軍，受資金鏈限制，房產(chǎn)預(yù)算成為開(kāi)發(fā)商品房的一項(xiàng)必不可少的環(huán)節(jié)，同時(shí)做好房地產(chǎn)測(cè)繪預(yù)算、做到以數(shù)據(jù)為依據(jù)算是每一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪人員的職

48、責(zé)，因?yàn)榉慨a(chǎn)預(yù)算為房產(chǎn)預(yù)售提供科學(xué)準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù),它直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益，是一項(xiàng)不能有絲毫差錯(cuò)的工作，所以這個(gè)要求我們測(cè)量人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，把好房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量關(guān)，做到做事要細(xì)心，同時(shí)作為第三方加入要公正、公平地按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)算。雖然通過(guò)AutoCAD軟件來(lái)進(jìn)行各單元權(quán)屬界線的繪制及單元面積的計(jì)算，這種方法可以充分利用AutoCAD軟件的靈活作圖功能來(lái)進(jìn)行圖形的繪制,但后續(xù)的建筑面積分類(lèi)統(tǒng)計(jì)及多級(jí)分?jǐn)傆?jì)算全由手工來(lái)操作完成,因此該方法

49、工作量大，效率比較低。</p><p><b>　　5.2展望</b></p><p>　　房產(chǎn)預(yù)算是件精細(xì)有重復(fù)工作，隨著人們對(duì)房產(chǎn)測(cè)量認(rèn)識(shí)的加深，開(kāi)發(fā)出新的軟件，用來(lái)簡(jiǎn)化程序，提高效率，特別是對(duì)強(qiáng)大的畫(huà)圖軟件AutoCAD，它具有的無(wú)限的潛能等待我們?nèi)ネ诰騕14]，比如我們可以把Excel強(qiáng)大的計(jì)算功能融入AutoCAD圖層上中，實(shí)現(xiàn)邊畫(huà)邊算，而不需要導(dǎo)出導(dǎo)入，不

50、需要手工輸入，就只要簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單圈畫(huà)出面積，在CAD上功能區(qū)塊作圖，自己就會(huì)形成報(bào)告[15]，這個(gè)報(bào)告還能根據(jù)自己的需要進(jìn)行修改，節(jié)省了人力物力財(cái)力，提高效率。最主要是基礎(chǔ)要牢固，才能在實(shí)踐上更好地開(kāi)發(fā)新的簡(jiǎn)便工效率的軟件，更快的提高工作效率，所以我們要不斷學(xué)習(xí)。</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　在本篇論文完成的同時(shí)，我首先要感謝我的導(dǎo)師張高

51、興老師，老師的悉心指導(dǎo)下，我的論文才能順利的完成，本篇論文的完成過(guò)程中，老師對(duì)我提出了很多建設(shè)性的指導(dǎo)意見(jiàn)，細(xì)心地和我講解論文中出現(xiàn)的問(wèn)題，給予專(zhuān)業(yè)上的指導(dǎo)，信心上的鼓勵(lì)，因此向?qū)熤乱宰钫嬲\(chéng)的謝意，同時(shí)也要表達(dá)學(xué)生深深的敬意。時(shí)光匆匆如流水，大學(xué)四年猶如白駒過(guò)隙，但是在這里有熱情的同學(xué)，和藹的老師及關(guān)心我們的輔導(dǎo)員，謝謝你們四年的陪伴，謝你們?cè)诮虒W(xué)的同時(shí)更多的是傳授我們做人的道理，謝謝四年里面你們孜孜不倦的教誨！本文由于自己能力有限還

52、有很多不足之處，請(qǐng)大家指出，我會(huì)悉心改之。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 胡學(xué)江. 商品房預(yù)售法律制度的完善[J]. 黑龍江生態(tài)工程職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（3）：293-294.</p><p>　　[2] 詹長(zhǎng)根，唐祥云，劉麗. 地籍測(cè)量學(xué).武漢：武漢大學(xué)出版社，2011，1，72-75

53、.</p><p>　　[3] GB／T17986．1-2000，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S]．北京：中國(guó)物價(jià)出版社，2000，34-36.</p><p>　　[4] 陳萬(wàn)潤(rùn). 房產(chǎn)測(cè)量中預(yù)算面積與實(shí)測(cè)面積差異分析及解決方法[J].福建地質(zhì)，2014:75-78.</p><p>　　[5] 劉權(quán). 地產(chǎn)測(cè)量.武漢：武漢大學(xué)出版社,2009,85-120.</p>

54、;<p>　　[6] 洪波. 地籍與房產(chǎn)測(cè)量.北京：測(cè)繪出版社,2010,98-125. </p><p>　　[7] 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)量及房屋面積計(jì)算管理工作的通知[S]．北京：建設(shè)部，2002，23.</p><p>　　[8] 商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則[S]．北京：建設(shè)部，1995，51．</p><p>　　[9] 小民．房屋面

55、積測(cè)量及其共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的研究[J]．焦作大學(xué)學(xué)報(bào)，2003，15-17.</p><p>　　[10] 張?chǎng)?，李若林，張宏，蔣文明．房產(chǎn)共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算模型[J]．南京師范大學(xué)學(xué)報(bào)(工程技術(shù)版)，2004.(4):21. </p><p>　　[11] 刁培嫻．關(guān)于房產(chǎn)面積計(jì)算有關(guān)問(wèn)題的探討[J]．甘肅科技報(bào)，2004，(5)：116.</p><p>

56、　　[12] 陳煥生. 如何解決商品房面積“短斤缺兩”的問(wèn)題[J]．湖南房地產(chǎn)，2003．2:19.</p><p>　　[13] 賴(lài)紹維．商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算中存在的問(wèn)題與解決之道[J]．中國(guó)房地信息，2001:13.</p><p>　　[14] 張晉西. Visual Basic 與 AutoCAD 二次開(kāi)發(fā). 北京: 清 華大學(xué)出版社, 2002,30-35.</p>

57、<p>　　[15] 王漢順，聶榮建．非典型房產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積預(yù)算的技術(shù)實(shí)現(xiàn)方案――廈門(mén)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)算技術(shù)[J]．《城市勘測(cè)》，2010，(5)：138 -141.</p><p>　　Introduction to the area of commercial housing budget</p><p>　　Resources in the college of engine

58、ering surveying and mapping engineering </p><p>　　No. 2010092513 Name: Zheng Yuejiao Supervisor: Zhang Gaoxing</p><p>　　【Abstract】With the rapid development of the real estate market, the sc

59、ale expands unceasingly, commodity house budget area of surveying and mapping in the city's real estate development orbit more important, the unit of measure as a third party involved, fair housing area budget more a

60、nd more important. This article tells the area measurement budget process according to drawings, through to the budget of the project information collection, the budget index research and design institute design da</p