高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室-估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　件1：</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)</b></p><p>　　高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室</p><p><b>　　劉銀武</b></p><p>　　1342258116</p><p>

2、<b>　　13工管房本一班</b></p><p><b>　　朱棟華 </b></p><p>　　土木與環(huán)境工程 院 工程管理 系</p><p>　　2016年 11 月 1 日</p><p><b>　　目錄 </b></p><p

3、><b>　　一、致委托方函 </b></p><p><b>　　二、估價(jià)師聲明</b></p><p>　　三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件</p><p><b>　　四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告</b></p><p><b>　　五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告</b><

4、;/p><p><b>　　六、附件</b></p><p>　　安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室抵押評(píng)估報(bào)告</p><p><b>　　致 委 托 方 函</b></p><p><b>　　致李達(dá)成先生：</b></p><p>　　受您的委托

5、，我們對(duì)您持有的位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)對(duì)象安徽合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積100平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2080年。 </p><p>　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 </p><p>　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年11月2日。 </p&

6、gt;<p>　　估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員本著客觀、公平、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值的因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和特定的估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)上述估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年11月2日的抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果如下（幣種：人民幣）： </p><p

7、>　　建筑面積：100平方米</p><p>　　估價(jià)總價(jià)：199.40萬(wàn)元 </p><p>　　大 寫： 壹佰玖拾玖萬(wàn)肆仟元整</p><p>　　估價(jià)單價(jià)：19940元/平方米 </p><p>　　合肥永輝房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 </p><p>　　二○一六年十一月二日 </p>&

8、lt;p>　　估 價(jià) 師 聲 明</p><p><b>　　我們鄭重聲明：</b></p><p>　　1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的； </p><p>　　2、本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。<

9、/p><p>　　3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 </p><p>　　4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)估價(jià)抵押指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 </p><p>　　5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。對(duì)估價(jià)

10、對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。 </p><p>　　6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。 </p><p>　　7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者，報(bào)告審查部

11、門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 </p><p>　　8、本評(píng)估報(bào)告由合肥永輝房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 </p><p>　　9、參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。 </p><p><b>　　估價(jià)師簽字</b></p><p>　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件</p><p>

12、;<b>　　估價(jià)的前提條件 </b></p><p>　　1、本報(bào)告評(píng)估價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀正常使用條件下、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2016年11月2日的抵押價(jià)值。同時(shí)，根據(jù)銀行的需要，提出在快速變現(xiàn)情況下的價(jià)值，但未考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)與快速變現(xiàn)可能發(fā)生時(shí)的時(shí)間因素的影響。 </p><p>　　2、本報(bào)告估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。如改變估價(jià)目的，本估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)

13、行調(diào)整。 </p><p>　　3、估價(jià)對(duì)象技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明：根據(jù)《房屋所有權(quán)證》【合肥房權(quán)證市高新私字第3621013號(hào)】，估價(jià)對(duì)象建筑面積為100平方米，房屋用途為居住用房。 </p><p>　　4、本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋做一般性查看，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)、裝飾及設(shè)施等內(nèi)在質(zhì)量的測(cè)試，不對(duì)該房屋是否有內(nèi)部缺陷作鑒定。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象的建筑質(zhì)量達(dá)到國(guó)家或行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求為前提。 </

14、p><p>　　5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)抵押指導(dǎo)意見》：抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括：拖欠的建筑工程款、已設(shè)定的抵押權(quán)、法律規(guī)定的其他情形。 </p><p>　　估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 </p><p>　　1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)月有效。</p><p>　

15、　2、在本報(bào)告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí)，或政策等其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素變化較大時(shí)，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。 </p><p>　　3、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容</p><p><b>　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告</b></p><p><b>　　一、委托估價(jià)方 </b>

16、;</p><p><b>　　姓名：李達(dá)成</b></p><p>　　居民身份證號(hào)：340104197212309036</p><p>　　地址：  安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室</p><p><b>　　二、估價(jià)方 </b></p>

17、<p>　　合肥永輝房地產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p>　　房產(chǎn)資質(zhì)級(jí)別：*級(jí)       </p><p>　　資質(zhì)證書號(hào)：**** </p><p>　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照：**** </p><p>　　法定代表人：*** </p&

18、gt;<p>　　聯(lián)  系  人：*** </p><p>　　聯(lián)系電話：010-********                   </p>&

19、lt;p>　　傳    真：010-******** </p><p>　　地    址：合肥市**  </p><p><b>　　三、估價(jià)對(duì)象 </b></p><p>　　（一）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況</p&g

20、t;<p>　?。ǘ┕纼r(jià)對(duì)象他項(xiàng)權(quán)利描述</p><p>　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室2016年11月2日在中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司東四支行設(shè)有抵押；至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，抵押尚未解除。</p><p>　?。ㄈ┕纼r(jià)對(duì)象使用狀況</p><p>　　1、估價(jià)對(duì)象綜合情況</p><p&

21、gt;　　2、估價(jià)對(duì)象裝修設(shè)備情況</p><p>　?。ㄋ模┕纼r(jià)對(duì)象區(qū)域狀況 </p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于合肥市高新區(qū)，香樟大道和黃山路交叉口，大蜀山腳下綠城桂花園。其所處地理位置交通便捷，周圍市政設(shè)施齊全，商服配套設(shè)施較齊全，能滿足該居住性物業(yè)的要求，詳見下表</p><p><b>　　四、估價(jià)目的</b></p>&

22、lt;p>　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。</p><p><b>　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)</b></p><p>　　2016年11月2日</p><p><b>　　六、價(jià)值定義</b></p><p>　　本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是為委托方以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押貸款提供參考

23、依據(jù)，所評(píng)估出的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀使用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值是在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，考慮了快速變現(xiàn)因素的價(jià)值。 </p><p><b>　　七、估價(jià)依據(jù)</b></p><p>　　1、有關(guān)政策法規(guī)和文件：</p><p>　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、

24、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《合肥市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（合肥市人民政府2013年第5號(hào)令）、《合肥市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見》等。</p><p><b>　　2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【國(guó)標(biāo)GB/T 50291—1999】</p><p>　　《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》【國(guó)標(biāo) GB/T

25、 18508—2001】</p><p><b>　　3、評(píng)估相關(guān)的資料</b></p><p>　　《房屋所有權(quán)證》【合肥房權(quán)證市高新私字第3621013號(hào)】復(fù)印件</p><p><b>　　委托方身份證復(fù)印件</b></p><p>　　4、估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。&l

26、t;/p><p><b>　　八、估價(jià)原則</b></p><p>　　此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。</p><p><b>　　1、合法原則</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合

27、法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。</p><p>　　2、最高最佳使用原則</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，

28、并以此為前提估價(jià)。</p><p><b>　　3、替代性原則</b></p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過(guò)調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)

29、。</p><p><b>　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則</b></p><p>　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。</p><p><b>　　5、謹(jǐn)慎原則</b></p><p&g

30、t;　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估公開的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià)值。</p><p><b>　　九、估價(jià)方法</b><

31、/p><p>　　估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，符合市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件；二是同類房地產(chǎn)出租市場(chǎng)十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。</p><p><b>　　具體估價(jià)步驟如下：</b>&l

32、t;/p><p>　　1、市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，選取同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同一結(jié)構(gòu)類型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個(gè)交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。</p><p>　　2、收益法：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。</p><p&g

33、t;　　3、將上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格和單位價(jià)格。</p><p><b>　　十、 估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在2016年11月2日的估價(jià)結(jié)果為

34、：（幣種：人民幣）</p><p>　　建筑面積：100平方米</p><p>　　估價(jià)總價(jià)：199.40萬(wàn)元</p><p>　　大 寫： 壹佰玖拾玖萬(wàn)肆仟元整</p><p>　　估價(jià)單價(jià)：19940元/平方米</p><p>　　另，快速變現(xiàn)條件下的評(píng)估值為：</p><p>　　估

35、價(jià)總價(jià)：169.49萬(wàn)元</p><p>　　大 寫：壹佰陸拾玖萬(wàn)肆仟玖佰元整</p><p>　　估價(jià)單價(jià)：16949元/平方米</p><p><b>　　十一、估價(jià)人員</b></p><p><b>　　十二、估價(jià)作業(yè)日期</b></p><p>　　2016年

36、11月2日至2016年11月4日</p><p>　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期</p><p>　　本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自2016年11月4日至2017年11月3日間有效。</p><p><b>　?。ù隧?yè)以下無(wú)正文</b></p><p>　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告</p><p><b&g

37、t;　　一、個(gè)別因素分析</b></p><p>　　見第一部分估價(jià)對(duì)象概況。</p><p>　　二、區(qū)域因素分析 </p><p>　　估價(jià)對(duì)象位于安徽省合肥市高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)小區(qū)5棟501室</p><p><b>　　自然因素</b></p><p>　　高新區(qū)位于合肥市的西部和

38、西北部，介于北緯 32。48'至 40。09'，東經(jīng) 115。21'至 116。42'之間。位于香樟大道和望江路交口，總占地面積216.4平方公里，建筑面積21萬(wàn)平方米，容積率為1.4，綠化率達(dá)48%。</p><p><b>　　社會(huì)因素</b></p><p>　　高新區(qū)區(qū)位于合肥市的西部，東連主城，北連兩大水庫(kù)，西環(huán)蜀山森林公園，

39、周邊駐有中國(guó)科大、合肥工大、中科院合肥物質(zhì)研究等一大批重要的院校，依山傍水、風(fēng)景如畫。高新全區(qū)面積30平方公里，平均海拔不高。2015年末，全區(qū)常住人口125萬(wàn)，其中戶籍人口120萬(wàn)，外來(lái)人口5萬(wàn)。</p><p><b>　　交通狀況</b></p><p>　　高新區(qū)自古以來(lái)就是合肥的西行門戶，現(xiàn)已構(gòu)成公路、鐵路、航空、地鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，總計(jì)55

40、0多公里。全區(qū)目前有立交橋20座，人行過(guò)街橋42座，其中有全國(guó)最大的由26座橋構(gòu)成的四環(huán)路。</p><p><b>　　商業(yè)繁華程度</b></p><p>　　高新區(qū)是合肥的副食品生產(chǎn)基地，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，繁榮興旺。糧食連續(xù)16年獲得豐收。目前全區(qū)共有菜田4.85萬(wàn)畝，年產(chǎn)蔬菜2.65億公斤，近幾年，還引進(jìn)了國(guó)內(nèi)外許多新品種蔬菜。肉、蛋、奶、魚、果品生產(chǎn)品種多樣

41、化，全市最大的現(xiàn)代化養(yǎng)雞場(chǎng)興華雞場(chǎng)的產(chǎn)蛋量，可滿足全市消費(fèi)量的七分之一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化、專業(yè)化作業(yè)。 </p><p>　　高新區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，是合肥市重要的工業(yè)基地。區(qū)內(nèi)集中有紡織、電子、化工、機(jī)械制造、汽車制造等工業(yè)基地。隨著改革開放的不斷深入和企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的不斷完善，區(qū)委、區(qū)政府抓住有利時(shí)機(jī)，充分利用駐區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件，大力發(fā)展區(qū)屬工業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)齊全的工業(yè)生產(chǎn)體系。全區(qū)有工業(yè)企業(yè)21

42、15家，主要行業(yè)有金屬制造、建材、化工、食品、服裝、毛紡織品、醫(yī)療器械、無(wú)線電元件、造紙、家具、工藝美術(shù)品等。名優(yōu)產(chǎn)品有三優(yōu)家具、愛(ài)慕內(nèi)衣、京蘭床墊、瑞達(dá)食品、金吉列襯衫等。主要產(chǎn)品有1000余。開發(fā)區(qū)占地約210公頃，其中工業(yè)用地80公頃，住宅開發(fā)用地100公頃，在建用地20公頃，倉(cāng)儲(chǔ)用地10公頃，其余為綠化、道路及市政用地。工業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，水、電、天然氣的供應(yīng)有十分可靠的保證，可集中供熱，通訊設(shè)施現(xiàn)代化，并有雨、污水分排系統(tǒng)。 &

43、lt;/p><p>　　高新區(qū)市場(chǎng)繁榮，大型商場(chǎng)眾多。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3萬(wàn)多個(gè)，形成了十幾個(gè)商業(yè)區(qū)。其中，朝外商業(yè)中心被列為合肥市新建五大市級(jí)商業(yè)中心之一，該中心全長(zhǎng)1.08公里，占地11.36公頃，建筑面積67萬(wàn)平方米，中心以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，并建有相當(dāng)規(guī)模的金融、商務(wù)用房及相應(yīng)的文化娛樂(lè)中心。</p><p><b>　　行政因素</b></p><

44、;p>　　高新區(qū)是對(duì)外交往的窗口，國(guó)際化程度高。</p><p><b>　　環(huán)境因素</b></p><p>　　悠久的歷史給朝陽(yáng)大地留下了許多歷史古跡，如包公祠，李鴻章故居，三河古鎮(zhèn)、逍遙津等。這些每年都吸引著數(shù)以10萬(wàn)計(jì)的中外游客前來(lái)觀光、旅游。</p><p><b>　　三、市場(chǎng)背景分析</b></p

45、><p><b>　　1、合肥市概況</b></p><p><b>　　（1）城市資源狀況</b></p><p>　　合肥位于安徽省正中央，長(zhǎng)江、淮河之間、巢湖之濱，襟江擁湖，沿海腹地、內(nèi)地前沿、具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)，曾為揚(yáng)州、合州、南豫州、廬州、德勝軍、淮南西路等治所，有“江南唇齒，淮右襟喉”、“江南之首

46、，中原之喉”之稱，歷為江淮地區(qū)行政軍事首府。安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、金融、科技和交通中心，皖江城市經(jīng)濟(jì)帶核心城市，合肥都市圈中心城市，長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)城市，長(zhǎng)江中下游城市群副中心城市，同時(shí)也是國(guó)家綜合交通和通信樞紐之一。合肥的地理坐標(biāo)為：東經(jīng)113度24分至東經(jīng)117度30分，北緯26度28分至北緯36度05分。其中心區(qū)位于北緯33度，東經(jīng)116度。合肥市總面積為11408.48平方公里，其中市區(qū)面積為735平方公里。全市劃分為4

47、個(gè)市轄區(qū)、4個(gè)縣。截至2015年末，合肥市常住人口達(dá)779萬(wàn)人，其中合肥戶籍人口755萬(wàn)人，外來(lái)人口24萬(wàn)人，占常住人口的比重達(dá)到3.1％。</p><p>　?。?）自然條件及人文景觀</p><p>　　合肥屬亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候。地處中緯度地帶，位于江淮之間，全年氣溫冬寒夏熱，春秋溫和，屬于暖溫帶向亞熱帶的過(guò)渡帶氣候類型，為亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。年平均氣溫15.7度，降雨量近1000毫

48、米，日照2100多個(gè)小時(shí)。合肥的氣候特點(diǎn)是：四季分明，氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中。春天：冷暖空氣活動(dòng)頻繁，常導(dǎo)致天氣時(shí)晴時(shí)雨，乍暖乍寒，復(fù)雜多變。夏季：季節(jié)最長(zhǎng)，天氣炎熱，雨量集中，降水強(qiáng)度大，雨量主要集中在5-6月的梅雨季節(jié)。秋季：季節(jié)最短，氣溫下降快，晴好天氣多。冬季:天氣較寒冷，雨雪天氣少，晴朗天氣多。</p><p>　　合肥是安徽省的省會(huì)，是聞名的歷史古城、文化名城。留下

49、了許多名勝古跡和人文景觀。</p><p>　?。?）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)</p><p>　　《合肥城市總體規(guī)劃（2004－2020年）》中提出“宜居城市”的概念，明確了合肥發(fā)展目標(biāo)為“生態(tài)城市、文化名城、宜居城市”，要將合肥建設(shè)成為“全國(guó)生態(tài)城市、文化中心?！?lt;/p><p><b>　　城市交通條件</b></p><p

50、>　　現(xiàn)有火車站合肥站、合肥南站（建設(shè)中）、合肥西站、合肥北城站、水家湖站、肥東站、廬江站、巢湖站，擁有合武高鐵，合安城際鐵路，合寧高鐵，淮南鐵路，合九鐵路，寧西鐵路，商合杭高鐵，京福高鐵（建設(shè)中，其中合肥至蚌埠段合蚌高鐵于2012年10月16日正式開通運(yùn)營(yíng)），合肥鐵路樞紐南環(huán)線。合肥南站將建成立體換乘樞紐，規(guī)模列華東第四位。</p><p>　　合肥地鐵是合肥城市公共交通系統(tǒng)的重要組成部分。軌道交通遠(yuǎn)景線

51、網(wǎng)總長(zhǎng)322.5公里，其中市區(qū)線路7條，全長(zhǎng)215.3公里；市域線5條（含1條機(jī)場(chǎng)專用線），全長(zhǎng)107.2公里。遠(yuǎn)期中心城區(qū)城市軌道交通遠(yuǎn)期規(guī)劃方案由6條城市軌道交通線路組成，共設(shè)置了15個(gè)軌道交通樞紐，全長(zhǎng)181.1公里。</p><p><b>　?。?）產(chǎn)業(yè)政策</b></p><p>　　2015房產(chǎn)契稅新政策　　按照現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買住房實(shí)行差別化稅率

52、。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米（含90平方米）以下的，契稅按照1%執(zhí)行； 戶型面積在90平方米到144平方米（含144平方米）的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%；所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購(gòu)買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)（商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等），均按照4%的稅率征稅。享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：

53、　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上　　2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下　　3、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上商品住房平均交易價(jià)格的1。2倍以下契稅征收標(biāo)準(zhǔn)90平米以下的是一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，90－144平米之間的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，144平米以上的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策?！　∫话銓?shí)行的是首套住房契稅的兩倍，即3－4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購(gòu)買住房就算二套房。

54、但是名下確實(shí)只有一套房子，所以可以申請(qǐng)家庭唯一住</p><p>　　四、最高最佳使用分析</p><p>　　最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并使價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為居住用房，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處

55、的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況，此次估價(jià)以現(xiàn)狀用途下估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用條件為前提。</p><p>　　五、估價(jià)方法選用和思路</p><p>　　根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)居住用房市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查、并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則以及估價(jià)目的，選取市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。</p><p>　　在相鄰和類

56、似供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)，與其具有可替代性及相關(guān)性，市場(chǎng)穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行相關(guān)修正后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象同類物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。</p><p><b>　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程</b></p><p>

57、;<b>　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)比較法</b></p><p><b>　　1、計(jì)算公式</b></p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)值=比較案例價(jià)格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正</p><p>　　2、比較案例選擇及測(cè)算</p><p>　　根據(jù)

58、替代原則，選取近期交易的三個(gè)比較案例。詳見表一。</p><p>　　表一 市場(chǎng)比較法可比情況說(shuō)明及測(cè)算過(guò)程</p><p>　?。ǘ┦找娣?</p><p>　　收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上

59、的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。</p><p>　　收益法的計(jì)算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t</p><p>　　其中，P為評(píng)估值；Ft未來(lái)第t個(gè)收益期的預(yù)期收益額；i為折現(xiàn)率。</p><p>　　報(bào)告中采用的公式為：P = a/i×[1-1/(1+i)n]</p><p>　　其中，a為年凈收益

60、；n為收益年期；i為資本化率。</p><p><b>　　1、年有效毛收入</b></p><p>　　租金：估價(jià)人員通過(guò)走訪調(diào)查，了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)及100平方米左右的房屋租金每月在1800～2500元/月?？紤]到估價(jià)對(duì)象小區(qū)的品質(zhì)等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為2000元。</p><p>　　周邊項(xiàng)目租賃情況調(diào)查表&l

61、t;/p><p>　　據(jù)了解，上述租金中含物業(yè)費(fèi)，除供暖費(fèi)及日常水電通訊費(fèi)用外，其他費(fèi)用由業(yè)主支付。租金支付方式多選擇押一交一的方式。押金利息收入較低，在評(píng)估中不計(jì)入年有效毛收入。</p><p>　　空置率：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，周邊同類物業(yè)目前一般出租率可達(dá)90%-95%，按照一般的操作方式，全年按11個(gè)月計(jì)算租金收入。</p><p>　　估價(jià)對(duì)象年有效毛收入計(jì)算過(guò)程如下

62、：</p><p>　　年有效毛收入=月租金×年月份數(shù)×（1-空置率）=2000×11=22000元</p><p><b>　　2、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用</b></p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)政策，出租物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理費(fèi)3元/平方米·月，約占

63、有效毛收入的5%；此外，經(jīng)測(cè)算保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等約占有效毛收入的1%.總計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年有效毛收入的6%。</p><p>　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年有效毛收入×年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=22000×6% =1320元</p><p><b>　　3、年凈收益</b></p><p>　　凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，則估價(jià)對(duì)象年凈收益為：&

64、lt;/p><p>　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=22000-1320=20680元</p><p><b>　　4、確定資本化率</b></p><p>　　資本化率采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率，考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期合肥市房地產(chǎn)市

65、場(chǎng)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，資本化率為10%。</p><p>　　5、確定估價(jià)對(duì)象收益估價(jià)</p><p>　　根據(jù)委托方說(shuō)明及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的建成年代為2013年，鋼混結(jié)構(gòu)居住房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為64年。按照收益法公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為206.336萬(wàn)元，單價(jià)為20634元/

66、平方米。</p><p>　?。ㄈ┕纼r(jià)結(jié)果的確定</p><p>　　本次評(píng)估采用了市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，兩種方法從不同角度反映了房地產(chǎn)價(jià)值，且結(jié)果相差不大。估價(jià)人員在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，并結(jié)合本次評(píng)估目的，出于謹(jǐn)慎性原則，確定選取兩種方法的加權(quán)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果，權(quán)重分別為0.8及0.2，則房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)為：19940元/平方米

67、。</p><p>　?。ㄋ模┳儸F(xiàn)能力分析和快速變現(xiàn)價(jià)值</p><p>　　委托方以估價(jià)對(duì)象抵押申請(qǐng)短期貸款或循環(huán)貸款，貸款銀行要求出具快速變現(xiàn)價(jià)值。即分析估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力和影響快速變現(xiàn)因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)快速變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。</p><p>　　變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。主要包括

68、以下幾方面。</p><p>　　1、房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。其中通用性是指估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途相對(duì)于特殊類型的房地產(chǎn)而言是否常見、普遍使用；獨(dú)立使用性是指估價(jià)對(duì)象可否獨(dú)立使用而不受限制；可分割轉(zhuǎn)讓性是指估價(jià)對(duì)象在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分開來(lái)使用。估價(jià)對(duì)象的用途為住宅用房，獨(dú)立使用性較強(qiáng)，不可分割轉(zhuǎn)讓。</p><p>　　2、變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短。估價(jià)對(duì)象是一套商品住宅，已取得

69、《房屋所有權(quán)證》，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)合法、完備，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，也沒(méi)有設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利等，因此具備較好的市場(chǎng)流通性質(zhì)，較易變現(xiàn)。</p><p>　　3、快速變現(xiàn)的方式。房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的方式多種，但根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銀行抵押房地產(chǎn)的處置方式多為公開拍賣形式。該種形式?jīng)Q定了信息的多寡、拍賣價(jià)格受競(jìng)買人的數(shù)量、一次性現(xiàn)金支付的壓力等的影響。</p><p>　　4、變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的差異。估價(jià)師評(píng)估的

70、價(jià)格是在廣泛收集市場(chǎng)資料和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果，是對(duì)估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)條件下可能的市場(chǎng)價(jià)格的反映；快速變現(xiàn)時(shí)，受多種交易因素的影響，確定的拍賣底價(jià)與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)可能存在一定的差異。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象享有獨(dú)特的環(huán)境資源，是朝陽(yáng)區(qū)住宅用房項(xiàng)目之一，因位置的優(yōu)越性和資源的稀缺性，引起對(duì)該類物業(yè)需求的增長(zhǎng)。因此，物業(yè)具有吸收高等收入人群的特點(diǎn)和增值的潛力，縮小了項(xiàng)目變現(xiàn)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的差異。</p><

71、;p>　　本估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)價(jià)值樓面單價(jià)16949元/平方米，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)19940元/平方米，與周邊同類房屋交易比較，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。</p><p>　　5、變現(xiàn)可能產(chǎn)生的費(fèi)用。拍賣過(guò)程需要發(fā)生的費(fèi)用主要有拍賣手續(xù)費(fèi)、底價(jià)評(píng)估費(fèi)和律師費(fèi)等，另外估價(jià)對(duì)象交易還需發(fā)生營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。變現(xiàn)價(jià)值中沒(méi)有扣除變現(xiàn)時(shí)可能產(chǎn)生的費(fèi)用。</p><p>　　根據(jù)對(duì)抵押品拍賣

72、市場(chǎng)的調(diào)查，拍賣底價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)格的80%-85%，具體視拍賣品的市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)而不同。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象的快速變現(xiàn)能力的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象具有較高的變現(xiàn)能力，因此，取85%為快速變現(xiàn)率，快速變現(xiàn)價(jià)值為：</p><p>　　19940×85%=16949萬(wàn)元</p><p><b>　　七、估價(jià)結(jié)果</b></p><p>　　根據(jù)估價(jià)目

73、的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在2016年11月2日的估價(jià)結(jié)果為：</p><p><b>　?。◣欧N：人民幣）</b></p><p>　　建筑面積：100平方米</p><p>　　估價(jià)總價(jià)：199.40萬(wàn)元

74、</p><p>　　大 寫：壹佰玖拾玖萬(wàn)肆仟元整</p><p>　　估價(jià)單價(jià)：19940元/平方米</p><p>　　另，快速變現(xiàn)條件下的評(píng)估值為：</p><p>　　估價(jià)總價(jià)：169.49萬(wàn)元</p><p>　　大 寫：壹佰陸拾玖萬(wàn)四仟玖佰元整</p><p>　　估價(jià)單

75、價(jià)：16949元/平方米</p><p><b>　　八、估價(jià)人員簽字</b></p><p><b>　　九、估價(jià)作業(yè)日期</b></p><p>　　2016年11月2日至2016年11月4日</p><p>　　十、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期</p><p>　　本報(bào)告估價(jià)結(jié)

76、果自2016年11月4日至2017年11月3日間有效。</p><p><b>　?。ù隧?yè)以下無(wú)正文）</b></p><p><b>　　附 件</b></p><p>　　1、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片</p><p>　　2、估價(jià)對(duì)象位置示意圖</p><p>　　3、《房屋所