探討如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理

1、<p>　　探討如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理</p><p>　　摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式已不適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理出現(xiàn)了很多新的問題，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。本文通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策，以期提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。 <

2、;/p><p>　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；策略 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力， 必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀 </p>

3、<p>　　目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題： </p><p>　　1.1、在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。 </p><p>　　1.2 、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司 / 項目部核算體系互不相同，

4、財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。 </p><p>　　1.3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機制，但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。 </p><p>　　1.4、資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。 </p&

5、gt;<p>　　2、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的策略 </p><p>　　2.1、對項目進(jìn)行深入論證 </p><p>　　因為房地產(chǎn)項目要求一次投入的資金大、壓力重，而且回收期長、風(fēng)險高，這就決定房地產(chǎn)企業(yè)要充分的論證項目的可行性。但是實際情況是不少企業(yè)的投資決策主管隨意性比較大，不少的企業(yè)在做出投資決策時都缺乏詳細(xì)的可行性分析，而是僅僅覺得這個項目可行。針對這種情況財務(wù)管

6、理部門需要做好投資分析，提高投資分析決策的準(zhǔn)確程度，為企業(yè)管理者提供及時、可靠的信息，有效降低風(fēng)險。這個投資分析決策包括首期投入的資金、項目在建時需要的常規(guī)資金、期末資金等等現(xiàn)金流出和籌資規(guī)模、籌資結(jié)構(gòu)、籌資成本、籌資方式等等現(xiàn)金流入。 </p><p>　　2.2、加強資金管理 </p><p>　　在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于不良的資金管理而導(dǎo)致在建項目資金不足，后續(xù)資金跟不上的情況

7、時有發(fā)生。在全國各大城市中，都可以看到修建之后停工的爛尾樓，防止這類現(xiàn)象發(fā)生就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中加強資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務(wù)管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度、把資金用活。房地產(chǎn)公司應(yīng)建立結(jié)算中心形式的資金管理機構(gòu)，以起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。通過合理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時間價值，把原來分散的資金集中起來，有利于用活資金。 </p><p>　　如果是對外發(fā)包的工程

8、，尤其要做好相關(guān)建筑材料的管理。首先是對建筑材料的購買進(jìn)行把關(guān)。在不影響建筑質(zhì)量的情況下，盡量降低采購價格。鑒于采購行為的特殊性，為了防止在采購行為中的營私舞弊行為，采購行為需要經(jīng)過企業(yè)的審核。其次要做好采購回來的材料的管理和保管工作。對于儲存在倉庫的材料需要登記和驗收，對放在工地的材料需要加強日常管理，做到心中有數(shù)。 </p><p><b>　　2.3、降低成本 </b></p&g

9、t;<p>　　2.3.1、降低土地開發(fā)成本 </p><p>　　土地資源是人類社會存在的根本，它具有有限且不能再生的特點。隨著國家土地立法的完善及各級政府進(jìn)一步規(guī)范土地市場、規(guī)范土地出讓方式，土地的取得及土地成本將取決于競價、拍賣、招標(biāo)的出讓方式和出讓結(jié)果。研究分析土地資源和市場有利于房地產(chǎn)企業(yè)把握機遇和成本。謹(jǐn)慎選擇土地，認(rèn)真研究前期開發(fā)是降低土地開發(fā)成本發(fā)揮土地最佳效益，增加地產(chǎn)收益的關(guān)鍵。

10、 </p><p>　　在選擇好土地的基礎(chǔ)上，最好爭取水、電、氣、通信道路等配套設(shè)施一次建設(shè)到位，這是降低土地開發(fā)成本的關(guān)鍵。這些配套設(shè)施的后期開發(fā)成本是非常巨大的，需要引起房地產(chǎn)公司的重視。 </p><p>　　2.3.2、減少建筑安裝成本 </p><p>　　建筑安裝成本發(fā)生在項目建設(shè)過程中，是一個比較難以把握的成本。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開始動工建設(shè)之

11、前應(yīng)該通過各種方法估計在建設(shè)過程中的階段成本，然后根據(jù)實際建設(shè)階段中的成本對原來的估計數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，并以次此為后一階段建筑安裝成本的預(yù)算，進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。 </p><p>　　2.3.3、開展長期成本管理工作 </p><p>　　成本管理不是一個一蹴而就的工作，需要從上到下的長期合作。這就要求全員動員起來開展成本管理工作：需要事先的成本預(yù)測，需要事中的成本計量，需要事后的成本分析、評價。

12、建立二級成本管理單位是有效開展成本管理的好辦法。二級成本管理單位由房地產(chǎn)公司中不同部門的人共同組成，這些部門包括原材料采購、施工建筑、財務(wù)、物質(zhì)儲備等等。 </p><p>　　財務(wù)管理是通過價值形態(tài)進(jìn)行的管理，它的管理活動涉及到企業(yè)的人財物、供產(chǎn)銷的各方面和各環(huán)節(jié)，貫穿于企業(yè)從征地、房屋拆遷、工程建設(shè)及監(jiān)理、商品房營銷、物業(yè)管理等開發(fā)經(jīng)營活動的全過程。因而，財務(wù)管理工作也是一個長期的過程。這就要求財務(wù)管理不僅僅

13、局限于被動的記賬、編制報表、簡單財務(wù)分析等等職能，而需要主動參與到公司的各階段運營當(dāng)中去。如，財務(wù)管理可以主動和營銷部門合作，商討房屋的銷售有關(guān)事宜； 也可以和物質(zhì)管理部門合作，搞好物資設(shè)備的管理。 </p><p>　　2.3.4、加快有關(guān)規(guī)則制度的建設(shè) </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象：房地產(chǎn)公司的銷售火暴，可是稅務(wù)人員卻發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)企業(yè)的賬面上顯示虧損。這是因為

14、房地產(chǎn)企業(yè)的跨時間、跨地域特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后，才能進(jìn)行。一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去，單位。因此，從某一定時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面看，這個房地產(chǎn)企業(yè)就有可能是虧本的。很多房地產(chǎn)企業(yè)就是抓住這一點，有意無意地把項目決算期往后拖，其實質(zhì)就是少申報或滯后申報、占用國家稅款用于企業(yè)流動資金。同時，他們還在期待著國家稅收政策的改

15、變。 </p><p>　　財務(wù)管理需要國家相關(guān)單位制定規(guī)則措施。一方面企業(yè)財務(wù)管理人員要主動根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索從征地、動遷、工程建設(shè)、商品房營銷到物業(yè)管理整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度，并在實踐中注意根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。另一方面，鑒于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理是一個比較新的領(lǐng)域，無直接可應(yīng)用的、較為成熟的管理理論和方法。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門可適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗

16、及國外同行的管理經(jīng)驗，以加快我國開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。 </p><p>　　2.3.5、加強財務(wù)人員的修養(yǎng) </p><p>　　就房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員而言，一方面他們應(yīng)該努力提高自己的業(yè)務(wù)水平。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，他們除了需要了解相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識外，還需要學(xué)習(xí)其他的如工程管理、成本控制等知識。房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使他們適應(yīng)不斷出

17、現(xiàn)的新問題和新情況。 </p><p>　　除了業(yè)務(wù)水平之外，相關(guān)財務(wù)人員還要加強職業(yè)道德修養(yǎng)。震驚世界的美國世界通信公司和安答信公司的財務(wù)丑聞就是有關(guān)人員職業(yè)道德修養(yǎng)不夠的直接后果。這種情況在中國的證券市場上也時有發(fā)生。規(guī)章制度是死的，人是活的，再好的規(guī)章制度也需要人來遵守。除了提高相關(guān)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)修養(yǎng)以外，企業(yè)還需要加強這些人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。只有加強兩方面的管理，企業(yè)財務(wù)人員的水平才能確保提高。 <