嘉興地區(qū)未來房價預測[畢業(yè)論文]

1、<p>　　本科畢業(yè)設計(論文)</p><p><b>　　( 屆)</b></p><p>　　論文題目嘉興地區(qū)未來房價預測</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級 信息管理與信息系統(tǒng) </p>

2、<p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 日</p><p><b>　　誠 信 聲 明</b></p><p>

3、　　我聲明，所呈交的論文(設計)是本人在老師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文(設計)中不包含其他人已經發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得＿＿＿＿＿＿或其他教育機構的學位或證書而使用過的材料。我承諾，論文(設計)中的所有內容均真實、可信。</p><p>　　論文(設計)作者簽名： 簽名日期： 年 月 日</p>&

4、lt;p><b>　　授 權 聲 明</b></p><p>　　學校有權保留送交論文（設計）的原件，允許論文（設計）被查閱和借閱，學校可以公布論文（設計）的全部或部分內容，可以影印、縮印或其他復制手段保存論文（設計），學校必須嚴格按照授權對論文(設計)進行處理，不得超越授權對論文（設計）進行任意處置。</p><p>　　論文(設計)作者簽名：

5、 簽名日期： 年 月 日</p><p>　　嘉興地區(qū)未來房價預測</p><p>　　摘要：房地產市場作為經濟社會的一個重要的增長點，越來越受到人們的關注。它的健康、持續(xù)發(fā)展有利于國計民生，有利于全面建設小康社會的目標。預測嘉興未來房價可以對相關消費者提供一定的參考作用，并且對其他城市起到借鑒作用。</p><p>　　嘉興借助優(yōu)越的地理環(huán)境和快速發(fā)展的

6、經濟，推動了房地產業(yè)的完善和繁榮。本論文通過分析國家的宏觀調控和全國的房地產狀況及嘉興經濟、房地產現(xiàn)狀、房地產發(fā)展歷史，影響嘉興房地產價格的因素，通過內外壞境分析對嘉興房地產價格未來走勢進行分析和預測。通過分析得出嘉興房價還是會漲，但漲幅不大。</p><p>　　關鍵詞：房地產市場；房價；預測</p><p>　　Predict future prices of commercial h

7、ousing in Jiaxing</p><p>　　Abstract: The real estate market as an important economic and social growth, more and more attention. It's healthy and sustainable development is conducive to people's liv

8、elihood, is conducive to building a moderately prosperous society. Jiaxing can predict the future price to provide a reference related to the role of consumers and play a reference for other cities. </p><p>

9、　　Jiaxing, with superior geographical environment and its rapidly growing economy, and promote the improvement and prosperity of the real estate industry. This paper analyzes the state's macroeconomic control and the

10、 country's real estate situation and the Jiaxing Economic Development, the real estate situa tion, real estate development history, the factors that affect real estate prices in Jiaxing, through internal and external

11、 environment of the bad real estate prices in Jiaxing analysis and fut</p><p>　　Keywords: Real estate market；Price of commercial housing；Prediction．</p><p><b>　　目 錄</b></p>

12、<p><b>　　1 緒論1</b></p><p>　　1.1 研究目的與意義1</p><p>　　1.2 國外文獻綜述1</p><p>　　1.1.1 住宅價格構成方面的研究2</p><p>　　1.1.2 對住宅價格影響因素的研究2</p><p>　　

13、1.2.3 泡沫理論研究概況3</p><p>　　1.3 主要研究內容及方法及主要創(chuàng)新點3</p><p>　　1.3.1 主要研究內容及方法3</p><p>　　1.3.2 主要創(chuàng)新點 4</p><p>　　2 我國房地產市場宏觀環(huán)境分析5</p><p>　　2.1 我國房地產市場發(fā)展背

14、景5</p><p>　　2．1．1 政策發(fā)展背景5</p><p>　　2．1．2 經濟發(fā)展背景6</p><p>　　2．2 我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀分析6</p><p>　　2．3 我國房地產經濟基本狀況8</p><p>　　2.3.1 房地產金融存在的問題與解決措施8</p>

15、<p>　　2．4 我國房地產市場現(xiàn)狀與未來趨勢9</p><p>　　2.4.1　消費者觀望情緒明顯,部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫9</p><p>　　2.4.2 房貸收緊對樓市的影響9</p><p>　　2.4.3 國家不斷加大調控力度,促進市場健康發(fā)展10</p><p>　　2.4.4 房地產未來趨勢分析1

16、0</p><p>　　3 嘉興市房地產發(fā)展歷史與統(tǒng)計研究12</p><p>　　3.1 嘉興市房地產發(fā)展歷史12</p><p>　　3.2 嘉興市房地產市場發(fā)展的統(tǒng)計分析12</p><p>　　3.2.1嘉興市房地產開發(fā)完成投資情況分析12</p><p>　　3.2.2嘉興經濟狀況13</

17、p><p>　　3.2.3嘉興市房地產2010年具體情況分析14</p><p>　　3.2.4嘉興市房地產市場存在的主要問題分析16</p><p>　　4 在房地產價格理論的基礎上，分析影響嘉興商品房價格的主要因素18</p><p>　　4．1 房地產價格形成的理論基礎18</p><p>　　4.1.1

18、 住房價格多維性18</p><p>　　4.1.2 市場供求平衡理論18</p><p>　　4．2 嘉興房地產市場價格變動的主要因素分析 18</p><p>　　4.2.1 經濟因素分析18</p><p>　　4.2.2 政策分析19</p><p>　　4.2.3 其他 因素分析20

19、</p><p>　　5 嘉興市房地產發(fā)展前景預測21</p><p>　　5．1 房地產需求市場預測21</p><p>　　5．1．1 住宅需求 市場前景預測21</p><p>　　5．1．2 商業(yè)用房需求前景預測21</p><p>　　5．2 基于灰色——馬爾柯夫方法的嘉興未來房價預測22

20、</p><p>　　5.2.1 灰色系統(tǒng)理論簡介22</p><p>　　5.2.2 灰預測模型22</p><p>　　5.2.3 嘉興市商品住宅價格實證預測26</p><p>　　6 總結與建議27</p><p><b>　　參考文獻28</b></p>&

21、lt;p><b>　　1 緒論</b></p><p>　　1．1 研究目的與意義</p><p>　　改革開放30多年以來，我國經濟舉得了舉世矚目的成績，而房地產作為經濟的一個重要的增長點，也越來越受到人們的關注。據(jù)統(tǒng)計，1997-2006年間，房地產開發(fā)投資年均增長22.38%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，對GDP的增長的總貢獻率由1998年的

22、16.57%增加到2005年的21.41%，這充分表明了房地產業(yè)對經濟增長的重要作用[1]。近幾年房價上漲已成為社會焦點，不僅是人們茶余飯后討論的話題，更是政府部門文案上急需解決的難題。</p><p>　　“居者有其屋”不僅是民生需要，也是中國經濟和社會得以健康協(xié)調發(fā)展的基礎要求。然而在房地產快速發(fā)展的過程中，暴露出來的問題尤其值得我們深思。主要有商品房價格上漲過快、部分地區(qū)房地產投資規(guī)模過大、商品房結構性問題

23、進一步凸現(xiàn)、以及房地產市場秩序比較混亂等問題。我們可以看到一些大城市的房價已經達到了發(fā)達國家大都市的水平，人們甚至要不吃不喝工作30年才能買得起房子，顯然這樣的房價是不合理的，房價若不控制好，不但影響人們生活條件的改善，甚至可能影響國家的穩(wěn)定和長治久安。</p><p>　　這幾年嘉興的發(fā)展勢頭良好，借助其地理位置的優(yōu)越性——地處與我國經濟最發(fā)達的長江三角洲地區(qū)，是浙江省最靠近上海的一個地級市，東臨上海，南頻杭州

24、灣，西連杭州，北接蘇州[2]。嘉興市國民經濟舉得了持續(xù)、快速的發(fā)展，連續(xù)5年GDP增幅保持在13%以上，但嘉興歷年房價均比全省平均水平低 10% 至 20%，從 2004 年到 2007年上半年，嘉興房價漲幅排位由第2位、第 5 位變成第 10 位，漲幅逐漸靠后，房價也逐年落后于省內其他城市。</p><p>　　總之，嘉興作為三線城市，房地產市場形成相對較晚，還遠未完善。2010年上海世博會的舉辦，高鐵的建成給

25、嘉興市帶來了巨大商機，尤其是滬嘉同城效應的形成，對嘉興房價應該帶來一定的影響，房價會上漲，但漲幅緩慢。未來國家在房地產方面的宏觀調控和在這大環(huán)境下的嘉興房價如何？市場供需情況如何？本論文希望通過研究討論我國房地產的發(fā)展過程、國家的宏觀調控和嘉興市市房地產的發(fā)展歷史，預測未來幾年嘉興市房價走勢。希望對消費者有一定的參考作用，并且對其他城市房地產的發(fā)展分析起到一定的借鑒作用。</p><p>　　1．2 國內外文獻

26、綜述</p><p>　　國內外對房地產市場，房地產價格的研究的綜合性文獻較多，包括住宅價格構成研究、住宅價格影響因素研究、空置率理論、泡沫理論等內容。</p><p>　　1.2.1 住宅價格構成方面的研究</p><p>　　馬克思和西方經濟學都對住宅價格理論構成做了精辟的論述。馬克思認為，商品的價值可以用c+v+m表示。運用到商品住宅價格中就是，c表示住宅過

27、程中所耗費的物化勞動以及流通過程中部分所消耗的生產資料等物化勞動；v表示勞動者在生產過程中為自己創(chuàng)造的價值和流通過程中創(chuàng)造的價值；m表示勞動者勞動為社會新創(chuàng)造的價值。馬克思還認為，地租是直接生產者在生產過程中所創(chuàng)造的剩余價值生產物被土地所有者占有的部分，是土地所有權在經濟上的實現(xiàn)形式。馬克思認為土地雖然不是勞動產品，但有使用價值，并存在價格，土地價格是地租的資本化。西方經濟學主流觀點認為，即在市場經濟條件下，住宅流通中價格的實際形成是有

28、供求關系決定的，生產者通常有自己的定位。生產者的要求來看，住宅價格構成的基本內容是住宅成本和利潤兩部分。而國內方面，王嚇忠（2002）認為，商品住宅的價格可分為成本價格、有效需求價格和市場價格。其中成本價格=總開發(fā)成本+開發(fā)商利潤+銷售稅費。有效需求價格是從消費者角度來看的，是對住宅商品有支付能力的需求價格。一般理論上來說，市場價格應介于成本價格和有效需求價格之間，也只有這種關系，才能交易成功。袁志舜（2004）認為，房</p&g

29、t;<p>　　1.2.2 對住宅價格影響因素的研究</p><p>　　現(xiàn)代西方供求理論認為，市場中的價格實際上是供給與需求均衡時的均衡價格。所以研究者在研究價格時一般首先從研究供給和需求開始。Balchin和Kieve(1985)認為住宅價格與建設成本存在一個正相關的關系，原材料價格和勞動者工資上漲以及貸款利率的增加都對住宅成本有向上推動作用。Case和Shiner(1990)采用截面回歸和時

30、間序列，對美國四個城市的67個季度的數(shù)據(jù)進行分析，發(fā)現(xiàn)成本價格比、成年人口的變化和人均可支配收入的變化均與住宅價格具有正相關的關系。Bartik(1991)建立了一個滯后調節(jié)的住宅價格 模型，實證研究結果表明，住宅價格上漲直接受到人口和就業(yè)增長影響，但同時期對住宅價格的影響程度是不相同的。Abraham和Hendershott(1996)開發(fā)了一個考慮滯后過程在內的住宅價格變化模型，模型揭示了住宅價格上漲幅度和利率上升呈負相關。而國內有

31、張紅、李文誕（2001）對北京市住宅價格變動作了實證分析，認為建造成本和國內生產總值對住宅價格產生顯著影響。巨虹（2004）研究了持有成本和生產成本對商品住宅價格的影響。李健飛等（2005）利用Johansen協(xié)整檢驗分析了銀行信貸與</p><p>　　1.2.3 泡沫理論研究概況</p><p>　　房地產泡沫就是以房地產為載體的泡沫經濟。是土地價格和房地產品價格與市場基礎價格的嚴重

32、背離。一般來說，房地產的價格是由成本、 利潤、 稅金組成的， 一般來說比較穩(wěn)定， 而真正的泡沫來源是地價。是土地價格對市場基礎價格的背離[4]。1978年美國著名的經濟學家C.kindleberger認為：“泡沫狀態(tài)這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只想通過買賣牟取利潤，隨著漲價，常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危

33、機告終或者以繁榮的消退告終而不發(fā)生危機。”三木谷良一（1998）認為，所謂泡沫經濟就是資產價格(具體指股票和不動產價格)嚴重偏離實體經濟(生產、流通、雇傭、增長率等)的暴漲，然后暴跌這一過程；鈴木淑夫也認為，經濟學所說的泡沫是指地價、物價等資產的價格持續(xù)出現(xiàn)無法用基礎條件來解釋的猛烈的上漲或下跌。而國內的一些研究：王子明（2002）從理性預期和非均衡分析的角度，認為泡沫是一種經濟失衡現(xiàn)象，將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎條件決定的

34、理論價格(一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格)的非</p><p>　　1.3 主要研究內容及方法及主要創(chuàng)新點</p><p>　　1.3.1 主要研究內容及方法：</p><p>　　對近年來我國關于房地產的宏觀調控和過去幾年房地產供求市場分析的基礎上，預測我國房地產市場未來總體走勢。</p><p>　　在對國家大環(huán)境的分析后對嘉興市房地產市場投資

35、情況、發(fā)展歷史、供需情況、房價發(fā)展情況及房價快速增長的原因進行分析。根據(jù)目前市場情況對未來房價“定性”預測，在對嘉興以往房價走勢數(shù)據(jù)收集的基礎上，建立灰色——馬爾柯夫預測模型，對嘉興房地產價格未來走勢進行了分析和預測。</p><p>　　論文包括五章，具體各章主要內容與方法如下：</p><p>　　第一章：闡述了本論文研究的目的和意義，關于房地產市場方面的文獻綜述，分析嘉興市經濟和嘉興

36、市房地產現(xiàn)狀，論證對嘉興市房地產市場研究的必要性。</p><p>　　第二章：我國房地產市場宏觀環(huán)境分析。首先分析了我國近年來宏觀經濟、政策、金融等環(huán)境的發(fā)展情況；接著分析了我國房地產發(fā)展情況及現(xiàn)狀，最后對我國房地產走勢進行了預測。</p><p>　　第三章：考察嘉興市房地產發(fā)展歷史，并對其發(fā)展做深入的研究</p><p>　　第四章：在房地產價格理論的基礎上，

37、分析影響嘉興商品房價格的研究</p><p>　　第五章：嘉興市房地產發(fā)展前景預測。首先對嘉興市到2015年這未來幾年的土地供應市場進行了前景分析；然后對房地產需求市場，未來幾年嘉興市各種房型的需求量及總的需求量進行了分析；接著對嘉興市房地產供給市場前景進行了分析；最后建立基于灰色——馬爾柯犬方法的數(shù)據(jù)模型，對嘉興房地產價格未來走勢進行分析和預測。</p><p>　　1．3．2 主要創(chuàng)

38、新點</p><p>　　本論文以微觀經濟學、宏觀經濟學、金融學、房地產開發(fā)、統(tǒng)計學、市場營銷學、社會學等多學科知識為支持，綜合運用多種研究方法，力求從錯綜復雜的現(xiàn)實及紛繁的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中抽象出一般性結論。 對影響嘉興房價的因素進行了仔細的分析和調查。</p><p>　　2 我國房地產市場宏觀環(huán)境分析</p><p>　　房地產市場環(huán)境是在不斷變化的。對房地產市場的

39、調控一直是我國宏觀調控的重點之一，而調控的重心是房價。近幾年我國出臺了很多政策來抑制房價的快速上漲。</p><p>　　2．1 我國房地產市場發(fā)展背景</p><p>　　2．1．1 政策發(fā)展背景</p><p>　　首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點，在這以前，國內只有房地產開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內部

40、職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產市場。因為當時搞試點較成功，后來就試點開發(fā)。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發(fā)非常成功，認為開發(fā)區(qū)的經驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產開發(fā)的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。</p><p>

41、;　　1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。這樣就使剛剛起來的房地產市場遭受重創(chuàng)，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。</p><p>　　1998年對中國房地產業(yè)來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場

42、。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系列的刺激房地產發(fā)展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發(fā)，并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當時市場上所有當時賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。那時房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低

43、利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有就是價格政策，在這之前商品房的價格都是受到物價局的管制，是限價的。但在這個時候取消了這些管制，開發(fā)商就隨性而定，這就導致了亂漲價。1999年到2003年為中國房地產業(yè)高速發(fā)展期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理等問題，導致嚴重的社會矛盾。2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主[5]。</p>

44、<p>　　2005年中央進一步加大宏觀調控力度，其特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始到2006年，成交量開始上升，但是好景不長，房價漲得太快，，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。</p><p>　　2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發(fā)生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉

45、變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉變、由籠統(tǒng)市場向細分市場轉變。</p><p>　　中國房地產價格的走勢，1998年的房地產市場到2003年，這一輪的增長達到高峰，然后從2003年到2007年都在調整，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續(xù)調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會

46、這個東風的作用，中國新的一輪房地產，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發(fā)展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩(wěn)增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發(fā)展的特征。</p><p>　　2．1．2 經濟發(fā)展背景</p><p>　　近年來我國的經濟一直保持穩(wěn)定增長的勢頭。如圖2-1 200

47、0年到2007年我國GDP快速增長尤其到了2007年成為增長最快一年，07年以后增長有所下降趨勢。良好的經濟保證了房地產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)的發(fā)展成為社會經濟重要的一個增長點。</p><p>　　圖2-1我國GDP增長情況（%）</p><p>　　2．2 我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀分析</p><p>　　房地產業(yè)作為我國經濟結構中主要的組成部分，在促進 GDP 增長中

48、發(fā)揮著越來越重要的作用，如圖2-2可以看出中國房地產業(yè)增加值與GDP成正比例關系</p><p>　　圖2-2　 1986 - 2004年中國房地產業(yè)增加值與 GDP關系散點圖</p><p>　　房地產投資額占社會固定資產投資額的比重是反映投資是否合理的基礎性指標。在發(fā)達國家，房地產投資一般占社會固定資產投資額的20%~30%,在30%以內是正常的，超過30%說明市場有“過熱”現(xiàn)象。則從

49、上表可以看出，房地產投資占社會固定資產投資比重越來越大，這說明房地產在我國經濟中的地位越來越高，經濟的發(fā)展離不開房地產的投資。通過分析比較社會固定資產額與房地產開發(fā)投資完成額，二者成上升趨勢，說明房地產投資熱度熱度不斷加大，但目前嘉興房地產投資結構尚合理，如圖2-3。</p><p>　　圖2-3 中國 GDP、房地產開發(fā)投資與全社會固定資產投資( 2000 - 2009)</p><p>

50、;　　2．3 我國房地產經濟基本狀況</p><p>　　房地產市場的發(fā)展壯大離不開房地產金融的大力支持, 近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。以房地產開發(fā)資金來源的形式和結構來看, 我國房地產開發(fā)資金來源主要分為: 國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。從1998年以來,國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低,且呈不斷回落態(tài)勢; 房地產開發(fā)資金中約有 60%來自于銀行貸款

51、, 房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。從商業(yè)性金融支持體系而言, 1998年以來, 我國房地產開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率, 年均增長率為 20.09% , 高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率 (12.71% ) 7.38個百分點[6]。</p><p>　　2.3.1 房地產金融存在的問題與解決措施</p><p>　　我國金融市場的發(fā)展還處于初級階段, 房產經濟發(fā)

52、展中存在一系列的問題, 如風險過于集中于商業(yè)銀行中, 個人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風險等。房地產金融在創(chuàng)新過程中也存在部分問題, 如商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規(guī)范等。從1998年以來, 我國連續(xù) 8年降息。隨著個人住房的市場化, 國有商業(yè)銀行受國家鼓勵加大了對個人住房按揭貸款的支持力度, 并且,商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種 “ 優(yōu)良資產 ” 來看。因此, 在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。</

53、p><p>　　2.3.1．1 大力發(fā)展多層次、全方位的房地產金融市場體系房</p><p>　　地產金融市場不僅要有間接融資的信貸市場, 也要有直接融資的資本市場; 不僅要有直接提供融資服務的一級市場, 也要有分擔一級市場風險的二級市場, 以解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題[7]。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等在內的金融市場支持服務體系。加快建設市場交易制度,

54、促進市場交易環(huán)境優(yōu)化。</p><p>　　2．3.1．2 大力推進房地產金融產品創(chuàng)新為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務</p><p>　　我們努力開發(fā)適合不同目的和人群的產品來細分市場, 如適合低收入家庭、剛參加工作的青年等的住房金融產品等。大力推動房地產金融產品的多元化, 形成房地產信托、投資基金、企業(yè)債券和資產證券化等的房地產金融產品。</p&g

55、t;<p>　　2.3.1.3 加強政策性房地產金融服務, 幫助解決中低收入家庭住房問題中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一</p><p>　　在許多國家, 政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色, 譬如新加坡的住房公積金制度、美國的 “ 居者有其屋計劃 ”都是比較成功的例子。我們應當借鑒這些國家經驗, 為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時, 完善住房公積金制度。<

56、;/p><p>　　2．3.1.4 加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理</p><p>　　對境外機構和個人進入境內房地產市場進行監(jiān)控, 對跨境外匯資金流動的管理進一步加強, 完善購房的統(tǒng)計、登記制度、境內外資開發(fā)。對房地產項下違法違禁流出入的進行查處, 抑制投機行為。</p><p>　　2．4 我國房地產市場現(xiàn)狀與未來趨勢</p><

57、;p>　　2.4.1　消費者觀望情緒明顯,部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫</p><p>　　自2009 年12 月到2010 年3 月底,從二手房營業(yè)稅調整開始, 一系列的房地產調控政策密集出臺,同時兩會代表對房價及民生問題提出了應對措施,都已經對當前市場產生影響,大部分城市已經開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產風險傳遞到金融領域的決心,而增加供給,將對未來房地產市

58、場的影響深遠。特別是消費者觀望情緒的增強,影響了2010 年一季度的市場因素, 2009 年的房地產市場已經將相當一部分自住客及投資客的購買力消化完畢,改善型買家不愿意接受目前的高房價, 他們在等待一個合理的價位再入市,而另外一部分比較謹慎的房地產剛性買家及投資型買家擔心“ 高位入市” 后被市場套牢, 開始觀望房地產市場的后期發(fā)展趨勢[8]。</p><p>　　2.4.2 房貸收緊對樓市的影響</p&g

59、t;<p>　　在信貸緊縮及政府對房貸的嚴格控制壓力下,自 2010 年1 月以來各大銀行紛紛對外宣稱收緊房貸,在4 月初捂緊了房貸。 我們主要從利率和首付兩方面入手來收緊房貸,利率和首付均有不同幅度的提高,而三套房貸也列入了政策的考慮之中。 政府希望以此來遏制房價上漲過快和降低樓市炒作氣氛。</p><p>　　2.4.3 國家不斷加大調控力度,促進市場健康發(fā)展</p><p

60、>　　我國房地產市場在快速發(fā)展過程中確實也出現(xiàn)了一些矛盾和問題, 比如, 住房的供需矛盾、 投機炒房盛行、 開發(fā)商囤地嚴重、 捂盤惜售問題突出, 有些地方政府更多地賦予房地產業(yè)拉動經濟增長的職能等導致房價越來越高。而面對當前房地產市場存在的一系列問題, 國家不斷出臺相關政策,加大對房地產市場的調控力度。自2009 年底以來,國務院相繼發(fā)布了調控房地產市場的“ 國四條” 和“ 國十一條” 。同時逐步完善保障體系推進保障性住房建設,

61、保障性住房建設對于解決當前房地產市場存在的問題有重要作用。2010年的政府工作報告提出, 繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632 億元,比上年增加81 億元。建設保障性住房300萬套, 各類棚戶區(qū)改造住房280 萬套。 擴大農村危房改造試點范圍。財政部于3 月初下發(fā)通知,要求各級財政部門要按照規(guī)定的資金來源渠道, 積極籌措落實棚戶區(qū)改造資金; 國土資源部于3 月中旬下發(fā)通知要求各地確保保障性住房用地供應

62、, 保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。這些都體現(xiàn)了國家對促進房地產市場平穩(wěn)健康</p><p>　　2.4.4 房地產未來趨勢分析</p><p>　　2010年的嘉興房地產市場供應充裕，市場銷量下滑，但成交價格未現(xiàn)松動，住房保障再次提速。昨天(1月28日)記者從市建委了解到，截至2010年末，市本級商品房可售存量為260.72萬平方

63、米，其中商品住宅119.80萬平方米；統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2010年嘉興市本級商品房銷售面積242.61萬平方米，其中商品住宅銷售面積173.13萬平方米。同年，嘉興住房保障范圍繼續(xù)擴大，符合經濟適用房和廉租房條件的低收入家庭實現(xiàn)應保盡保[9]。</p><p>　　“嘉興房價2010年出現(xiàn)約四成的增長速度，有多方面因素?！睋?jù)市房地產業(yè)協(xié)會負責人介紹，樓盤新材料、新技術、新工藝和環(huán)境配套投入力度大幅提高，勞動力及建

64、材價格的快速上漲及嘉興良好的區(qū)位、交通優(yōu)勢等均推動了嘉興房價的上漲，再加上與周邊城市相比，嘉興房價還處于價格洼地，在房價進入上漲通道的大背景下，嘉興房價在2010年出現(xiàn)了一定幅度增長。</p><p>　　目前市區(qū)房地產開發(fā)用地和商品房供應量依然充足?！笔凶》勘Ｕ暇诌@名負責人表示。宜居城市網資料顯示，今年4月份將開盤的市區(qū)樓盤有14個。2009年市本級共出讓房地產用地約5951畝，其中，普通商品房用地2236畝，

65、按2236畝普通商品房用地、容積率1.2計算，今明兩年內至少有1.49萬套120平方米商品住宅可上市。另外，今年市本級又有6000畝房地產用地（包括政策性住房用地）投放市場，嘉興房地產市場總量供應充足。綜上我認為嘉興市房地產銷售量會減少，但房價不會跌，房價穩(wěn)中有升。</p><p>　　3 嘉興市房地產發(fā)展歷史與統(tǒng)計研究</p><p>　　3.1 嘉興市房地產發(fā)展歷史</p>

66、;<p>　　嘉興市房地產業(yè)也經歷了一個從萌芽起步到發(fā)展壯大的過程, 呈現(xiàn)出周期性波動的特點。嘉興房地產業(yè)大致經歷了這樣幾個周期階段。1984～ 1989 年為嘉興房地產業(yè)第一個波動周期這是嘉興房地產業(yè)初步形成與發(fā)展的階段, 1980 年成立了嘉興第一家房地產公司——嘉興市住宅建設公司,1984 年成立了中房嘉興分公司, 這以后又陸續(xù)成立了多家房地產公司。這期間浙江省開始推行土地使用制度改革和住房商品化試點, 推動了房地產

67、業(yè)的發(fā)展。特別是 1983 年的嘉興撤縣建市, 以及 1985 ～ 1987 年對大運河以西和南岸市郊進行較大規(guī)模的開發(fā)建設等, 促進了房地產開發(fā)投資,施工、竣工面積大幅增長, 形成嘉興房地產業(yè)的第一高潮。到了 1989 年, 伴隨嘉興經濟的滑坡, 房地產業(yè)也隨之步入低谷。2. 1990～ 1997 年為第二個波動周期這期間約 8 年, 其中擴張 4 年, 收縮期 4 年, 1993 年達到頂峰, 市區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)由上年的18 家猛增

68、到62 家,房地產開發(fā)投資較上年增長 247. 6% , 竣工面積比上年增長 114. 6% ,但銷售面積僅增加36. 2%。1994～ 1996 </p><p>　　3．2 嘉興市房地產市場發(fā)展的統(tǒng)計分析</p><p>　　3.2．1 嘉興市房地產開發(fā)完成投資情況分析</p><p>　　2010年，嘉興房地產投資開發(fā)額同比增長49.4%，由此可以看出，嘉

69、興房地產投資情況非常良好，房屋施工面積，房屋竣工面積都有所增長，但商品房面積有所下降，下降了12.3%。人們對于高房價也更多的選擇了觀望，而不像以前那樣追風。如表3-1</p><p>　　表3-1嘉興市房地產開發(fā)投資情況統(tǒng)計表</p><p>　　3.2.2 嘉興經濟狀況</p><p>　　據(jù)初步核算，2010年，全市地區(qū)生產總值2296.00億元，按可比價格

70、計算，增長13.7%，增幅比上年提高4.4個百分點。其中，第一產業(yè)增加值126.30億元，增長3.3%；第二產業(yè)增加值1342.12億元，增長15.4%；第三產業(yè)增加值827.58億元，增長12.5%。按戶籍人口計算，人均GDP為67410元，增長13.1%?！笆晃濉逼陂g，全市地區(qū)生產總值年均增長12.4%。具體如圖3-2</p><p>　　圖3-2 2005-2010年全市地區(qū)生產總值及增速</

71、p><p>　　2010年，全市全社會固定資產投資1518.56億元，比上年增長23.1%。限額以上固定資產投資1362.49億元，增長21.3%。全年全市房地產開發(fā)投資270.75億元，比上年增長44.6%；房屋施工面積2746.7萬平方米，增長24.7%；房屋竣工面積612.5萬平方米，增長21.3%，銷售面積597.1萬平方米，下降12.4% 具體如圖3-3</p><p>　　圖3-3

72、 2005-2010年全社會固定資產資產投資及增速</p><p>　　通過分析比較可以看到嘉興房地產投資”熱度”不斷加大，但目前嘉興房地產投資額占固定資產投資額比重尚處于合理狀態(tài)</p><p>　　3.2.3 嘉興市房地產2010年具體情況分析</p><p>　　2010年嘉興商品房年均價7639.24元/M2，比上年增長2386元/M2，同比漲幅為45

73、.43%，嘉興房價逐年增加，如圖3-2。</p><p>　　縱觀2010年嘉興整體樓市，1-2月份是樓市傳統(tǒng)的淡季，又受到1月10日出臺的國十條及更嚴厲調控政策出臺等傳聞的影響，1-2月份嘉興樓市的成交情況表現(xiàn)得相對比較低迷。進入3月份以來，由于國家調控政策一直遲遲沒有出臺，而房價依然保持上漲的態(tài)勢，購房者觀望的氛圍也逐漸消失，從成交情況來看，3月份的嘉興樓市才漸漸進入“狀態(tài)”。而4月份，則是整個2010年樓市

74、最為難忘的一個月。4月初，整個樓市重回了2009年的“瘋狂“狀態(tài)。滬杭高鐵即將開通、滬杭磁懸浮方案通過等有關嘉興城市建設發(fā)展的新聞頻頻登上全國各大媒體的頭條或者主要版面，使得嘉興這個原本不起眼的小城市受到了各地購房者及投資者的關注。再加上一些高檔商品房的頻頻調高房價，使得嘉興樓市達到了前所未有的“瘋狂”狀態(tài)，成交量和成交均價都達到了歷史最高點。到4月17日新國十條的出臺，才使得樓市重歸理性狀態(tài)。5月份，雖然嘉興房價依然挺堅，但是成交量和

75、成交面積均出現(xiàn)下降。6月份，樓市傳統(tǒng)的淡季，加上樓市調控政策的影響，使得購房者的觀望情緒增強，而這月份就成為2010年年度成交情況最差的一個月，成交價格也出現(xiàn)了一定幅度下降。接下來的7月，嘉興樓市普通住宅成</p><p>　　圖 3-4嘉興樓市2010年整體銷售月平均價趨勢圖 </p><p>　　圖3-5嘉興市2010年銷售備案面積趨勢圖</p>

76、<p>　　與2010年12月開盤項目的集中入市比較，2011年1月，開發(fā)商入市銷售的熱情有所減退，據(jù)中國房產超市網統(tǒng)計，2011年，嘉興樓市僅有4樓盤開盤或加推新房源。業(yè)內人士認為2011年1月開盤數(shù)量減少主要是由于2011新年提前，再加上樓市淡季來臨導致開發(fā)商放棄1月入市計劃，另一方面，房產稅試點等更為嚴厲的調控措施正在醞釀，觀望情緒也慢慢變濃。</p><p>　　3.2.4 嘉興市房地產市場存

77、在的主要問題分析</p><p>　　(1) 企業(yè)數(shù)量多、資質低、技術含量不高、開發(fā)規(guī)模小，難以實現(xiàn)規(guī)模效益，產業(yè)集中度低，實力較強的房地產企業(yè)屈指可數(shù)（以市區(qū)為例）    從總體上看，市區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)隊伍中，中小房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，資質低；資金實力雄厚的房地產企業(yè)較少， 在63家企業(yè)中，二級資質3家，占4.8%，三級資質13家，占20.6%，而四級、暫定級資

78、質47家，達74.6%，注冊資本在2000萬元及以上者僅占11%，而在500萬左右的占了43%。隨著房市的降溫、人行新的信貸政策的執(zhí)行到位、土地招投標、拍賣方式的全面推行，這些實力較弱的中小房地產企業(yè)將面臨生存危機，有被淘汰出局的可能。    (2) 企業(yè)經營的市場意識、競爭意識還不夠     特別是本地企業(yè)，希望政府在土地出讓、土地價格、信貸資金等方面

79、能給予更多的政策優(yōu)惠；有些企業(yè)項目營銷觀念，營銷手段落后，跟風現(xiàn)象較多，獨創(chuàng)意識薄弱，對項目的整體包裝，全程營銷策劃，企業(yè)形象設計和包裝還不夠。目前嘉興市開發(fā)企業(yè)的項目策劃銷售大多由企業(yè)自行組織，請上海、杭州等地著名的專業(yè)策劃營銷公司的不多。    (3) 商品房結構矛盾開始顯現(xiàn)    嘉興市區(qū)房</p><p>　　4 在房地

80、產價格理論的基礎上，分析影響嘉興商品房價格的主要因素</p><p>　　4．1 房地產價格形成的理論基礎</p><p>　　4.1.1 住房價格多維性</p><p>　　所謂住房價格多維性，是相對于其他一般商品價格單一而言，是由住房的房地產物質特性和經濟社會特性所決定和產生的獨具的和多種價格特征相結合的綜合性范疇。其內容主要包括：住房價格屬性的雙重性、住房

81、價格功能的資產性和消費性、住房價格構成的復雜性和綜合性、住房價格形成機制的壟斷競爭性、住房價格類型的多層次性、住房價格表現(xiàn)形式的多樣性、住房價格的顯著差別性和個別性等多方面。 與其他一般商品比較，住房價格內容復雜性主要包括：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、貸款利息、稅金和投資經營利潤等9項。而其中最為復雜的是土地價格和土地取得費用，主要表現(xiàn)在土地所在的地區(qū)和地段差異、取得土地的不同方式造成的土

82、地費用差異、土地價格升值趨勢的差異。正是這種差異的存在，對住房價格帶來極大的影響，成為房價上漲的重要原因之一。因此，如何控制地價成為調控房價的重要關鍵。住房價格多維性，對解決房地產市場所面臨的難題，健全住房保障體系等，都有較好的應用價值，付之實踐必將會產生較好效應。</p><p>　　4.1.2 市場供求平衡理論</p><p>　　市場經濟條件下，供給與需求的相互作用使市場最終趨向于

83、均衡，也稱為市出清，即不存在超額需求或超額供給。房地產供給和需求相等的狀態(tài)為供求平衡狀態(tài)，供求平衡時的價格為均衡價格，即供給曲線和需求曲線相交處的價格。供求平衡是短暫的，市場往往處于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的動態(tài)過程之中。市場價格由供求決定，供給不變時需求增加，則價格上升；需求不變時供給增加，則價格下降。</p><p>　　4．2 嘉興房地產市場價格變動的主要因素分析</p>&

84、lt;p>　　房地產商品所涉及的產品周期長、資金需要量大、產業(yè)鏈長、政策性明顯，因此，房地產價格會受到多種因素的影響。最近幾年，上海、深圳、北京、溫州等地軒起了地產風波，為此國家也相繼出臺了一系列措施進行宏觀調控。中國房地產是否已經出現(xiàn)了泡沐，房價的趨勢如何?目前它已成為了一個最熱門的話題，房地產價格研究也成為房地產經濟學研究領域中的一個重要方面。學術界有的從自然因素、經濟因素、社會因素、政策因素進行分類，有的按宏觀的也有微觀的，

85、有直接的也有間接分類的，有按需求方面也有供給方面分類的，本文將針對嘉興的具體情況，對可能影響嘉興房地產商品房價格變動的主要因素進行概述。</p><p>　　4.2.1 經濟因素分析</p><p>　　（1）居民可支配收入</p><p>　　區(qū)域經濟快速發(fā)展、居民收入不斷提高。近年來，嘉興市國民經濟取得了持續(xù)、快速的發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，嘉興市已經連

86、續(xù)5年GDP增幅保持在 13% 以上，2007 年嘉興國民經濟依然保持強勁的發(fā)展勢頭，全市GDP達到1585.18 億元，按可比價格計算，增長 14.4%。按戶籍人口計算，人均GDP達到200 美元，僅次于杭州和寧波，位居浙江全省第三位。隨著人均GDP的增長，嘉興市城鄉(xiāng)居民的收入也不斷增加， 2007 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20128元，增長 12.9% ；農村居民人均純收入 10163 元，增長3.5%。隨著經濟的發(fā)展、人

87、們收入水平的提高，不少家庭對住房的需求已由數(shù)量型轉向數(shù)量、質量、環(huán)境并重型，住房升級換代導致的二次置業(yè)將進一步拉動住房消費，促使房價上漲。如浙江元一柏莊房地產發(fā)展有限公司開發(fā)建設的“元一柏莊”居住小區(qū)，盡管每平方米售價在4800元～ 5300 元，遠高于全市商品房銷售均價，但由于項目地理位置優(yōu)越、戶型設計新型，開盤當天還是吸引了2000余人參加選房活動，一期推出的700余套住宅，開盤當天就銷售500余套，其中絕大多數(shù)購房者都是二次購房，

88、</p><p><b>　　（2）國民生產總值</b></p><p>　　“十一五”時期，全市經濟運行總體保持平穩(wěn)增長的良好態(tài)勢，綜合實力和經濟增長質量進一步提高。2010年，全市GDP達2296億元，比2005年增長98.2%，年平均增長14.7%。其中，第一產業(yè)增加值126.30億元，年平均增長8.4%；第二產業(yè)增加值1342.12億元，年平均增長14.5%；

89、第三產業(yè)增加值1191.02億元，年平均增長14.3%。人均GDP按戶籍人口計算，由2005年的34668元提高至2010年的67410元，比2005年增長94.4%，年平均增長12%，折合美元已達9958美元。2010年，全市財政收入334.33億元，其中地方財政收入176.83億元，是2005年的2.5倍和2.6倍。地方財政支出199.06億元，同“十五”期末相比，增長1.7倍。</p><p>　　4.2.

90、2 政策分析</p><p>　　宏觀調控政策依然趨緊。近幾年，國家雖然出臺了一系列針對房地產市場過熱的宏觀調控政策，但北京、深圳等城市的房價依然漲幅巨大。為了解決房價漲幅過高這一問題，今后幾年各級政府將進一步加大各項宏觀調控政策的執(zhí)行力度。嘉興樓市雖然處在正常發(fā)展階段，但在宏觀調控政策的影響下，投資性需求將受到抑制，自住性需求也會出現(xiàn)觀望。在這樣的大環(huán)境下，房價上漲幅度肯定會受到一定的抑制。第二，住房保障體系

91、不斷完善。嘉興市政府明確提出今年將進一步加快全市經濟適用住房、廉租房的建設速度，完善多層次住房保障體系。</p><p>　　4.2.3 其他因素分析</p><p>　　便捷的交通設施、優(yōu)越的地理位置。嘉興地處長三角核心區(qū)，交通便利，08 年杭浦、杭州灣跨海大橋北岸接線和申嘉湖三條高速公路將建成投入使用，連同原有的滬杭、乍嘉蘇高速公路，嘉興市高速公路網絡已經全面形成，一小時就能接駁上海

92、、杭州、蘇州、寧波等經濟發(fā)達城市。由于嘉興在地價、勞動力資源等方面比上述大城市具有很大的優(yōu)勢，將吸引越來越多的國內外投資者來嘉興投資興業(yè)。大量人、財、物的集聚，必將給嘉興房地產市場帶來新的消費群體，給嘉興房價的上漲帶來了一定的想像空間。第三，物價結構性上漲、通貨膨脹預期強烈。隨著 2007年各月消費者物價指數(shù)（CPI）不斷創(chuàng)出新高，物價出現(xiàn)結構性上漲，雖然國家已經采取了一系列宏觀調控政策，也取得了一定的成效。但是，隨著物價結構性上漲的加

93、劇，廣大消費者普遍認為短期內物價難以回落，對通貨膨脹的預期相當強烈，再加上目前銀行存款負利率、股市風險太大，在沒有其他更好投資渠道的情況下，為了防止家庭財產貶值，不少高收入家庭選擇了購房這一較安全的保值措施，推動了房價的上漲。</p><p>　　近幾年，嘉興市商品房用地年供應量基本上維持在2000 畝上下，對于一個中型地級市而言，應該說供應量相對較充足。但是，隨著國家對建設用地規(guī)模的限制,宏觀調控政策的不斷完善

94、.作為傳統(tǒng)的“魚米之鄉(xiāng)”，在農保率高達85%的情況下，嘉興市建設用地總量不可能再有大幅度的增加，商品房建設用地出讓規(guī)模也將日趨緊縮，開發(fā)商拿地成本不斷提高，反映到樓市上就是房價不斷上漲。</p><p>　　此外，隨著物價的持續(xù)上漲，房地產開發(fā)所需的鋼材、水泥等建筑材料以及人工費用也將不可避免地出現(xiàn)上漲，作為成本的剛性上漲，也將推動房價出現(xiàn)新一波的上漲。</p><p>　　價格偏低，留有

95、一定的上漲空間。近幾年嘉興房價有了一定的上漲，但與周邊長三角地區(qū)其他類似城市如浙江紹興、湖州、江蘇鎮(zhèn)江等地的高房價相比，尚處于偏低狀態(tài)。據(jù)市相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2002 年開始，嘉興歷年房價均比全省平均水平低 10% 至 20%，從 2004 年到 2007 年上半年，嘉興房價漲幅排位由第2位、第5位變成第10位，漲幅逐漸靠后，房價也逐年落后于省內其他城市，其絕對價格目前排在全省十一個地級市中第10位。因此，嘉興樓市作為長三角地區(qū)樓

96、市的一支“潛力股”，具有一定潛在的投資價值，</p><p>　　隨著區(qū)位優(yōu)勢的不斷顯現(xiàn)，尤其是滬嘉同城效應的形成，未來嘉興房價應該具有一定的上漲空間。</p><p>　　市政府將會加大經濟適用房、廉租房等保障性住房的開發(fā)建設量，這些帶有保障性質的住房大量入市，也牽制了嘉興市未來房價的上漲。</p><p>　　5 嘉興市房地產發(fā)展前景預測</p>

97、<p>　　對嘉興房地產市場未來走勢的把握，主要從土地供給預測、商品房市場的供給預測、商品房市場的需求預測、房價走勢預測等角度進行。而采用的方法根據(jù)數(shù)據(jù)的獲得情況采用定性、定量或兩者結合進行分析。</p><p>　　5．1 房地產需求市場預測</p><p>　　5．1．1 住宅需求市場前景預測</p><p>　　根據(jù)最近幾年嘉興人口的變化特征，未來

98、嘉興住宅需求主要由以下幾個群體人口的變化來決定：人口的自然增長、外來人口、住房條件的改善等。下面從以上因素來分別預測未來嘉興住房的需求情況。</p><p>　　(1)人口的自然增長</p><p>　　2010年，嘉興年末戶籍人口為341.6萬，比2009年增加了2萬人，年人口出生數(shù)為2.5萬，比2009年增加了3349人，人口出生率為7.35％。，人口自然增長率為0.22％。</

99、p><p><b>　　(2)外來人口</b></p><p>　　2006年年底，農業(yè)普查時點時，居住在我市農村區(qū)域的外來人口有47.14萬人，相當于年末農村人口總量的16.5%，是一個相當龐大的群體。</p><p>　　(3)住房條件的改善</p><p>　　隨著老百姓生活條件的不斷提高，人們對住房條件的要求也越來越

100、高。不管是地段、居住環(huán)境、居住配套設施、物業(yè)管理等都成了人們購房的考慮的對象。</p><p>　　2009年嘉興市政府出臺了《關于切實改善新居民居住條件的實施意見》，意見指出，用工單位應為招用的新居民提供設施比較完備、條件相對較好的集體宿舍或低租金住房，同時吸引社會力量投資興建新居民公寓，政府也將加大政策扶持力度。新嘉興人安居嘉興將更有保障。</p><p>　　5．1．2 商業(yè)用房需

101、求前景預測</p><p>　　隨著人們的生活條件的提高，人們也就有錢來滿足精神需求，而旅游是人們最為推崇的休閑方式。再加上國家實施“黃金周”，每年來嘉興旅游的客源數(shù)量急速增長，其中國內游客是其中的主力軍，嘉興市近年游客數(shù)量增長情況見表5-1。</p><p>　　2010年全市接待海內外旅客3136.55萬人次，旅游總收入296.01億元，比上年分別增長23.1%和29.3%。其中接待外

102、國，港澳臺旅客66.41萬人次，增長19.3%，旅游外匯收入2.26億元，增長18%；接待國內旅客3070.14萬人次，增長23.2%，國內旅游收入280.62億元，增長30.0%。接待海內外旅客和旅游總收入比“十一五”期末分別增長1.2倍和1.6倍。假設每年游客按23%增長，其中70%留在嘉興過夜，其中60%住賓館，保守估算2人一張床，可以預測未來幾年嘉興賓館床位需求量。如圖</p><p>　　圖5-1嘉興旅

103、客住宿情況</p><p>　　假設一張床14㎡(包括公用面積)，可以推算出需要賓館面積17579.8萬㎡，可以看到嘉興旅游業(yè)的發(fā)展對于商業(yè)用房的需求大大增加。我們僅此算了賓館面積，，其他商業(yè)用房在房地產行業(yè)中所占比例基本與賓館業(yè)相等，所以到2013年嘉興新增商業(yè)用房需求量約為35159.6萬m2，由此我們可以預測嘉興商業(yè)用房前景廣闊。</p><p>　　5．2 基于灰色——馬爾柯夫方

104、法的嘉興未來房價預測</p><p>　　5.2.1 灰色系統(tǒng)理論簡介</p><p>　　灰色系統(tǒng)理論簡稱灰理論或灰論，是研究數(shù)據(jù)不確定性的理論?；谛畔⑺季S，自然現(xiàn)象、經濟現(xiàn)象往往是灰的，即含有已知的、未知的與非確知的種種信息，含有含糊不清的機理，存在數(shù)據(jù)不足的表現(xiàn)?；医Ｊ腔谏贁?shù)據(jù)的建模。是基于灰因白果律、差異信息律、平射原理的建模。馬爾柯夫預測隨機波動性較大的問題較為適宜，正好

105、可以彌補GM(1，1)模型的局限性，而GM(1，1) 又可揭示預測問題時間序列發(fā)展變化的總趨勢，用來彌補馬爾柯夫預測的局限性，達到取長補短。兩者結合形成的灰色GM(1，1)馬爾柯夫預測方法，可大大提高預測的精度。就房地產價格變化來看，既存在時間序列變化的規(guī)律性，也存在眾多因素干擾導致的隨機性。利用灰色GM(1，1)——馬爾柯夫預測模型對房價進行預測，能有效契合房價的變化趨勢。</p><p>　　5.2.2 灰