房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)工作淺析

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)工作淺析</p><p>　　【摘要】 隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的加快。房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，房價(jià)一路飆升，而另一方面，其各項(xiàng)費(fèi)用也在不斷增長，為了保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，提高企業(yè)的盈利能力，就必須進(jìn)行有效的會(huì)計(jì)工作。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；開發(fā)；會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理；投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作 &

2、lt;/p><p>　　1.1 會(huì)計(jì)核算中存在的問題 </p><p>　　會(huì)計(jì)核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，會(huì)計(jì)科目不完整?，F(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，同時(shí)在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度給出了專

3、門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡(jiǎn)單會(huì)計(jì)科目對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)要素不能進(jìn)行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。 </p><p>　　企業(yè)業(yè)績不能通過收益評(píng)價(jià)指標(biāo)真實(shí)體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長，反映在會(huì)計(jì)年報(bào)上往往會(huì)出現(xiàn)大幅度業(yè)績波動(dòng)，建設(shè)期內(nèi)業(yè)績較差，而當(dāng)房屋進(jìn)行驗(yàn)收出售后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)人收入，這便導(dǎo)致凈利潤指標(biāo)不能真實(shí)反映其經(jīng)營情況。即使房地產(chǎn)

4、開發(fā)公司經(jīng)營較好，但是其凈利潤仍舊可能很小或?yàn)樨?fù)數(shù)：而一個(gè)在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險(xiǎn)，如施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會(huì)計(jì)核算指標(biāo)，表外風(fēng)險(xiǎn)也比較重要。 </p><p>　　1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時(shí)從事房

5、地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，企業(yè)運(yùn)營成本日益增加，企業(yè)的利潤逐年降低，對(duì)于工程項(xiàng)目投資進(jìn)行有效核算、對(duì)建筑工程建造進(jìn)行有效核算，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)

6、資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營工作的重點(diǎn) </p><p>　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn) </p><p>　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)系統(tǒng)由于內(nèi)外環(huán)境的各種難以預(yù)測(cè)或無法估計(jì)和控制的因素作用。使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而形

7、成的經(jīng)濟(jì)損失或額外收益，從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)一般分為籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、資金營運(yùn)和收益分配四個(gè)方面。相應(yīng)地，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面 </p><p>　　2.1 再籌資風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常用的辦法，由于負(fù)債經(jīng)營使公司

8、負(fù)債率增大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這一點(diǎn)在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債的籌資的能力。對(duì)此，一些大型房產(chǎn)商，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦鏈中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅長期以來房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的了解還比較匱乏，對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)的理論缺乏研究，在籌資時(shí)較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，具有一定的盲目性，資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力

9、嚴(yán)重不足。 </p><p><b>　　2.2 投資風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　在投資方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo)，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初級(jí)階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投

10、資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金的緊張，也會(huì)影響公司的信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉 </p><p>　　2.3 利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期的收益，特別是在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經(jīng)濟(jì)

11、過熱現(xiàn)象，央行會(huì)采用多次加息手段，從而使企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)不斷加重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，因此高額的利息負(fù)擔(dān)必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱。 </p><p>　　2.4 收益分配風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　收益分配政策對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對(duì)

12、房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源，也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度，不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況，不進(jìn)行科學(xué)的分配決策，必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　三、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量 </p><p>　　

13、3.1 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式（債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等）取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 </p><p>　　3.2 投資性房地

14、產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式：成本模式和公允價(jià)值模式。相對(duì)而言，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于采用成本模式計(jì)量，對(duì)后者限制使用。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種模式計(jì)量。 </p><p>　　采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)（建筑物的計(jì)量）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)的計(jì)量）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行

15、后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 </p><p>　　采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。企業(yè)能

16、夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b>