如何加強(qiáng)對設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)管理及設(shè)計(jì)把控

1、<p>　　如何加強(qiáng)對設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)管理及設(shè)計(jì)把控</p><p>　　【摘要】：設(shè)計(jì)管理是建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要組成部分，也是建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)過程中預(yù)控管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)管理工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個階段，從項(xiàng)目的前期定位開始一直到最后移交到物業(yè)公司管理，其間設(shè)計(jì)管理工作都是至關(guān)重要的，是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)度管理質(zhì)量管理成本管理

2、 </p><p>　　中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　隨著前一段時(shí)間的房地產(chǎn)熱，高企的房價(jià)讓房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的利潤空間，即使管理操作不甚規(guī)范的企業(yè)也能賺得盆滿缽滿，但是隨著從08年開始的經(jīng)濟(jì)蕭條，也讓房地產(chǎn)企業(yè)的日子也越來越難過了。大浪淘沙，終究這個

3、行業(yè)要在競爭中重新洗牌，留下來的企業(yè)必然是在經(jīng)營、管理上優(yōu)秀的企業(yè)。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理從前期土地獲取中對于意向地塊的規(guī)劃研究分析，設(shè)計(jì)過程的管理，到施工中的技術(shù)配合和效果控制等，基本上貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。因此房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個項(xiàng)目的成敗。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計(jì)管理的這個崗位的工作經(jīng)歷

4、，從幾個方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理工作。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)內(nèi)容 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過， 方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工報(bào)建(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個階段)。可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目

5、設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個最終成果展開的。由于這兩個設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同， 其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在較大差異。 </p><p>　　方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的，涉及到產(chǎn)品的市場定位，影響房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的銷售市場，且大量的成本控制應(yīng)該是在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行優(yōu)化、控制。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案招標(biāo)、方案評審及咨詢

6、、方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)、出方案報(bào)建文本、進(jìn)行方案報(bào)建。 </p><p>　　加強(qiáng)設(shè)計(jì)院管理是為了保證設(shè)計(jì)施工圖圖紙的完整性、準(zhǔn)確性、全面性，能更好的貼近甲方項(xiàng)目初期的立項(xiàng)成本；不會因設(shè)計(jì)圖紙缺項(xiàng)、漏項(xiàng)或?qū)I(yè)之間不交圈、具體裝修做法不明確而導(dǎo)致后期產(chǎn)生因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題無形增加成本的變更。 </p><p>　　二、設(shè)計(jì)管理中的資源管理 </p><p>　　在資源

7、管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計(jì)單位，或者說我們的委托原則是什么。一般情況下會兼顧以下幾個原則： </p><p><b>　　1、擅長原則 </b></p><p>　　比如在產(chǎn)品定位中，根據(jù)市場的接受程度等原因，要求項(xiàng)目的建筑風(fēng)格是南加州風(fēng)格，可能映入我們眼簾的就會是W+Y這樣的設(shè)計(jì)單位，因?yàn)檫@個設(shè)計(jì)單位所擅長的就是這樣的風(fēng)格，比如廣州的星河灣，武漢的南國明珠等項(xiàng)目

8、。 </p><p><b>　　2、成本原則 </b></p><p>　　這里說的是設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制，一般在大型房地產(chǎn)企業(yè)，會根據(jù)項(xiàng)目的定位，確定總的設(shè)計(jì)費(fèi)用，比如說確定75元／m2，那設(shè)計(jì)委托就要圍繞這個限額進(jìn)行，可能會此消彼長。而且在同等條件下，肯定是選擇價(jià)格低的設(shè)計(jì)單位。 </p><p><b>　　3、磨和原則 <

9、;/b></p><p>　　盡量選擇以往配合過的設(shè)計(jì)單位，這樣他們的溝通成本會降低，比如在筆者操作的一個項(xiàng)目中就是聘請了GBBN與北京墨臣分別擔(dān)當(dāng)建筑外檐與規(guī)劃、戶型的設(shè)計(jì)，而他們正是在萬科西山庭院項(xiàng)目的設(shè)計(jì)組合。 </p><p><b>　　4、技術(shù)優(yōu)先原則 </b></p><p>　　我們在委托施工圖設(shè)計(jì)單位時(shí)，經(jīng)常會遇到這樣的

10、情況，技術(shù)好的設(shè)計(jì)單位配合度差，而服務(wù)好的設(shè)計(jì)單位技術(shù)又不行，那我們怎么權(quán)衡二者呢，配合問題可以通過溝通、協(xié)調(diào)、管理來促進(jìn)，而技術(shù)問題的改進(jìn)不是一朝一夕能促進(jìn)的，而由于技術(shù)的偏差，很可能對項(xiàng)目造成無可挽回的損失，因此我們以技術(shù)作為更重要的選擇條件。 </p><p>　　三、設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量管理 </p><p>　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)可以保障工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，預(yù)期的投資回報(bào)以及項(xiàng)

11、目工程的經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　1、制定好項(xiàng)目工程總規(guī)劃體系，項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員要注重設(shè)計(jì)質(zhì)量和功能。對于設(shè)計(jì)質(zhì)量控制方案要做到嚴(yán)格審查，必須懂技術(shù)、有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行審核。通過可行的目標(biāo)規(guī)劃，讓項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)人員既注重了工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和功能，也考慮到了設(shè)計(jì)對工程總費(fèi)用的影響。 </p><p>　　2、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，合理設(shè)計(jì)好工程投資； </p><p&g

12、t;　　3、實(shí)行競爭制度，在設(shè)計(jì)上實(shí)行招標(biāo)和監(jiān)理，優(yōu)化設(shè)計(jì)的方案，達(dá)到項(xiàng)目工程的要求。 </p><p>　　4、對于審核預(yù)算提出改進(jìn)意見，概算和施工預(yù)算內(nèi)容要求正確無誤，不能遺留相關(guān)內(nèi)容。通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)時(shí)的工程概算和預(yù)算審核，保障設(shè)計(jì)時(shí)概算和施工預(yù)算可以科學(xué)、準(zhǔn)確的完成。 </p><p>　　5、在開工前，還要對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行交底工作，防止設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)交代不清，項(xiàng)目施工人員不能很好的理解而造成

13、施工延誤問題。 </p><p>　　6、加大技術(shù)管理力度和質(zhì)量監(jiān)督力度，施工時(shí)發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)圖紙問題由設(shè)計(jì)單位及時(shí)有效地進(jìn)行解決，不能因?yàn)閳D紙和現(xiàn)場操作不符而影響到項(xiàng)目的施工建設(shè)，避免出現(xiàn)不必要的損失。 </p><p>　　四、設(shè)計(jì)管理中的進(jìn)度管理 </p><p>　　在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案設(shè)計(jì)階段周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班

14、加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性會限制設(shè)計(jì)師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要做好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動下個階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。 </p><p>　　五、設(shè)計(jì)管理中的成本管理 </

15、p><p>　　加強(qiáng)成本控制工作長期以來把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段的做法盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來，當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計(jì)這個關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。成本控制工作是整個公司降低成本爭取利潤最大化的核心工作。其能否順利推進(jìn)，需要房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)的高度重視及全體參與項(xiàng)目開發(fā)人員在項(xiàng)目的全過程參與。每一個部門、每一個參與項(xiàng)目開發(fā)人員都

16、視其為已任，在成本控制意識上充分認(rèn)識到成本領(lǐng)先的重要性和必要性，并且在日常工作中自覺地貫徹落實(shí)成本控制的管理思路。在成本控制工作上互相配合、互相協(xié)調(diào)，形成成本控制的良性循環(huán)。 </p><p><b>　　結(jié)語 </b></p><p>　　設(shè)計(jì)管理工作決定了項(xiàng)目執(zhí)行的成敗，是項(xiàng)目管理中最為核心的部分。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，要做好設(shè)計(jì)管理工作，必須引起公司領(lǐng)導(dǎo)的足夠重視，

17、從滿足設(shè)計(jì)管理的規(guī)章制度、考核制度等方面給予充分完善，為項(xiàng)目管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，創(chuàng)造最為有利的條件。要做好設(shè)計(jì)管理工作，還需要一線的設(shè)計(jì)管理尤其施工單位的技術(shù)負(fù)責(zé)人、總工程師們提供大量的工作實(shí)踐資料和他們的切身體會、經(jīng)驗(yàn)，對設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行質(zhì)的改變，使設(shè)計(jì)管理工作更上一個臺階，提高企業(yè)的管理水平和社會聲譽(yù)，使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b>&l

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