在中東建設pc生產廠的技術經濟可行性分析

1、<p>　　在中東建設PC生產廠的技術經濟可行性分析</p><p>　　摘 要：在德國、美國、芬蘭以及日本和新加坡等發(fā)達國家都在廣泛應用這種體系，PC體系具有高效節(jié)能、綠色環(huán)保、建筑精度高、建筑周期短等諸多優(yōu)點。這種結構體系在中東有很好的發(fā)展前景，但是由于這種房屋海運成本很高，因此考慮在國外建設工廠是推廣這種房屋的必要途徑，本文從技術和經濟角度分析建廠的可行性。 </p><p&g

2、t;　　關 鍵 詞：PC房屋；建設投資；財務凈現值；內部收益率 </p><p>　　Summary: are widely used in Germany, USA, Finland and other developed countries as well as Japan and Singapore this system, PC system with high efficiency, high envi

3、ronmental protection, construction precision, short construction period, and many other advantages. This structural system in the Middle East has good prospects for development, but this house because of the high cost of

4、 shipping, so consider building factories in foreign countries is the essential way to promote this house, this pap</p><p>　　Keywords: PC housing; construction investment; financial net present value; intern

5、al rate of return </p><p>　　中圖分類號：F272.5文獻標識碼：A </p><p>　　在我國， PC住宅產業(yè)化經過10多年的發(fā)展，已經開始進入成熟期。目前諸如萬科、遠大住工等，從設計、制造、開發(fā)、施工、運營服務的建筑全壽命周期，提出了整體解決方案，用工業(yè)化方式制造建筑，實現資源節(jié)約和低碳排放，提升建筑品質和效率，實現建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 </p>

6、<p>　　1 PC體系主要技術參數 </p><p>　　1.1 體系依據的主要技術規(guī)范 </p><p>　　全預制裝配整體式鋼筋混凝土結構技術體系——基于裝配式剪力墻體系的多層技術體系是建立在現行國家規(guī)范（《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068、《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009、《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010、《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009、《建筑抗震

7、設計規(guī)范》GB50011）基礎之上，符合現行設計規(guī)范要求，可以滿足建筑師對建筑的多樣性、復雜性、個性化的要求。 </p><p>　　1.2不同地區(qū)之間的適用性 </p><p>　　集成房屋并不是我國特有的建筑，在國外已經出現了相當一段歷史，不論是地處地震多發(fā)帶的日本，還是在零下40度的北歐，或是在熱帶地區(qū)的新加坡，集成房屋均比國內成熟，這表明它是具備普遍適用性的。 </p>

8、<p>　　2PC體系在中東地區(qū)推廣的技術可行性 </p><p>　　2.1可提供的結構體系 </p><p>　　目前主要可以提供兩種結構體系： </p><p>　　◆ 高層-----裝配整體式混凝土結構體系，特點：承重結構現澆、其余部分工廠預制生產。 </p><p>　　◆ 多層/單層-----全裝配預制混凝土結構體系

9、，特點：包括承重結構全部采用工廠預制生產。 </p><p>　　由于中東地區(qū)土地資源相對豐富，加上當地居民的居住習慣，大部分多層住宅在5層以下，因此非常適合采用全裝配預制混凝土結構體系，這也符合我們推廣預制房屋的集約化、工廠化及最大限度減少現場濕作業(yè)的宗旨。 </p><p>　　2.2 設計的可行性 </p><p>　　國家標淮的《預制裝配式住宅建筑設計規(guī)程》

10、已進入審批階段，雖然沒有具體的頒布時間表，但應該很快頒布實施。現階段，此類房屋可以參照我們國家傳統(tǒng)房屋現行的《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068、《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009、《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010、《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009、《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011等相應規(guī)范來設計。 </p><p>　　設計院資源方面有兩種選擇方案，一是繼續(xù)和國內傳統(tǒng)的工民建設計院合作，來進行房

11、屋的設計工作，然后構件的深化設計交給遠大設計部門來進行；二是把房屋的建筑、結構、水電和深化設計全部交給PC生產企業(yè)。 </p><p>　　2.3 當地建廠的可行性 </p><p>　　我們目前所說的建廠僅是為本項目提供PC產品的工廠，不涉及對外經營，因此能否建廠可能更大程度取決于項目業(yè)主。建廠涉及問題解決如下： </p><p><b>　　2.3.1

12、 土地 </b></p><p>　　土地問題解決共兩種方案：一是在項目現場周邊租用土地，由于當地土地多數屬于私有，需要業(yè)主協(xié)調解決，這是解決建廠用地的首選方案；二是利用建筑廠區(qū)土地，初步估算如果建設帶有2-4條PC線規(guī)模的工廠，需要占地90-130畝（60,000m2-87,000m2）,這種方案會對項目工期產生一定的影響，因為需要把最后一期的PC構件全部生產完成后，拆除工廠，然后進行項目最后一期的

13、建設。 </p><p>　　2.3.2生產線的設計 </p><p>　　國內大型的PC生產廠可以提供2-4條PC生產線的包括總圖、土建、工藝的全部設計方案。 </p><p>　　2.3.3生產線的設備 </p><p>　　由PC生產廠提供包括PC生產線、鋼筋加工、混凝土制備和構件養(yǎng)護窯等全部設備，并提供安裝、調試或者安裝指導。 <

14、;/p><p>　　2.3.4廠房及相應附屬設施 </p><p>　　常規(guī)建設，其中廠房的鋼結構國內加工，現場安裝。 </p><p>　　2.4生產運營的可行性 </p><p>　　2.4.1生產技術工人 </p><p>　　國內招募或者國內招募+使用當地工人兩種方式解決，由PC生產廠提供培訓，或者把整個工廠的運營

15、交給國內的PC生產廠。 </p><p>　　2.4.2生產用材料 </p><p>　　生產所需材料包括鋼筋、水泥、砂子、碎石、外加劑、保溫板等均為常規(guī)材料，優(yōu)先考慮當地解決。 </p><p>　　2.4.3生產用燃料及動力 </p><p>　　生產用電可以配備相應功率的柴油發(fā)電機組，其余諸如柴油、重油、潤滑油等當地解決。 </p

16、><p>　　2.4預制 PC構件安裝和施工的可行性 </p><p>　　安裝PC構件比傳統(tǒng)施工需要更少的技術工人，所需大型機械設備會增加，但所需設備較為單一，一般每個施工班組配備一條25t-70t的汽車吊，PC構件安裝由遠大提供安裝指導。 </p><p>　　2.5售后維修服務 </p><p>　　可由PC生產廠可提供包括售后維修服務的全

17、產業(yè)鏈的技術服務。 </p><p>　　3經濟可行性分析（針對沙特房屋項目） </p><p>　　3.1針對沙特項目以租代售經濟可行性分析 </p><p>　　沙特勞工宿舍項目總建筑規(guī)模約為20000套，建筑面積總計40萬m2。綜合考慮建筑規(guī)模、工廠壽命周期和項目建設工期，我們考慮建設一條含有2條PC線+1條鋼筋線的生產線，年生產能力為6000套，約合12萬建

18、筑面積的房屋。根據測算，不包括流動資金，生產線建設的總投資金額為13136萬元，宿舍建設EP+C的單方造價為2399元/m2。 </p><p>　　根據我們所做的市場調查，未來房屋項目建成后，如果以出租的方式提供給業(yè)主，那么每年的租金收益為900元/m2。根據上述數據，本項目的財務盈利能力分析如下： </p><p><b>　　1）固定資產投資 </b></

19、p><p>　　本項目的固定資產投資=建設項目總投資-流動資金=13136萬元 </p><p>　　固定資產余值（PC工廠）：13136×10%=1313.6萬元 </p><p>　　每年每期房屋租金收入（每期6000套）：900×6000×20=10800萬元 </p><p>　　每期房屋折價銷售金額（按30

20、%）：6000×20×720=8640萬元 </p><p>　　流動資金估算：9000萬元 </p><p>　　經營成本：6000×20×2399=28788萬元 </p><p>　　維持運營投資（按設備的5%）：5934×5%=300萬元 </p><p>　　建設投資現金流量表如下：

21、 </p><p>　　建設項目投資現金流量表(萬元人民幣） </p><p>　　靜態(tài)投資回收期：Pt=7-1+(4046.4/19440)=6.21年 </p><p>　　即房屋建成4.21年后收回全部投資。 </p><p>　　考慮資金的時間價值，折現系數取6%，則 </p><p>　　項目財務凈現值FNP

22、V=8485.48萬元≥0，項目可行。 </p><p>　　2、針對沙特項目可行性分析結論 </p><p>　　1) 擬建規(guī)模為2條PC線+1條鋼筋線的生產線，年生產能力為12萬m2房屋，工廠建設期12個月。 </p><p>　　2）工廠生產周期3年，到期后只按回收10%殘值考慮。每年生產6000套房屋，房屋從第3年初投入使用，并開始回收租金。每期房屋租期為3

23、年，到期后按房屋原價的30%處理給業(yè)主。 </p><p>　　3）投資回收期6.21年。 </p><p>　　4）項目財務凈現值8485.48萬元。 </p><p>　　5）項目財務內部收益率FIRR=i1+(i2-i1)NPV1/(NPV1+NPV2) </p><p>　　=10.8%。+(11%-10.8%)×54.95

24、/(54.95+238.26)=10.85% </p><p>　　財務內部收益率FIRR=10.85% </p><p>　?。ㄆ渲校篿1=10.8%時，NPV1=54.95萬元 </p><p>　　i2=11%時，NPV2=-238.26萬元） </p><p><b>　　4 結語 </b></p>