探究房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的管理及其控制

1、<p>　　探究房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的管理及其控制</p><p>　　摘要：成本的管理與控制是企業(yè)經(jīng)營管理中永恒的主題，是企業(yè)求得生存與可持續(xù)發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)公司只有將項目成本降低到同行的平均水平之下，才會具有競爭優(yōu)勢，哪怕不通過降價方式吸引顧客，也能夠獲得相當(dāng)可觀的利潤。本文旨在通過對房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的構(gòu)成的了解，然后探究目前房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的管理及其控制中出現(xiàn)的問題，最后給出建議。 <

2、;/p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目成本 管理 控制 </p><p>　　在經(jīng)濟全球一體化的今天，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭非常激烈，如何在這激烈的競爭中獲勝是所有房地產(chǎn)公司所面臨的共同問題。其實，最好的辦法就是在合理、合法、項目質(zhì)量達標(biāo)與房屋安全狀況良好的情況之下降低成本投資，不僅可以招攬更多的客戶，而且也能贏得良好的口碑。既讓客戶住上了便宜、舒適的房子，也讓房地產(chǎn)公司能獲得了相當(dāng)不錯的利益

3、，所以對項目成本的有效管理和控制是一箭雙雕的好事情。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的構(gòu)成 </p><p>　　房地產(chǎn)公司是現(xiàn)在我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱之一，也是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。近年來，房屋價格一直居高不下，這是多方面的原因造成的。但最主要的還是房地產(chǎn)公司項目投資的成本過高。房地產(chǎn)企業(yè)項目成本主要包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)費用等六部分。其中土

4、地成本所占的比例是最大的，但是因為目前城市建設(shè)，用地緊張，土地價格變化幅度不大，所以要想壓縮土地成本幾乎是不可能的，因而只能從其余的五個方面著手來降低房地產(chǎn)企業(yè)項目成本。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本的管理及其控制中的問題 </p><p><b>　?。ㄒ唬╅_發(fā)周期長 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)是從項目論證

5、、取得土地、房屋設(shè)計到施工，整個開發(fā)過程周期很長。而且，一套房子也不是一天、兩天或是一個月、兩個月就能建立起來的，往往都得花一年甚至是幾年的時間才能建成。在此期間，建房的原材料的價格、工作人員的工資等是在不斷變化，當(dāng)然，隨著社會主義市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，漲價、漲工資是一定的。這么多的不確定因素給項目成本的設(shè)定，信息數(shù)據(jù)的收集與分析等帶來了很大的困難。于是，常常會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本比預(yù)期的要高。所以，房地產(chǎn)公司從自身的利益角度出發(fā)，就

6、會抬高房屋售價，人們的購買欲降低，房地產(chǎn)公司銷售量下降，這樣一種惡性循環(huán)對公司和客戶來說都是不利的。至此，縮短開發(fā)周期來降低項目成本是房地產(chǎn)公司應(yīng)該想辦法解決的問題之一并且刻不容緩。 </p><p>　?。ǘI銷手段落后 </p><p>　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)的營銷手段還停留在發(fā)傳單打廣告的傳統(tǒng)方式上，效率低、覆蓋面不廣、針對性不強。在一般的城市，一套房子至少也得幾十萬，所以并不是每一個人

7、都買得起房子的。同時，每個人的追求也不一樣，有些人喜歡悠閑、寧靜的鄉(xiāng)村生活，這種人群他們就不愿意在城市買房子；還有一部分低收入人群，目前的他們是買不起房子的，但是，一些銷售人員不考慮實際情況，逮到一個看房子的客戶就不停地游說，不但浪費了客戶時間，招致客戶的反感，也降低了工作的效率。因此，這種盲目的宣傳只不過是加大了項目成本的投資，收效甚微。 </p><p>　?。ㄈ╉椖砍杀究刂频慕M織管理不善 </p&g

8、t;<p>　　進入新紀(jì)元之后，房地產(chǎn)公司迅速成長壯大，房價更是翻了數(shù)翻，公司收益頗豐。按理說，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的組織管理應(yīng)該是很完善的，但是事實卻與之相反。在經(jīng)濟效益上，房地產(chǎn)公司確實賺了不少，這點不可否認(rèn)，但在內(nèi)部管理制度上還存在缺陷。長期以來，房地產(chǎn)公司都只是將項目成本的管理與控制交給財務(wù)部門，認(rèn)為公司的資金運轉(zhuǎn)應(yīng)該由領(lǐng)導(dǎo)層和財務(wù)會計負(fù)責(zé)，而把真正執(zhí)行項目的相關(guān)施工部門排除在外，使得落實成本控制目標(biāo)缺乏具體的實施者，在

9、出現(xiàn)項目投資超出成本預(yù)算的時候，各部門之間相互推卸責(zé)任，公司管理體系一片混亂。 </p><p>　?。ㄋ模┴攧?wù)成本控制不當(dāng) </p><p>　　我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重項目工程的造價成本，忽略了對財務(wù)成本的控制。沒有建立相關(guān)管理制度，至使在財務(wù)成本管理上沒有一個標(biāo)準(zhǔn)，更多的是依靠財會人員多年的工作經(jīng)驗，他們認(rèn)為財務(wù)成本控制不重要，所以就不重視，這就在一定程度上造成了財務(wù)賬目很混亂、不

10、精確的情況發(fā)生。事實上，財務(wù)成本是項目成本中重要的一環(huán)。就目前現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)公司忽視財務(wù)成本而制定的融資方案危險性較高，應(yīng)對市場經(jīng)濟變化的能力較差。所以，即使在房地場反展前景這么好的市場經(jīng)濟條件下，還是會看到一些房地產(chǎn)公司因投資不當(dāng)而破產(chǎn)的。 </p><p>　　三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理以及控制的措施 </p><p>　?。ㄒ唬┎捎煤贤s束制，控制產(chǎn)品造價 </p>

11、<p>　　房地產(chǎn)公司大都把工作的重點放在項目施工方面而忽視了施工前的設(shè)計成本控制即企業(yè)項目成本中的前期費用。有些設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄、設(shè)計隨心所欲，一旦工程動工，設(shè)計圖稍稍改動，那所帶來的投資成本金額差是非常大的。因此，在正式施工前，項目設(shè)計圖必須是已完結(jié)且準(zhǔn)確無誤的，公司和設(shè)計師之間簽訂正式合同，互相約制，保障雙方權(quán)益。在決定施工的時候，和原料供應(yīng)商、施工工人也應(yīng)該簽訂相關(guān)協(xié)議，確保工程的原材料充足，施工人數(shù)到位，也避免

12、了施工過程中產(chǎn)品造價的提高。總之，要做好對開發(fā)項目的動態(tài)管理，以此來控制產(chǎn)品造價，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。 </p><p>　　（二）優(yōu)化營銷手段，促進產(chǎn)品銷量 </p><p>　　隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，高科技產(chǎn)品層出不窮。在信息化時代的今天，要改變傳統(tǒng)的營銷模式，建立新的營銷系統(tǒng)。首先，根據(jù)事先做好的市場調(diào)研工作來制定項目計劃，針對潛在客戶進行有計劃的營銷。其次，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)達，可

13、以在制作本公司的銷售網(wǎng)頁，通過互聯(lián)網(wǎng)先讓客戶對自己公司的情況有一個大概了解，讓顧客填上基本信息以及所想要購買的房屋類型和價格。房地產(chǎn)公司就能很快、很全面的收集客戶信息，然后安排工作人員進行整理、分析之后做電話回訪。這樣減少了傳單廣告的紙質(zhì)宣傳費用，降低了營銷成本。最后，要提高銷售人員的工作素質(zhì)，加強人事管理。以工作效率高低為標(biāo)準(zhǔn)，形成優(yōu)勝劣汰制，促進員工之間的相互競爭力，提高產(chǎn)品銷售量。 </p><p>　　（

14、三）加強項目成本管理，建立成本控制責(zé)任制 </p><p>　　房地產(chǎn)公司內(nèi)部項目成本的管理者每一個人都應(yīng)該承擔(dān)與之權(quán)限相應(yīng)的責(zé)任，從項目設(shè)計到項目施工之間的項目成本投資的管理過程要全程記錄與分析。財務(wù)部門要時刻了解施工動態(tài)，做好與各部門的相關(guān)交接工作，配合領(lǐng)導(dǎo)層的管理。同時，公司要設(shè)置監(jiān)管部門，對財務(wù)、項目等實行不定期的考察，督導(dǎo)每個部門能按部就班的完成各自工作。至此，各個部門環(huán)環(huán)相扣，就能加強房地產(chǎn)企業(yè)項目成

15、本管理。對于每一個項目過程中的工作要落實到個人，建立成本控制責(zé)任制，確保每一環(huán)節(jié)的成本控制在預(yù)定目標(biāo)之內(nèi)，這樣也避免了工作人員之間相互之間推卸事故發(fā)生責(zé)任。 </p><p>　?。ㄋ模┲匾曍攧?wù)成本控制 </p><p>　　在財務(wù)成本中最主要的是資金成本，它是公司為籌集和使用資金付出的代價，是企業(yè)財務(wù)管理中的重要概念。每個公司都想以最小資金成本獲得所需的資金份額，但是，在市場經(jīng)濟中，它會

16、受各種因素的影響，波動幅度大，應(yīng)該引起高度重視。再者，房地產(chǎn)的投資金額比較大，加上施工周期長，使得公司承擔(dān)較大風(fēng)險。對于這種風(fēng)險性，企業(yè)的負(fù)責(zé)任早已熟悉，在大規(guī)模的調(diào)配、使用資金上都是大手大腳的，不注意財務(wù)成本的節(jié)約。所以要加強對財務(wù)成本的控制，開源節(jié)流，促使房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]趙天銀，

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