面向對象的系統(tǒng)開發(fā)方法-大連民族大學

1、房地產投資決策信息系統(tǒng)的開發(fā),房地產投資的概念 管理模型分析 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)設計 系統(tǒng)實施,第七章,一、房地產投資的概念,房地產投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā)，目的在于能夠實現(xiàn)房地產企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產決策者運用科學的管理方法，準確、快速地做出決策。 使用該系統(tǒng)，既可對房地產市場的信息進行海量存儲、高速查詢和科學管理，還可通過調用數(shù)據(jù)庫中的大量實用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標，選擇適用可行的數(shù)學模型

2、及一系列計算步驟，以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考。,一、房地產投資的概念,1. 房地產投資的概念及其分類 房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。房地產投資可分為房地產開發(fā)投資和房地產置業(yè)投資兩類。 房地產開發(fā)投資，是指房地產投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規(guī)劃和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房

3、地產商品，然后將其推向市場進行銷售來收回投資，實現(xiàn)獲取投資收益的目標。房地產投資者主要是獲取開發(fā)利潤，風險較大但回報亦大。 房地產置業(yè)投資，是指投資者的投資對象是房地產投資者新建成的物業(yè)或房地產市場上的二手貨。這類投資的目的一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用，二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。,一、房地產投資的概念,房地產是房產與地產的綜合，具有不同于其他行業(yè)的許多

4、特點，也正是因為這些特點決定了房地產投資決策不同的之處。房地產投資特點分述如下：（1）投資規(guī)模巨大 （2）投資回收期長（3）房地產的固定性（4）受宏觀經濟和區(qū)域經濟的發(fā)展所制約 （5）房地產市場發(fā)育的不充分性,2. 房地產投資的特點,一、房地產投資的概念,房地產投資特點決定了房地產投資風險。房地產投資風險可分為：（1）政治風險 （2）社會風險 （3）經濟風險 包括經濟景氣狀況、通貨膨脹、利率與匯率的變

5、動、地價與建筑成本等的變動、外貿動向以及其他投資動向等因素。（4）市場風險 （5）自然環(huán)境風險,3. 房地產投資風險,一、房地產投資的概念,（1）地產投資 （2）住宅投資 （3）公寓投資（4）辦公樓、寫字樓投資（5）商業(yè)樓投資（6）工業(yè)樓投資,4. 房地產投資類型,二、管理模型分析,在房地產投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多,包括市場預測模型、經濟評價模型、投資決策模型以及投資風險評價模型等等。 研究并設計正

6、確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產投資決策信息系統(tǒng)的前提，因此需要對系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討。,二、管理模型分析,（1） 房地產市場預測相關因素 市場預測的關鍵因素主要在于市場需求總量及其市場占有率。 影響市場需求的因素主要是環(huán)境，如政治環(huán)境、社會經濟環(huán)境、人文環(huán)境、人口增長、分配政策、社會購買力、社會文化、購買心理、消費結構等，這些因素往往是不可控的； 影響市場占有率的因素又可分為兩類：一類是企業(yè)自身因

7、素，如產品成本、產品質量、促銷手段、促銷技巧等。另一類是市場競爭因素，包括房地產企業(yè)競爭對手的生產能力、銷售水平、產品價格、資本狀況等等。,1 ．房地產市場預測模型分析,二、管理模型分析,1.1 房地產市場預測模型分析,預測的銷售量及其市場占有率,市場預測相關因素分析圖,二、管理模型分析,1.2 房地產市場預測基本方法,預測方法,二、管理模型分析,2 房地產投資項目經濟評價分析,投資項目經濟評價采用的是現(xiàn)代分析方法，通過對擬建項目計算

8、期內投入產出各經濟因素進行系統(tǒng)分析、調查、預測、計算和論證之后，再從中選擇可行方案。目前，我國現(xiàn)行的投資項目經濟評價分為兩個層次，即財務評價和國民經濟評價。 本系統(tǒng)中用的是財務評價。,二、管理模型分析,2.1 房地產項目財務評價指標及計算方法,房地產投資項目經濟評價指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩大類，靜態(tài)指標沒有考慮到時間因素，而動態(tài)指標卻注重時間因素。 在投資項目經濟評價中，靜態(tài)指標僅作為參考指標，而動態(tài)指標是作為投資

9、項目是否可行的評價標準。,二、管理模型分析,2.1 房地產項目財務評價指標及計算方法,（1）靜態(tài)指標,投資利潤率（T）投資利稅率（R）靜態(tài)投資回收期（Pt）借款回收期（Pc）,財務凈現(xiàn)值（NPV）財務凈現(xiàn)值率（NPVR）財務內部收益率（IRR）動態(tài)投資回收期（Tp）,（2）動態(tài)指標,算法略,二、管理模型分析,2.2 房地產項目經濟評價主要變量分析,房地產開發(fā)項目經濟評價中，涉及到的變動因素主要有：地價、購置土地過程中的附

10、加費用、用于購置土地的短期貸款利率、建筑面積、建安成本、開發(fā)周期、用于支付建造成本的短期貸款利率、租售代理費、開發(fā)商租售物業(yè)時的有關支出、租金或售價、開發(fā)商利潤率等等。 其中，短期借貸成本、建安成本、租金或售價、開發(fā)商利潤率、地價是最主要的變動因素，對開發(fā)結果的影響很大，因而有必要對它們進行分析。,二、管理模型分析,2.2 房地產項目經濟評價主要變量分析,（1）租金和售價（2）建設投資 1）地價 2）工程造

11、價 （3）開發(fā)期 1）開發(fā)前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （4）開發(fā)和銷售面積 （5）投資收益率,二、管理模型分析,3 房地產投資決策模型分析,3．1 房地產投資決策問題分類,（1）房地產投資機會決策 （2）房地產投資類型決策 （3）房地產投資開發(fā)地點決策 （4）房地產投資開發(fā)項目規(guī)模決策 （5）房地產投資資金來源決策（6）房地產價格決策,二、管

12、理模型分析,3 房地產投資決策模型分析,3．2 房地產投資決策方法,二、管理模型分析,4 房地產投資風險分析,在對房地產投資方案進行比較分析后，我們還需對該投資方案進行風險分析與估計，以便對風險發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計，并且確定某些風險因素的變化幅度和范圍。 風險估計采用不確定分析方法，包括盈虧平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法、敏感性分析法。,二、管理模型分析,4 房地產投資

13、風險分析,4．1 盈虧平衡分析,（1）線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的，這些條件主要有：①開發(fā)量與銷售量相等；②在所分析的銷售量范圍內，固定費用不發(fā)生變化；③變動費用是建筑面積的正線性函數(shù)；④銷售收入完全隨著建筑面積的變動而變動，并呈線性關系。在整個分析過程中，平均單方售價是不變的。 （2）非線性盈虧平衡分析 在實際工作中常常會遇到建筑面積與成本不成線性關系的情況。房屋的銷售會受到市場和用戶的影響，銷售收入和

14、銷售量也不是成線性關系。如一項目規(guī)模及要求達到某一限度時，正常價格的建筑材料、動力設備、機械設備等已不能保證供應，企業(yè)必須付出較高的代價才能獲得，同時對一些配套設施、施工技術等都提出了更高的要求，因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性，,二、管理模型分析,4 房地產投資風險分析,4．2 敏感性分析,敏感性分析是研究投資項目主要因素發(fā)生變化時，項目經濟效益發(fā)生的相應變化，以判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。這些可能發(fā)生變化的因素就稱

15、為不確定性因素。根據(jù)每次變動因素的數(shù)目不同，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析,二、管理模型分析,4 房地產投資風險分析,4．2 敏感性分析,（1）單因素敏感性分析 每次只變動一個因素，而其他因素保持不變時所進行的敏感性分析。1）確定分析指標 2）選定需要分析的不確定性因素并設定變動范圍3）計算因素變動致使經濟指標變動的數(shù)量結果 4）確定敏感因素（2）多因素敏感性分析 進行多因素敏感性分析的條件是：假

16、定多個變動因素互相獨立。,三、系統(tǒng)分析,3.1 系統(tǒng)需求分析,1 現(xiàn)狀調查分析,在調查中發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問題：（1）信息的加工處理方式落后 （2）信息的存儲方式不合理 （3）信息的流通渠道不暢 （4）信息反饋不及時 （5）信息管理不規(guī)范 （6）決策方法不科學,三、系統(tǒng)分析,3.1 系統(tǒng)需求分析,2 功能需求分析,系統(tǒng)存在的問題決定了系統(tǒng)的需求，進而決定了系統(tǒng)的功能。正是因為客觀問

17、題的存在，才有了需求的存在，也才有了系統(tǒng)存在的必要性。因而，對需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問題之上。需求之一 是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計算機處理方向轉變，通過管理信息系統(tǒng)的建立，實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理，使企業(yè)管理工作規(guī)范化、制度化和程序化，并促進企業(yè)管理的基礎工作，避免業(yè)務管理的隨意性，提高信息處理的時效性和準確性，理順企業(yè)的信息流程和流向，以便及時、準確地把握企業(yè)內部、市場和其他外部信息，提高投資決策的效率。需

18、求之二 是希望能將科學的管理方法引進到企業(yè)決策中，以減少決策的隨意性、主觀性、人為性，避免決策的失誤，提高決策的水平和質量。,三、系統(tǒng)分析,3.1 系統(tǒng)需求分析,2 功能需求分析,（1）信息管理功能 （2）信息共享功能 （3）數(shù)據(jù)計算功能 （4）文檔生成功能 （5）模型管理功能 （6）輔助決策功能,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務流程分析,1 組織/業(yè)務關系分析,“＊”表示該項業(yè)務是對應組織的主要業(yè)務；“A”表示該單位是

19、參加協(xié)調該項業(yè)務的輔助單位；“R”表示該單位是該項業(yè)務的相關單位； 空格：表示該單位與對應的業(yè)務無關；,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務流程分析,2 業(yè)務流程分析,2.1 房地產投資決策的業(yè)務流程,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務流程分析,2 業(yè)務流程分析,2.2 房地產投資決策業(yè)務流程圖,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務流程分析,2 業(yè)務流程分析,2.2 房地產投資決策業(yè)務流程圖,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,1 數(shù)據(jù)

20、匯總,(1) 數(shù)據(jù)匯總,① 數(shù)據(jù)分類編碼 將系統(tǒng)調查中所收集到的數(shù)據(jù)資料，按業(yè)務過程進行分類編碼，按處理過程的順序排放在一起；② 數(shù)據(jù)完整性分析 按業(yè)務過程自頂向下地對數(shù)據(jù)項進行分析，從本到源，直到紀錄數(shù)據(jù)的原始單據(jù)或憑證，確保數(shù)據(jù)的完整性和正確性；③ 確定數(shù)據(jù)的字長或精度,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,1數(shù)據(jù)匯總分類,（2）數(shù)據(jù)分類,① 輸入數(shù)據(jù)類 原始數(shù)據(jù)或基礎數(shù)據(jù)，包括本企業(yè)歷史項目收支數(shù)據(jù)、市場需求量、投資項

21、目概況、市場環(huán)境以及房地產行業(yè)政策法規(guī)等等。② 過程數(shù)據(jù)類 系統(tǒng)在處理過程中所產生的一些數(shù)據(jù)，包括投資費用估算、收入預測、財務指標、決策分析結果以及敏感性分析的結果等等。③ 最終輸出數(shù)據(jù)類 是指決策者想得到的一些數(shù)據(jù)，如數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計結果、經濟評價報告、最優(yōu)決策方案等等。,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,2 數(shù)據(jù)分析,數(shù)據(jù)分析主要是完成三項工作: ① 匯總并檢查數(shù)據(jù)完備性、一致性、無冗余性；② 數(shù)據(jù)流向分析,并檢查數(shù)據(jù)的

22、匹配、共享等情況；③ 數(shù)據(jù)重要度及相互間的關系分析等等。 本系統(tǒng)在進行分析時，主要采用U/C矩陣方法。U/C矩陣本質是一種聚類方法，它可以用于過程/數(shù)據(jù)、功能/組織、功能/數(shù)據(jù)等各種分析中。,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,2 數(shù)據(jù)分析,（1）構造U/C矩陣 縱坐標欄目定義為功能類，橫坐標欄目定義為數(shù)據(jù)類；（2）數(shù)據(jù)正確性檢驗 按數(shù)據(jù)守恒原理，即數(shù)據(jù)必定有一個產生的源，而且必定有一個或多個用途，可細分為完備性

23、、一致性和無冗余性三條檢驗規(guī)則。,三、系統(tǒng)分析,房地產投資決策系統(tǒng)U/C矩陣數(shù)據(jù)分析圖,數(shù)據(jù),功能,C,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,3 數(shù)據(jù)間相互關系及重要性分析,（1）從數(shù)據(jù)的類型上分析 ①系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù)，包括原始的基礎數(shù)據(jù)和備選投資方案；前者為市場信息，又可分為投資支出如建筑安裝費用、施工準備費用、開發(fā)費用、相關稅費等，投資收入如銷售收入、出租收入以及市場需求量等等； ② 過程數(shù)據(jù)，即中間數(shù)據(jù)，為最終數(shù)據(jù)

24、的輸出作準備，包括收入預測數(shù)據(jù)、支出預測數(shù)據(jù)、財務指標值如內部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等等； ③系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù)，主要是最優(yōu)投資方案。,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,3 數(shù)據(jù)間相互關系及重要性分析,（2）從數(shù)據(jù)使用頻率上分析 ①原始的基礎數(shù)據(jù) 如建筑安裝費用、施工準備費用、開發(fā)費用、銷售收入、出租收入、市場需求量、競爭對手投資方案， ②投資方案數(shù)據(jù) 如投資類型、投資規(guī)模、投資地點、房屋價格以及預測數(shù)據(jù)如支

25、出預測、收入預測在整個系統(tǒng)中使用較為頻繁等；（3）叢數(shù)據(jù)源上分析 基礎數(shù)據(jù)來源于市場信息調查中所得； 投資方案數(shù)據(jù)是針對對基礎數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析之后而加以主觀提出的； 收入預測、支出預測是對基礎數(shù)據(jù)的預測后（經過預測檢驗）而得出的。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（1）頂層數(shù)據(jù)流程圖,反應了本系統(tǒng)的整體功能結構（進行房地產投資方案決策）、初始輸入數(shù)據(jù)（各種原始數(shù)據(jù)）以及最終輸出結果（最優(yōu)決策方案），通過對本層數(shù)

26、據(jù)流程圖的分析，可對系統(tǒng)邏輯功能一目了然。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（2）一層數(shù)據(jù)流程圖,第一層數(shù)據(jù)流程圖共分為四個大的邏輯處理過程，它們分別是市場分析、方案預測、經濟評價以及方案決策和評價四個部分，涉及到市場部、財務部、工程技術部等多個職能部門，其中，基礎數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案收益數(shù)據(jù)等作為四個邏輯處理過程的共享數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)經過四個邏輯處理過程后，最終得出最優(yōu)方案供決策人員參考。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流

27、程分析與數(shù)據(jù)詞典,（2）頂層數(shù)據(jù)流程圖,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（基礎數(shù)據(jù)管理）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（方案估算）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（經濟評價）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（方案決策及評價）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（4）三層數(shù)據(jù)流

28、程圖,（方案分析之數(shù)據(jù)預測）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（4）三層數(shù)據(jù)流程圖,(方案決策及風險分析之投資決策),三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,數(shù)據(jù)詞典是系統(tǒng)邏輯模型的詳細、具體的說明，是系統(tǒng)分析階段的重要文件，也是內容豐富、篇幅極大的文件。本例只給出投資決策與評價處理過程中的部分數(shù)據(jù)詞典圖。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分

29、析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,,《數(shù)據(jù)流》條目,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,《數(shù)據(jù)加工》條目,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（1）U/C矩陣的建立,從理論上說，建立U/C矩陣一般須按照結構化的系統(tǒng)分析方式來進行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個地確定各項具體的功能和完成此項功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能/數(shù)據(jù)之間的關系，即完成了U/C矩陣的建立過程。本系統(tǒng)的U/C矩陣在數(shù)據(jù)

30、分析時已經建立好。,（2）U/C矩陣正確性檢驗,建立U/C矩陣后一定要根據(jù)“數(shù)據(jù)守恒原則”進行正確性檢驗，也就是對數(shù)據(jù)進行完備性檢驗、一致性檢驗和無冗余性檢驗，以確保系統(tǒng)功能數(shù)據(jù)項劃分和所建U/C矩陣的正確性。這一項工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時完成。,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（3）U/C矩陣求解,U/C矩陣求解過程就是對系統(tǒng)結構劃分的優(yōu)化過程。它是基于子系統(tǒng)劃分應相互獨立，而且內部凝聚性高的這一原則。具體做法是使表中的“C

31、”元素盡量地靠近U/C矩陣的對角線，然后，再以“C”元素為標準，劃分子系統(tǒng)。這樣劃分的子系統(tǒng)獨立性和凝聚性都是較好的，因為它可以確保各子系統(tǒng)不受干擾地獨立運行。 U/C矩陣求解過程是通過表上作業(yè)來完成的，其具體做法是：調換表中的行變量或列變量，使表中的“C”元素盡量地靠近U/C矩陣的對角線，注：這里只是盡量地朝對角線靠近，但不可能全在對角線上，按照這一原則，本系統(tǒng)U/C矩陣求解結果如下頁圖。,,,,,三、系統(tǒng)分析,U/C矩陣求解

32、—表上移動作業(yè)過程,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布,① 通過對U/C矩陣的正確性檢驗，及時發(fā)現(xiàn)前段分析和調查工作的疏漏和錯誤；② 通過對U/C矩陣的正確性檢驗來分析數(shù)據(jù)的正確性和完整性；③ 通過對U/C矩陣的求解過程最終得到子系統(tǒng)的劃分；④ 通過子系統(tǒng)之間的聯(lián)系（“U”）可以確定子系統(tǒng)之間的共享數(shù)據(jù)。這里僅分析后兩點。,在本系統(tǒng)中U/C矩陣求解的目的是為了對系統(tǒng)進行邏輯功能劃分和考慮今后數(shù)據(jù)

33、資源的合理分布，具體來說，可幫助我們做好四點工作：,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布,系統(tǒng)邏輯功能的劃分 根據(jù)對房地產投資決策過程中功能需求、業(yè)務流程、數(shù)據(jù)流程、功能/數(shù)據(jù)等的分析，我們將總系統(tǒng)初步劃分為四個子系統(tǒng)，即市場分析子系統(tǒng)、方案預測子系統(tǒng)、經濟評價子系統(tǒng)、投資決策及評價子系統(tǒng)。系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個系統(tǒng)出完成，每個子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示。,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/

34、數(shù)據(jù)分析,（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布,數(shù)據(jù)資源分布 在對系統(tǒng)進行劃分并確定料子系統(tǒng)以后，從圖上可以看出所有數(shù)據(jù)的使用關系都被小方塊分隔成了兩類： 一類在小方塊以內；所產生和使用的數(shù)據(jù)，今后主要考慮放在本子系統(tǒng)的計算機設備上處理。 另一類在小方塊以外。（即圖中小方塊以外的“U”），則表示了各子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系。這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財務指標等等。這些

35、數(shù)據(jù)資源今后應考慮放在網絡服務器上供各子系統(tǒng)共享或通過網絡來相互傳遞。,三、系統(tǒng)分析,U/C矩陣的求解結果,基礎數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng),方案估算子系統(tǒng),方案決策與風險分析子系統(tǒng),四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．1 子系統(tǒng)劃分,房地產投資決策信息系統(tǒng),四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．1 市場分析子系統(tǒng),（1）市場信息管理模塊 市場信息內容包括土地供給、資金供給、建筑材料、施工力量、擬投資地

36、點的基礎設施、地理環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)網點等內容、市場需求情況、商品房空置情況、房地產行業(yè)的政策法規(guī)、競爭對手投資計劃以及本企業(yè)歷史投資項目的收支情況等等 市場信息分類錄入模塊用以實現(xiàn)對現(xiàn)有房地產市場的數(shù)據(jù)分類和追加，它是原始數(shù)據(jù)的入口。 市場信息分類瀏覽模塊對所錄入市場信息的內容加以分類瀏覽。 市場信息查詢模塊根據(jù)使用者的要求，檢索出特定范圍類的市場信息供使用者參考。 市場信息編輯模塊用以對已改變的市場

37、信息或人工錄入錯誤的市場信息加以修改編輯。 市場信息刪除模塊用以對已過時的市場信息或無用的市場信息加以刪除，以節(jié)省存儲空間、提高數(shù)據(jù)庫的空間利用率并可避免無用的市場信息對決策人員的干擾。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．1 市場分析子系統(tǒng),（2）數(shù)據(jù)分析模塊 分析方法管理模塊用于對分析方法的錄入、修改、刪除等，這里的市場分析方法主要是一些常用的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法，它們主要用于對數(shù)據(jù)變化的

38、趨勢分析； 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析模塊即用分析方法管理模塊里的統(tǒng)計分析方法來對市場信息加以分析，并將其分析結果用圖表來加以顯示，增加其直觀性、可視性，從而為決策者提出備選方案作準備。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．2 方案預測子系統(tǒng),（1）方案生成模塊 投資項目立項模塊主要是用于錄入決策人員根據(jù)對市場信息的分析后所提出投資備選方案，包括項目的投資計劃和銷售計劃，本文所討論僅指項目的投資計劃，主

39、要是項目的投資類型、投資規(guī)模、投資地點、房產價格以及資金的融資計劃等內容； 備選方案管理模塊用于對備選方案的編輯、刪除和比較。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．2 方案預測子系統(tǒng),（2）收支預測模塊 方案及數(shù)據(jù)選擇模塊的作用在于從備選投資方案中選擇所有的投資方案，并從基礎數(shù)據(jù)庫中調入相應方案下的基礎數(shù)據(jù)； 模型選擇及方案預測模塊用于選擇合適的模型并根據(jù)基礎數(shù)據(jù)對方案進行收支預測

40、； 預測結果檢驗模塊用于對所預測的結果加以檢驗，以驗證其合法性， 預測結果處理模塊用于根據(jù)實際需要對所預測的結果加以人工調整； 預測模型管理包括預測模型錄入、預測模型修正、預測模型刪除和預測模型使用幫助等四個子模塊； 預測模型刪除模塊用于對不適用的預測模型從預測模型庫中刪除； 預測模型使用幫助模塊主要是考慮到用戶的知識層次不一樣，為了使任何用戶能較好的運用本預測模型，從而加設這一模塊，該模型采用類

41、似于Windows下的向導模式，通過對本模塊中所舉實例的分步使用，以幫助用戶熟練使用。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．3 經濟評價子系統(tǒng),（1）現(xiàn)金流量表生成模塊 現(xiàn)金流量表生成模塊用于對所選方案的收入數(shù)據(jù)和支出數(shù)據(jù)從其數(shù)據(jù)庫中提起并加以合并成現(xiàn)金流量表，為下一步的可行性分析作準備。（2）財務指標計算及分析模塊 財務指標計算及分析模塊用于將所選方案的現(xiàn)金流量表通過OLE技術調入到EXCEL里的現(xiàn)金流

42、量表模板中，然后利用該模板的自動計算功能求解出各項財務指標值，包括內部收益率（IRR）、投資回收期、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)（NPVR），最后將其結果返回到主程序中，在對這些結果的分析后，篩選出可行投資方案，剔除不合理的投資方案。。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．4 投資決策及評價子系統(tǒng),（1）方案決策模塊 方案決策模塊又可分為方案及模型選擇、投資決策、數(shù)據(jù)及模型檢驗三個子模塊。其中，方案及

43、模型選擇模塊用于選擇所有可行方案并基于不同的方案特點采用合適的決策模型和方法進行決策比較，具體可細分如下：對于投資規(guī)模不同的方案采用報童行為決策模型或投資增量內部收益率法或線性規(guī)劃法加以比較；對于投資地點不同的方案采用理想點法決策模型；對于投資類型多目標決策方案采用層次分析法決策模型等；對有效期不等方案的比較，采用最小公倍數(shù)法，將對比方案處理成為相同有效期后再進行對比；,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．

44、4 投資決策及評價子系統(tǒng),（2）方案評價模塊 方案評價模塊又可分為盈虧平衡分析、敏感性分析兩個模塊。 盈虧平衡分析模塊是通過對盈虧平衡分析點的計算來分析開發(fā)項目對市場需求變化的適應能力，從而確定各因素的盈虧變化點及其盈虧變化概率矩陣； 敏感性分析模塊主要用來研究各種不確定因素發(fā)生變化時對方案效果的影響，這里采用的方法是單因素分析法，考慮的因素有投資規(guī)模、投資收入、投資支出、利率以及市場需求來量等。,四、系統(tǒng)設

45、計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．4 投資決策及評價子系統(tǒng),（3）決策模型管理模塊 決策模型管理模塊又分為模型錄入和刪除、模型修正、模型使用幫助三個模塊。 模型錄入用于對決策模型的錄入和描述，模型刪除用于將不合適模塊從模型庫中刪除； 模型修正模塊是根據(jù)模型預測和模型檢驗的結果來對所用的模型加以修正，同樣包括對參數(shù)和常數(shù)修正的兩個部分； 模型使用幫助模塊是為了幫助決策人員更好地使用本系統(tǒng)的決策

46、模型而設立的，該模型采用類似于Windows下的向導模式，通過對本模塊中所舉實例的分步使用，可使任何層次的決策人員用好本系統(tǒng)中的決策模型。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．5 系統(tǒng)維護子系統(tǒng),（1）密碼設置模塊 該模塊為系統(tǒng)每個用戶設置了必要的密碼及其相應的使用權限，以防止非法用戶進入系統(tǒng)更改數(shù)據(jù)或執(zhí)行其它非法操作，同時還可以根據(jù)用戶的需要，隨時更改密碼。（2）編碼管理模塊 為了方便用戶對項目代碼和方

47、案編碼的管理而設置的，本系統(tǒng)對每個項目及其方案均設置了唯一的項目代碼和對應方案編碼，為了加強用戶對項目的統(tǒng)一管理，維護數(shù)據(jù)的一致性，在一般情況下，項目代碼不可修改，如果用戶根據(jù)實際情況需要統(tǒng)一修改項目代碼，便可在本模塊中進行。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．5 系統(tǒng)維護子系統(tǒng),（3）數(shù)據(jù)備份模塊 數(shù)據(jù)備份模塊是為了防止系統(tǒng)運行時出現(xiàn)意外或因用戶的錯誤操作而導致數(shù)據(jù)庫損壞而進行數(shù)據(jù)庫備份。本模塊能將此系

48、統(tǒng)數(shù)據(jù)庫備份到用戶指定的目錄下，以便需要時恢復。（4）數(shù)據(jù)導入模塊 數(shù)據(jù)導入模塊當系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫因意外而損壞時，便可在本模塊中將備份好的數(shù)據(jù)導入系統(tǒng)中，代替原有的數(shù)據(jù)庫以方便用戶使用。（5）系統(tǒng)幫助模塊 系統(tǒng)幫助模塊是對用戶如何使用本系統(tǒng)而設置，包括各模塊使用幫助、管理模型如預測模型、決策模型、評價模型的知識介紹和使用說明等等。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．3 網絡設計和網絡配置,1．3．1 網絡設計,從房地產投資決策這一

49、過程分析出發(fā)，主要涉及市場部、工程技術部、財務部、各職能領導辦公室的四個業(yè)務功能操作場所；并且每個職能部門功能相對獨立，部門之間有諸多必要的數(shù)據(jù)聯(lián)系。另外，系統(tǒng)還需為領導信息服務提出各項信息查詢功能。 根據(jù)這種特點，系統(tǒng)利用計算機局部網絡作為系統(tǒng)的物理結構，為了提高系統(tǒng)的可靠性和可擴充性，網絡采用以交換機作為數(shù)據(jù)交換中心、以網絡集線器（HUB）為終端連結接點、以雙絞線為數(shù)據(jù)傳輸介質的星型結構。在每個業(yè)務管理功能發(fā)生地點以及每位高

50、層理人員分別配置一臺計算機作為子系統(tǒng)的節(jié)點工作站，系統(tǒng)功能的實現(xiàn)、子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與交換傳遞均通過網絡服務器完成。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．3 網絡設計和網絡配置,1．3．1 網絡設計,房地產投資決策信息系統(tǒng)網絡設計模式圖,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．3 網絡設計和網絡配置,1．3．2 網絡配置,（1）硬件配置 交換機 采用LS-3024F2的24口10/100M自適應以太網交換機。 網絡集線器（

51、HUB）采用LH-2016E的16口10M集線器。 傳輸介質 采用Lucent五類雙絞線。 網絡服務器 作為系統(tǒng)功能實現(xiàn)和數(shù)據(jù)共享的中心，應具有較高的性能和可靠性，因此，宜選擇高檔品牌專用服務器。 網絡工作站 選用586以上普通的微型計算機，由于業(yè)務管理活動分散在多個物理地點，而每個部門的高層領導也各有自己的辦公的地點，因此工作站的數(shù)量亦有多個。 工作站與網絡連接時的網絡適配器采用NOVELL公司的網絡適配器NE2000

52、。網絡上還配置多臺EPSON-3200K打印機，分別置于財務部、市場部、工程技術部、總經理辦公室和信息中心等處，以滿足工作站打印和網絡打印的需要。 除此之外，在網絡服務器和各工作站處，還配置凈化電源及UPS不間斷電源，以應付電源的各種變化和故障，從而保證系統(tǒng)功能的可靠性。,四、系統(tǒng)設計,1 系統(tǒng)總體結構設計,1．3 網絡設計和網絡配置,1．3．2 網絡配置,（2）系統(tǒng)軟件配置 網絡服務器上運行Microsoft 公司的網

53、絡操作系統(tǒng)NT Server5。工作站上運行Microsoft 公司的操作系統(tǒng) NT Workstation或 Windows2000。 另外，系統(tǒng)的可靠性和安全性是本系統(tǒng)在軟件總體結構設計上重點考慮的問題。從系統(tǒng)可靠性出發(fā)，系統(tǒng)的應用軟件和數(shù)據(jù)庫均采用了雙向備份的工作方式，即在工作站本地硬盤和網絡服務器硬盤上均有應用系統(tǒng)軟件和數(shù)據(jù)庫備份。用戶即可以直接運行網絡服務器上的系統(tǒng)，以保證某一工作站的故障并不影響該功能子系統(tǒng)的使用；也

54、可以使用本地工作站上的系統(tǒng)，以保證網絡服務器故障并不影響功能子系統(tǒng)的使用。并且通過數(shù)據(jù)雙向備份機制保證網絡服務器和工作站上數(shù)據(jù)的一致性。,四、系統(tǒng)設計,2 代碼設計,本系統(tǒng)的代碼設計包括項目類型代碼設計、方案編碼設計兩個方面,2．1 項目類型代碼設計,由于開發(fā)項目類型的不同，項目間的收益與支出也有很大的差別，所以在對項目進行決策分析時，必須根據(jù)其相應的類型進行分析討論。因而很有必要對項目類型進行代碼設計。把項目類型劃分為六個類型，相應的

55、項目類型代碼也只設一位，取其英文字母前第一個字母，并大寫，對應關系如下： 地產——L(land) 住宅——H(house) 公寓——A(apartment) 辦公樓、寫字樓——O(office building) 商業(yè)樓——C(commercial building)工業(yè)樓——I(industrial building),四、系統(tǒng)設計,2 代碼設計,2．2 方案編碼設計

56、,方案編碼采用組合碼，分為四部分，第一部分為地方代碼，由我國省市名稱拼音組成；第二部分為時間代碼，由項目開發(fā)的起止時間組成，共有八位數(shù)字；第三部分由項目類型代碼組成；第四部分為項目在數(shù)據(jù)庫中的次序代碼，由英文字母N（New表示新建）和項目的次序編號組成，這一部分代碼由系統(tǒng)自動生成，并接受系統(tǒng)的自動調整。 如：方案編碼為hbwh20000512HN4，表示這一項目的開發(fā)地點在湖北省武漢市，項目的開發(fā)時間是2000年5月12號，項目

57、的開發(fā)類型是住宅，該項目在系統(tǒng)中的排序號為4。,hbwh 20000512 H N4,方案編碼層次結構圖,四、系統(tǒng)設計,3 數(shù)據(jù)結構和數(shù)據(jù)庫設計,3．1 數(shù)據(jù)組織的規(guī)范化,（1）對于備選投資方案模型，屬性項目名稱、類型、規(guī)模、時間、地點和項目負責人依賴于主關鍵字方案編碼，而屬性聯(lián)系方式卻依賴于項目負責人，即項目負責人不同，聯(lián)系方式也不同，它并不依賴于主關鍵字方案編碼。因此，這種關系不滿足2NF的條件，只是一個 1NF關系。 修改

58、此關系模型，將其分解成兩個關系模型，分別為： 方案編碼、項目名稱、類型、規(guī)模、時間、地點、項目負責人 項目負責人、聯(lián)系方式,四、系統(tǒng)設計,3 數(shù)據(jù)結構和數(shù)據(jù)庫設計,3．1 數(shù)據(jù)組織的規(guī)范化,（2）對于經濟評價模型，屬性基準收益率并不依賴于方案編碼，也就是方案編碼的改變并不會導致基準收益率的改變?；鶞适找媛适怯尚袠I(yè)的基本狀況所確定，因而對所有的方案而言，其基準收益率是相同的，這樣相同的數(shù)值就重復多次，增加了數(shù)據(jù)的冗余度，浪費存儲空間；

59、同樣，若行業(yè)基準收益率發(fā)生改變，需要多處修改，增加了數(shù)據(jù)的維護難度。因而在此關系模型中，應該把屬性基準收益率去掉。（3）備選投資方案中包含了所有方案的基本情況，而在可行投資方案和最優(yōu)投資方案中還重復包含了項目名稱、類型、規(guī)模、時間、地點等屬性，如果項目名稱等發(fā)生改變，則備選投資方案、可行投資方案、最優(yōu)投資方案中的項目名稱等需要同時修改，維護操作不便，增加了程序的代碼量和程序運行時間，稍有疏忽就會使同一數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)庫中的結果不同，同一個方

60、案編碼就可能有不同的項目名稱和類型等，容易造成數(shù)據(jù)不一致和更新異常問題。因而同樣需要對可行投資方案和最優(yōu)投資方案關系模型進行修改，即將項目名稱、類型、規(guī)模、時間、地點等重復的屬性刪除，需要時再從備選投資方案中讀取。,四、系統(tǒng)設計,3 數(shù)據(jù)結構和數(shù)據(jù)庫設計,3．2 數(shù)據(jù)庫物理結構設計,按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設計原理，結合本系統(tǒng)的需要，共設置了備選項目、建筑類型、成本費用、可行方案（財務指標）、盈虧平衡分析、敏感性分析、最優(yōu)方案等數(shù)據(jù)庫。

61、 建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各建筑類型的選擇及各類建筑闡述的輸入與輸出； 成本費用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎； 財務指標數(shù)據(jù)庫是各類數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈利分析的各階 段成果加以匯總、傳遞再進行反饋。 在此基礎上，進行敏感性分析、盈虧平衡分析，并將各自分析結果以表格形式打印輸出。 在數(shù)據(jù)庫開發(fā)時，采用Access軟件設計數(shù)據(jù)庫。Access作為微軟公司重力推出的一個數(shù)據(jù)庫產品，主要用于桌面數(shù)據(jù)庫。,3．3．

62、1 數(shù)據(jù)庫設計,四、系統(tǒng)設計,3 數(shù)據(jù)結構和數(shù)據(jù)庫設計,3．2 數(shù)據(jù)庫物理結構設計,3．3．2 數(shù)據(jù)庫相互調用,四、系統(tǒng)設計,4 用戶界面設計,4．1 輸入設計,4．1．1 輸入內容設計,本系統(tǒng)要求輸入的數(shù)據(jù)基本上可以分為兩類： 一類是原始的基礎數(shù)據(jù)，包括各項投資費用估算及其標準，市場調查所得到的數(shù)據(jù)如居民人口數(shù)、房屋需求量、需求類型、購買能力等，歷史項目的一些數(shù)據(jù)，以及備選方案的基本概況等等； 另一類是在預測、經濟評價

63、、投資決策以及風險評價過程中要求用戶輸入的一些參數(shù)及修正數(shù)等等，如預測模型中的部分參數(shù)以及預測結果的修正數(shù)，層次分析法中各項目標及方案的權重，敏感性分析時各不確定因素的變化值等等，都是在程序運行時要求用戶輸入的數(shù)據(jù)。,四、系統(tǒng)設計,4 用戶界面設計,4．1 輸入設計,4．1．2 輸入格式設計,由于本系統(tǒng)中的基礎數(shù)據(jù)是由房地產開發(fā)公司下屬的前期開發(fā)處、工程技術處、財務審計處、銷售處先填好各自相應表格后，再匯總而至。因而在輸入格式的設計上盡

64、可能地考慮到了操作人員業(yè)務要求、工作特點、使用習慣等，設計格式一般均能貼近用戶的使用表格格式。,四、系統(tǒng)設計,4 用戶界面設計,4．1 輸入設計,4．1．3 輸入數(shù)據(jù)檢驗,（1）二次鍵入校對 對同一批數(shù)據(jù)兩次鍵入，輸入后系統(tǒng)內部再比較這兩批數(shù)據(jù)，將不同部分顯示出來有針對性地由人來進行校對。它是目前信息中心錄入數(shù)據(jù)時常用的方法。本系統(tǒng)對各項投資費用、銷售收入、被選投資方案概況的輸入校對采用此方法。（2）數(shù)據(jù)平衡校對 主要針對本系統(tǒng)中各項

65、費用估算報表、財務報表和統(tǒng)計報表等這類完全數(shù)字型報表的輸入校對中。（3）邏輯檢驗 也稱合理性檢驗，指檢查輸入的數(shù)據(jù)項是否符合邏輯，或輸入的值是否位于在其相應的值域內（或預先指定的范圍內）；本系統(tǒng)在對日期輸入的校對中，為防止用戶輸入錯誤，對月份和日期數(shù)進行判別，即判斷月份是否從1-12，日期是否從1-31；又如，歷史項目的完工時間應大于其開始日期，敏感性分析時不確定因素的變動范圍應是其變動尺度的整數(shù)倍等，系統(tǒng)同樣對這些邏輯問題做出了判斷

66、和檢驗。（4）數(shù)據(jù)類型檢驗 這種檢驗在系統(tǒng)應用中較為普遍，即判斷輸入數(shù)據(jù)的類型是否與字段的類型相配。,四、系統(tǒng)設計,4 用戶界面設計,4．2 輸出設計,4．2．1 輸出內容設計及其輸出方式選擇,本系統(tǒng)輸出的內容根據(jù)數(shù)據(jù)性質和來源主要分為三類，（1）原始基礎數(shù)據(jù)類，如市場環(huán)境信息等，這一類數(shù)據(jù)主要是輔助企業(yè)決策時用，其輸出方式主要采取屏幕輸出，即根據(jù)用戶查詢、瀏覽和比較的結果而加以輸出，必要時也可打印輸出。（2）過程數(shù)據(jù)類，主要指由

67、原始基礎數(shù)據(jù)推斷、計算、統(tǒng)計、分析而得，如市場需求量的變化趨勢、方案的收支預測數(shù)、方案的財務指標、方案的敏感性分析圖等等，這類數(shù)據(jù)采取以屏幕輸出為主、打印輸出為輔的輸出方式。（3）文檔報告類，包括市場調查報告、經濟評價報告、投資方案決策報告等等，這類數(shù)據(jù)主要是存檔、備案、送上級主管部門審查之用，因而，采取打印輸出的方式，而且，打印的格式還須規(guī)范。,四、系統(tǒng)設計,4 用戶界面設計,4．2 輸出設計,4．2．2 輸出格式設計,輸出信息的表

68、格設計應以滿足用戶需要及習慣為目標。格式形式主要由表頭、表底和存放正文的“表體”三部分組成。 打印輸出主要采由OLE技術實現(xiàn)完成的。首先在WORD軟件中設計好打印模板，然后，把數(shù)據(jù)從本系統(tǒng)傳輸?shù)絎ORD模板中，利用WORD軟件的打印功能從后臺輸出。這樣，方便了日后用戶對打印格式的修改和維護，也方便了程序的設計。,四、系統(tǒng)設計,4 用戶界面設計,4．3 對話設計,4．3．1 對話設計原則,在對話設計中，要考慮終端或微機的使用環(huán)境、響

69、應時間、操作方便和對用戶的友好問答，并要注意保密。對話設計原則如下：（1）對話要清楚、簡單，不能具有二義性；（2）對話要適合操作人員的水平，要能鼓勵用戶使用，并且容易學習掌握；（3）對話本身應具有指導用戶怎樣操作和回答問題的能力；（4）對話應能反映用戶的觀點、業(yè)務和習慣等；（5）必須盡快地反饋用戶的輸入狀態(tài)（尤其是出錯的狀態(tài)）；（6）對話應該適合于用戶的環(huán)境和具體情況，允許具有不同能力和經驗的用戶在不同的速度下進行操作；（