《商品房預(yù)售合同示范文本》的簽訂與把握

1、1,1,國(guó)家《商品房買(mǎi)賣(mài)合同 》（預(yù)售）暨山東省新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）示范文本解讀,2,《商品房預(yù)售合同 》示范文本解讀,一、2000年商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本概述二、2000年版的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本修訂理由三、2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本概述四、新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本主要內(nèi)容,3,一、2000年商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本概述,（一）歷史與作用（二）法律依據(jù)（三）結(jié)構(gòu)內(nèi)容（四）新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》修訂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、的影響,4,一、2000年商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本概述,（一）歷史與作用2000年商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本是在1995年的《商品房購(gòu)銷合同》示范文本的基礎(chǔ)上修訂而成的。《商品房銷售管理辦法》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》?！痹撌痉段谋酒鸬搅朔e極的作用，但也存在不少的問(wèn)題。各地根據(jù)本地的情況，對(duì)

3、2000年示范合同文本進(jìn)行修訂，形成了地方性的示范文本。,5,一、2000年商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本概述,（二）新的法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章的頒布法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章目錄截止到1999年，先后頒布了或修訂了眾多與商品房買(mǎi)賣(mài)密切相關(guān)的法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章。,6,一、2000年商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本概述,（三）結(jié)構(gòu)內(nèi)容1.說(shuō)明部分與合同正文部分說(shuō)明部分進(jìn)行說(shuō)明和提示；正文部分涉及到房屋買(mǎi)賣(mài)中的主要條件和很多容易發(fā)生

4、爭(zhēng)議的事項(xiàng)。2.包含了四個(gè)附件，給當(dāng)事人充分的協(xié)商空間，維護(hù)了交易自由。附件1：房屋平面圖；附件2：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明；附件3：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；附件4：合同補(bǔ)充協(xié)議。,7,一、2000年商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本概述,（四）2000年版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》修訂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2000年版的合同示范文本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在以下幾點(diǎn)：1．保障買(mǎi)受人的權(quán)益2．承諾和告知合同重要事項(xiàng)3．引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方自行約

5、定4．合同的適用性和可操作性增強(qiáng),8,二、2000年版的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本修訂理由,2000年以來(lái)的十余年里，實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的新情況與新問(wèn)題，我國(guó)的法治建設(shè)也在不斷發(fā)展。這使得2000年版的合同示范文本越來(lái)越不適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。（一）商品房現(xiàn)售與預(yù)售中的各種糾紛（二）修訂思路及修訂的主要內(nèi)容（三）合同示范文本設(shè)計(jì)原則,9,二、2000年版的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本修訂理由,（一）商品房現(xiàn)售與預(yù)售中的各種糾紛

6、1. 房屋質(zhì)量糾紛2.開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)引起糾紛3.延期交房糾紛4.出賣(mài)人不按約定條件交付基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施糾紛,10,二、2000年版的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本修訂理由,（二）新的法律法規(guī)規(guī)章和司法解釋的頒布1.新頒法律法規(guī)規(guī)章和司法解釋目錄2.修訂必要性3.新的制度,11,二、2000年版的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本修訂理由,（三）修訂思路及修訂的主要內(nèi)容在《合同法》倡導(dǎo)的公平、合理、合法的指導(dǎo)思想基礎(chǔ)上，吸收近年

7、來(lái)的主要立法成果和管理經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)預(yù)防、注意和提示性條款及可執(zhí)行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學(xué)性、公正性和實(shí)用性，平衡雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，矯正因交易信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等而造成的利益失衡，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人依法簽約。,12,三、2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本概述,（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的意義（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的效力（三）區(qū)分現(xiàn)售與預(yù)售（四）新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的結(jié)構(gòu)（五）2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同新規(guī)

8、要點(diǎn)解讀,13,三、2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本概述,（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的意義1.便捷交易，提高效率2.減少糾紛，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益3.細(xì)化法律規(guī)定，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,14,（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的效力《合同法》第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第41條規(guī)定：“房

9、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，……”，商品房買(mǎi)賣(mài)必須簽訂書(shū)面合同?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！睂?shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的書(shū)面形式主要是指合同書(shū)。,15,三、2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本概述,（三）區(qū)分現(xiàn)售與預(yù)售新版的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本分為兩種文本：一是，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（預(yù)售）》；一是，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同

10、示范文本（現(xiàn)售）》。這是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售和現(xiàn)售存在一些重要的的區(qū)別，由此產(chǎn)生的糾紛不同，當(dāng)事人在合同中約定的內(nèi)容也有所不同。,16,三、2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本概述,（四）新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的結(jié)構(gòu)2000版的示范文本分為三部分：1.說(shuō)明；2.正文；3.附件。2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本分為四部分：1.說(shuō)明；2.術(shù)語(yǔ)；3.正文；4.附件。,17,（五）2014版商品房買(mǎi)賣(mài)合同新規(guī)要點(diǎn)解讀,1.開(kāi)發(fā)商違反

11、合同承諾，最高可賠雙倍的總房?jī)r(jià)款2.交房必備測(cè)繪報(bào)告，水電暖氣要實(shí)際可用3.交房通知至少提前10日，查驗(yàn)交付不得有前提4.空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同5.質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買(mǎi)賣(mài)合同6.購(gòu)房者信息保密義務(wù)的明確提出7.補(bǔ)充協(xié)議的約定要更謹(jǐn)慎8.要求開(kāi)發(fā)商在附件中重點(diǎn)披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況,18,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 工商總局關(guān)于印發(fā)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的通知建房[2014]53號(hào),各省、自治區(qū)、直

12、轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）、工商行政管理局：為進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，切實(shí)維護(hù)公平公正的商品房交易秩序，貫徹《合同法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)和部門(mén)規(guī)章，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》(GF-2000-0171)進(jìn)行了修訂，制定了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）示范文本》（GF-2014-0172）?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)各地充分

13、認(rèn)識(shí)推行本合同示范文本的意義，積極提倡和引導(dǎo)商品房交易當(dāng)事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事項(xiàng)和市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)提示等宣貫工作。各地在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和有關(guān)建議，及時(shí)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)系。自本合同示范文本頒布之日起，原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》(GF-2000-0171)同時(shí)廢止。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 工商總局2014年4月9日,19,GF-2014-0171 SDF-2015-0001

14、 合同編號(hào)： 商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（預(yù) 售） 山東省新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）出賣(mài)人： ________________________________買(mǎi)受人： ________________________________中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局

15、二〇一四年三月山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳山東省工商行政管理局,20,20,目 錄說(shuō) 明 術(shù) 語(yǔ)第一章 合同當(dāng)事人第二章 商品房基本狀況第三章 商品房?jī)r(jià)款第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第五章 面積差異處理方式第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更第七章 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第八章 合同備案與房屋（不動(dòng)產(chǎn)）登記第九章 前期物業(yè)管理第十章 其他事項(xiàng)附 件,21,

16、說(shuō) 明,1.本合同文本為示范文本，由中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局共同制定。各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。2.簽訂本合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示《商品房預(yù)售許可證》及其他有關(guān)證書(shū)和證明文件。 3.出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)就合同重大事項(xiàng)對(duì)買(mǎi)受人盡到提示義務(wù)。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要仔細(xì)閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、修改性的內(nèi)容，注意防

17、范潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。,22,22,說(shuō) 明,4.本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)內(nèi)容及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃 √ 方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打 × ，以示刪除。5.出賣(mài)人與買(mǎi)受人可以針對(duì)本合同文本中沒(méi)有約定或者約定不明確的內(nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 6.

18、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況約定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，出賣(mài)人和買(mǎi)受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。,23,23,術(shù) 語(yǔ)（專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋 ）,1.商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。2.法定代理人：是指依照法律規(guī)定直接取得代理權(quán)的人。3.套內(nèi)建筑面積：是指成套房屋的套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)使用面

19、積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。4.房屋的建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。,24,24,說(shuō) 明,5.不可抗力：是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。6.民用建筑節(jié)能：是指在保證民用建筑使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低其使用過(guò)程中能源消耗的活動(dòng)。民用建筑是指居住建筑、國(guó)家機(jī)關(guān)

20、辦公建筑和商業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、衛(wèi)生等其他公共建筑。7.房屋登記：是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。8.所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：是指商品房所有權(quán)從出賣(mài)人轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人所辦理的登記類型。,25,25,說(shuō) 明,9.房屋登記機(jī)構(gòu)：是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。10.分割拆零銷售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為若干部分分別出售給買(mǎi)受人的銷

21、售方式。　11.返本銷售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。12.售后包租：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。,26,26,商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù) 售）,出賣(mài)人向買(mǎi)受人出售其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在自愿、平等、公平及誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的

22、規(guī)定，就商品房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)內(nèi)容協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂本商品房買(mǎi)賣(mài)合同。,27,山東省新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù) 售）,出賣(mài)人向買(mǎi)受人出售其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在自愿、平等、公平及誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、《山東省商品房銷售條例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，就商品房

23、買(mǎi)賣(mài)相關(guān)內(nèi)容協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂本商品房買(mǎi)賣(mài)合同。,28,28,第一章 合同當(dāng)事人,出賣(mài)人： 通訊地址： 注冊(cè)地址：

24、 郵政編碼： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)： 法定代表人： 聯(lián)系電話：電子郵箱： 委托代理人： 聯(lián)系電話：

25、 委托銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)： 通訊地址（注冊(cè)地址）： 郵政編碼： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明

26、號(hào)： 法定代表人： 聯(lián)系電話：電子郵箱：,29,第1章“合同當(dāng)事人”2000年版合同文本規(guī)定的是“注冊(cè)地址”，但是由于注冊(cè)地址和當(dāng)事人的通訊地址并不總是一致。由于很多時(shí)候法律上要求一方當(dāng)事人必須書(shū)面通知另一方后才發(fā)生一定的法律效果。例如，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解

27、釋》第11條第2款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！庇纱丝梢?jiàn)，明確當(dāng)事人的通訊地址就很重要。所以，新版示范文本將原來(lái)的注冊(cè)地址改為“通訊地址”。,30,30,第一章 合同當(dāng)事人,買(mǎi)受人：

28、 【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】【本人】 ： 【國(guó)籍】【戶籍所在地】： 證件類型：【居民身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照】【 】，證號(hào)：_____________出生日期： 年

29、 月 日，性別：______________通訊地址： _____________郵政編碼：____聯(lián)系電話：__【委托代理人】【法定代理人】： 【國(guó)籍】【戶籍所在地】： 證件類型：【居民身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照】【 】，證號(hào)：______

30、________出生日期： 年 月 日，性別：______________通訊地址：_____________郵政編碼：_____聯(lián)系電話___（買(mǎi)受人為多人時(shí)，可相應(yīng)增加）,31,委托代理人,委托銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),法定代表人,法定,負(fù)責(zé)人委托代理人,法定代理人,,,,,,,,,,,,,32,二、與原合同內(nèi)容相比本次修訂主要增加以下內(nèi)容：,（一）增加委托銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其備案證明號(hào),（二）將原版

31、本的“委托代理人”修改為“委托代理人”和“法定代理人”兩類，供雙方當(dāng)事人選擇,（三）將“注冊(cè)地址”修改為“通訊地址”，確定送達(dá)的唯一性,33,第二章 商品房基本狀況,商品房基本情況,第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù),第二條 預(yù)售依據(jù)（增加內(nèi)容）,第三條 商品房基本情況,第四條 抵押情況,第五條 房屋權(quán)利狀況承諾,,,,,,,,34,34,第二章 商品房基本狀況,第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 1.出賣(mài)人以【出讓】【劃

32、撥】【 】方式取得位于 地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【 】為 ，土地使用權(quán)面積為 平方米。土地使用權(quán)起始日期為 年 月 日， 終止日期為 年 月 日。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房）所占用的土地用途為 ，土地使用權(quán)終止日期為 年 月

33、 。2.出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房項(xiàng)目的核準(zhǔn)名稱為 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證號(hào) ，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ，建筑工程施工許可證號(hào)為 。,35,第二章 商品房基本狀況,第二條 預(yù)售依據(jù)（增加內(nèi)容）該商品房已由

34、 批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為 。修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）針對(duì)合同示范文本分為預(yù)售和現(xiàn)售版本，刪去“現(xiàn)房”、“預(yù)售”選項(xiàng)，在預(yù)售合同示范文本中，約定商品房可以預(yù)售的依據(jù)，填寫(xiě)預(yù)售許可證的核發(fā)機(jī)關(guān)和預(yù)售許可證號(hào)。,36,36,第二章 商品房基本狀況,第三條 商品房基本情況 1.該商品房的規(guī)劃用途為【住宅】【辦公】【商業(yè)】【

35、 】。2.該商品房所在建筑物的主體結(jié)構(gòu)為_(kāi)___________，建筑總層數(shù)為_(kāi)__層，其中地上_______層，地下______層。3.該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的 【幢】【座】【 】_____單元_____層______號(hào)。房屋竣工后，如房號(hào)發(fā)生改變,不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見(jiàn)附件一。4.該商品房的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)為 ，其預(yù)測(cè)建筑面積共

36、 ________平方米，其中套內(nèi)建筑面積________平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e________平方米。該商品房共有共用部位見(jiàn)附件二。 該商品房層高為 米，有 個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中 個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式， 個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。陽(yáng)臺(tái)是否封閉以規(guī)劃設(shè)計(jì)文件為準(zhǔn)。,37,第三條是關(guān)于商品房規(guī)劃用途、層數(shù)、位置、測(cè)繪面積、陽(yáng)臺(tái)等房屋自然屬性的約定。修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行細(xì)化）實(shí)踐中，在交房時(shí)出

37、現(xiàn)許多因房屋面積、層高、陽(yáng)臺(tái)以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購(gòu)房人對(duì)生活品質(zhì)的追求，小區(qū)整體配套以及外圍環(huán)境也成為購(gòu)買(mǎi)商品房的主要理由，配套以及公共服務(wù)設(shè)施等房屋外圍環(huán)境的改變也導(dǎo)致糾紛頻出。,38,38,第二章 商品房基本狀況,第四條 抵押情況 與該商品房有關(guān)的抵押情況為【抵押】【未抵押】。抵押類型: ,

38、 抵押人： ，抵押權(quán)人： ，抵押登記機(jī)構(gòu)：________，抵押登記日期： ，債務(wù)履行期限：______。 抵押類型: , 抵押人： ，抵押權(quán)人： ，抵押登記機(jī)構(gòu)：________，抵押登

39、記日期： ，債務(wù)履行期限：______。 抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。,39,第四條 關(guān)于商品房抵押情況的約定,修訂依據(jù)：（新增加條款）實(shí)踐中，期房、現(xiàn)房的銷售時(shí)常會(huì)存在土地和在建工程的抵押，而且法律允許抵押物的轉(zhuǎn)讓；出于對(duì)受讓人的保護(hù)，在買(mǎi)賣(mài)合同中將抵押的情況告知受讓人是法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。因此，將“抵押情況”納入合同主條款，要求出賣(mài)人履行將抵押情況告知買(mǎi)受人的法定義務(wù)

40、；同時(shí)，在附件中加入抵押的約定，要求出賣(mài)人在出售商品房前取得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的證明，以保證買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，降低事后發(fā)生糾紛給買(mǎi)受人造成損失的可能性。,40,40,第二章 商品房基本狀況,第五條 房屋權(quán)利狀況承諾1．出賣(mài)人對(duì)該商品房享有合法權(quán)利；2．該商品房沒(méi)有銷售給除本合同買(mǎi)受人以外的其他人；3．該商品房沒(méi)有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況；4．

41、 ；5． 。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，*買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣(mài)人，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買(mǎi)受人付款之日起，按照

42、 %（不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買(mǎi)受人造成損失的，由出賣(mài)人支付【全部房?jī)r(jià)款一倍】【買(mǎi)受人全部損失】【 】的賠償金。,41,第五條是出賣(mài)人關(guān)于商品房權(quán)利狀況的約定修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）1.關(guān)于出賣(mài)人對(duì)房屋權(quán)利狀況的承諾，主要涉及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任內(nèi)容。2.關(guān)于出賣(mài)人對(duì)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定,42,第三章 商品房?jī)r(jià)款,第六條,計(jì)價(jià)方式與價(jià)款,第七條,付款方式與期

43、限,第八條,逾期付款責(zé)任,,,,43,43,第三章 商品房?jī)r(jià)款,第六條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 出賣(mài)人與買(mǎi)受人按照下列第 種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1.按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 （幣種） 元，總價(jià)款為 （幣種） 元（大寫(xiě) 元整）。2.按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 （幣種）

44、元，總價(jià)款為 （幣種） 元（大寫(xiě) 元整）。3.按照套計(jì)算，該商品房總價(jià)款為 （幣種） 元（大寫(xiě) 元整）。4.按照__________________計(jì)算，該商品房總價(jià)款為 （幣種） 元（大寫(xiě) 元整）。,44,44,第三章 商品房?jī)r(jià)款,

45、第七條 付款方式及期限 （一）簽訂本合同前，買(mǎi)受人已向出賣(mài)人支付定金 （幣種） 元（大寫(xiě)），該定金于【本合同簽訂】【交付首付款】【 】時(shí)【抵作】【 】商品房?jī)r(jià)款。（二）買(mǎi)受人采取下列第______種方式付款： 1．一次性付款。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前支付該商品房全部?jī)r(jià)款。2．分期付款。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在 年

46、月 日前分 期支付該商品房全部?jī)r(jià)款，首期房?jī)r(jià)款 （幣種） 元（大寫(xiě)： 億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整），應(yīng)當(dāng)于 年 月 日前支付。 。,45,第三章

47、商品房?jī)r(jià)款,3．貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【 】。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)于____年____月_____日前支付首期房?jī)r(jià)款 （幣種） 元（大寫(xiě) 億 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整），占全部房?jī)r(jià)款的 ％。余款 （幣種） 元（大寫(xiě) 億 仟 佰 拾 萬(wàn)

48、 仟 佰 拾 元整）向 （貸款機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)貸款支付。4．其他方式： 。（增加了一種付款方式，即貸款方式付款。 ）,46,第三章 商品房?jī)r(jià)款,（三）出售

49、該商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。該商品房的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)為 ，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱為 ，賬號(hào)為 。該商品房?jī)r(jià)款的計(jì)價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定見(jiàn)附件四。,47,第八條 逾期付款責(zé)任 除不可抗力外，買(mǎi)受人未按照約定時(shí)間付款的，雙方同意按照下列第___種方式處理： 1．按照逾期時(shí)

50、間，分別處理 (（1）和（2）不作累加 ) 。(1) 逾期在___日之內(nèi)，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 ____的違約金。 (2) 逾期超過(guò)_____日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第（1）項(xiàng)中的期限相同）后， *出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起___日內(nèi)按照累計(jì)應(yīng)付款的____%向出賣(mài)人支付違約金，同時(shí)，出賣(mài)人退還買(mǎi)受人已付全部房款（含已付貸款部分）。出賣(mài)人不解除合同

51、的，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之____（該比率不低于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第七條及附件四約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2．____________________________________________。,48,第八條是對(duì)買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定,修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）按

52、時(shí)支付房?jī)r(jià)款是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的基本義務(wù)。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，對(duì)逾期付款的違約責(zé)任約定，是對(duì)出賣(mài)人合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)著合同公平公正的原則。按條款設(shè)計(jì)，將買(mǎi)受人的違約責(zé)任分為兩種：一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)應(yīng)付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。同時(shí)，對(duì)出賣(mài)人選擇解除合同設(shè)立的條件，即買(mǎi)受人逾期達(dá)到約定的天數(shù)。與2000版示范文本相比，本次修訂體現(xiàn)在雙方當(dāng)事人關(guān)于“違約金的計(jì)算、支付期限”的約定上。,

53、49,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第十條 商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件,第十一條 交付時(shí)間和手續(xù),第九條 商品房交付條件,第十二條 逾期交付責(zé)任,50,50,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第九條 商品房交付條件該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、 、 項(xiàng)所列條件：1．該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；1．該商品房已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件；2．該商品房已取得房屋測(cè)繪

54、報(bào)告；3． ；4． 。 該商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。,51,第九條是關(guān)于出賣(mài)人交付的房屋應(yīng)當(dāng)具備條件的約定,一、關(guān)于商品房取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件的要求基

55、于竣工驗(yàn)收備案的規(guī)定，房屋交付竣工驗(yàn)收合格，應(yīng)以工程竣工驗(yàn)收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。二、關(guān)于商品房取得房屋測(cè)繪報(bào)告的要求根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定。三、商品住宅須提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的要求依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定。,52,52,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第十條 商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件（一）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備1．供水、排水：交付時(shí)供水、排水

56、配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國(guó)家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)， ；2．供電：交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，

57、 ；3．供暖：交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)， ；,53,53,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),4．燃?xì)猓航桓稌r(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，

58、保證燃?xì)夤?yīng)， ；5．電話通信：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶；6．有線電視：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶；7．寬帶網(wǎng)絡(luò)：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶。以上第1、2、3、4項(xiàng)由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理開(kāi)通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；第5、6、7項(xiàng)需要買(mǎi)受人自行辦理開(kāi)通手續(xù)。,54,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)

59、,如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付使用條件，雙方同意按照下列第_____種方式處理： （1）以上設(shè)施中第1、2、3、4項(xiàng)在約定交付日未達(dá)到交付條件的，出賣(mài)人按照本合同第十二條的約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任。第5項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付_______元的違約金；第6項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付_______元的違約金；第7項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付________元的違約金。出

60、賣(mài)人采取措施保證相關(guān)設(shè)施于約定交付日后　　日之內(nèi)達(dá)到交付使用條件。（2） 。,55,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),（二）公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準(zhǔn)）1．公共綠地：_____年____月____日達(dá)到 ；1．小區(qū)內(nèi)綠地率： 年 月 日達(dá)到

61、 ； 2．小區(qū)內(nèi)非市政道路：____年___月___日達(dá)到 ；3．物業(yè)服務(wù)用房：____年___月___日達(dá)到 ；4．醫(yī)院：___年___月___日達(dá)到 ；5．幼兒園：____年___月___日達(dá)到 ；6．學(xué)校：___年___月___日達(dá)到

62、 ；7.規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)：____年___月___日達(dá)到 ；8． ；9． 。

63、,56,56,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),以上設(shè)施未達(dá)到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理： 1．公共綠地、綠化率未達(dá)到上述約定條件的， 。2．小區(qū)內(nèi)非市政道路未達(dá)到上述約定條件的，

64、。3．物業(yè)服務(wù)用房未達(dá)到上述約定條件的， 。4．規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)未達(dá)到上述約定條件， 。5．其他設(shè)施未達(dá)到上述約定條件的，

65、 。關(guān)于本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定見(jiàn)附件五。,57,第十條是關(guān)于商品房基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施交付條件的約定,修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活條件日益改善，購(gòu)房人對(duì)商品房品質(zhì)的要求也逐漸提高。購(gòu)房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關(guān)的配套設(shè)施，如學(xué)校、綠地、醫(yī)療等的交付也成為其關(guān)心的購(gòu)房因素。尤其是在商品房

66、預(yù)售環(huán)節(jié)，房屋未建成，買(mǎi)賣(mài)雙方議定條件時(shí)，預(yù)見(jiàn)問(wèn)題不夠全面，糾紛爆發(fā)于房屋交付環(huán)節(jié)，糾紛越來(lái)越多的表現(xiàn)為買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋尤其是配套設(shè)施的交付條件、交付接收流程以及責(zé)任承擔(dān)的分歧上。,58,58,第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),第十一條 交付時(shí)間和手續(xù) （一）出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在____年____月____日前向買(mǎi)受人交付該商品房。（二）該商品房達(dá)到第九條約定的交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前 日（不少于10日）書(shū)面通知買(mǎi)

67、受人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。買(mǎi)受人未收到交付通知書(shū)的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。（二）該商品房達(dá)到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前 日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)（郵政快遞、郵寄掛號(hào)信、短信、電子郵件等方式）買(mǎi)受人。買(mǎi)受人未收到交付通知書(shū)的，以本合同約定

68、的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。 。交付該商品房時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示滿足第九條約定的證明文件。出賣(mài)人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買(mǎi)受人有權(quán)拒