北京養(yǎng)老地產市場調研報告

1、,2014年養(yǎng)老地產現(xiàn)狀,目錄,5,1. 養(yǎng)老市場政策解讀》》》,人口土地資金簡政放權養(yǎng)老機構審批辦法,,社會背景——世界人口趨于老齡化,進入老齡化的標準： 65歲以上老年人口占國家總人口的7% 深度老齡化的標準： 65歲以上老年人口占國家總人口的14% 超級老齡化的標準： 65歲以上老年人口占國家總人口的20%,,資料來源：2011年聯(lián)合國經濟和社會發(fā)展部2010年世界人口展望,,中國跑步進入深度老齡化社會,社會背景—

2、—中國老齡化呈大趨勢,資料來源：中國1-6次人口普查資料美國普查局國際項目中心國際數(shù)據庫預測數(shù)據,2000年第五次人口普查，65歲以上人口8811萬人，占人口總數(shù)的6.96%。60歲以上人口1.3億人，占人口總數(shù)的10.2% 。中國2000年已經步入老齡化社會。,老年人口結構比率表2010年65－79歲之間的老人占老年總人口的83.3%，2050年此年齡段老人比率降低到66.7%；擬說明養(yǎng)老公寓和機構養(yǎng)老的未來發(fā)展趨勢。,,,,,

3、年,中國老年人口急劇增長 加快養(yǎng)老產業(yè)的實施,社會背景——北京人口老齡化嚴重,,北京統(tǒng)計局公布數(shù)值2012年北京老齡產業(yè)研究報告,進入老齡化,深度老齡化,超度老齡化,,2030年65歲以上人口500萬人，占常住總人口的21.7%,,社會背景——養(yǎng)老床位建設納入政府績效考評,截至2013年底，全市投入運營的養(yǎng)老服務機構床位總數(shù)達81491張。 相當于每千人24張床位目標要求：2015年底前，北京市養(yǎng)老機構床位數(shù)應達到1

4、2萬張，每千名老人擁有的養(yǎng)老機構養(yǎng)老床位數(shù)達到38張。到2020年，本市養(yǎng)老機構養(yǎng)老床位數(shù)達到16萬張，每千名老人擁有的養(yǎng)老機構養(yǎng)老床位數(shù)達到40張。,“十二五” 期間養(yǎng)老床位考核：每少建一張床，區(qū)縣須按每床55萬元的標準上繳統(tǒng)籌建設資金。,政策背景,政策背景——土地市場的變化,北京養(yǎng)老設施用地納入土地規(guī)劃,政策背景——土地市場的變化,事件： 2013年2月4日，北京第一塊以養(yǎng)老綜合用地模式招拍掛的經營性用地成交。一家養(yǎng)

5、老產業(yè)的新銳——中投發(fā)展有限責任公司(以下簡稱“中投發(fā)展”)以樓面地價888.5元/平米成功中標北京密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調節(jié)池東側A-01、B-01地塊一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地意義：打破了養(yǎng)老用地多年“難產”的局面與住宅用地同推，可以說是土地市場破冰之舉這也是全國率先將養(yǎng)老設施用地納入年度國有建設用地供應計劃的破冰之舉,養(yǎng)老綜合用地實行“招、拍、掛”,就在中投發(fā)展投標密云A-01、B-01地塊的當天，其還以9.25億元拿到

6、了密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調節(jié)池東側A-02、B-02、B-03、B-04地塊(以下簡稱“密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊建筑規(guī)模約為23.78萬平方米，總出讓價格是9.25億元，樓面價3889.8元/平方米，土地性質是住宅用地。,政策背景——鼓勵集體土地從事養(yǎng)老產業(yè),農村可以將未承包的集體所有的土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。各級人民政府和有關

7、部門在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持企業(yè)事業(yè)單位、社會組織或者個人興辦、運營養(yǎng)老、老年人日間照料、老年文化體育活動等設施。 非營利性養(yǎng)老服務設施用地，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。,,《中華人民共和國老年人權益保障法》【20130701】,,,2014年兩會期間提出 農用地承包入股，將推動土地向家庭農場、農業(yè)企業(yè)等新型主體流轉。中央一號文件發(fā)布，實現(xiàn)農村土地三權分離。? 集體經營性建設用地

8、出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同價同權，實現(xiàn)產業(yè)升級。 宅基地，慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，繼續(xù)試點將閑置農民住房通過集體經濟組織盤活利用，發(fā)展符合鄉(xiāng)村功能定位的鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產業(yè)。,政策背景——建立養(yǎng)老產業(yè)服務體系,,《社會養(yǎng)老服務體系建設十二五規(guī)劃》,建立以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的“9073”養(yǎng)老服務體系。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務網絡基本健全。全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到30張。,全面

9、推行城鄉(xiāng)建設涉老工程技術標準規(guī)范、無障礙設施改造和新建小區(qū)老齡設施配套建設規(guī)劃標準。,改善老年人居住條件。引導開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵家庭成員與老年人共同生活或就近居住。推動和扶持老年人家庭無障礙改造。,,,,北京養(yǎng)老服務體系格局為“9064”,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務體系功能定位,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務體系建設任務與方式,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務體系的產品表現(xiàn)形式,精裝修（飾）老年大學等服務

10、配套醫(yī)療等養(yǎng)護照料功能打造居家環(huán)境，拓展機構服務,養(yǎng)老公寓,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務體系的產品表現(xiàn)形式,上海親和源恭和苑燕達國際養(yǎng)護中心太申祥和將府莊園………,養(yǎng)老公寓,政策背景——社區(qū)養(yǎng)老見落實,80歲以上老人，政府每月以服務券的形式補貼300元/月, 多用于 老人就餐.北京社區(qū)養(yǎng)老服務試點在朝陽展開：以“一卡通”的形式為老人 提供上門服務。政府每年撥款兩次,每半年支付一次1200元。老人

11、 持卡消費,費用由社區(qū)指定的服務公司(愛儂家政)統(tǒng)一與政府結算。,老年優(yōu)待、福利將“一卡通”,政策背景——《關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法》【20131031】,《建設方式》新建養(yǎng)老機構的建筑面積、用地面積、基本配建內容、配建規(guī)模及要求應符合國家標準及本市地方標準規(guī)定，并應納入相關規(guī)劃。,鼓勵民營資本介入養(yǎng)老市場,《基本原則》政府主導，社會主體，集約高效利用土地社會資本愿意投資建設養(yǎng)老機構的，優(yōu)先支持其建設在社會資本建

12、設的養(yǎng)老機構不足以滿足老年人入住需求時，由政府補充投資建設,《供地方式》 社會資本投資建設的養(yǎng)老機構屬于營利性或非營利性，由民政部門會同國土、工商等部門共同認定。,,,政策背景——《關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法》,運營補貼,社會資本新建、擴建養(yǎng)老機構時，每張床位的市級補助標準由原來8000元至16000元提高到2萬元至2.5萬元,提高對社會資本投資建設非營利性養(yǎng)老機構的運營補貼標準。由社會資本投資建設、實際承擔集中養(yǎng)老服務職

13、能的全托型社區(qū)托老所，運營期間享受同等政策。,接收生活能夠自理老年人的，補貼標準由原來的200元/人/月提高至300元/人/月；,接收生活不能完全自理老年人的，補貼標準由原來的300元/人/月提高至500元/人/月。,建設補貼,,,,資金方面給予大力支持,政策背景——《關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法》,稅費優(yōu)惠,社會資本投資建設的非營利性養(yǎng)老機構運營期間，符合條件的可享受營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠政

14、策。非營利性養(yǎng)老機構建設免征有關行政事業(yè)性收費。,社會資本投資建設的養(yǎng)老機構用水、用電、用氣、供暖價格按照本市相應居民收費價格標準執(zhí)行。由社會資本投資建設、實際承擔集中養(yǎng)老服務職能的全托型社區(qū)托老所，運營期間享受同等政策。,運營優(yōu)惠,,,資金方面給予大力支持,政策背景——《關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法》,開展相關政策試點工作，支持引導社會資本投資建設營利性養(yǎng)老機構，積極探索給予其基本建設補貼、運營補貼等相關政策。,社會資本

15、投資建設的營利性養(yǎng)老機構運營期間免征營業(yè)稅；減半征收有關行政事業(yè)性收費。,社會資本投資建設的營利性養(yǎng)老機構享受與社會資本投資建設的非營利性養(yǎng)老機構相同的用水、用電、用氣、供暖的優(yōu)惠政策；享受綜合責任保險財政補貼政策。,,,資金方面給予大力支持,政策背景——《關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法》,醫(yī)療服務要跟上,對于養(yǎng)老機構內設的醫(yī)療機構，符合職工(城鎮(zhèn)居民)基本醫(yī)療保險和新型農村合作醫(yī)療保險定點條件的，可以申請納入醫(yī)療保險定點范圍；,

16、鼓勵養(yǎng)老機構與就近醫(yī)療保險定點醫(yī)療機構簽訂合作協(xié)議，由就近醫(yī)療保險定點醫(yī)療機構為養(yǎng)老機構提供對口醫(yī)療服務。,,,政策背景——《北京市養(yǎng)老服務設施規(guī)劃設計技術要點》,規(guī)劃選址 根據發(fā)展需要可將村鎮(zhèn)集體建設用地進行適當調整，用于養(yǎng)老服務設施的建設。,床位設置規(guī)模 獨立占地的養(yǎng)老院一般要設置300至500張床，最小不宜低于100張。,床均用地面積一般為20-40㎡/床，在非集中建設區(qū)床均面積可適當提高，但不應超過60㎡/床。,床均建筑面

17、積一般為35-45㎡/床，特殊設施的床均建筑面積可適當放寬。,容積率一般為1.2-2.0，最高不應超過2.5。,室外場地除老年養(yǎng)護院外，需設置老年人休閑、健身、娛樂等活動的室外活動場地。室外活動場地人均面積不低于1.20㎡。,交通要求主要出入口不應直接開向城市主干道。,日照要求老年人居住用房和主要活動用房日照標準應不低于居住建筑日照標準。,,,,,建筑設計要求——適老化設計,政策背景——《北京市養(yǎng)老服務設施規(guī)劃設計技術要點

18、》,建筑設計要求——無障礙設計,建筑出入口內外應留有不小于 1.50m×1.50m的輪椅回旋面積。,走廊凈寬不應小于1.80m。,通過式走廊兩側墻面0.90m和0.65m高處應設Φ40-50mm的圓桿橫向扶手。,二層（含二層）以上養(yǎng)老服務設施建筑應設無障礙電梯，且至少有1臺能兼作醫(yī)用電梯。,建筑的地面應采用不易碎裂、耐磨、防滑、平整的材料。,老年人居室的自用衛(wèi)生間出入口凈寬不應小于0.80m。,應采用外開門或平開門，并設置透光

19、的觀察窗及由外部可開啟的門扇。,浴盆和便器旁應安裝扶手，淋浴位置應在一側墻面安裝扶手。,,,,,,,,政策背景——《北京市養(yǎng)老服務設施規(guī)劃設計技術要點》,建筑設計要求—— 設備系統(tǒng)設計,其他設計要求超過300床的每層均應設置護理站，并應設置建筑設備設施控制系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，視線應覆蓋所有老年人公共活動區(qū)域。,監(jiān)控系統(tǒng)應根據功能需求設置相應的護理智能化系統(tǒng)。電視監(jiān)控系統(tǒng)應設置在公共部位。,呼叫裝置公共空間、居室及衛(wèi)

20、生間應設緊急呼叫裝置。,水電計量應按老年人居室設置分室電計量和水計量系統(tǒng)。,照明開關老年人居室主要照明系統(tǒng)應能實現(xiàn)在床頭、居室入口等地多地控制。寬板翹板開關，安裝高度宜距地面 1.10m。,,,,應做標識設計，標識應色彩鮮明、字體醒目、圖案清晰。,政策背景——昌平區(qū)養(yǎng)老機構審批辦法,營利性養(yǎng)老服務機構在取得《北京市養(yǎng)老服務機構執(zhí)業(yè)許可證》后，按照有關規(guī)定到工商部門辦理注冊登記手續(xù)。,非營利性養(yǎng)老服務機構按照有關規(guī)定到區(qū)民政局社團登

21、記科辦理注冊登記手續(xù)。,,,,,政策背景——養(yǎng)老機構建設補貼申請流程,必須符合下述條件建筑：符合《北京市養(yǎng)老服務設施規(guī)劃設計技術要點》規(guī)定，工程質量和消防安全驗收合格。建設硬指標：“十二五”期間，在新審批建設的養(yǎng)老機構和政府投資建設的養(yǎng)老機構中，80%以上的養(yǎng)老床位應具有護養(yǎng)功能。,向民政局書面申報《社會辦養(yǎng)老機構建設補貼》,區(qū)縣民政局進行實地調查填寫調查表,區(qū)縣民政和財政部門將組織評審委員會進行評審,公示,報市級審定,養(yǎng)老機構建設

22、補貼申報流程,建設養(yǎng)護功能床位：2.5萬/張x160張=400萬建設普通功能床位：2萬/張x40張=80萬配套功能建設1比1：480萬建設資金補貼合計：960萬（元）年運營補貼：300元/月/床x12個月x200床=72萬元,機構養(yǎng)老院以200張床為例估算建設補貼,,,,,養(yǎng)老市場政策解讀——綜述,北京老齡化突出，政府高度重視，持續(xù)出臺土地和資金層面的相關政策，為養(yǎng)老地產提供了前所未有的支持。未來養(yǎng)老地產發(fā)展空間巨大，奤夿屯

23、新村前景一片光明。,2014年兩會期間提出：集體經營性建設用地，實現(xiàn)產業(yè)升級，宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游和養(yǎng)老產業(yè)，農村可以將未承包的集體所有的土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。奤夿屯新村可合理合法介入養(yǎng)老產業(yè)的建設、經營。,“十二五”規(guī)劃要求：養(yǎng)老產業(yè)應建立以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)為依托，機構為支撐的養(yǎng)老服務體系。奤夿屯新村可以用“9064”的總體目標指導4600畝村域的規(guī)劃建設。目前，首要須利用養(yǎng)老機構打開困局。,凡

24、養(yǎng)老項目需向地方民政局申報籌辦，到發(fā)改委立項，方可減免建設和經營等稅費，經驗收合格才能取得相應的建設和運營補貼。因此，先立項，報規(guī)劃，保證可持續(xù)發(fā)展。,尋找適合的盈利模式介入實現(xiàn)多方共贏,,,,,2. 養(yǎng)老市場產品變化》》》,13個市調樣本以開業(yè)時間為序產品DNA,市調樣本1 太申祥和敬老院（2002年正式開業(yè)）,市調樣本2 北京匯晨老年公寓（2007年開業(yè)）,北七家,北苑路,望京東園,市調樣本2 北京匯晨老年公寓（北七家

25、項目),市調樣本2 北京匯晨老年公寓（北苑項目）,市調樣本2 北京匯晨老年公寓（望京項目）,市調樣本2 北京匯晨老年公寓（望京項目）,市調樣本3 十三陵溫馨老年公寓（2007年開業(yè)）,,市調樣本4 將府莊園敬老院（2010年開業(yè)）,,市調樣本4 將府莊園敬老院,老年大學活動中心,月梨中醫(yī)醫(yī)院,社區(qū)活動中心,市調樣本5 燕達金色年華健康養(yǎng)護中心（2010年開業(yè)）,,市調樣本5 燕達金色年華健康養(yǎng)護中心,燕達迎賓酒店,市調樣本6 上

26、海親和源（2010年開業(yè)）,市調樣本6 上海親和源,備注：入住條件需男性滿60周歲，女性滿55周歲。紅色部分價格為最新上調價格。,經營模式：會員制,市調樣本7 溫都水城國際養(yǎng)生公寓（2011年開業(yè)）,市調樣本7 溫都水城國際養(yǎng)生公寓,經營模式：會員制會費：躉交押金60萬——140萬不等（依房間大小和簽約年限收取會費）具體情況：,市調樣本7 溫都水城國際養(yǎng)生公寓,其他收費明細：,溫度水城養(yǎng)老公寓——水城金手杖獲得運營補貼。,,市調樣

27、本8 九華國際養(yǎng)生公館（2012年開業(yè)）,15號公館,5號公館,市調樣本8 九華國際養(yǎng)生公館,市調樣本9 北京雙井恭和苑（2012年10月開業(yè)）,,市調樣本9 北京雙井恭和苑,,市調樣本10 保利安平?和熹會（2012年11月開業(yè)）,市調樣本10 保利安平?和熹會,市調樣本10 保利安平?和熹會,經營模式：租賃制1.自理型菜單式收費表,,,,,,市調樣本10 保利安平?和熹會,2.非自理型,,,,,,市調樣本11 天津云杉鎮(zhèn)（2013

28、年6月開業(yè)）,市調樣本11 天津云杉鎮(zhèn),市調樣本12 泰康之家 燕園（預計2015年開始運營）,市調樣本12 泰康之家 燕園,,,專業(yè)護理單元臨終關懷單元康復醫(yī)院,,,協(xié)助生活單元,,,記憶障礙單元,,,會所,,,,獨立生活單元,市調樣本12 泰康之家 燕園,市調樣本12 泰康之家 燕園,市調樣本12 泰康之家 燕園,配套設施：記憶回廊、寄宿幼兒園等計劃設立宗教信仰區(qū)，有佛堂、基督教堂等，現(xiàn)為模擬展示社區(qū)活動豐富多彩，包括定期戶

29、外旅游醫(yī)療：社區(qū)內提供康復為主的2甲醫(yī)院，與協(xié)和醫(yī)院、安貞醫(yī)院、王府醫(yī)院等大型醫(yī)療機構磋商，擬建就診綠色通道就餐：點餐，無統(tǒng)一餐標。,市調樣本12 泰康之家 燕園,市調樣本13 愛晚大愛城（開業(yè)時間未定）,市調樣本13 愛晚大愛城,政策支持：民政部提出的“國家愛晚工程”項目關于養(yǎng)老產品：總建面近4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇，專業(yè)養(yǎng)老運營機構可為老人提

30、供專業(yè)的養(yǎng)老居所與全面貼心的服務。產權：70年產權開盤時間：2014年4月社區(qū)配套： 大型醫(yī)院、養(yǎng)老設施、養(yǎng)生會所、體育中心、文化教育、生態(tài)農場、休閑公園、繽紛商業(yè)、高端酒店,養(yǎng)生會所,養(yǎng)老公寓,市調樣本的綜合情況 ——養(yǎng)老產品不再受土地制約,市調樣本的綜合情況一覽表 1,市調樣本的綜合情況一覽表 2,養(yǎng)老市場產品變化－－綜述,,1.養(yǎng)老產品不再受土地制約。國有土地也好，集體土地也罷，只要有民政支持，均可獲社會認可和政策補貼，

31、但政策落地性有待考證。,2. 養(yǎng)老產業(yè)逐漸由福利型向市場化轉型，從而形成非營利的福利型養(yǎng)老院及營利型的養(yǎng)老機構，打破了傳統(tǒng)觀念上“重保障輕商業(yè)的格局”,3.政策放寬，紛紛給予企業(yè)民政支持。前期建設符合養(yǎng)老規(guī)劃設計的項目，紛紛申請民政支持，以博取政策、資金的維系。,4. 營銷模式仍處于不斷摸索階段，會員制與租賃制并存。換言之，銷售向持有過度，以符合政策導向，換取后續(xù)的可持續(xù)發(fā)展。,5.硬件規(guī)范化，適老化設計日趨完善。如室內外緊急呼叫系統(tǒng)的

32、建立，走廊1.5米寬，擔架電梯設置、活動區(qū)功能設置品質精良，不能開設幼兒園，也會特設兒童娛樂區(qū)等，以適應老年人心理、生理的全面需求。,6.軟性服務更加關注老人的養(yǎng)生、健康、精神生活?！搬t(yī)養(yǎng)結合”新模式逐步滲透到各養(yǎng)老項目，老年文化建設豐富多彩，餐飲突出養(yǎng)生理念等。,7.打造項目特色。即每個項目都有自己的DNA，以支撐自己的經營。,,,,,,,會員制（可繼承、可轉讓）,險金+租金如泰康之家*燕園：200萬元,8. 經營模式：會員制和租