3-不動產(chǎn)銷售(14號公告)及租賃(16號公告)

1、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,國家稅務(wù)總局公告2016年第14號,納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,國家稅務(wù)總局公告2016年第16號,1,第一部分 基本概念,一、納稅人單位和個(gè)人單位是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位；個(gè)人是指個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。企業(yè)：增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人非企業(yè)單位：增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人個(gè)體工商戶：增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人

2、其他個(gè)人：增值稅小規(guī)模納稅人,2,第一部分 基本概念,二、標(biāo)的物不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物：包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。構(gòu)筑物：包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。,3,第一部分 基本概念,三、納稅地點(diǎn)及征收機(jī)關(guān)1、納稅人（除其他個(gè)人）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或提供不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃服務(wù)，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的

3、，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2、納稅人（除其他個(gè)人）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或提供不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃服務(wù)，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，直接向機(jī)構(gòu)所在地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。3、其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或提供不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃服務(wù)， 向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,4,第一部分 基本概念,四、對改革前的過渡政策按照國務(wù)院“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”的原則，對老項(xiàng)目均給予特殊政策，一般納稅人可

4、以選擇簡易計(jì)稅方法。五、過渡政策征收率為原營業(yè)稅征收率5%征收率相當(dāng)于原營業(yè)稅4.76%5%÷（1+5%）= 4.76%,5,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第一條 政策依據(jù)根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。,6,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第二條 適用范圍納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不

5、動產(chǎn)，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。,7,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第三、四條 政策規(guī)定（一）地稅機(jī)關(guān)納稅人以“差額”（非自建不動產(chǎn)）或“全額”（自建不動產(chǎn)）為銷售額，按照5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳（或繳納）稅款。差額——指取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不

6、動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額。全額——指取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。非自建——以“差額”為依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額。自建——以“全額”為依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額。,8,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第三、四條 政策規(guī)定（二）國稅機(jī)關(guān)范圍：自然人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)除外1、適用簡易計(jì)稅方法：①一般納稅人銷售2016.4.30前取得的不動產(chǎn)；②小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)。與在地稅預(yù)繳時(shí)計(jì)算一致2、適用一般計(jì)稅方法：

7、①一般納稅人銷售2016.4.30前取得的不動產(chǎn)；②一般納稅人銷售2016.5.1后取得的不動產(chǎn)。備注：非自建和自建一致，以“全額”為銷售額，按照適用稅率11%計(jì)算應(yīng)納稅額。,9,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第五條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房政策計(jì)稅方法：（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的（不足2年），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（二）個(gè)人將購買2年

8、以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。,10,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第五條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房政策個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人（自然人）個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,11,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第六條 預(yù)繳稅款的計(jì)算（一）以

9、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%（二）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%,12,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦

10、法,第七條 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，不需要預(yù)繳稅款。應(yīng)納稅額為：差額（北上廣深2年以上）或全額（2年以內(nèi)）依照5%征收率計(jì)算。涉及納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的各類情形，后面將以實(shí)例和附表的形式講解計(jì)算過程和總結(jié)歸納。,13,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第八條 合法有效憑證納稅人按規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)

11、時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則不得扣除。合法有效憑證是指：1、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；2、法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；3、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。,14,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第九條 預(yù)繳稅款的抵減納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)

12、抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,15,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第十條、第十一條 發(fā)票的開具小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,16,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,第十二條 罰則納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照本辦法

13、規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。備注：納稅人在地稅預(yù)繳稅款，不需要填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》,17,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,實(shí)例分析（一）簡易計(jì)稅方法例1：A

14、公司為增值稅小規(guī)模納稅人（或選擇按簡易計(jì)稅辦法計(jì)稅的一般納稅人），機(jī)構(gòu)所在地為甲地，將公司在乙地的廠房銷售給B公司，合同價(jià)款105萬元。區(qū)分情況進(jìn)行稅務(wù)處理：1、A公司自行修建該廠房乙地：A公司應(yīng)在乙地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%=105÷(1+5%)×5%=5萬元；甲地：A公司應(yīng)向甲地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)當(dāng)期不含稅銷售額100萬元，應(yīng)納稅額=不含稅銷售額×

15、;5%=100×5%=5萬元，扣除已預(yù)繳稅額5萬元，應(yīng)補(bǔ)稅額0元。2、A公司于2016年4月30日前以60萬元的價(jià)格從C公司購入該廠房乙地：A公司應(yīng)在乙地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價(jià)）÷(1+5%)×5%=（105-60）÷(1+5%)×5%=2.14萬元；甲地：A公司應(yīng)向甲地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)當(dāng)期不含稅銷售額=（105-60）÷(1+5%)=4

16、2.86萬元，應(yīng)納稅額=不含稅銷售額×5%=42.86×5%=2.14萬元，扣除已預(yù)繳稅額2.14萬元，應(yīng)補(bǔ)稅額0元。,18,第二部分 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法,（二）一般計(jì)稅方法例2：A公司為增值稅一般納稅人（選擇按照一般計(jì)稅辦法計(jì)稅），機(jī)構(gòu)所在地為甲地，將公司在乙地的廠房銷售給B公司，合同價(jià)款105萬元，并且當(dāng)期A公司取得準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額扣除憑證上注明的稅額5萬元。區(qū)分情況進(jìn)行稅務(wù)處理：1、

17、A公司自行修建該廠房乙地：A公司應(yīng)在乙地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%=105÷(1+5%)×5%=5萬元；甲地：A公司應(yīng)向甲地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)當(dāng)期不含稅銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+11%)=105÷(1+11%)=94.59萬元，應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（不含稅銷售額×11%）-進(jìn)項(xiàng)稅額=10.4-5=5.4萬元，扣除已預(yù)

18、繳稅額5萬元，應(yīng)補(bǔ)稅額0.4元。2、A公司于2016年4月30日前以60萬元的價(jià)格從C公司購入該廠房乙地：A公司應(yīng)在乙地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價(jià)）÷(1+5%)×5%=（105-60）÷(1+5%)×5%=2.14萬元；甲地：A公司應(yīng)向甲地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)當(dāng)期不含稅銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+11%)=105÷(1+11%)=94.5

19、9萬元，應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（不含稅銷售額×11%）-進(jìn)項(xiàng)稅額=10.4-5=5.4萬元，扣除已預(yù)繳稅額2.14萬元，應(yīng)補(bǔ)稅額3.26萬元。,19,附表（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）,（一）一般納稅人,20,附表（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）,（二）小規(guī)模納稅人,21,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第一條 政策依據(jù)根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行

20、增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。,22,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第二條 適用范圍納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。,23,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)（一）一般納

21、稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,24,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)（二

22、）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。,25,第三部分 納稅人提供不動

23、產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（一）單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國

24、稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,26,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（二）其他個(gè)人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。,27,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第五條 跨區(qū)域提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人出租

25、的不動產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。重慶市國稅局決定，納稅人在重慶市內(nèi)跨區(qū)（縣）的不動產(chǎn)出租，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。,28,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第六條 預(yù)繳期限納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)

26、繳稅款。例如：3月份收取的租金收入，按月申報(bào)的納稅人應(yīng)在4月15日的申報(bào)期內(nèi)，到不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行預(yù)繳稅款。,29,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第七條 預(yù)繳稅款的計(jì)算（一）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%（二）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含

27、稅銷售額÷（1+5%）×5%（三）個(gè)體工商戶出租住房：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%,30,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第八條 其他個(gè)人出租不動產(chǎn)，應(yīng)納稅款的計(jì)算：（一）出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%涉及納稅人

28、出租不動產(chǎn)的各類情形，后面將以實(shí)例和附表的形式講解計(jì)算過程和總結(jié)歸納。,31,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第九條 增值稅預(yù)繳稅款表：單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。填報(bào)方法：在不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》“預(yù)征項(xiàng)目和欄次”中的第三行“出租不動產(chǎn)”。,32,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營

29、租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第十條 預(yù)繳稅款的抵減：單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,33,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第十一條、第十二條 發(fā)票的開具：小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不

30、動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。其他個(gè)人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。納稅人向其他個(gè)人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,34,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,第十三條 罰則納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及

31、相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人出租不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。備注：納稅人在地稅預(yù)繳稅款，不需要填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》,35,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,實(shí)例分析例1：甲企業(yè)為增值稅一般納稅人，其機(jī)構(gòu)所在地為A市。2016年5月1日，甲企業(yè)出租其2014年以前取得的位于B市的廠房給乙企業(yè)，共收取租金500萬元。甲企業(yè)應(yīng)如

32、何納稅？選擇簡易計(jì)稅方法1、在B地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%=500÷（1+5%）×5%=23.81萬元2、在A地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=500÷（1+5%）×5%-23.81=0萬元，即甲企業(yè)在A地繳稅為0元選擇一般計(jì)稅方法1、在B地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷

33、;（1+11%）×3%=500÷（1+11%）×3%=13.51萬元2、在A地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+11%）×11%-預(yù)繳稅款=500÷（1+11%）×11%-13.51=36.04萬元,36,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,實(shí)例分析例2：張三為A市的個(gè)體工商戶（小規(guī)模納稅人），2016年7月，張三將位于B市的

34、商業(yè)門市出租給李四，共收取租金20萬元。出租其位于B市的住房給王五，共收取租金4萬元。張三應(yīng)如何納稅？1、在B地國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳預(yù)繳稅款（門市）=含稅銷售額÷（1+5%）×5%=20÷（1+5%）×5%=0.95萬元預(yù)繳稅款（住房）=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%=4÷（1+5%）×1.5%=0.06萬元2、在A地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)應(yīng)納稅額（門市）=含稅

35、銷售額÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款=20÷（1+5%）×5%-0.95=0萬元應(yīng)納稅額（住房）=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%-預(yù)繳稅款=4÷（1+5%）×1.5%-0.06=0萬元,37,第三部分 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法,實(shí)例分析例3：趙六是居住在A市的自然人，2016年6月，趙六將自己在B市的門市和住房出租，并分

36、別取得租金收入20萬元和4萬元。趙六應(yīng)如何納稅？自然人出租不動產(chǎn)，應(yīng)直接向B市（不動產(chǎn)所在地）主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)納稅款（門市）=含稅銷售額÷（1+5%）×5% =20÷（1+5%）×5%=0.95萬元應(yīng)納稅款（住房）=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% =4÷（1+5%）×1.5%=0.06萬元,38,附表（出租不動產(chǎn)）,（一）一般納稅人,39