停車場增加收益的9大妙招

1、增加停車場收益的增加停車場收益的9大妙招大妙招對于日益成為香餑餑的城市停車場而言，最大化的提升收入一直是停車場管理者不斷思索和實踐的話題。筆者通過這幾年在大型停車場的管理經(jīng)驗，總結出不少提升停車場收入的具體操作方法，希望能對大家有所幫助。產(chǎn)品規(guī)劃設計在不少人的眼里，停車場的產(chǎn)品設計似乎簡單的不能再簡單，無非就是大小和位置。但實質(zhì)上，在涉及到具體的運營成本及后續(xù)收益等方面，停車場的產(chǎn)品設計是極其重要和關鍵的一環(huán)。1、產(chǎn)品大小一方面是停車場

2、要根據(jù)每個車場的立柱寬度及面積做好車位大小規(guī)劃，將停車位數(shù)量規(guī)劃出最多。這完全是一個數(shù)學組合搭配問題，只要將不同大小標準車位的數(shù)值放在平面圖上不斷推算即可確定。另一方面需要注意的是在規(guī)劃這些車位的時候，必須考慮到車道的寬度，除去其他品質(zhì)及現(xiàn)場因素，筆者認為主要考慮的是橫向規(guī)劃車道還是縱向規(guī)劃，一般來說，占據(jù)車位數(shù)量最少的車道規(guī)劃較為可取。同時常規(guī)的建議是除去主通道外，車道盡可能設計成單行道會更有利于車位數(shù)量的提升。2、產(chǎn)品區(qū)域規(guī)劃首先要

3、做的是客戶群細分。這里說的客戶群其實更多的關注客戶特性，即客戶來這里的目的，停留時間及習慣。和酒店客房產(chǎn)品一樣，車位有著不可儲藏的特性，時間成本和機會成本并存，當日未消費的車位就有可能喪失其商業(yè)價值，所以必須盡可能讓所有車位能最大化的產(chǎn)生收益。比較科學的做法是將客戶群分為幾類：購物類消費者、公司員工（包括該建筑體內(nèi)涉及的各類公司）、臨時性辦公客戶。也可以按照客戶來停留的時間長短和熟悉程度劃分為幾類：因為偶爾來的客戶對停車場的整體環(huán)境熟悉

4、程度不高，所以經(jīng)常會出現(xiàn)迷路等情形，而且3、停車區(qū)域在第一點產(chǎn)品設計中已經(jīng)有專門敘述，這里就是需要配合產(chǎn)品設計規(guī)劃的理念進行價格的確定和執(zhí)行。但需要注意的是要根據(jù)一年的淡旺季做出局部的調(diào)整。這主要可以參考酒店的各類房型銷售模式。正常情況下酒店客房是把客房作為嚴格的房型等級劃分的，但是在重大節(jié)假日期間，低價房會提升檔次和高價房一同銷售，這主要是根據(jù)市場的需求而定，停車場也可以在平時根據(jù)規(guī)劃劃分為A類停車區(qū)；B類停車區(qū)及C類停車區(qū)。每種停車

5、區(qū)設立不同的收費標準及服務標準。一旦出現(xiàn)客流高峰，則適時地進行區(qū)域和價格的調(diào)整，以確保收益最大化，反之在低峰時也可以降價以促進所有車位銷售。不過需要提醒的是，降價時盡量不要以降價的理念或者言語出現(xiàn)，這樣給客戶降低檔次的感受，而是采用類似于酒店辦理入住時的住房升級模式，讓客戶享受升級待遇，其實質(zhì)是一種變相的打折促銷。價格體系向上調(diào)整價格體系建立之后，由于物價的不斷上漲，人力、物料等各類成本不斷上漲，不可避免的需要對價格體系向上調(diào)整，直白地

6、說就是漲價。調(diào)整的方式很多，但不可否認的是都會遇到或多或少的問題，筆者就自身經(jīng)歷的漲價做一些分享。首先要了解市場行情及客戶消費能力，對停車場的收費標準進行提升。漲價是最直接也是效果最為明顯的提升收入的方式，但是讓不少管理者頭痛的是漲價帶來的副作用卻不好掌控，那就是漲價后車流量會明顯降低。因此，如果要漲價一定要保障車流量不降低或者至少要確保車流量在盈利平衡點之上方可，即漲價后車流量價格漲價前車流量漲價前價格。筆者的經(jīng)驗是采用漸進式漲價法：