北京知春大廈策劃案

1、第一篇市場(chǎng)篇我們面臨的是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)狀況？一、北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體概況1、市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)攀升，西部地區(qū)首居榜首通過(guò)對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查顯示：2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到創(chuàng)記錄的300萬(wàn)平方米，是2001年供應(yīng)量的兩倍。其中，東部地區(qū)100萬(wàn)平方米，包括朝陽(yáng)區(qū)以國(guó)航大廈、住邦2000為代表，供應(yīng)量達(dá)80萬(wàn)平方米；東城區(qū)以東直門(mén)地區(qū)改造和東方廣場(chǎng)三期為代表，供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米。西部地區(qū)140萬(wàn)平方米，包括西城區(qū)以富凱大廈、中證大

2、廈為代表，供應(yīng)量在40萬(wàn)平方米；海淀區(qū)以銀網(wǎng)中心、中關(guān)村科技貿(mào)易中心為代表，供應(yīng)量在100萬(wàn)平方米。其他各區(qū)供應(yīng)量在40萬(wàn)平方米。統(tǒng)計(jì)顯示，西部地區(qū)繼消化量2001年首次超過(guò)東部地區(qū)之后，今年在供應(yīng)量上也是第一次超過(guò)東部地區(qū)，從而在供應(yīng)量上繼寫(xiě)“西風(fēng)壓倒東風(fēng)”的市場(chǎng)格局。這是2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。而據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，2002年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)H為64萬(wàn)平方米。北京市場(chǎng)溫度之高，供應(yīng)量之大，由此可見(jiàn)一斑。2002年上半

3、年北京部分甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)狀況區(qū)域項(xiàng)目名稱面積（萬(wàn)平米）海淀區(qū)當(dāng)代青云大廈5帝恒寫(xiě)字樓4.5中關(guān)村科技貿(mào)易中心12銀網(wǎng)中心6長(zhǎng)遠(yuǎn)天地12太平洋大廈5世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈7皇冠大廈11世紀(jì)豪景大廈2科技財(cái)富中心6朝陽(yáng)區(qū)中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心6佳境天城10住邦200010現(xiàn)標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著寫(xiě)字樓市場(chǎng)從“以產(chǎn)品為核心”開(kāi)始轉(zhuǎn)向“以客戶為核心”。商務(wù)樓或商務(wù)公寓與寫(xiě)字樓相比，改變了純寫(xiě)字樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，

4、更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門(mén)檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。較低的價(jià)格和較高的按揭是這些處于起步階段中小公司看好的原因。2002年上半年，市場(chǎng)吸納了近20萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓面積，其中多數(shù)面積被國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)購(gòu)買且多數(shù)用于自用，而外資機(jī)構(gòu)大單則多數(shù)用于投資用途，同時(shí)在中關(guān)村、金融街中小機(jī)構(gòu)和個(gè)人的投資購(gòu)買也非常踴躍?？傮w來(lái)看，2002年上半年北京寫(xiě)字樓由于中關(guān)村大量新興寫(xiě)字樓的低價(jià)上市而出

5、現(xiàn)以售為主的新動(dòng)向，銷售價(jià)格與去年相比略有下跌。據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)：截止今年6月市場(chǎng)平均售價(jià)14890平方米，與2001年相比下跌7.5%；平均租金22.5平方米月，與2001年相比下跌4.2%。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的銷售報(bào)價(jià)在2400美元／平方米，銷售價(jià)格與去年基本持平。租金方面，報(bào)價(jià)在25美元月／平方米，與去年相比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)。二、未來(lái)三至五年內(nèi)市場(chǎng)供求狀況分析1、當(dāng)前市場(chǎng)客觀現(xiàn)狀北京申奧成功、APEC會(huì)議在

6、上海的圓滿舉行、中國(guó)加入世貿(mào)組織、國(guó)家足球隊(duì)出線等大事使得世界矚目中國(guó)，更加為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好表現(xiàn)喝彩。2001年以來(lái)，在上述利好的刺激下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，甲級(jí)寫(xiě)字樓全年供應(yīng)量達(dá)到150萬(wàn)平方米，銷售（租賃）量在68萬(wàn)平方米。2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量更達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的300萬(wàn)平方米，對(duì)于目前北京寫(xiě)字樓年消化68萬(wàn)平方米（2001年數(shù)字）這樣的容量來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)要消化掉這批存量就需要一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，眾多項(xiàng)目一涌而上的市場(chǎng)跟風(fēng)式

7、行為為未來(lái)幾年寫(xiě)字樓市場(chǎng)提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)；同時(shí)，市場(chǎng)需求也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)變化，傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)及外地機(jī)構(gòu)重新成為寫(xiě)字樓需求主體，大單成交成為市場(chǎng)主流。2、市場(chǎng)供應(yīng)：1200萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓誰(shuí)來(lái)消化據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)的最新調(diào)查，北京在建、擬建寫(xiě)字樓面積將達(dá)到1200萬(wàn)平方米以上。其中30%左右即300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積將在今年推出，是2001年市場(chǎng)供應(yīng)量的一倍，加上2001年一部分未消化的寫(xiě)字樓存量，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。調(diào)查結(jié)果顯示：