國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場(chǎng)

1、國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場(chǎng)國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場(chǎng)隨著國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，主輔分離勢(shì)在必行。后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。一、國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化的可行性和必要性20世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)我國(guó)香港及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開了中國(guó)大陸物業(yè)管理的先河。20多年來(lái)，物業(yè)管理先后在全國(guó)各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成

2、功和發(fā)展，為國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化指明了方向。職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們?cè)谫I到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外，必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來(lái)企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，那種行政福利型的直接管理和無(wú)償服務(wù)也隨之過(guò)時(shí)，代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時(shí)開展多種

3、經(jīng)營(yíng)，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān)，又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的。長(zhǎng)期以來(lái)，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能，這樣，嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國(guó)有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān)，必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來(lái)，使企業(yè)由原來(lái)承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為中心的真正意義上的市場(chǎng)主體。為此，原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔

4、分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》（國(guó)經(jīng)貿(mào)企改〔2002〕859號(hào)文件）。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國(guó)有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢(shì)下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)有進(jìn)有退，進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái)，不僅為國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場(chǎng)。二、國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化面臨的主要困難職工住房制度改革以來(lái)，許多企業(yè)也相繼

5、成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對(duì)職工住房進(jìn)行管理，雖然較之原來(lái)的后勤管理有了很大的進(jìn)步，但還存在著相當(dāng)多的福利內(nèi)容，與市場(chǎng)化的物業(yè)管理還相距甚遠(yuǎn)。這其中既有與之相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因。（一）房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代，樓齡相對(duì)較長(zhǎng)，回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長(zhǎng)年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)

6、私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購(gòu)買（一）政府扶持。物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國(guó)有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)除企業(yè)和自身努力外，需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。1、捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系，由這些部門對(duì)水電用戶進(jìn)行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費(fèi)用。2、

7、明確房屋維修資金的及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計(jì)，隨著房齡的增加，維修費(fèi)用越來(lái)越大。維修資金短缺對(duì)于國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場(chǎng)規(guī)律，又滿足國(guó)有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。3、政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)，以分流安置富余人員。（二）企業(yè)支持。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問(wèn)題。國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤

8、機(jī)構(gòu)演變過(guò)來(lái)的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負(fù)盈虧難度很大。因此，國(guó)有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí)，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。（三）自身努力。在積極爭(zhēng)取政府和原企業(yè)

9、支持的基礎(chǔ)上，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。１、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)有企業(yè)的體制和機(jī)制問(wèn)題，造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識(shí)淡薄，因此，國(guó)企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識(shí)，教育職工認(rèn)清改革形勢(shì)，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。2、開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮

10、人才特長(zhǎng)和地域優(yōu)勢(shì)，從“特、便、?！睅讉€(gè)方面開展經(jīng)營(yíng)服務(wù)?！疤亍本褪翘厥夥?wù)，如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)?！氨恪本褪潜憷?wù)，利用地域和資源優(yōu)勢(shì)提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門等?！皩！本褪菍I(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長(zhǎng)開展服務(wù)，如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開展經(jīng)營(yíng)服務(wù)，拓寬經(jīng)營(yíng)范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡(jiǎn)單的物業(yè)改造工程。3、開展聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)