山東省濟南市中級人民法院房屋買賣合同糾紛司法局講稿

1、1房屋買賣合同糾紛法律適用房屋買賣合同糾紛法律適用一、房屋買賣合同糾紛涉及的房屋類型概述處理房屋買賣合同糾紛，首先要了解房屋買賣合同的標(biāo)的物房屋。房屋類型一般包含商品房、二手房、房改房、經(jīng)濟適用房、農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。分清房屋類型的意義在于：不同的房屋，購買資格不同、流通性不同，由此導(dǎo)致的合同主體、所有權(quán)人、合同效力會有所不同。（一）商品房（一）商品房商品房在我國興起于20世紀(jì)80年代，它是在市場經(jīng)濟條件下，由具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)

2、開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的、按市場價出售的房屋。商品房開發(fā)建設(shè)一般需要經(jīng)過項目立項、取得開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的核發(fā)、建設(shè)工程設(shè)計方案的審查、施工圖設(shè)計審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、商品房的預(yù)售、建設(shè)工程竣工驗收與備案、商品房的初始登記、開發(fā)項目的物業(yè)管理等程序。通常所稱的“五證”是指國土局的《國有土地使用權(quán)證》、規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建委的《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房

3、預(yù)售許可證明》。了解開發(fā)建設(shè)的流程，有利于我們了解糾紛發(fā)生在開發(fā)建設(shè)的哪個階段，從而有利于確定糾紛的性質(zhì)以及處理意見。比如，一般情況下，開發(fā)商取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以后，商品房已經(jīng)具體確定，有了房號，此時雙方簽訂商品房預(yù)約合同，開發(fā)商收取定金，雙方可能是真實的商品房預(yù)約關(guān)系。但如果在房地產(chǎn)項目還沒有立項的時候，開發(fā)商就與不特定公眾簽訂商品房預(yù)約合同，收取定金，并且后來開發(fā)商也沒有取得土地使用權(quán)證，就攜款逃跑了，則開發(fā)商當(dāng)初可能不是真的想

4、與買受人預(yù)約簽訂商品房合同，出售房屋，只是想收取資金，雙方之間可能不是真實的商品房預(yù)約關(guān)系，開發(fā)商有可能涉嫌非法集資。這樣，雙方的法律關(guān)系可能就不同了，處理意見也不能按照商品房預(yù)約關(guān)系來處理。開發(fā)建設(shè)完畢后，商品房應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收。自2011年4月27日濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、濟南市規(guī)劃局、濟南市城市管理行政執(zhí)法局、濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局、濟南市市政公用事業(yè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)的通知》（濟建發(fā)（2011）7號）后，濟南市對商品房交付開

5、始嚴(yán)格采取綜合驗收備案制度，開發(fā)項目經(jīng)綜合驗收合格后，方可交付使用。綜合驗收的內(nèi)容主要包括：1.開發(fā)項目是否按照建設(shè)條件意見書的要求進行建設(shè)；2.開發(fā)項目3局房改辦公室行政職權(quán)范圍，不屬于法院民事案件受案范圍。他人頂替房改對象之名購買房改房的，一般無效。（四）經(jīng)濟適用房（四）經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是指由國家批準(zhǔn)，在免除土地出讓金的基礎(chǔ)上，并給開發(fā)商一定的信貸優(yōu)惠，由開發(fā)商建立的提供給中低收入階層的保障性住房。經(jīng)濟適用房用地一般實行行政劃撥

6、的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟適用房相對于商品房具有3個顯著特征：經(jīng)濟性、保障性、實用性，是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。由于經(jīng)濟適用房建設(shè)用地實行國家統(tǒng)一劃撥制，享受免征地土出讓金等各種優(yōu)惠措施，使得建設(shè)成本明顯低于商品房。因此，經(jīng)濟適用房的房主如將房屋上市交易，必須補交土地出讓金及各種稅費。對于頂名購買經(jīng)濟適用房也就是買賣經(jīng)濟適用房指標(biāo)的合同效力，我們認(rèn)為無效

7、。因為依照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房的有嚴(yán)格的條件限制，轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)侵犯了國家關(guān)于經(jīng)濟適用房的管理制度，未經(jīng)國家審批，損害了國家利益。根據(jù)2014年12月16日《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第五條、第十條以及2010年12月21日《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十六條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓政策性保障住房購房指標(biāo)的房屋買賣合同一般無效，政

8、策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。（五）農(nóng)村房屋（五）農(nóng)村房屋農(nóng)村房屋農(nóng)村房屋是農(nóng)村中主要供從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者居住的宅院。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者居住的農(nóng)村房屋，在組成上除一般生活起居部分外，還包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用房，如農(nóng)機具存放、家禽家畜飼養(yǎng)場所和其他副業(yè)生產(chǎn)設(shè)施等。我們審判實踐中涉及的農(nóng)村房屋一般建筑在農(nóng)村宅基地上。宅基地是農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。根據(jù)《土地

9、管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產(chǎn)，只是一種使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以經(jīng)過村委會以及政府批準(zhǔn)后在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)具有以下幾個特點：第一，宅基地使用權(quán)的主體為集體經(jīng)濟組織成員。農(nóng)民申請宅基地很大程度上因為其是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或戶的名義申請宅基地，并且農(nóng)村宅基地的性質(zhì)不會隨村民身份變化而改變。第