三亞地產(chǎn)市場研究

1、第一章、三亞房地產(chǎn)整體市場特點一、房地產(chǎn)市場主要為一、房地產(chǎn)市場主要為“島外市場島外市場”與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對象主要針對本地市場不同，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對象表現(xiàn)在越來越突出的“島外市場”（購房客戶不僅來自于國內(nèi)，還有部分來自于國外），絕大多數(shù)的購房客戶來自于島外，而且這種比例將隨著三亞房地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度的不斷提高而提高。實際上，三亞的房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢可借鑒美國的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度里西亞的

2、巴厘島、墨西哥的坎昆、泰國的芭提雅等世界最著名的熱帶度假勝地更加合適，三亞因為擁有高質(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識形態(tài)差異等因素，國內(nèi)市場仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標(biāo)市場，但可以預(yù)見，隨著中國改革開放以及三亞國際化程度的不斷提

3、高，國外購房客戶數(shù)量會逐年提高。可以預(yù)見隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，三亞旅游房地產(chǎn)的未來會有許多與上述度假目的地相似的地方，當(dāng)然它會有、也應(yīng)該有自己獨有的文化特色，比喻民族性，但在這個方面三亞做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（巴厘島是做得最成功的），無論是城市規(guī)劃的決策者還是具體項目的開發(fā)商一定要牢記，對與旅游度假產(chǎn)品而言“只有民族的才是世界的”！三亞的旅游房地產(chǎn)除了借鑒國外度旅游假勝地的開發(fā)經(jīng)驗外，挖掘本土文化資源是當(dāng)務(wù)之急，比喻黎族文化在旅游度假物業(yè)中的

4、運用，至于三亞目前比較流行的“南洋建筑風(fēng)格”屬于海外文化的傳播，不具備深厚的民族根基，因而也是沒有生命力的。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的滯后性二、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的滯后性經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為任何產(chǎn)業(yè)均存在經(jīng)濟周期說，經(jīng)濟周期分為增長期、繁榮期、衰退期、蕭條期四個必然階段，就房地產(chǎn)業(yè)而言經(jīng)濟周期同樣存在。由于三亞房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的外銷市場，從現(xiàn)階段來看，他依附于整個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平，受國內(nèi)經(jīng)濟周期的影響，但三亞房地產(chǎn)業(yè)存在滯后性，即它的復(fù)蘇、高漲落后于

5、國內(nèi)房地產(chǎn)同期發(fā)展水平2~3年左右的時間（國內(nèi)其他城市房地產(chǎn)復(fù)蘇、高漲普遍在1998年，而三亞在2000年才開始復(fù)蘇），這是由于三亞的房地產(chǎn)業(yè)最有市場潛力的是旅游度假產(chǎn)品，旅游度假物業(yè)不屬于生活必需品，而屬于生活奢侈品，人們只有在經(jīng)濟非常寬裕的情況下或出于投資保值的目的才會購買此類產(chǎn)品，也就是只有當(dāng)內(nèi)陸經(jīng)濟高漲帶來豐厚收益，而內(nèi)陸投資項目又出現(xiàn)競爭激烈、風(fēng)險增加、回報偏低的情況，三亞房地產(chǎn)才開始出現(xiàn)復(fù)蘇、高漲的過程。但三亞房地產(chǎn)的衰退期

6、和蕭條期卻基本與國內(nèi)其他城市保持一致（受國家宏觀調(diào)控政策的影響是一致的），使得三亞房地產(chǎn)經(jīng)濟周期中增長期、繁榮期相比國內(nèi)其他城市來得更短。為了規(guī)避國內(nèi)經(jīng)濟周期對三亞房地產(chǎn)業(yè)的影響，最大的努力方向應(yīng)該是加大三亞房地產(chǎn)國際化市場步伐，努力使三亞的知名度以及在房地產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面與國際接軌，達(dá)到“東方不亮西方亮”，就一定能夠使三亞房地產(chǎn)業(yè)較少受國內(nèi)經(jīng)濟周期所帶來的負(fù)面影響，走向更加健康、理性發(fā)展的軌道。因為三亞優(yōu)越的旅游資源即便放到全

7、世界這個范圍來看也是稀缺的，它具備贏得全世界購房者的條件，從這個角度來看，三亞是屬于全人類的。三、與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈三、與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈“U”字型分布字型分布通過長時間的觀察發(fā)現(xiàn)，三亞的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與三亞的旅游存在淡季、旺季一樣，三亞的房地產(chǎn)銷售與三亞的旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)“U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低。三居所”存在的各種問題，是國際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。

8、目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn)市場的新寵。七、三亞房價、地價的高低與海的距離的相關(guān)性七、三亞房價、地價的高低與海的距離的相關(guān)性亞龍灣旅游度假區(qū)距離三亞市區(qū)有26公里的距離，但它卻是目前三亞房地產(chǎn)房價、地價最高的地區(qū)，只因為亞龍灣“不是夏威夷，勝似夏威夷”。17.8公里長的三亞灣“椰夢長廊”號稱亞洲第一，它連接三亞市區(qū)呈“一”字形沿海分布其房價、地價水平和國內(nèi)大多數(shù)城市不同的是

9、，與距離市區(qū)的遠(yuǎn)近關(guān)系不大，而與海的距離相關(guān)在三亞離市中心近的房價、地價反而更低。究其原因，其實這就是“第一居所”和“第二居所”、“第三居所”不同的用途需求所致，“第一居所”是人們?nèi)粘９ぷ?、生活的居所，要求上下班交通、購物、孩子上學(xué)、就醫(yī)等方面方便快捷，通常離城市中心越近越具備這些條件，因此，不難發(fā)現(xiàn)北京、上海這些大城市房價、地價的高低與距離市中心的遠(yuǎn)近成正比的，距離市中心越近房價、地價越高。而對于“第二居所”、“第三居所”而言，人們看

10、重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質(zhì)量以及私密性程度等，所以就出現(xiàn)了三亞房價、地價與市中心距離遠(yuǎn)近無關(guān)，而與旅游度假資源（大海）的優(yōu)劣息息相關(guān)的現(xiàn)象。第二章第二章三亞商品住宅市場的綜合分析三亞商品住宅市場的綜合分析一、一、三亞旅游增長帶動地產(chǎn)復(fù)蘇三亞旅游增長帶動地產(chǎn)復(fù)蘇1.三亞市旅游業(yè)每年以24％的幅度增長帶動房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇2.旅游收入占全市GDP的70％左右3.三亞市房地產(chǎn)的投資占到GDP的10%以上4.近三年來三亞市房地

11、產(chǎn)的需求量以每年30%的速度增長5.有80%的購房者都來自島外。二、控制項目開發(fā)建設(shè)二、控制項目開發(fā)建設(shè)提高銷售速度提高銷售速度1.盡管房地產(chǎn)業(yè)已成為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一但當(dāng)?shù)毓俜讲⒉幻つ孔非蟀l(fā)展速度提出了穩(wěn)健發(fā)展的思路。要對房地產(chǎn)業(yè)進行整體規(guī)劃提高項目的審批門檻適度控制非農(nóng)用地的供給繼續(xù)實行適度發(fā)展；2.成片開發(fā)的政策杜絕開發(fā)小而散的樓盤著重發(fā)展休閑度假型的旅游房地產(chǎn)。同時兼顧市民改善住房條件需要努力提高居民的住房質(zhì)量。三、控制小型開發(fā)