建筑-別墅開發(fā)模式

1、別墅開發(fā)模式別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國(guó)現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國(guó)際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書.謝靈運(yùn)傳》中有“修營(yíng)別業(yè)，傍水依

2、山，盡幽居之美?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從1001000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占

3、地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。未來的別墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或

4、建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。分析D：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)

5、大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個(gè)很好的說明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購(gòu)買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果。第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素核心要素A：價(jià)格因素別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場(chǎng)相對(duì)價(jià)格并不高。目前深圳市的別墅市場(chǎng)差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá)2萬／平方米，低價(jià)不足1萬元／

6、平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的?？偟膩碚f，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對(duì)較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對(duì)偏低。（2）深圳別墅市場(chǎng)總體價(jià)格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。（3）別墅物業(yè)配