美國(guó)白領(lǐng)公寓模式我的中國(guó)版試驗(yàn)

1、美國(guó)白領(lǐng)公寓模式：我的中國(guó)版試驗(yàn)在《創(chuàng)富志》寫(xiě)文章竟然寫(xiě)成創(chuàng)始人。金融危機(jī)期間，美國(guó)出租性公寓的租金逆勢(shì)上漲，再加之物業(yè)貶值，很多公寓REITs的收益超過(guò)20%，比正常年份高出兩倍多。筆者曾連續(xù)兩期在《創(chuàng)富志》上分析它們的商業(yè)模式，后來(lái)受此啟發(fā)，與合伙人一起，在北京發(fā)起了連鎖白領(lǐng)公寓：“青年部落”。如果沒(méi)有經(jīng)歷金融危機(jī)，美國(guó)的公寓REITs也不會(huì)受到投資人如此高度的關(guān)注。由于很多美國(guó)人在危機(jī)中失去了房子，出租性公寓的租金逆勢(shì)上漲，再加之

2、物業(yè)資產(chǎn)貶值降低了收購(gòu)物業(yè)的成本，很多公寓REITs的收益超過(guò)20%。而正常年份REITs的平均收益僅為8%。這看起來(lái)幾乎是天上掉餡餅了。筆者從2003年赴美研究REITs，歷經(jīng)八年，現(xiàn)在開(kāi)始了規(guī)?；瘜?shí)踐中國(guó)白領(lǐng)公寓的歷程。去年我曾在這個(gè)專(zhuān)欄中分析了中國(guó)白領(lǐng)住房的現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)調(diào)控與限購(gòu)的不斷深入，使本來(lái)努力一把也許能在城市貸款買(mǎi)房的白領(lǐng)，希望變得渺茫。而且，在城市的核心地段買(mǎi)房，也越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)。至于租房，中國(guó)還沒(méi)有像美國(guó)那樣，在不同

3、地段提供了多種檔次的整棟出租性公寓，多數(shù)人只能依賴(lài)散租市場(chǎng)。而我們經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)多數(shù)白領(lǐng)或公司中層骨干，其月收入在6000元到兩萬(wàn)元之間。如果以住房開(kāi)銷(xiāo)不超過(guò)收入的30%為標(biāo)準(zhǔn)，那么月租金在2000—7000元的公寓將是最大的市場(chǎng)。基于這此外，連鎖白領(lǐng)公寓的客戶(hù)，大多都是長(zhǎng)期租客，而且業(yè)主付年租金的可能性，使得現(xiàn)金流、資金周轉(zhuǎn)率及杠桿率均可有效實(shí)現(xiàn)。以上關(guān)于出租型公寓在經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)，使得美國(guó)公寓REITs成功地繞過(guò)金融危機(jī)，成為投

4、資的明星產(chǎn)品。而我們搭建關(guān)于白領(lǐng)公寓的收益模型，是否符合投資邏輯？以下我們從三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行探討。可實(shí)現(xiàn)性我們認(rèn)為，中國(guó)白領(lǐng)幸福生活的一個(gè)量化的指標(biāo)是：每月的居住開(kāi)銷(xiāo)不超過(guò)收入的30%，生活、工作與娛樂(lè)范圍在30分鐘路程的半徑內(nèi)。那么，如何設(shè)計(jì)出適合白領(lǐng)居住的公寓？在與“賽富基金”結(jié)盟前，筆者在北京創(chuàng)辦了普樂(lè)門(mén)公寓，它在CBD的公寓樓已在今年6月開(kāi)業(yè)。該公寓一共有三棟，共計(jì)500套房子。其中七成是45平方米的一房一廳，余下的三成是60平方