我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的理論與運(yùn)行機(jī)制研究.pdf

1、1998年，我國(guó)開始逐步取消福利分房制度，實(shí)行以市場(chǎng)為導(dǎo)向的住房貨幣化改革，住房制度改革實(shí)施十多年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房市場(chǎng)的商品化和市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高，人民群眾對(duì)住房的需求不斷提高，居民的住房條件得到了改善，房地產(chǎn)行業(yè)也成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。
　　在肯定成績(jī)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著很多問題，比如住房市場(chǎng)化過(guò)度，住房保障力度不足;商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快;房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資制度

2、不健全等等。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商以都以銀行貸款為主要融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金完全是透支使用，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，資金鏈非常脆弱。這種單一、僵化的房地產(chǎn)金融體系不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上也限制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)迫切需要尋求銀行以外的融資渠道，以解決房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的資金短缺。出現(xiàn)以上問題的深層次原因在于，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在二十多年的發(fā)展過(guò)程中，嚴(yán)重缺乏制度創(chuàng)新，尤其是房地產(chǎn)投融資渠道創(chuàng)新和體制的創(chuàng)

3、新，房地產(chǎn)多元融資的改革已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必由之路。
　　從西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)投融資制度的演變歷程可以看到，投融資制度的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為以銀行為主的間接融資模式轉(zhuǎn)向以證券市場(chǎng)為主導(dǎo)的多元化、多層次、權(quán)益型投融資模式。在金融創(chuàng)新最為領(lǐng)先的美國(guó)，其房地產(chǎn)投融資制度已經(jīng)完成了這一轉(zhuǎn)化過(guò)程，為美國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融發(fā)展到實(shí)踐上看，許多國(guó)家選擇了房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的

4、主要形式。REITs通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的形式徹底改寫了不動(dòng)產(chǎn)投資資金相對(duì)集中、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中、收益相對(duì)集中的歷史，破解了不動(dòng)產(chǎn)投資流動(dòng)性及變現(xiàn)性相對(duì)較差的難題，開拓了融資的新渠道，同時(shí)擴(kuò)充了投資組合的內(nèi)容。
　　從實(shí)踐意義上來(lái)看，目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)都需要進(jìn)行深入的金融創(chuàng)新，開展房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新，建立符合中國(guó)國(guó)情的REITs制度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有著十分重要的意義:
　　第一、促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)

5、模式轉(zhuǎn)型，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行貸款的依賴，減少銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);
　　第二、拓寬房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源，促進(jìn)房地產(chǎn)投融資證券化，開辟新的大眾投資渠道，完善我國(guó)金融體制;
　　第三、可以為我國(guó)保障性住房的建設(shè)提供金融支持。
　　本文從房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的基本原理入手，對(duì)REITs的概念、特點(diǎn)、類型、運(yùn)作模式及功能和作用進(jìn)行了詳細(xì)闡述，比較了幾個(gè)與REITs相類似的概念;對(duì)美國(guó)REITs的發(fā)展歷程、組織結(jié)構(gòu)和

6、亞洲不同國(guó)家和地區(qū)REITs實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行詳細(xì)闡述，比較了美國(guó)模式REITs和亞洲模式REITs的異同，提出了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的啟示;深入研究了REITs運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵問題，在分析了我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀、成功和失敗經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上，指出我國(guó)現(xiàn)階段推出REITs所面臨的障礙以及推出保障性住房REITs的可行性，提出我國(guó)發(fā)展REITs應(yīng)該采用的戰(zhàn)略和模式，同時(shí)對(duì)REITs應(yīng)用于我國(guó)保障性住房建設(shè)進(jìn)行了發(fā)展模式和運(yùn)行機(jī)制的

7、設(shè)計(jì)。
　　論文共分為六個(gè)章節(jié):
　　第一章首先分析了我國(guó)發(fā)展REITs的積極意義，對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際的研究現(xiàn)狀和本文的參考文獻(xiàn)作了闡述;其次對(duì)REITs作了概念界定，從REITs的定義()內(nèi)涵及特點(diǎn)、REITs的類型及其比較、REITs的基本運(yùn)作模式及等角度對(duì)REITs做概要性的分析。
　　第二章是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)經(jīng)濟(jì)金融理論分析，從金融創(chuàng)新的角度論述了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的重要意義和作用，提出

8、了REITs當(dāng)中的委托——代理理論模型，并對(duì)委托代理理論和契約理論運(yùn)用于REITs的分析做了介紹。
　　第三章論述了REITs在美國(guó)和亞洲國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展模式，對(duì)兩種模式進(jìn)行比較分析。指出，在我國(guó)推出REITs應(yīng)該注意將REITs的基本結(jié)構(gòu)和運(yùn)作模式與我國(guó)的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，發(fā)展適合我國(guó)國(guó)情，有中國(guó)特色的REITs，同時(shí)要培養(yǎng)完善的政策環(huán)境、建立良好的市場(chǎng)環(huán)境、建立完善的運(yùn)作和信息披露機(jī)制。
　　第四章對(duì)近年來(lái)我國(guó)信托業(yè)對(duì)房

9、地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的探索和實(shí)踐進(jìn)行實(shí)證分析，對(duì)比了我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的成功案例和推出準(zhǔn)REITs失敗的案例。指出我國(guó)發(fā)展REITs要順應(yīng)中國(guó)的房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的階段性發(fā)展時(shí)機(jī)，不可操之過(guò)急，更不能突破法律的界限。
　　第五章根據(jù)我國(guó)發(fā)展REITs的現(xiàn)狀、環(huán)境與制度，提出我國(guó)的REITs發(fā)展的參與主體、組織模式、監(jiān)管體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，提出我國(guó)保障性住房REITs的發(fā)展模式，比較分析了擬于近期推出的不同REITs試點(diǎn)方案。
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