淺析物流園區(qū)圈地的成因與解決路徑

1、淺析物流園區(qū)圈地的成因與解決路徑淺析物流園區(qū)圈地的成因與解決路徑摘要：國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，可謂是一年比一年加強，也收到了比較好的效果，許多房地產(chǎn)企業(yè)在此調(diào)控的大背景下，也逐漸將自己的投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向了工業(yè)地產(chǎn)，這直接影響了工業(yè)用地，特別是倉儲用地出讓，各個地方均出現(xiàn)了“高供地率、低用地率、低地價”的情況，使得倉儲物流用地沒有發(fā)揮其本身的作用，反而對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟產(chǎn)生負(fù)面影響。本文對造成物流用地“圈地運動”的主要原因，在政績工程、規(guī)劃等幾個方面作

2、出了分析，并針對各個方面原因，談了談筆者的幾點建議。關(guān)鍵詞：“圈地運動”、國家調(diào)控、物流用地近幾年，國家為了穩(wěn)定房價，頻頻重拳出擊，取得了階段性的效果。2011年又是房地產(chǎn)調(diào)控之年，“國八條”、“房產(chǎn)稅征收試點”等措施，全面延續(xù)并強化了此前出臺的各項調(diào)控政策，尤其是對需求的管理達到前所未有的力度。2月9日，兔年的第一次加息不期而至。與此同時，各地也在緊鑼密鼓的準(zhǔn)備出臺與“國八條”相配套的地方調(diào)控措施，加之各地出臺的房產(chǎn)限購令，讓整個房地

3、產(chǎn)市場孕育著一場大的變革。在此種外部環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)已微利可圖，不少企業(yè)將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至工業(yè)地產(chǎn)。直言之，許多房地產(chǎn)企業(yè)“積極”抓住商機，通過以物流用地性質(zhì)獲取低價土地后，把少量的土地用作物流用地外，其余大部分土地用作商業(yè)開發(fā)，以獲取更大暴利。隨著物流園區(qū)的“圈地運動”大幕拉開，物流用地的規(guī)劃、監(jiān)管已成為不容忽視的問題。物流用地是進行生產(chǎn)經(jīng)營物流服務(wù)所使用的物流設(shè)施占用的土地。該定義包含的要點：（1）物流基本活動包括運輸、倉儲、流通加工、裝

4、卸搬運、包裝、配送等活動。（2）物流設(shè)施包括交通設(shè)施、倉儲設(shè)施、裝卸搬運設(shè)施、流通加工設(shè)施、信息設(shè)施等，不包括工廠、商店、批發(fā)市場中進行生產(chǎn)和銷售的設(shè)施。在我國，物流用地大都?xì)w類于工礦倉儲用地，土地價格沒有得到良好的控制，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)借物流用地的名義圈地現(xiàn)象，土地資源沒有得到較好的管理和充分的利用。一、造成物流用地“圈地運動”的主要原因。（1）招商引資與工業(yè)用地招拍掛出讓仍存在矛盾。隨著國發(fā)31號文的頒布，以及《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)

5、準(zhǔn)》的制訂，結(jié)束了工業(yè)用地粗放、低價、低效利用的時代，但經(jīng)濟社會發(fā)展與土地供需矛盾仍然突出。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，因為外來投資少，為拉動經(jīng)濟增長，在進行物流園區(qū)招商時，往往把招商成功，引進資金，增加稅收作為第一位，也作為衡量干部政績的標(biāo)準(zhǔn)，將大面積工業(yè)建設(shè)用地以低于市場價甚至低于成本價出讓，作為吸引投資的重要手段，而對招商后的控制和監(jiān)管，則不是十分規(guī)范與嚴(yán)格。而沿海發(fā)達地區(qū)雖然投資環(huán)境相對優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，工業(yè)用地供不應(yīng)求，但地方政

6、府容易患上“大企業(yè)饑渴癥”，很多地方政府往往以著商引資的數(shù)量上，更要關(guān)注質(zhì)量、方法及效果，并如實反映到對領(lǐng)導(dǎo)干部的考核機制中去。通過全面、科學(xué)的考核機制促進領(lǐng)導(dǎo)干部觀念的轉(zhuǎn)變，只有觀念轉(zhuǎn)變了，才能從根本上杜絕為了數(shù)字搞虛假招商、土地利用粗放、“假投資、實圈地”等情況的發(fā)生。作為領(lǐng)導(dǎo)干部，應(yīng)全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，樹立正確的政績觀，正確認(rèn)識招商引資的重要性，把增加資本投入、促進地方經(jīng)濟的快速增長作為招商引資的第一要義，把最大程度地發(fā)揮項目的經(jīng)

7、濟效益、社會效益和環(huán)境效益作為招商引資的第一宗旨，把高質(zhì)量的項目建設(shè)作為招商引資的第一基礎(chǔ)，在上述正確的政績觀和招商引資理念的指導(dǎo)下，堅持?jǐn)?shù)量與質(zhì)量并重的原則，合理配置和使用土地資源，充分發(fā)揮土地資源對促進經(jīng)濟社會發(fā)展的重要作用，使招商引資真正成為壯大地方實力，推動經(jīng)濟跨越發(fā)展的重要手段，真正做到招真商，引真資，真發(fā)展。（3）完善項目準(zhǔn)入機制，重視對項目的后續(xù)服務(wù)和監(jiān)管。對于投資企業(yè)或稱競買單位，應(yīng)由工商、稅務(wù)等相關(guān)部門配合國土資源管理

8、部門對其進行實質(zhì)審核，對其注冊資金、經(jīng)營范圍、經(jīng)營狀況、納稅情況、社會信譽等認(rèn)真審查，嚴(yán)格把關(guān)，對不符合條件的投資企業(yè)，一律拒之門外。同時，應(yīng)重視對土地出讓后項目建設(shè)和運營情況的跟蹤管理，督促投資方嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的土地用途和土地出讓合同約定的其他土地使用條件進行建設(shè)，合理規(guī)劃，及時開工，科學(xué)管理，對于因投資商自身的原因達不到協(xié)議約定的建設(shè)時間造成土地閑置的，應(yīng)按規(guī)定征收閑置費或收回土地使用權(quán)，重新合理配置土地資源，促使土地和項目及時發(fā)揮效

9、益。對于違法、違規(guī)、違約等行為，應(yīng)及時制止，并作出必要的處罰。（4）合理規(guī)劃，使物流用地成為適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長的引擎。物流用地應(yīng)依托三方面進行布局，第一，依托制造業(yè)基地布局，在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等產(chǎn)業(yè)集中地的內(nèi)部或其附近進行布局，以便為其內(nèi)部企業(yè)及時提供原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等環(huán)節(jié)的服務(wù)；第二、依托商貿(mào)市場或?qū)I(yè)市場進行布局，在商貿(mào)市場或?qū)I(yè)市場，物流園區(qū)可以獲得大量貨源，并給這些貨物集散地的商貿(mào)相關(guān)

10、方提供配送、倉儲、信息等服務(wù)；第三、依托機場、港口、鐵路公路運輸主樞紐進行布局，以便最大限度地利用運輸便利上的優(yōu)勢，降低成本，提高效率。（5）在土地分類中建議增加物流用地類別。物流業(yè)的發(fā)展，使得工商企業(yè)、物流企業(yè)和傳統(tǒng)的儲運企業(yè)對土地的利用方式發(fā)生了重要改變。事實上，物流用地是各種物流基礎(chǔ)設(shè)施的空間載體，是為了滿足物流作業(yè)功能需要而劃出的特定城市空間地塊。對物流用地分類能夠區(qū)分物流用地與商服用地、工礦用地，使得物流用地評估出準(zhǔn)確的市場價