蘇州項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、第1頁(yè)共5頁(yè)蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告蘇州新區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景蘇州新區(qū)楓橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)江蘇省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。楓橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)商。而浙江省特別是杭州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開(kāi)發(fā)水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。

2、這是能轉(zhuǎn)讓到并開(kāi)發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù)蘇州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)楓橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)蘇州重要的住宅區(qū)。本公司經(jīng)過(guò)對(duì)蘇州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)蘇州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿足蘇州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷(xiāo)售，而且有豐厚的利潤(rùn)。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開(kāi)。2、項(xiàng)目概況該地塊位于蘇州

3、新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接蘇州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有何山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過(guò)土地抵押和預(yù)售房款解決。二、蘇州市介紹蘇州位

4、于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省東南部，東經(jīng)l195512120，北緯30473202之間。東鄰上海，西傍無(wú)錫，南接吳江，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：常熟市1094平方公里，張家港市772.4平方公里，太倉(cāng)市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吳縣市1257.42平方公里，吳江市1092.9平方公里。2001年，蘇州

5、市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在長(zhǎng)江三角洲位居第二，列全國(guó)第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)3600美元，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。整個(gè)市的人口580.53第3頁(yè)共5頁(yè)4）、加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。3、蘇州新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析蘇州去年10月份拍賣(mài)的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據(jù)蘇州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：蘇州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%?，F(xiàn)介

6、紹一下蘇州新區(qū)最新房?jī)r(jià)：序號(hào)樓盤(pán)名稱住宅類型價(jià)格（元m2）1運(yùn)盛美之苑小高層（復(fù)式）3600~38002名城多層公寓3200（均價(jià)）3格林花園多層公寓3000（均價(jià)）4陽(yáng)光水岸小高層3500（均價(jià)）5麗景苑高層4500（均價(jià)）綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元m2，小高層在3500元m2，復(fù)式樓中樓在3600元m2。4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景楓橋老鎮(zhèn)改造被蘇州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊

7、將成為連接古城和新區(qū)的中心。上半年，杭州開(kāi)發(fā)商159萬(wàn)元畝的價(jià)格競(jìng)得了新區(qū)自來(lái)水地塊，樓板價(jià)約為1000元m2，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)新區(qū)還沒(méi)有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。所以，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在3300元m2。四、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米1600002.1住宅面積平方米1520002.2商鋪面積平方米80003容積率2.04物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房平方