千舟地產(chǎn)銷售策劃營銷報告

1、,競品直觀,政策直觀,1,目 錄,3,4,5,價值細分,推廣定位,銷售執(zhí)行,2,,1,政策直觀,,,,,,,,,,,,,,,,,1月26日“新國八條”,1月28日上海開征房產(chǎn)稅（試點）,2月11日“滬九條”,2月8日央行上調(diào)人民幣存貸款基準利率0.25%,從1月20日至6月20日六次上調(diào)存準率0.5%,2月9日、4月6日、7月7日三次加息,5月16日《一房一價細則》出臺,7月11日上海啟動限價商品房試點,7月28日新滬四條,8月12

2、日婚姻法最新司法解釋,8月17日新增限購城市名單的五條標準,8月23日三個“最嚴格”管土地,8月23日國務院上收22個城市土地審批權,9月1日叫停地方加名稅、除名或收契稅,9月17日取消土地供應雙軌制,11月30日下調(diào)存準率0.5%,2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽,房地產(chǎn)調(diào)控八大關鍵詞：限購 限貸 限價 加息 房產(chǎn)稅 一房一價 保障房 婚姻法新解,,2011年調(diào)控政策—三限馬車同行,2011年房地產(chǎn)調(diào)

3、控總結 多城市、全方面、立體調(diào)控效果顯著，房市量價齊跌。,,,,,,,,,,,,,,,“國八條”確立基調(diào),地方細則跟進,金融環(huán)境收緊,控致價格加強保障房建設嚴問責—“問責制”擴大限購限貸范圍,限購一房一價征收房產(chǎn)說,央行6次上調(diào)存準率3次加息11月30日首次下調(diào)存準率,,,,,,確立繼續(xù)加強調(diào)控,,推進房產(chǎn)稅改革試點加強保障房建設堅持調(diào)控政策不動搖 促進房價回歸,2011年，央行總共進行3次加息，

4、6次上調(diào)存款準備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標，46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了“限價令”?！跋迌r”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。,,（1）房地產(chǎn)調(diào)控方向堅定不移，行業(yè)冬天未現(xiàn)盡頭　　從中央經(jīng)濟工作會議的基調(diào)看，明年嚴控房地產(chǎn)的大環(huán)境仍將維持，甚至再度從緊。雖然目前大多數(shù)城市都出現(xiàn)成交低迷，部分城市出現(xiàn)價格回調(diào)的

5、現(xiàn)象，但明顯并未達到中央的要求，在房產(chǎn)稅還處于醞釀階段、保障房建設未具規(guī)模的情況下，整體調(diào)控力度不會改變?！　。?）“限購”等調(diào)控實施細則或適度微調(diào)　　在大的調(diào)控基調(diào)下，以及今年年末各地方紛紛延續(xù)限購政策的行動可以看出，“限購”等行政干預手段還會繼續(xù)延續(xù)，至少在長效機制（例如房產(chǎn)稅）形成之前，限購暫時不會取消。但是，對執(zhí)行過嚴的城市可能會適度微調(diào)，例如在納稅年限方面、限購區(qū)域方面等?！　。?）“限貸”或?qū)⑦m度放松，但開發(fā)商融資

6、仍不會通暢　　由于宏觀經(jīng)濟被從緊的貨幣政策所抑制，央行不得不有所舉措，年末準備金率開始下調(diào)就是一大信號，說明貨幣政策有望定向放松。然而，由于房地產(chǎn)整體調(diào)控方向不變，在開發(fā)企業(yè)融資等環(huán)節(jié)預計仍不會有所放松，加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)充斥現(xiàn)金流的唯一途徑。　?。?）一線城市仍將作為調(diào)控重點區(qū)域　　從政策出臺及實施情況來看，無論是哪類調(diào)控政策，北京市均是貫徹最積極、方式最嚴厲的城市，年末存量房交易稅費的大幅增加，說明明年北京仍然將是調(diào)

7、控的重點區(qū)域，無論是一手房、二手房市場都將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。,2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢預測,,2,競品直觀,競品直觀,泰鑫現(xiàn)代城現(xiàn)代城商業(yè)預計7萬方。目前出售面積2萬方左右，目前均價3.5萬/平米一次性9.5折，按揭9.9折泰鑫中環(huán)國際廣場商業(yè)（地上+地下）12萬方。商業(yè)均價3.5萬/平米。一次性96折，按揭98折。目前余房面積150以上總價300萬以上。前3年，可按固定收益返租，后面不確定。,,在售房源：B區(qū)余房；折后均價：一層

8、7000元/平米、 二層4800元/平米； 總價范圍：一層20-30萬/間 二層12-15萬/間 銷售方式：返租十年；,競品直觀,中國滁州國際商城,,第五大道商業(yè)步行街總建筑面積4萬方左右一層商鋪售價35000元/平米；二層15000元/平米；三層11000元/平米。（三年返24%收益）,競品直觀,,,3,價值細化,核心價值解析,區(qū)域商業(yè)前景價值：

9、快速、穩(wěn)健、長期,備注：即使在最機械的標準下，滁州、開發(fā)區(qū)的商業(yè)布局，也應該是形成：一個城市商業(yè)中心，幾個區(qū)域商業(yè)中心和更多個社區(qū)商業(yè)中心的格局。這樣的區(qū)域商業(yè)中心沒有完成，更不用說要滿足人們對于通訊、電子、文化、家居等多層面的生活需求。因此，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)機會無限。,,,,,,,,,,,,,,,,,開發(fā)區(qū)的價值提升,商圈的逐步形成,,區(qū)域居住人口發(fā)展,經(jīng)濟發(fā)展速度,開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展靠自身創(chuàng)造價值的能力實現(xiàn)，更應該在城市的建設、文化的

10、傳播以及商業(yè)的發(fā)展方面引領周邊城市，盡早實現(xiàn)國際化的商業(yè)氛圍，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)的價值提升。,項目與國際商貿(mào)城相鄰，商業(yè)供應量超過30萬平方米，商圈的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。未來需要5年達到成熟期。,核心范圍內(nèi)，緊臨界36萬平米的新加坡工業(yè)園區(qū)；周邊場礦企業(yè)重多，消費將輔射周邊100萬人口。,滁州人均可支配收入達17918元。全省第四年增幅18.6%,,儀幫品牌,區(qū)域發(fā)展前景,低總價,高性價比,交通便捷,大型商區(qū)街區(qū),業(yè)態(tài)專精,從 本 體 引

11、導,開放生態(tài)環(huán)保,,,,從客戶角度強化,儀邦品牌,區(qū)域發(fā)展前景,高性價比,交通便捷,產(chǎn)品附加值,,從競品角度強化,低總價,業(yè)態(tài)專精,開放生態(tài)環(huán)保,儀幫品牌,區(qū)域發(fā)展前景,低總價,交通便捷、,業(yè)態(tài)專精,,核 心 價 值 點,項目價值點梳理,開放生態(tài)環(huán)保,,核心價值,競爭優(yōu)勢,延伸價值,發(fā)展價值,價值提煉——勾勒美好“錢景”,客戶需求策略——第一類主導經(jīng)營、第二類引導經(jīng)營,滁州商鋪購買現(xiàn)狀：以投資為目的的客戶約為60-70％；,客戶定位——

12、根據(jù)產(chǎn)品的價值本項目的客戶分為3個層次,測算價格按外街均價：10000元/平米；內(nèi)街均價： 7000元/平米；二層均價：4500 元/平米,,投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機，其決策角度與其財富或投資能力相關,一般而言，財富等級越高，越關注回報的長期性；財富等級越低，越關注短期快速回報及安全性；,客戶定位,,商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財或升財，即追求財富利益,客戶需求,,商鋪功能,租金收益,出租,

13、轉售,經(jīng)營,,業(yè)主只需收取租金,,因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值,銷售收益,,降低房租成本，并獲得營業(yè)收入,經(jīng)營收益,,,長期收益,風險保障,資產(chǎn)沉淀,客戶利益,融資工具,融資收益,融資,,可作為不動產(chǎn)進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款,項目盈利方式,,客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金和售價,購鋪用途,投資,經(jīng)營,,投資回報,經(jīng)營前景,判斷基礎,,,收益途徑,租金或轉售價格,營業(yè)額,,,,,,,,,一般

14、投資者的實際判斷過程,內(nèi)在經(jīng)濟原理,,項目盈利方式,,4,銷售執(zhí)行,外街一層均價：11000元/平米內(nèi)街一層均價：7000元/平米外街二層均價：6000元/平米內(nèi)街二層均價：4000元/平米,銷售價格建議,以上為市場反饋信息的模擬定價，僅供定價參考,銷售入市時機,1）、商鋪銷售時機： 認購或意向達到總面積50%，簽約1-2家主力大商家。2）、先預熱先展示再發(fā)售： 進行充分的市場預熱和展示后再認籌。3）、入市產(chǎn)品：

15、 商業(yè)街區(qū)以一層分區(qū)入市，二層集中入市。4）、推售節(jié)奏： 多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求 緊張度，價值可控性。5）、制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會關注度。,營銷定位,大滁城 全業(yè)態(tài) 低總價 高收益引領滁洲商業(yè)經(jīng)濟圈航母,,滁州，給您一個消費的理由,大滁州商圈的締造者,滁州首席開放式商業(yè)綜合體,滁州首席全業(yè)態(tài)、一站式

16、購物,2：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)地位,3：消費力支撐,4：誠信保障競爭力,1: 滁州區(qū)域商業(yè)增長前景,5: 建筑整體吸引力,6: 建筑細節(jié)競爭力,7: 專業(yè)規(guī)劃競爭力,8: 差異化業(yè)態(tài)競爭力,,長期回報,,,升值前景,,,回報率,項目營銷價值推廣點,9:儀邦開發(fā)，信心保證,10：品牌招商經(jīng)營公司保障經(jīng)營,11：專項商業(yè)推廣基金旺場,12：品牌主力店進駐，帶旺人氣,,,安全/穩(wěn)定,,商鋪銷售模式,按常規(guī)模式銷售，100%銷售難以掌控，

17、必須尋求突破，兩者相結合。,強化產(chǎn)品競爭優(yōu)勢：商業(yè)精神堡壘引導、建筑理念宣傳支撐、未來經(jīng)營場景模擬,實現(xiàn)100%: 重推廣后點續(xù)經(jīng)營服務，多重銷售策略，讓將項目信息和優(yōu)勢傳播給更多的目標受眾，讓她們進行口碑傳播和抱團消費,強化產(chǎn)品競爭優(yōu)勢,強化投資理念,強化口碑力度,,,,強化投資理念：全方位投資講堂啟動、投資環(huán)境分析、項目價值解析,強化口碑力度：通過真誠說服有錢人，引導其作出投資決策，服務來訪客戶，擴大口碑效應,實現(xiàn)100%,強化

18、現(xiàn)場視覺沖擊,,強化現(xiàn)場視覺沖擊：創(chuàng)新售樓氛圍、、細化現(xiàn)場接待服務，全方位塑造國際品質(zhì)情景體驗,項目整體營銷推廣戰(zhàn)略,推廣節(jié)奏,地點：銷售現(xiàn)場,嘉賓：儀邦領導、千舟領導、政府領導、 主流媒體、意向客戶、經(jīng)營商家,目的：項目公開、媒體炒作，促進意向客戶成交,內(nèi)容：剪彩、時尚演出、幸運客戶禮品贈送,活動營銷——開盤慶典,活動營銷——鋪王拍賣,33,活動營銷——主力店開店慶典,事件營銷,2012年大事件2012年6月9日歐錦賽

19、開打2012年7月27日倫敦奧運會開幕2012年8月1日中國人民解放軍建軍85周年2012年8月29日倫敦殘奧會開幕2012年10月1日中華人民共和國成立63周年。。。。。。結合大事件做舉行相關的活動，如：促銷、競猜有獎等,——精準的渠道出擊,專業(yè)渠道團隊，分區(qū)域掃描客戶；聯(lián)合周邊的企業(yè)商家。。。。。。點對點式銷售說辭、銷售道具；分點布控，層層深入，精準出擊目標；分化圈層，直擊領頭羊，做好圈層效應；優(yōu)質(zhì)的客戶資源庫

20、；多重的銷售組合方式；。。。。。。,銷售模式,——一二手聯(lián)動,二三級市場聯(lián)動再創(chuàng)銷售佳績,主要動作：啟動千舟中介門店資源渠道營銷精準銷售,我們有：龐大的銷售系統(tǒng)； 豐富的客戶資源系統(tǒng),銷售速度是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——區(qū)域聯(lián)動,蘇南、蘇北、安徽等區(qū)域商會及投資客聯(lián)動再創(chuàng)銷售佳績,主要動作：啟動千舟外聯(lián)區(qū)域的商會及投資客資源渠道營銷精準銷售,我們有：龐大的社會關系網(wǎng)； 豐富的投資客資源系統(tǒng),銷售準

21、確率是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——網(wǎng)絡聯(lián)動,搜房、365、西祠、西楚網(wǎng)、摜蛋網(wǎng)、沭陽吧、化龍巷、等優(yōu)秀的網(wǎng)絡媒體資源聯(lián)動再創(chuàng)銷售佳績,主要動作：啟動千舟良好的網(wǎng)絡資源關系渠道營銷精準銷售,我們有：良好的網(wǎng)絡媒體； 豐富的傳播渠道,銷售層是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——房產(chǎn)電商交易,主要動作：啟動網(wǎng)絡房產(chǎn)交易,,2011年8月8日，新浪樂居 房產(chǎn)電商頻道正式成為國內(nèi)首家在線房產(chǎn)交易門戶。 一時間萬科、中海、

22、保利等知名國內(nèi)房企紛紛加入。,銷售模式,房產(chǎn)電了商務已成為時下最熱的新名詞。商業(yè)地產(chǎn)可以抄作的面更多，建議該項目可以嘗試！,——房產(chǎn)電商交易,主要動作：啟動網(wǎng)絡房產(chǎn)交易,,2011年12月，萬科首創(chuàng)淘寶賣房，采用網(wǎng)上拍賣優(yōu)惠人方式進行媒體抄作。目前僅成交3筆。,房產(chǎn)電了商務已成為時下最熱的新名詞。商業(yè)地產(chǎn)可以抄作的面更多，建議該項目可以嘗試！,銷售模式,網(wǎng)站和多媒體建設項目網(wǎng)站企業(yè)門戶網(wǎng)站營銷活動網(wǎng)站電子樓書案場多媒體其他

23、網(wǎng)絡互動產(chǎn)品,網(wǎng)絡互動營銷網(wǎng)絡整合推廣病毒式營銷傳播搜索引擎流量推廣網(wǎng)絡媒體代理電子郵件許可營銷,千舟360資源踐行,數(shù)據(jù)細分包含的數(shù)據(jù)源庫： 243萬白領數(shù)據(jù)庫240萬私家車主庫35萬高檔房主庫1200萬企業(yè)負責人數(shù)據(jù)庫……以及更多個性化描述數(shù)據(jù)泰康人壽、太平洋人壽、中國人壽、信誠人壽客戶、基金理財客戶、大戶室理財客戶,千舟360資源踐行,千舟360資源踐行,360在全國的高端渠道資源包括： 覆蓋全國主流

24、城市的千余家商會資源機場、高速戶外大牌資源全國中石化、中石油加油站高檔會所、餐廳的終端投放渠道……以及更多個性化描述渠道,借助360渠道資源，我們可以直接為愛山廣場鎖定江浙滬三地近百個商會資源，涵蓋餐飲、娛樂、百貨等多個行業(yè)。,SLOGAN: 歡樂影響力： [獨樂樂不如眾樂樂],時尚，是一種積極的生活態(tài)度!,歡樂谷是一個新社會階層最敏銳的觸角和生活方式的代言人——是時尚消費領域內(nèi)的“意見領袖”

25、 ，國際大都會時尚生活的倡導者和有力表達者。,推廣案名建議,儀邦廣場——歡樂谷,儀邦廣場——魔方新天地動感：受眾人群年輕化、突出商業(yè)狀態(tài)和設計的新鮮感，最重要感覺人氣十足，這是商業(yè)成功的前提。商街：體現(xiàn)商業(yè)氛圍。本案力求以魔方作為一個象征物，把整個商業(yè)喻為魔方，把每個商業(yè)地塊喻為魔方中的一個部件，這些單獨的個體組成了一個系統(tǒng)的，關系緊密的整體，合理的組合將使這個整體最大限度的發(fā)揮自身的魔力，全面的展示其所蘊含的非凡魅力SHO