不動產評估考試計算題包含答案

1、1土地資源管理專業(yè)土地估價實習案例土地資源管理專業(yè)土地估價實習案例評估案例一評估案例一1、估價對象概況估價對象概況某公司于某公司于19951995年1111月以有償出讓方式取得月以有償出讓方式取得A地塊地塊5050年使用權并于年使用權并于19961996年1111月在此地塊上建成建筑物月在此地塊上建成建筑物B，當時造價為每平方米，當時造價為每平方米12001200元；其經濟耐用年限元；其經濟耐用年限為5555年，目前該類型建筑重置造價為

2、每平方米年，目前該類型建筑重置造價為每平方米15001500元，殘值率為元，殘值率為10%10%，A地塊地塊面積面積450450平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為400400平方米，目前該建筑全部出租，每月實收租金平方米，目前該建筑全部出租，每月實收租金為1000010000元。據(jù)調查，當?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫自?jù)調查，當?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?030元，土地元，土地及其房屋的還原率分別為及其房屋的還原率

3、分別為5%5%和6%6%，每年需要支付的土地使用稅及房產稅為每建，每年需要支付的土地使用稅及房產稅為每建筑平方米筑平方米2020元，需支付的年管理費用為同類建筑年租金的元，需支付的年管理費用為同類建筑年租金的4%4%，年維修費用為重，年維修費用為重置價的置價的2%2%，年保險費為重置價的，年保險費為重置價的0.2%0.2%。2、估價要求估價要求試根據(jù)上述資料估算試根據(jù)上述資料估算A地塊在地塊在19991999年1111月的土地使用權價格

4、。月的土地使用權價格。評估案例二評估案例二某不動產的土地使用權通過有償出讓方式取得，占地面積為某不動產的土地使用權通過有償出讓方式取得，占地面積為1000010000平方米，平方米，出讓年限為出讓年限為5050年，容積率為年，容積率為3。根據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在。根據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在20002000年8月5050年期土地使用權價格為每平方米年期土地使用權價格為每平方米600600元（容積率為元（容積率為1時）

5、時）。根據(jù)當?shù)刭Y。根據(jù)當?shù)刭Y料，容積率每增加料，容積率每增加1，地價增長，地價增長60%60%。該飯店每月的客觀凈收益為。該飯店每月的客觀凈收益為1111萬元。已知萬元。已知土地還原率為土地還原率為6%6%，該飯店的建筑還原率為，該飯店的建筑還原率為8%8%。試評估房屋（飯店）的總價格。。試評估房屋（飯店）的總價格。評估案例三評估案例三（1）估價對象概況。在某一城市，需要評定的地塊為）估價對象概況。在某一城市，需要評定的地塊為H，現(xiàn)在收

6、集到與待估，現(xiàn)在收集到與待估地塊條件類似的地塊條件類似的7宗土地，條件如下表：宗土地，條件如下表：項目項目宗地成宗地成交價交價交易時交易時間容積率容積率位置比位置比較形狀比形狀比較區(qū)域因區(qū)域因素比較素比較個別因個別因素比較素比較3度。度。又知該城市地價指數(shù)在又知該城市地價指數(shù)在19931993年1月為月為100100，以后每月上漲一個百分點，容積，以后每月上漲一個百分點，容積率修正系數(shù)如表率修正系數(shù)如表2。表1：項目項目待估土地待估土地

7、案例案例A案例案例B案例案例C案例案例D用途用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅成交日期成交日期1994.11994.11993.11993.11993.121993.121994.81994.81993.41993.4成交價格（元成交價格（元MM2）12001200130013001400140010001000容積率容積率23342位置位置02%2%3%3%03%3%基礎設施基礎設施01%1%2%2%2%2%0%0%區(qū)域因素

8、交通交通02%2%03%3%2%2%地勢地勢02%2%1%1%02%2%形狀形狀03%3%0%0%5%5%4%4%個別因素其他其他03%3%3%3%0%0%2%2%表2：容積率容積率12345修正系數(shù)修正系數(shù)11.81.82.42.43.03.03.53.52、請按以上條件，估算該住宅用地在、請按以上條件，估算該住宅用地在19941994年1010月的單位地價。月的單位地價。評估案例五評估案例五1、估價對象概況、估價對象概況待估宗地為七