皇姑區(qū)田義屯地塊項(xiàng)目匯報(bào)(終終稿)20130426

1、沈陽皇姑區(qū)田義屯地塊項(xiàng)目匯報(bào),目錄contents,,城市背景綜述,副省級省會城市,東北地區(qū)中心城市，東北區(qū)域性金融中心,中國最重要的裝備制造業(yè)基地,沈陽,沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中國15個(gè)副省級市之一，中國七大區(qū)域中心城市之一，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城?，F(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積12942平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。,沈陽市最新行政區(qū)劃圖（2010年市內(nèi)九區(qū)版）,| 城市

2、背景綜述,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市戶籍人口及增長情況,截止2012年底，沈陽市戶籍人口接近726萬人。自2005年來，沈陽戶籍人口一直平穩(wěn)增長，2007年同比增幅達(dá)到0.9%，此后該指標(biāo)開始下降，2009年該指標(biāo)基本穩(wěn)定，年增長率在0.4%，年均增長約3.1萬人。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市GDP及增長情況,沈陽市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)在全國副省級城市中名列前茅，GDP一直呈穩(wěn)

3、定上升的趨勢。2012年全年GDP值6700億元，同比增長11%。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市城鎮(zhèn)年人均可支配收入情況,沈陽市2012年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26430元，同比增長13.3%，自08年以后沈陽市人均可支配收入增速下降，現(xiàn)已趨于平穩(wěn)。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市財(cái)政收入變化及增長情況,2012年地方財(cái)政一般預(yù)算收入715億元，比上年增

4、長15.3%，是2008年的2.5倍。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市固定資產(chǎn)投資變化及增長情況,2012年沈陽市固定資產(chǎn)投資額為5600億元，比上年同期增長22.81%。其中房地產(chǎn)投資仍保持高位增長，繼續(xù)成為沈陽市全社會資產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿Α?數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局,| 城市背景綜述,2005-2012年沈陽市人均消費(fèi)支出及增長情況,2012年沈陽市人均消費(fèi)支出19417元，增長7.0%。從近幾

5、年沈陽城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出水平來看，自2008年居民消費(fèi)支出同比增幅達(dá)到至高點(diǎn)之后，此增長幅度一直呈下降趨勢，受經(jīng)濟(jì)形勢日益惡化的影響，居民消費(fèi)變得日漸謹(jǐn)慎，致使其增長幅度下降，但沈陽城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出占城鎮(zhèn)人均可支配收入的75%左右，基本持平，市場整體消費(fèi)觀依然比較健康。,數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局,| 城市背景綜述,七城聯(lián)合 ，造就沈陽東北中心城市 ；中央政府的政策支持，振興東北老工業(yè)地；交通樞紐地位，東北城市群的領(lǐng)軍城市。,加快

6、建設(shè)東北中心城市，建設(shè)“大沈陽”城市群是“十一五”規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)。到2020年，市域常住人口將達(dá)到1130萬，城鎮(zhèn)人口達(dá)到990萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到87.5%左右。中心城區(qū)城市人口735萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模730平方公里，人均城市建設(shè)用地99.3平方米。,沈陽市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）區(qū)域空間協(xié)調(diào)發(fā)展示意圖,沈陽及遼中南城市群在中國版圖的新戰(zhàn)略地位,| 城市背景綜述,沈陽經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是十分有利的，全市GD

7、P穩(wěn)定增長表明經(jīng)濟(jì)大勢的穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民人均收入水平提升以及人均消費(fèi)的穩(wěn)定上升使老百姓理性消費(fèi)觀念越來越明顯，對于主流房地產(chǎn)市場利大于弊，而房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定上漲，則表明市場供應(yīng)將長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，可以滿足客戶不同購買需求，從整體來看，沈陽的房地產(chǎn)市場仍將處于一個(gè)健康穩(wěn)定的大環(huán)境之中。,,本體分析,| 本體分析,本項(xiàng)目位于沈陽市正北方向，地處皇姑區(qū)北部，三環(huán)繞城高速南側(cè)，是于洪區(qū)、皇姑區(qū)及沈北新區(qū)交界處。南距北陵公園3公里，北距香緹瀾山項(xiàng)目

8、約4-5公里，西距黃河大街及地鐵二號線延長線（沈陽醫(yī)學(xué)院站）0.7-1.1公里。,由于區(qū)劃被機(jī)場、鐵路、高速公路包圍，因此總體發(fā)展仍處于相對封閉的狀態(tài)，城市化水平和質(zhì)量均較為落后。,本項(xiàng)目所在區(qū)域目前處于規(guī)劃改造階段，與黃河北大街沿線相比成熟度較差，但未來發(fā)展空間較大。,| 本體分析,739醫(yī)院,沈陽醫(yī)學(xué)院,4S店,三臺子樂天瑪特,黃河北大街沿線,,梅江街,陵北街,文大公路及梅江街交匯處,,文大公路,文大公路沿線,梅江街西,萬方小學(xué),|

9、 本體分析,本項(xiàng)目所在地為區(qū)域主要干道——黃河北大街、文大公路、三環(huán)繞城高速及梅江街的主要連接點(diǎn)，具有截留由南向北外溢的客群的優(yōu)勢。公交及地鐵2號線延長線將實(shí)現(xiàn)方便、快捷的出行。,道路交通：可通過文大線、梅江街快速駛達(dá)北二環(huán)、黃河北大街、文儲路等重要交通干線，實(shí)現(xiàn)十分鐘交通圈向北可達(dá)道義大學(xué)城，向南可達(dá)北站、北行商圈，向東可達(dá)東二環(huán)地區(qū)，向西可達(dá)丁香湖地區(qū)。公共交通：目前通過192路、217路地鐵專線轉(zhuǎn)車，可方便的抵達(dá)市內(nèi)各大商圈。,

10、【教育配套】教育資源較多，北部毗鄰大學(xué)城，西部臨近沈陽醫(yī)學(xué)院，地塊周邊中學(xué)、小學(xué)配置齊全。缺少大型優(yōu)質(zhì)幼兒園。小學(xué)：三臺子第一小學(xué)、萬方小學(xué)（引入珠江五校）中學(xué)：第十一中學(xué)、第十中學(xué)大學(xué)：沈陽醫(yī)學(xué)院、沈陽師范大學(xué)、沈陽工程大學(xué)等。,【醫(yī)療配套】具有較完善的醫(yī)療配套，能夠滿足普通醫(yī)療需求。沈陽醫(yī)學(xué)院附屬第三醫(yī)院、何氏眼科醫(yī)院、七三九醫(yī)院,,,何氏眼科,【商業(yè)配套】地塊周邊除黃河北大街與文大線交匯處規(guī)劃的紅星美凱龍外，無大型商場。地

11、塊區(qū)域以基礎(chǔ)性生活配套為主，大中型商業(yè)主要依托黃河北大街三臺子周邊沿街配套支持。,,紅星美凱龍（規(guī)劃）,東方家園建材市場、樂天新瑪特超市、麥當(dāng)勞、串姐客棧、彤德萊火鍋等。,| 本體分析,本項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套成熟，主要大型配套分布在黃河北大街沿線，如樂天瑪特、739醫(yī)院等；教育資源優(yōu)越、密集，重點(diǎn)中學(xué)11中、三臺子第一小學(xué)、醫(yī)學(xué)院、師范大學(xué)等。區(qū)域東北部以基礎(chǔ)生活配套為主，目前缺乏大型綜合商業(yè)配套及優(yōu)質(zhì)教育資源，但即將引入重點(diǎn)小學(xué)珠

12、江五校，意向地塊將具備學(xué)區(qū)價(jià)值。,| 本體分析,區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)及居住區(qū)分布分明。東部集中分布工業(yè)園區(qū)，其中東南部為沈飛集團(tuán)及其下屬工廠區(qū)，東北部為其他中小企業(yè)。西部集中分布居住區(qū)，主要居住人口為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)從業(yè)者。其中西北部以新建居住區(qū)分布為主；西南部及中部以老舊居住區(qū)分布為主。區(qū)域?yàn)槔吓f小區(qū)改造工程的重點(diǎn)對象，未來1-3年將大批量拆遷。,具有50年歷史的沈飛集團(tuán)及下屬工廠、配套研究所等擁有2-3萬職工，金德、航宇等工業(yè)園區(qū)擁有近萬人職工

13、，同時(shí)未來1-2年將有約2萬戶拆遷原住民有住房需求。區(qū)域地緣客群需求旺盛。,拆遷區(qū)域以三臺子老舊居住區(qū)為主，三臺子總面積約14.92平方公里，共有居民4.17萬戶，123495人，人口密度為每平方公里8277人（第六次人口普查數(shù)據(jù)）。預(yù)測三臺子拆遷區(qū)域范圍約有1/2，拆遷居民約2萬戶。,沈陽飛機(jī)工業(yè)集團(tuán)（簡稱沈飛）隸屬于中國航空工業(yè)集團(tuán)公司，是以航空產(chǎn)品制造為核心主業(yè)，是中國重要?dú)灀魴C(jī)研制生產(chǎn)基地。公司占地面積 800 多萬平方米，現(xiàn)有

14、職工近 20000 人。在該區(qū)域建廠發(fā)展已50余年。,拆遷原住民可選擇原地回遷、拆遷補(bǔ)償款兩種方式。拆遷住房面積多在30㎡以內(nèi)，拆遷原住民多選擇改善居住環(huán)境。雖有部分拆遷原住民選擇原地回遷，但受補(bǔ)助面積及現(xiàn)有資金影響，仍有大量拆遷原住民選擇在獲得拆遷補(bǔ)償款后貸款購置商品住宅。,三臺子拆遷改造目前已啟動，回遷可獲原住房1.2倍面積住房或資金補(bǔ)償。首批拆遷范圍：東至牡丹江街、西至黃河北大街、南至樂山路、北至松山路，臨近黃河北大街三臺子地鐵

15、站。首批拆遷回遷安置地點(diǎn)：東至薔薇河街、西至陵北街、南至桃山南路、北至百花山路，臨近三臺子一校，距離意向地塊2公里，距離拆遷地1.4公里。目前尚未拆遷。,,地鐵2號線三臺子站,,三臺子一校,1.4公里,2公里,距離意向地塊,| 本體分析,,| 本體分析,意向地塊原占地42萬平，考慮到公司資金占用，計(jì)劃購置21萬平，容積率為2.0，建筑面積約為42萬平米，商業(yè)比小于等于25%，樓面價(jià)2130元/㎡，受拆遷成本及限高影響，容積率2.2樓

16、面價(jià)2000元/平，難以實(shí)現(xiàn)。,,本項(xiàng)目正在拆遷中,北側(cè)為文大公路及三環(huán)繞城高速，西側(cè)為檢車線及高壓走廊，南側(cè)為居住區(qū)，東側(cè)為金德管業(yè)工業(yè)園及苗圃。宗地西部及南部已形成成熟的居住區(qū)，但居住環(huán)境較差；北部及東部處于區(qū)域規(guī)劃改造初級階段，尚未形成生活氛圍。,該地塊地勢平坦，無起伏，宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)條件良好，現(xiàn)地上拆遷物大體已拆遷完畢，土地完整性良好，無市政代征地、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地，可直接開發(fā)建設(shè)。,| 本體分析,南,北

17、,西,東,東側(cè)：小型洗車店以及原始居民,西北側(cè)：皇姑檢車線,北側(cè)：文大公路,東南側(cè)：苗圃,西北側(cè)：沈陽師范大學(xué),西側(cè)：217地鐵公交線,東北側(cè)：金德管業(yè),南側(cè)：沈飛各廠,西側(cè)：本地塊圍擋,北側(cè)：本地居民,| 本體分析,1、本項(xiàng)目位于三區(qū)交界處、三大主要交通干道連接點(diǎn)，具有截留由南至北外溢客群的優(yōu)勢。梅江街及文大公路交匯處將截留由皇姑區(qū)外溢至沈北新區(qū)客群；黃河北大街及文大公路交匯處將截留由皇姑區(qū)、于洪區(qū)乃至鐵西區(qū)外溢至沈北新區(qū)客群。

18、2、產(chǎn)業(yè)集群特征使區(qū)域的地緣性吸附能力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)工人、拆遷原住民等地緣性剛需、首改旺盛且量大，不易受政策調(diào)控影響且足以支撐本案銷售。大范圍拆遷，將帶來2萬戶原住民住房需求；長達(dá)50年盤踞的沈飛國企及金德等新工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸附近3萬職工的地緣性住房需求。3、目前意向地塊所在區(qū)域內(nèi)部尚處于改造期，生活配套環(huán)境較差，土地價(jià)值尚未直觀顯現(xiàn)，但隨著改造進(jìn)程加快，住宅價(jià)格將得到快速攀升。區(qū)域內(nèi)部城市化進(jìn)程過慢，大型配套缺失，意向地塊規(guī)劃的大

19、型商業(yè)配套為土地重要價(jià)值之一；地鐵延長線醫(yī)學(xué)院站距離意向地塊西側(cè)僅0.7公里，地鐵資源為土地重要價(jià)值之二；政府將利用皇姑區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源優(yōu)勢，將重點(diǎn)小學(xué)資源引入萬方小學(xué)并更名珠江五校，重點(diǎn)學(xué)區(qū)教育資源為土地重要價(jià)值之三。區(qū)域外部居住環(huán)境及配套成熟，隨著內(nèi)部改造的達(dá)成，區(qū)域內(nèi)外部聯(lián)通，土地價(jià)值將得到大幅上漲。,通過本體分析，意向地塊未來客群來源及客戶量得以解決。需進(jìn)一步解決問題：1、面對以地緣性剛需及首改為主的客群，何種面積的產(chǎn)品與

20、其需求匹配？2、在區(qū)域價(jià)值尚未直觀顯現(xiàn)時(shí)，首期入市產(chǎn)品價(jià)格如何確立？,,市場分析,當(dāng)前政策環(huán)境現(xiàn)狀,“新國五條”延續(xù)2010年來調(diào)控取向，抑制投資投機(jī)取向不變。再次確認(rèn)了今后一段時(shí)間內(nèi)調(diào)控“有保有壓”的原則。,| 市場分析,1、2012年下半年市場明顯回暖，此態(tài)勢在進(jìn)入2013年后依然以強(qiáng)勁的局面出現(xiàn)，新“國五條”是中央政府對調(diào)控決心的再次表態(tài)。2、“有統(tǒng)一有差別”成為“國五條”特點(diǎn)，提出的調(diào)控措施大多是對現(xiàn)有政策的強(qiáng)調(diào)和完善。統(tǒng)一

21、的有：房價(jià)控制基本原則及統(tǒng)計(jì)口徑、供地計(jì)劃的最低限額、限購的區(qū)域類型及資格審查要求、對房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的明確表態(tài)；差別化的有：地級縣級市嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸并將地級市外來務(wù)工人員納入保障房體系。3、釋放2013年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持調(diào)控連續(xù)性的信號，穩(wěn)定市場預(yù)期。,限購政策細(xì)化并嚴(yán)格執(zhí)行，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大。,未來政策走向預(yù)測,1、進(jìn)一步完善并嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。本次“國五條”決定了其他地級、縣級市是否將限購的權(quán)利下放至省政府，考慮到各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展

22、及市場情況不盡相同，避免限購對市場發(fā)展較快城市的一刀切而做出的變化，目前地方政府已陸續(xù)出臺相關(guān)政策，沈陽市已將限購范圍由二環(huán)內(nèi)擴(kuò)大至全市范圍，但目前仍無具體執(zhí)行細(xì)則出臺，預(yù)計(jì)將在4月18日-22日房交會后出臺相關(guān)執(zhí)行細(xì)則。2、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。我國目前對房產(chǎn)稅作用的預(yù)期主要為調(diào)節(jié)市場供需、平穩(wěn)市場，而非增加地方財(cái)政收入，故而2013年開展試點(diǎn)的城市為一線及部分房價(jià)上漲過快的二線城市的可能性較大。近日財(cái)政部表示，我國未來的房產(chǎn)稅絕不可

23、能覆蓋低收入人群，房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端。可見，下一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)的征收對象、范圍及其標(biāo)準(zhǔn)將有所調(diào)整和完善，但突破口仍以高端住宅及部分新增住房為主。,二季度傳統(tǒng)推盤旺季將受到影響，需求受到抑制，量價(jià)上漲乏力。,未來樓市走向預(yù)測,1、短期價(jià)格上行勢頭或被抑制，供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)變。2、重點(diǎn)一二線城市受供應(yīng)有限、政策趨緊影響，成交量上升有限，總體供過于求壓力不減。,在順應(yīng)中央的同時(shí)，地方政府有意于引導(dǎo)市場健康發(fā)展。,地方政府態(tài)度,本次地

24、方“新政”出臺較晚，且具體執(zhí)行細(xì)則目前尚未推行；本次限購雖擴(kuò)大至全市范圍，但未明確限購標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房”還是“認(rèn)貸”，為政策留有尋隙空間；通過加大拆遷等刺激住房需求；近期一些地方了二套房貸款比例，沈陽目前除部分銀行上調(diào)軟陶商貸貸款利率1.2倍，尚無貸款比例上調(diào)消息；首次針對于公積金提取放寬政策，將便于利用公積金快速接貸，利于舊房銷售、購置新房。,新政將刺激部分剛需商品住宅需求量的增加，抑制改善需求。理性選擇及觀望加劇，客戶質(zhì)量大幅下

25、降，難成交。整體短期抑制明顯，回暖后勁有余。,對樓市影響分析,利：部分二手房需求將過度為商品住宅的新需求，同時(shí)拆遷也增加了部分以剛需為主的住宅需求，但需時(shí)間。通過公積金提取政策放寬，促進(jìn)樓市在限購下持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)；而二環(huán)內(nèi)全精裝房則預(yù)留了價(jià)格上漲的空間。弊：改善類客戶購房計(jì)劃將暫?；蚪K止；客戶將更加理性，加大了成交周期，同時(shí)要件審批周期的延長加大了回款的周期。,| 市場分析,沈陽市土地成交情況在2012年出現(xiàn)6月份、11-12月份兩次高峰，

26、2013年一季度延續(xù)了2012年11-12月份土地成交態(tài)勢，同比2012年一季度成交量上漲了66%。與2012年年初相比，經(jīng)歷了幾輪強(qiáng)政調(diào)控的沈陽開發(fā)企業(yè)已相對理性，對市場經(jīng)過深入分析，整體信心向上，對市場趨于樂觀，拿地?zé)崆檩^高。,,,,,,| 市場分析,2013年一季度沈陽市商品住宅新增供應(yīng)148.1萬㎡，同比去年同期下降了26%，一季度整體表現(xiàn)供應(yīng)不足。2012年中下旬土地市場的熱度將在2013年下半年商品住宅市場新增供應(yīng)量上將得到

27、體現(xiàn)，預(yù)計(jì)2013年沈陽市商品住宅新增供應(yīng)同比2012年將呈整體上揚(yáng)態(tài)勢。,,| 市場分析,2013年一季度，沈陽市商品住宅銷售面積約212萬㎡，同比增長了37%，但與2011年同期市場水平仍存在較大差距。,,| 市場分析,沈陽2013年商品住宅需求結(jié)構(gòu)與2012年趨同，仍以剛需為主，部分首改。全市主流需求面積段為60-90㎡，其次為90-120㎡。60㎡以下投資類、140㎡及以上再改類產(chǎn)品需求受到抑制。,| 市場分析,數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)

28、據(jù)庫,截止至2013年3月，一季度全市商品住宅均價(jià)為6554元/㎡，同比去年上漲了1%。價(jià)格上漲幅度較小，全市住宅價(jià)格平穩(wěn)。 皇姑區(qū)住宅價(jià)格與全市平均水平基本持平。由于皇姑區(qū)核心區(qū)域基本無供應(yīng)，導(dǎo)致核心區(qū)域需求向皇姑區(qū)邊緣外溢，因此住宅價(jià)格與其它傳統(tǒng)市內(nèi)五區(qū)相比較低。隨著皇姑區(qū)內(nèi)老舊居民區(qū)改造進(jìn)程的推進(jìn)，區(qū)域住宅價(jià)格有持續(xù)上漲的空間。,| 市場分析,,,皇姑區(qū)受整體供應(yīng)的影響，銷售面積約為104.7萬平，市場占有率僅約8

29、%，但需求量明顯超過區(qū)域新增供應(yīng)量。供不應(yīng)求導(dǎo)致皇姑區(qū)客群大量外溢周邊區(qū)域，于洪區(qū)吸納了大量皇姑區(qū)外溢需求，銷量全市最高。,2012年以及13年1季度，鐵西、于洪、東陵區(qū)域商品住宅銷售面積居全市前列。其中，于洪區(qū)銷量最高，約238.45萬㎡，市場占有率為17%。,| 市場分析,皇姑北部板塊競爭關(guān)系,,四臺子板塊,萬山路板塊,黃河北大街沿線板塊,外溢（價(jià)格、供應(yīng)量引起）,外溢（配套引起）,外溢（價(jià)格、供應(yīng)量引起）,本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)主

30、要可分為萬山路板塊\黃河大街板塊\四臺子板塊.本項(xiàng)目處于萬山路板塊，板塊需求旺盛，但供應(yīng)量較少；四臺子板塊有一定的供應(yīng)量且價(jià)格相對較低，可吸納萬山路板塊部分需求，但由于區(qū)位相對較偏，不存在直接競爭。黃河大街沿線板塊與萬山路板塊臨近，但供應(yīng)量較低。未來將有新項(xiàng)目入市，價(jià)格有拉升趨勢。萬山路板塊客戶外溢主要由供應(yīng)量差異、價(jià)格差異、配套差異引起。,| 市場分析,,意向地塊,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五

31、礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,麗江苑簡介,銷售現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前在售二期，主要在售多層產(chǎn)品，成交均價(jià)7000元/㎡。后期規(guī)劃三棟17層高層以及11棟多層以及1棟公寓。,已入住,在售,售罄,未售,| 市場分析,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,加華小城簡介,銷售現(xiàn)狀：該項(xiàng)目目前庫存95套房源，為尾盤去

32、化階段，12年成交均價(jià)6800元/㎡。目前，尾盤在售一層、頂層特價(jià)房5700元/㎡，后期無規(guī)劃。目前該項(xiàng)目二手房成交均價(jià)7000元/㎡。,,售罄,,,在售,| 市場分析,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,黃河府簡介,銷售現(xiàn)狀：目前4棟高層在售，庫存155套。正常銷售均價(jià)為6800元/㎡，其中一棟樓暫時(shí)為無證違規(guī)銷售狀態(tài)，一次性付款售價(jià)為

33、4680-4800元/㎡。二期規(guī)劃洋房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià)10000元/㎡ 。,,未售,,基本售罄,,在售,| 市場分析,無證銷售樓,,,,,,加華小城,麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,保利溪湖林語簡介,銷售現(xiàn)狀：該項(xiàng)目目前在售三期多層產(chǎn)品，成交均價(jià)5800元/㎡，庫存334套。項(xiàng)目四、五期暫無規(guī)劃。,售罄,在售,售罄,未售,| 市場分析,,,,,,加華小城,

34、麗江苑,恒大雅苑,保利溪湖林語,黃河府,,五礦地產(chǎn)體訓(xùn)中心地塊,,麗晶置業(yè)模具廠地塊,| 市場分析,,意向地塊,銷售現(xiàn)狀： 高層規(guī)劃共計(jì)47棟，已推出8棟，目前在售4棟高層里面部分房源，共計(jì)200套左右，成交均價(jià)6200元/㎡（含精裝修）。,恒大雅苑簡介,,在售,,在售,,售罄,,未售,| 市場分析,區(qū)域供需兩旺型產(chǎn)品為60㎡以下及70-110㎡面積段?？紤]到國五條限購對60㎡以下小戶型影響較大，建議少量規(guī)劃該面積段產(chǎn)品。主力產(chǎn)

35、品面積段定位在70-110㎡。,競品樣本項(xiàng)目：加華小城、麗江苑、黃河府、恒大雅苑、保利溪湖林語,,剛需類,改善類,,| 市場分析,,| 市場分析,1、70-90㎡二室為供需兩旺型產(chǎn)品，其中：70-80㎡二室去化率較高，建議規(guī)劃為主力產(chǎn)品；80-90㎡二室競爭激烈，建議發(fā)揮公司該面積段戶型規(guī)劃優(yōu)勢，以85-90㎡三室產(chǎn)品與區(qū)域內(nèi)該面積段二室產(chǎn)品展開直接競爭。2、100-110㎡三室及60㎡以下一室雖然去化率較高，考慮國五條，建議少量

36、規(guī)劃。,板塊內(nèi)住宅價(jià)格漲幅較大，2011、2012年價(jià)格上漲幅度分別達(dá)20%、30%。旺盛的需求是支撐價(jià)格大幅上漲的主要因素。受到區(qū)域供應(yīng)量及供應(yīng)品質(zhì)雙重影響，大量需求向周邊區(qū)域外溢。2012年無新增供應(yīng)，且區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)較低，因此區(qū)域銷售面積統(tǒng)計(jì)量大幅下降。,| 市場分析,注：萬山路板塊以麗江苑、加華小城為主要供應(yīng)項(xiàng)目,| 市場分析,建議70-80㎡二室為主力規(guī)劃產(chǎn)品，滿足市場主流需求；建議85-90㎡三室為次主力規(guī)劃產(chǎn)品，與

37、市場該面積段展開直接競爭；建議少量規(guī)劃100-110㎡三室及60㎡以下二室產(chǎn)品，作為主力產(chǎn)品的承接和補(bǔ)充。,各面積段產(chǎn)品建議如下：,,客戶調(diào)研分析,沈陽公司在售七盤，各項(xiàng)目銷售受定位及客群影響較大。除外地客戶，各項(xiàng)目客群可分為兩類，第一類為地源性客戶，第二類為外溢性客戶。其中，地緣性客戶又分為原住民及產(chǎn)業(yè)客群，也就是“在此居住”和“在此工作”，鐵西兩項(xiàng)目主要為地緣性客戶居多。外溢性客群又分為主動外溢和被動外溢，主動外溢客群購房目的為改

38、善居住品質(zhì)，被動外溢性客戶受中心房價(jià)較高影響，轉(zhuǎn)向距原住地或原工作地較近的價(jià)格洼地區(qū)域。愛家酈都及香緹瀾山項(xiàng)目原定位為主動外溢性客群，但后期由于該類客群需求得不到充分滿足，銷售下滑，定位逐步轉(zhuǎn)向被動外溢客戶。紫提東郡項(xiàng)目客群主要為被動外溢性客群，由于所屬區(qū)域供應(yīng)量較少，銷售穩(wěn)定。盛京綠洲、坤湖麗舍項(xiàng)目客群主要為地緣性客戶及外溢性客戶，但由于區(qū)域市場供應(yīng)量大，客戶不足，導(dǎo)致競爭激烈，銷售遲緩。,不同屬性客群轉(zhuǎn)變特征,| 客戶類型分析,客戶

39、分類,地緣性客戶,外溢性客戶,在此居住客戶,在此工作客戶,主動外溢性客戶,被動外溢性客戶,本項(xiàng)目客群比較充足，有“在此工作”客戶,如沈飛集團(tuán)、金德管業(yè)等，同時(shí)有“在此居住”客群，如大量動遷戶及待動遷戶。同時(shí)，由于本項(xiàng)目所處位置恰為沈陽北部老城區(qū)及沈北新區(qū)連接點(diǎn)，能夠充分節(jié)流大量外溢性客群。,所處區(qū)域客群,地緣性客戶,外溢性客戶,在此居住客戶,在此工作客戶,主動外溢性客戶,被動外溢性客戶,2萬戶動遷戶,沈飛15000人，金德8000人等,

40、新老城區(qū)連接帶，外溢性客戶充足,| 客戶類型分析,| 客戶調(diào)研分析,沈陽公司對本項(xiàng)目部分客群進(jìn)行問卷調(diào)查，主要標(biāo)本取樣為沈飛企業(yè)職工及少部分原住民。收集問卷共計(jì)116份，其中有效問卷103份。,,目標(biāo)調(diào)研客群,經(jīng)了解，沈飛編制內(nèi)職工共約15000人，新進(jìn)、退休人員流動每年在300-500人之間，年齡在20-55歲均有分布。薪資穩(wěn)定，薪資上漲速度較慢。,| 客戶調(diào)研分析,沈飛職工薪資構(gòu)成,受訪客戶需求比例為：70-80㎡占比45%，70

41、㎡以下占比9%，80-90㎡占比33%，90㎡以上占比13%。二室需求占比70%，三室需求占比21%。,70%的受訪客戶計(jì)劃購買兩室產(chǎn)品；9%的受訪客戶計(jì)劃購買一室產(chǎn)品；8%的受訪客戶計(jì)劃購買3室產(chǎn)品。,| 客戶調(diào)研分析,受訪客戶計(jì)劃購買面積主要集中在70-80㎡之間，占整體45%；其次為80-90㎡，占比33%。,| 客戶需求分析,各面積段需求客戶特征分析：,26-30歲小兩口及36-40歲三口之家為主要置業(yè)客群，對面積段的需求

42、主要受到購買力的影響，多為公積金貸款，購房壓力主要在于首付款的籌集，購房后還款無壓力。80㎡以下需求客群可承受單價(jià)集中在6400-6700元/㎡之間，多為首次置業(yè)，可支付6-15萬首付款。80㎡-90㎡需求客群可承受單價(jià)集中在6600-6900元/㎡之間，多為二次置業(yè)，可支付16-20萬首付款。90㎡以上需求客群可承受單價(jià)集中在6000-6400元/㎡之間，多為二次置業(yè)，可支付26-30萬首付款。,27%的受訪客戶關(guān)注大型商業(yè)配套

43、；26%的受訪客戶關(guān)注公共交通；25%的受訪客戶關(guān)注上下班距離。,購房敏感點(diǎn)：受地緣性需求影響，上下班距離及公共交通成為購房敏感點(diǎn)；由于區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)配套的缺失，成為主要關(guān)注因素。由于位置優(yōu)勢，八成受訪客戶表示會考慮購買本項(xiàng)目產(chǎn)品。,若2014年本案開盤，受訪客戶中意向購房者占比81%，多為沈飛及本地居民。,| 客戶調(diào)研分析,以受訪客戶為代表的區(qū)域地緣性客戶特征對產(chǎn)品、價(jià)格定位的影響：,| 客戶調(diào)研分析,1、對本區(qū)域關(guān)注度及接受度較

44、高，認(rèn)可區(qū)域價(jià)值及當(dāng)前市場表現(xiàn)的價(jià)格，但產(chǎn)品價(jià)格需滿足客群實(shí)際購買力，在其能力范圍內(nèi)存在價(jià)格引導(dǎo)的可能；2、對產(chǎn)品面積的需求主要受購買力限制的影響，在其購買力范圍之內(nèi)存在產(chǎn)品升級引導(dǎo)的可能。,,定位,| 客戶定位,目標(biāo)客群：區(qū)域產(chǎn)業(yè)職工、拆遷原住民爭取客群：以皇姑為主的老舊居民區(qū)價(jià)格被動外溢性首次、二次置業(yè)者。,剛性地緣性客群,被動溢出性客群,被動溢出性客群,,,北臨近文大公路及三環(huán)繞城高速公路，受噪音影響較大。,,,南臨近萬方

45、小學(xué)，無采光或噪音影響。,西臨近檢車線，受噪音影響較小，無視線遮擋。臨近高壓走廊，有輻射影響。,東西地塊臨近梅江街，受噪音影響，有一定的基礎(chǔ)商業(yè)氛圍。東地塊東側(cè)臨近空地，無不利影響。,| 產(chǎn)品定位建議,,,,,,住宅（小高）,銀行、餐飲,樓體排布以設(shè)計(jì)院最終設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。,底商,受容積率及限高影響，建議以小高層住宅為主要產(chǎn)品形態(tài)，配綜合商業(yè)及獨(dú)立商業(yè)。,| 產(chǎn)品定位建議,底商,大型綜合商業(yè),洗浴中心,| 產(chǎn)品定位建議,住宅面積配比建

46、議：以產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢與競品展開直接競爭！抓住市場機(jī)會點(diǎn)，滿足目標(biāo)客戶需求，滿足功能，控制面積！,沈陽公司對黃河大街沿線及以東，二環(huán)以北，三環(huán)以南區(qū)域一二手房及未來入市項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行深入調(diào)查，價(jià)格走勢呈現(xiàn)南高北低，西高東低趨勢。北陵西門項(xiàng)目售價(jià)基本在12000元左右，向北4公里，現(xiàn)項(xiàng)目售價(jià)在7000元左右，差距較大。本項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)售價(jià)基本在6500-7000元。,| 價(jià)格定位,價(jià)格低點(diǎn)6800元/㎡,注：政府在三臺子地區(qū)被征收房屋補(bǔ)償安

47、置條款中核定地區(qū)房屋平均價(jià)值為6500元/㎡（新、舊小區(qū)均含）,意向地塊四大價(jià)值點(diǎn)足以支撐當(dāng)前價(jià)值區(qū)間，同時(shí)具備后期價(jià)值大幅攀升的條件。但為防止需求外溢，建議首次開盤價(jià)格不宜過高。,,防止需求外溢,| 價(jià)格定位,市場權(quán)重比較法,競爭樓盤選擇 | 同價(jià)位/同品質(zhì),| 價(jià)格定位,通過計(jì)算，本項(xiàng)目住宅首期成交均價(jià)為6700元／平方米。,| 價(jià)格定位,市場權(quán)重比較法,57㎡二室一廳一衛(wèi),戶型建議：南向全明,| 其他建議,79㎡二室二廳一衛(wèi),戶型

48、建議：南北通透、全明、空間舒適,| 其他建議,89㎡三室二廳一衛(wèi),101㎡三室二廳一衛(wèi),戶型建議：南北通透、全明、空間尺度舒適,| 其他建議,| 其他建議,,立面建議：新古典主義風(fēng)格,,項(xiàng)目開發(fā)初步設(shè)想,| 項(xiàng)目開發(fā)初步設(shè)想,開發(fā)進(jìn)度總體說明,沈陽市田義村項(xiàng)目計(jì)劃2013年7月正式取得土地，2013年9月底之前完成一期施工圖設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、招投標(biāo)等工作，具備進(jìn)場施工條件，2013年9月底正式開工建設(shè)，2014年5月開始一期住宅銷售，7

49、月主體竣工，2015年4月中旬開始外網(wǎng)配套及園林綠化；2014年7月開始底商銷售，9月開始主題商業(yè)銷售。2014年7月底前完成二期施工圖設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、招投標(biāo)等工作，具備進(jìn)場施工條件，2014年8月正式開工建設(shè)，2015年3月份開始二期住宅銷售，4月開始二期底商銷售，5月開始主題商業(yè)、綜合商場銷售，至2016年4月項(xiàng)目全部銷售完畢。,| 項(xiàng)目開發(fā)初步設(shè)想,開發(fā)進(jìn)度表,,經(jīng)濟(jì)測算與分析,| 經(jīng)濟(jì)測算與分析,| 經(jīng)濟(jì)測算與分析,| 經(jīng)濟(jì)測