公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析

1、公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分新口顏永軍一、業(yè)務(wù)分析本文通過SWoT分析法把公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源。外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。通過分析企業(yè)發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)這四個(gè)因素，SWOT分析可以分為兩部分：第一部分為SW，主要用來分析內(nèi)部條件；第二部分為0T，主要用來分析外部條件。(一)企業(yè)外部分析。外部分析主要是對(duì)企業(yè)發(fā)展環(huán)境的分析。外部分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)企業(yè)的可能影響上，外部分析主要包括政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。1998年以

2、后隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以后。隨著住房制度改革的不斷深化、居民收入水平的提高。消費(fèi)觀念的改變。以及利率的不斷下調(diào)使得住房開始成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著加入WTO的進(jìn)程推進(jìn)，中國對(duì)外開放的程度加大有更多的包括外資在內(nèi)的資金和企業(yè)將加入到房地產(chǎn)市場中來，競爭將更加的激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面I臨的不僅僅是發(fā)展的機(jī)遇也將是更大的挑戰(zhàn)。(二)企業(yè)內(nèi)部分析

3、。內(nèi)部分析主要通過全面分析企業(yè)的實(shí)際狀況。來充分認(rèn)識(shí)企業(yè)的實(shí)力或強(qiáng)項(xiàng)。內(nèi)部分析主要著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其與競爭對(duì)手的比較。企業(yè)實(shí)力主要通過基礎(chǔ)能力、營銷能力、組織能力和財(cái)務(wù)能力來反映。1基礎(chǔ)能力。基礎(chǔ)能力包括品牌資源，客戶資源，產(chǎn)品服務(wù)組合。硬件設(shè)施／能力。政策和決策程序。“中國房地產(chǎn)TOPl0研究組”發(fā)布的《2007中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究報(bào)告》顯示，萬科以9168億元成為“2007中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”。2007中國房地產(chǎn)公司

4、品牌價(jià)值TOPl0的平均品牌價(jià)值為2620億元是平均品牌價(jià)值的35倍。借助客戶關(guān)系管理表現(xiàn)出的對(duì)待客戶群的定制化服務(wù)。通過專業(yè)性及權(quán)威數(shù)據(jù)的分析，對(duì)市場的把握會(huì)分寸有度。后期營銷會(huì)比競爭對(duì)手進(jìn)入俠，也更有利于把項(xiàng)目快速地推出去，中原的快速發(fā)展與建立完善的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)有很大的關(guān)系。2營銷能力。企業(yè)的營銷能力包括客戶中的聲譽(yù)，市場份額，市場地114l決策第二部分為OT，主要用來分析外部條件。()企業(yè)外部分析。外部分析主要是對(duì)企業(yè)發(fā)展環(huán)境

5、的分析。外部分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)企業(yè)的可能影響上，外部分析主要包括政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境‘產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。]998年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的濃消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為罔民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之…。1999年以后，隨著住房制度改革的不斷深化、居民收入水平的提高，消費(fèi)觀念的改變，以及利率的不斷下調(diào)，使得住房開始成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著加入WTO的進(jìn)程推諧，中間對(duì)外開放的程度加大，有更多的包括外資

6、在內(nèi)的資金和企業(yè)將加入到房地產(chǎn)市場中來，競爭將更加的激劇.間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的不僅僅是發(fā)展的機(jī)遇，tl1.將是更大的挑戰(zhàn)。(二)企止內(nèi)部分析。內(nèi)部分析主要通過全面分析企業(yè)的實(shí)際狀況，來充分認(rèn)識(shí)企業(yè)的實(shí)力或強(qiáng)項(xiàng)。內(nèi)部分析主要著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其與競爭對(duì)手的比較。企業(yè)實(shí)力主察通過基礎(chǔ)能力、資銷能力、組織能力和財(cái)務(wù)能力來反映。1.基礎(chǔ)能力。荔礎(chǔ)能力包括品牌資源，客戶資源，產(chǎn)品服務(wù)組合，硬件設(shè)施能力，政策和決策程序。“中國房地產(chǎn)TOPJO

7、研究組“發(fā)布的?！?中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究報(bào)傳》顯示，i科以91.68億元成為“2007中國房燦產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌“。2007中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOPlO的平均品牌價(jià)值為26.20億元，是平均品牌價(jià)值的3.5倍。借助客戶關(guān)系管理表現(xiàn)出的對(duì)待客戶群的定制化服務(wù)。通過專業(yè)性及權(quán)威數(shù)據(jù)的分析，對(duì)市場的把握會(huì)分寸有度，后期營銷會(huì)比競爭對(duì)手進(jìn)入快，也更有利于把項(xiàng)目快速地推出去，中原的快速發(fā)展與建立先鋒的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)有很大的關(guān)系o2.營銷能

8、力o企業(yè)的傳銷能力包括客戶中的聲譽(yù)，市場份額，市場地1141k策)年第5期總第53期位，渠道，營銷力量，定價(jià)機(jī)制，市場研究。萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公詞核心業(yè)務(wù)。在這…領(lǐng)域的競爭對(duì)手有招商地產(chǎn)，保利地產(chǎn)，金地地產(chǎn)，SOHO等…些知名的地產(chǎn)公司。分析近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)銷售水平，繭2ω7年來，萬科全國市場占有率為2.1%，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海旦大城市經(jīng)濟(jì)周為重點(diǎn)的工二十九個(gè)城市。~年共銷售

9、住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。3.組織能力。公司采用總部、區(qū)域、一線的三級(jí)管理模式，兼顧集中與秉性管理，加強(qiáng)對(duì)公司運(yùn)營的管理。董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)、投資與決策委員會(huì)、薪酬與提名費(fèi)員會(huì)，加強(qiáng)對(duì)公司信息披露、商管任命與考核的管理和對(duì)重大投資的風(fēng)險(xiǎn)控制，完善對(duì)公司管理層的考核與監(jiān)臂。并確立并一貫!黑守職業(yè)化底線，包括對(duì)人永遠(yuǎn)尊重、追求開放透明的體制和公平的回報(bào)等。從財(cái)務(wù)、顧客、內(nèi)部運(yùn)作和學(xué)習(xí)成長四個(gè)維度出發(fā)

10、制定考核方案并據(jù)此對(duì)總部、區(qū)域本部和子公詞進(jìn)行考核。這些都保證了團(tuán)隊(duì)持續(xù)價(jià)值的創(chuàng)施和企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。4.財(cái)務(wù)能力。財(cái)務(wù)能力包括財(cái)務(wù)控制，反映企業(yè)實(shí)力的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，償債能力，資本結(jié)構(gòu)，盈利能力，經(jīng)營能力。2∞7年，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力跟著提高，滬深上市公司總資產(chǎn)收益率(ROA)均由達(dá)5.32%，較2∞6年提高1.41個(gè)百分點(diǎn)，部分企業(yè)超過10%，體現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力。凈資產(chǎn)收益事方面(RO凹，2∞7年滬深房地產(chǎn)上市公司該指標(biāo)均但

11、達(dá)到]4.48%，同比挺商4.17個(gè)百分點(diǎn)，平均EPS(每股收益)從2ω6年0.148元提高到2007年的。.35元，增幅超過1ω%0而萬科在2ω7年的總資產(chǎn)收益感情。A)達(dá)到6.5197%，凈資產(chǎn)收益率(ROE)達(dá)到了16工i%，EPS(每股收益)0.7049元。這些均高于行業(yè)的平均水平，有著較強(qiáng)的贏利水平。二、財(cái)務(wù)分析(一)償還債務(wù)的能力。1.短期的償還債務(wù)能力。在短期償債能力的分析中，流動(dòng)比E但是一個(gè)意要指標(biāo)，近年來該指標(biāo)經(jīng)波浪式

12、變動(dòng)趨勢(shì)，03年流動(dòng)比率較低源于短期借款的增加，04年的陰款情況良好使其上升，05年降低0.58，但仍然高于阿華行業(yè)0.539的平均水平，06年流動(dòng)比率增憂。.21，其流動(dòng)資產(chǎn)中的貨幣資產(chǎn)較多。07年又有所下降。從以上面I以看出，短期償債能力仍有待提高，特別是2007年來以來，部分城葉飛房地產(chǎn)市場咒易量下降明顯，給公司帶來的短期經(jīng)營風(fēng)防不容忽視。最后來關(guān)注反映經(jīng)營成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動(dòng)比惑，其現(xiàn)金償債能力較弱，在06，07年出

13、現(xiàn)了負(fù)值。就本行業(yè)來說，萬科的短期償債能力應(yīng)囊視現(xiàn)金為玉的原則，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。2.長期償債能力。企業(yè)全部資本陽結(jié)起來不外乎是權(quán)益資本和債務(wù)資本兩大部分。權(quán)茲資本是企業(yè)創(chuàng)立初發(fā)展般若在本的因素，是企業(yè)擁有的凈資產(chǎn)，它不需要償還，可以在企業(yè)經(jīng)營中永久使用。同時(shí)權(quán)益資本也是股東承擔(dān)民事責(zé)任的限度如果借款不能按時(shí)歸還。法院可以強(qiáng)制債務(wù)人出售財(cái)產(chǎn)償債因此權(quán)益資本就成為借款的基礎(chǔ)。債務(wù)資本不僅能從數(shù)量上補(bǔ)充企業(yè)資金的不足，而且由于企業(yè)支付給債務(wù)

14、資本的債權(quán)人收益(如債券的利息)，國家允許在所得稅前扣除，就降低了融資資金成本。同時(shí)由于負(fù)債的利息是固定的，不管企業(yè)是否盈利以及盈利多少。都要按約定的利率支付利息。(二)營運(yùn)能力分析。1短期資產(chǎn)營運(yùn)能力。短期資產(chǎn)營運(yùn)能力主要通過存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)指標(biāo)來體現(xiàn)。從存貨周轉(zhuǎn)率來看存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)變化具有特殊的敏感性控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大存貨規(guī)模增長速度大于其銷售

15、增長的速度。因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降。2長期資產(chǎn)營運(yùn)能力。總的來說。萬科的資產(chǎn)營運(yùn)能力較強(qiáng)尤其時(shí)其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營運(yùn)能力非常優(yōu)秀，堪稱行業(yè)典范。近年來的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多存貨管理效率下降較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。(三)盈利能力分析。1營業(yè)收入分析。營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從表l可以看出，公司的收入主要來源于珠江三角洲，長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域。逐

16、步形成了以珠江三角洲，長江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹?。以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3X”跨地域布局。公司堅(jiān)持以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦戰(zhàn)略，2007年深圳、廣州、上海、北京、天津兒大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達(dá)到55O％和634％。表1營業(yè)收入分析銷售收入(億元)占公司比例凈利潤(億元)占公司比例珠江三角洲1826349％338637％長江三角潲1789342％109206％環(huán)渤海區(qū)域1087208％44

17、83％其它534102％474％2期間費(fèi)用分析。期問費(fèi)用是企業(yè)為了取得利潤而付出的代價(jià)與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要大量資金做后盾銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此萬科在存在大量借款的情況下，其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻在04年度出現(xiàn)負(fù)數(shù)管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。隨后幾年大量進(jìn)行建設(shè)需要投入大量資金。財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅度增長。3財(cái)務(wù)綜合分析。為了全面了解公司各個(gè)方面財(cái)務(wù)狀況之間的關(guān)系，我們

18、利用杜邦分析法進(jìn)行財(cái)務(wù)綜合分析。以全面地揭示公司財(cái)務(wù)狀況的全貌。我們可以從下圖可以看出萬科近三年的杜邦分析圖。從以上杜邦分析圖可以看出。決定凈資產(chǎn)收益率高低的日索有三個(gè)方面：主營業(yè)務(wù)利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)。05年凈資產(chǎn)收益率為1625％當(dāng)年的主營業(yè)務(wù)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為：127889％05627％。而06年的凈資產(chǎn)收益率／(1—066X07年)，(1—065X06年)，(1一O60(05年)f04781／0(07年)0506

19、3q“06年)【05627％(05年)為1448％，低于05年主要是成本和資產(chǎn)總額的增加導(dǎo)致了主營業(yè)務(wù)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降低，從而影響了凈資產(chǎn)收益率。07年公司大規(guī)模的擴(kuò)大資產(chǎn)使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所降低。但是由于權(quán)益乘數(shù)的提高和主營業(yè)務(wù)利潤率的增長并沒有影響本年度的凈資產(chǎn)收益率得到了回升。通過以上分析可見，萬科擁有較強(qiáng)的獲利能力。在行業(yè)滄海桑田變化的十年，萬科一直保持了很高的盈利水平除了市場強(qiáng)大需求外。說明其擁有很好的管理水平和決策能

20、力。三、增長性分析由于企業(yè)要以發(fā)展求生存銷售增長是任何企業(yè)都無法回避的問題。企業(yè)增長的財(cái)務(wù)意義是資金增長。在銷售增長是企業(yè)往往需要補(bǔ)充資金這主要是因?yàn)殇N售增加通常會(huì)引起存貨和應(yīng)收賬款等資產(chǎn)的增加。銷售增長的越多，需要的資金越多。如果通過技術(shù)和管理創(chuàng)新，使銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高到一個(gè)新水平，則企業(yè)增長率可以相應(yīng)提高。財(cái)務(wù)杠桿和股利分配受到資本市場的制約。通過提高這兩個(gè)比率支持高增長，只能是一個(gè)臨時(shí)的解決辦法，不可能持續(xù)使用。四、結(jié)語從

21、以上分析我們可以看出萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表充滿了攻擊性，成長性隱藏在大量舉債購置土地使用經(jīng)營中的現(xiàn)金不斷補(bǔ)充進(jìn)項(xiàng)目中。企業(yè)未來的經(jīng)營增長潛力看好。但是負(fù)債微微偏高。過于使用銀行負(fù)債，但是公司仍在一個(gè)較為安全的邊界內(nèi)，考慮公司的末來高速成長，高負(fù)債也在情理中。也看出萬科的負(fù)債率持續(xù)上升且流動(dòng)負(fù)債比重大。并且融資渠道單一。過度依賴銀行信貸，再是信用政策過緊。因此應(yīng)適當(dāng)控制負(fù)債比率，增加長期負(fù)債比率，加強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力：擴(kuò)大融資渠道增加信托發(fā)行，合理利

22、用境外資金增加主要地區(qū)控股子公司的資本金，建立融資平臺(tái)；適度放寬信用政策等。近幾年是萬科公司大力發(fā)展的時(shí)期，需要大量投入資金。為了滿足未來的資金需求，公司將繼續(xù)加快銷售增加經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入，充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿空間，積極需找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步開拓融資渠道，加大與境內(nèi)外資本合作力度推進(jìn)房地產(chǎn)基金項(xiàng)目合作的實(shí)踐，探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式?？?作者：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)學(xué)博士生)參考文獻(xiàn)：【l】中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)財(cái)務(wù)成本管理經(jīng)濟(jì)科學(xué)出

23、版社2008【2】馬忠財(cái)務(wù)管理一分析、規(guī)劃與估價(jià)北京交通大學(xué)出版杜清華大學(xué)出版杜【31Et2實(shí)務(wù)研究財(cái)務(wù)分析案例一萬科財(cái)務(wù)分析案例。2007【4瑚奕明財(cái)務(wù)分析案例公司戰(zhàn)略、業(yè)績預(yù)測(cè)與商業(yè)估值清華大學(xué)出版社2006決策適度放寬信用政策等。近幾年是萬科公司大力發(fā)展的時(shí)期，需要大最投入資金。為了滿足未來的資金需求，公司將繼續(xù)加快銷筒，增加經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入，充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿空間，積極簡找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步開拓融資燒酒，加大與境內(nèi)外賀本合作力

24、度，推進(jìn)房地產(chǎn)基金項(xiàng)目合作的實(shí)踐，探索房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新模式。口(作者:中南財(cái)級(jí)政法大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)學(xué)博士生)，型曹文睛:(1]小兇tt冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).財(cái)務(wù)成功E管理.經(jīng)濟(jì)科學(xué)Ifl版役.2∞8.[2]馬息.財(cái)務(wù)管理…分析、規(guī)劃與他價(jià).北京交通大學(xué)出版社清華大學(xué)出版社.[3]初毅.實(shí)務(wù)研究.財(cái)務(wù)分析黛例]j科財(cái)務(wù)分析黛例.2∞7.[4]胡績明.財(cái)務(wù)分析祭例公詞戰(zhàn)略、業(yè)績?yōu)l測(cè)與商業(yè)偽值“清華大學(xué)Ifl版社.2侃l6.決策&信息附ftJl111