淺談拆迂安置房稅收問題

1、淺談拆迂安置房稅收問題朱伯妃金華智園置業(yè)有限公司黼研冤【摘要】近年來，隨著我國城市化進程的加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋拆遷工作正在全國范圍內如火如荼的進行著，房屋拆遷后大量的拆遷戶住房問題需要解決，拆遷安置房應運而生了。然而稅務部門并沒有因為拆遷安置房的特殊性制定相應的稅收政策。本文結合筆者所在單位的實際情況，針對拆遷安置房的稅收問題進行淺述并發(fā)表個人意見?！娟P鍵詞】拆遷安置房；稅負高；稅收減免一、拆遷安置房的概念1拆遷安置房的含義拆遷安

2、置房是指政府因城市公共設施建設、土地開發(fā)等原因進行拆遷，對被拆遷戶進行安置所建的房屋。拆遷是城市發(fā)展過程中不可避免的問題，隨著拆遷范圍的不斷擴大，拆遷安置房建設在城市住房開發(fā)中所占比例逐步提高。此類住宅開發(fā)，是新一輪房地產(chǎn)調控中唯一國家支持和鼓勵的開發(fā)方向。2拆遷安置房的特征地方政府通常會成立房地產(chǎn)公司專門開發(fā)建設拆遷安置房。在安置房的建設和銷售過程中有以下特點：(1)建設成本與普通商品房成本相當。拆遷安置房一般按當?shù)厣唐贩块_發(fā)標準建造

3、，雖然不追求高品位、高檔次，但都是接受政府和群眾監(jiān)督的高標準、嚴要求、保質量的放心工程。除了以低價取得土地外，建安成本、資金成本等建設成本與普通商品房成本相當。(2)銷售對象特殊。拆遷安置房的銷售對象為拆遷戶，全部安置后多余的住宅經(jīng)報批后可面向市場銷售。(3)銷售價格低，項目虧損也屬司空見慣。拆遷安置房的安置銷售價格由地方政府決定，房產(chǎn)公司無定價的權利。銷售價格低，部分地區(qū)銷售價格遠遠低于建安成本，也低于經(jīng)濟適用房的銷售價格。(4)稅負

4、高，稅收優(yōu)惠少。安置房銷售價格低、成本高，但稅負高、稅收優(yōu)惠少，稅法并沒有因為其特殊性而制定應有的優(yōu)惠政策。二、拆遷安置房稅收的現(xiàn)狀及建議1拆遷安置房稅收的現(xiàn)狀拆遷安置房納稅人可以享受以下兩點稅收優(yōu)惠政策：(1)從2004年8月30日開始，根據(jù)各省地方稅務局的規(guī)定，拆遷安置房可暫不實行土地增值稅預征辦法。(2)從2014年1月1日開始，國家稅務總局下放了城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權限，各地方稅務局自行確定申請困難減免稅情形。部分地區(qū)已

5、把拆遷安置房列入土地使用稅減免范圍。拆遷安置房除不用預交土地增值稅、減免土地使用稅外，繳納稅金涉及的稅種多、稅負高。然而同樣是保障性安居住房的經(jīng)濟適用房，享受的優(yōu)惠政策是多方面的。2拆遷安置房稅收征收的建議中共中央及各地省級政府部門已將拆遷安置房與公共租賃住房、危改房、經(jīng)濟適用房等項目一起列入保障性安居住房，并撥入工程專項資金支持拆遷安置房的開發(fā)建設。拆遷安置房在稅收政策上也應該與經(jīng)濟適用房、危改房等一樣享受優(yōu)惠政策。(1)拆遷安置房企

6、業(yè)所得稅的征收參照經(jīng)濟適用房、限價房、危改房的政策執(zhí)行，對銷售未完工安置房按3％的計稅毛利率征收根據(jù)國家稅務總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2oo9]31號)第八條的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局根據(jù)開發(fā)項目的坐落地和項目性質的不同分別按15％、10％、5％、3％確定，其中：屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3％。拆遷安置房銷售價格基本低于建造成本，部分

7、地區(qū)銷售價格遠遠低于經(jīng)濟適用房的銷售價格。然而現(xiàn)有的企業(yè)所得稅政策按15％、10％、5％的比例確定安置房的計稅毛利率遠遠高于實際銷售毛利率，于實際情況不符。(2)將拆遷安置房城鎮(zhèn)土地使用稅的減免由審批類減免改為備案類減免。參照經(jīng)濟適用房的減免政策，簡化減免流程財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅『20o8]24號)第一條規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)

8、定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然根據(jù)《國家稅務總局關于下放城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權限有關事項的公告》(2014年第1號)的規(guī)定，各地主管稅務部門可以自行確定申請城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免的情形，而且部分地區(qū)已把拆遷安置房列入減免范圍，但是稅務部門對城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免按年管理，企業(yè)每年要提出申請并接受審核。審批時間長、流程繁瑣。建議將拆遷安置房和廉租房、經(jīng)濟適用房一起列人免征城鎮(zhèn)土地使用稅的范圍。(

9、3)加大拆遷安置房用地契稅的稅收優(yōu)惠力度，減免安置房開發(fā)過程中繳納的印花稅拆遷安置房開發(fā)商取得土地使用權要經(jīng)歷劃撥土地一住宅出讓土地一商住出讓土地的過程。根據(jù)財稅『201214號的規(guī)定，對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門劃轉國有土地的單位免征契稅。開發(fā)商在取得劃撥土地時免征契稅，然而在劃撥轉出讓的過程中仍按3％的稅率繳納契稅。建議減免在取得拆遷安置房用地過程中的全部契稅，而不僅僅限于免征劃撥階段的契稅。同時，為支持和拆遷安置房的開

10、發(fā)建設，建議減免在開發(fā)過程中繳納的勘察設計合同、建筑工程承包合同、購銷合同等合同的印花稅。三、總結隨著拆遷戶的不斷增加，拆遷安置房的需求不斷膨脹。為支持政府的拆遷安置工作，鼓勵拆遷安置房的開發(fā)建設，期待相關部門能充分考慮拆遷安置房的特有性質和特殊使命出臺更多有力度的稅收優(yōu)惠政策。參考文獻：邱亞光拆遷安置房開發(fā)的特點及對策中國論文網(wǎng)，http：／／wwwxzbucom／2／view1538832htmChinabusinessupdate

11、233淺談拆迂安置房稅收問題朱伯妃金華智園置業(yè)有限公司黼研冤【摘要】近年來，隨著我國城市化進程的加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋拆遷工作正在全國范圍內如火如荼的進行著，房屋拆遷后大量的拆遷戶住房問題需要解決，拆遷安置房應運而生了。然而稅務部門并沒有因為拆遷安置房的特殊性制定相應的稅收政策。本文結合筆者所在單位的實際情況，針對拆遷安置房的稅收問題進行淺述并發(fā)表個人意見。【關鍵詞】拆遷安置房；稅負高；稅收減免一、拆遷安置房的概念1拆遷安置房的含義

12、拆遷安置房是指政府因城市公共設施建設、土地開發(fā)等原因進行拆遷，對被拆遷戶進行安置所建的房屋。拆遷是城市發(fā)展過程中不可避免的問題，隨著拆遷范圍的不斷擴大，拆遷安置房建設在城市住房開發(fā)中所占比例逐步提高。此類住宅開發(fā)，是新一輪房地產(chǎn)調控中唯一國家支持和鼓勵的開發(fā)方向。2拆遷安置房的特征地方政府通常會成立房地產(chǎn)公司專門開發(fā)建設拆遷安置房。在安置房的建設和銷售過程中有以下特點：(1)建設成本與普通商品房成本相當。拆遷安置房一般按當?shù)厣唐贩块_發(fā)標

13、準建造，雖然不追求高品位、高檔次，但都是接受政府和群眾監(jiān)督的高標準、嚴要求、保質量的放心工程。除了以低價取得土地外，建安成本、資金成本等建設成本與普通商品房成本相當。(2)銷售對象特殊。拆遷安置房的銷售對象為拆遷戶，全部安置后多余的住宅經(jīng)報批后可面向市場銷售。(3)銷售價格低，項目虧損也屬司空見慣。拆遷安置房的安置銷售價格由地方政府決定，房產(chǎn)公司無定價的權利。銷售價格低，部分地區(qū)銷售價格遠遠低于建安成本，也低于經(jīng)濟適用房的銷售價格。(4

14、)稅負高，稅收優(yōu)惠少。安置房銷售價格低、成本高，但稅負高、稅收優(yōu)惠少，稅法并沒有因為其特殊性而制定應有的優(yōu)惠政策。二、拆遷安置房稅收的現(xiàn)狀及建議1拆遷安置房稅收的現(xiàn)狀拆遷安置房納稅人可以享受以下兩點稅收優(yōu)惠政策：(1)從2004年8月30日開始，根據(jù)各省地方稅務局的規(guī)定，拆遷安置房可暫不實行土地增值稅預征辦法。(2)從2014年1月1日開始，國家稅務總局下放了城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權限，各地方稅務局自行確定申請困難減免稅情形。部分

15、地區(qū)已把拆遷安置房列入土地使用稅減免范圍。拆遷安置房除不用預交土地增值稅、減免土地使用稅外，繳納稅金涉及的稅種多、稅負高。然而同樣是保障性安居住房的經(jīng)濟適用房，享受的優(yōu)惠政策是多方面的。2拆遷安置房稅收征收的建議中共中央及各地省級政府部門已將拆遷安置房與公共租賃住房、危改房、經(jīng)濟適用房等項目一起列入保障性安居住房，并撥入工程專項資金支持拆遷安置房的開發(fā)建設。拆遷安置房在稅收政策上也應該與經(jīng)濟適用房、危改房等一樣享受優(yōu)惠政策。(1)拆遷安

16、置房企業(yè)所得稅的征收參照經(jīng)濟適用房、限價房、危改房的政策執(zhí)行，對銷售未完工安置房按3％的計稅毛利率征收根據(jù)國家稅務總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2oo9]31號)第八條的規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局根據(jù)開發(fā)項目的坐落地和項目性質的不同分別按15％、10％、5％、3％確定，其中：屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3％。拆遷安置房銷售價格基本低于建造成本

17、，部分地區(qū)銷售價格遠遠低于經(jīng)濟適用房的銷售價格。然而現(xiàn)有的企業(yè)所得稅政策按15％、10％、5％的比例確定安置房的計稅毛利率遠遠高于實際銷售毛利率，于實際情況不符。(2)將拆遷安置房城鎮(zhèn)土地使用稅的減免由審批類減免改為備案類減免。參照經(jīng)濟適用房的減免政策，簡化減免流程財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅『20o8]24號)第一條規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照

18、政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然根據(jù)《國家稅務總局關于下放城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權限有關事項的公告》(2014年第1號)的規(guī)定，各地主管稅務部門可以自行確定申請城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免的情形，而且部分地區(qū)已把拆遷安置房列入減免范圍，但是稅務部門對城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免按年管理，企業(yè)每年要提出申請并接受審核。審批時間長、流程繁瑣。建議將拆遷安置房和廉租房、經(jīng)濟適用房一起列人免征城鎮(zhèn)土地使用稅的范

19、圍。(3)加大拆遷安置房用地契稅的稅收優(yōu)惠力度，減免安置房開發(fā)過程中繳納的印花稅拆遷安置房開發(fā)商取得土地使用權要經(jīng)歷劃撥土地一住宅出讓土地一商住出讓土地的過程。根據(jù)財稅『201214號的規(guī)定，對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門劃轉國有土地的單位免征契稅。開發(fā)商在取得劃撥土地時免征契稅，然而在劃撥轉出讓的過程中仍按3％的稅率繳納契稅。建議減免在取得拆遷安置房用地過程中的全部契稅，而不僅僅限于免征劃撥階段的契稅。同時，為支持和拆遷安置

20、房的開發(fā)建設，建議減免在開發(fā)過程中繳納的勘察設計合同、建筑工程承包合同、購銷合同等合同的印花稅。三、總結隨著拆遷戶的不斷增加，拆遷安置房的需求不斷膨脹。為支持政府的拆遷安置工作，鼓勵拆遷安置房的開發(fā)建設，期待相關部門能充分考慮拆遷安置房的特有性質和特殊使命出臺更多有力度的稅收優(yōu)惠政策。參考文獻：邱亞光拆遷安置房開發(fā)的特點及對策中國論文網(wǎng)，http：／／wwwxzbucom／2／view1538832htmChinabusinessupd