武夷山商業(yè)策劃報(bào)告

1、目錄,2,旅游市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析,1.1旅游市場(chǎng)分析,》武夷山擁有得天獨(dú)厚的旅游資源武夷山自然資源極具優(yōu)勢(shì)、文化內(nèi)涵魅力獨(dú)特。1999年12月，武夷山被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為我國(guó)第4處，世界23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一總面積為999.75平方公里，其中核心區(qū)面積635.75平方公里；核心次區(qū)面積364平方公里；緩沖區(qū)面積278.88平方公里。包括武夷山風(fēng)景名勝區(qū)、武夷山自然保護(hù)區(qū)、武夷山古漢城遺

2、址和九曲溪上游保護(hù)地帶4部分,4,1.1旅游市場(chǎng)分析,5,近5年來(lái)，除因金融海嘯影響，武夷山的游客增長(zhǎng)量較大，增長(zhǎng)比例達(dá)10%以上預(yù)計(jì)隨著武夷山度假區(qū)的整體素質(zhì)提升，未來(lái)游客的年增長(zhǎng)量仍能保持10%以上的增長(zhǎng)率,》武夷山游客年增長(zhǎng)量較大,1.1旅游市場(chǎng)分析,》武夷山旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先進(jìn)，未來(lái)前景發(fā)展良好武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休閑、度假為主要特色的旅游活動(dòng)區(qū)與旅游服務(wù)基地政府通過(guò)功能規(guī)劃、城市景觀設(shè)

3、計(jì)和建設(shè)，樹(shù)立武夷山新形象未來(lái)武夷山將向集旅游、商業(yè)、文化、居住、娛樂(lè)、休閑多功能為一體的旅游度假區(qū)的方向發(fā)展,6,1.1旅游市場(chǎng)分析,》航空、公路和鐵路規(guī)劃，使武夷山突破發(fā)展瓶頸武夷山機(jī)場(chǎng)開(kāi)通有武夷山至北京、上海、廣州、香港、澳門、深圳、廈門、珠海、等27條國(guó)內(nèi)和地區(qū)航線，航線布局以大中城市為軸心，輻射周邊地帶，東南形成網(wǎng)絡(luò)，西北向縱深發(fā)展2009年12月，浦南高速通車，武夷山正式接入國(guó)家高速公路網(wǎng)。武邵高速公路、寧武高速公路預(yù)

4、計(jì)將在近兩年建成通車武夷山還有2條鐵路列入新一輪海西鐵路建設(shè)規(guī)劃，京福高速鐵路、南三龍鐵路已進(jìn)行線路勘測(cè)和方案優(yōu)化武夷山將成為閩北乃至全省的航空、鐵路、高速公路的立體交通樞紐,7,1.1旅游市場(chǎng)分析,》武夷山目前旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)一直處于初級(jí)營(yíng)銷階段武夷山旅游面臨問(wèn)題：旅游資源品位高，但產(chǎn)品開(kāi)發(fā)層次低目前旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)層次不高，大多都是最初層次的觀光產(chǎn)品，有的甚至還處于完全未開(kāi)發(fā)狀態(tài)旅游產(chǎn)品還不豐富，山水產(chǎn)品開(kāi)發(fā)較多，而文化內(nèi)涵挖

5、掘少還沒(méi)有養(yǎng)生、創(chuàng)意等產(chǎn)品，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初級(jí)階段主要原因：旅游項(xiàng)目建設(shè)投入不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善,8,1.1旅游市場(chǎng)分析,》武夷山處于長(zhǎng)三角與珠三角的腹地，是多個(gè)省市居民自駕車旅游的可達(dá)范圍，同時(shí)也在面臨眾多的旅游競(jìng)爭(zhēng)半徑300公里內(nèi)，可覆蓋省市包括浙江的紹興、金華、麗水、溫州；江西的南昌、九江、宜春；廣東梅州及福建省大部分區(qū)域武夷山需要面對(duì)周邊眾多旅游城市和旅游景點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，紹興和金華具有良好的城市旅游資源、九江的廬山也

6、是山岳旅游的經(jīng)典項(xiàng)目之一,9,,以武夷山為中心，半徑300公里內(nèi)（車程約3.5小時(shí)）可覆蓋范圍,1.1旅游市場(chǎng)分析小結(jié),武夷山具有較好的旅游基礎(chǔ)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃實(shí)施及交通條件的不斷改善，未來(lái)旅游自然增長(zhǎng)率必將顯著提升目前旅游市場(chǎng)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和配套服務(wù)方面仍有大量的市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目的建設(shè)在宏觀大勢(shì)上是順勢(shì)而為相比武夷山現(xiàn)有和未來(lái)待建旅游產(chǎn)品，本項(xiàng)目以“飛禽、走獸、極地海洋動(dòng)物”為主題，具有相當(dāng)?shù)莫?dú)特性，同時(shí)也要應(yīng)對(duì)相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)性,

7、10,旅游市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——宏觀環(huán)境,》海西建設(shè)上升為國(guó)家發(fā)展策略，為閩北建設(shè)帶來(lái)重大的發(fā)展機(jī)會(huì)2009年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)了《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱海西區(qū))定位為“兩岸人民交流合作先行先試區(qū)域”《海西建設(shè)綱要》指出，該經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體，涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為6000萬(wàn)~8000萬(wàn)人，預(yù)計(jì)建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年

8、經(jīng)濟(jì)規(guī)模在17000億元以上提前布局，央企撲向海西區(qū)。中鋁、中石化、中國(guó)遠(yuǎn)洋等國(guó)字號(hào)企業(yè)紛紛投資福建,12,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——宏觀環(huán)境,》南平政府將實(shí)施搬遷，有利用促進(jìn)武夷山經(jīng)濟(jì)、文化等產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展南平市的進(jìn)一步發(fā)展越來(lái)越受到空間的制約，2008年1月，南平市三屆人大三次會(huì)議批準(zhǔn)的市政府工作報(bào)告中對(duì)謀劃新興中心城市工作提出具體要求。新興中心城市將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)新興增長(zhǎng)極與山海協(xié)作的戰(zhàn)略窗口，是海西重要的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和山水生態(tài)

9、新城。預(yù)計(jì)到2020年，總?cè)丝跒?0萬(wàn)人左右，整體空間采用組團(tuán)的結(jié)構(gòu)模式，形成 “一河兩岸、三大組團(tuán)、多軸發(fā)展”的空間格局。,13,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——商圈分析,》武夷山商圈大體可分為老城區(qū)商業(yè)和度假區(qū)商圈老城區(qū)：傳統(tǒng)零售行業(yè)集中區(qū)，主要滿足城區(qū)居民日常生活所需，最能體現(xiàn)本地商業(yè)檔次和資源的區(qū)域代表性商業(yè)區(qū)域/業(yè)態(tài)：生活超市、和平南路、大同路度假區(qū)本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對(duì)旅游和異地市場(chǎng)代表性商業(yè)：紅袍商業(yè)街、武夷

10、印象、海峽風(fēng)情、旅游產(chǎn)品超市,14,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè),老城區(qū)代表性超市：,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè),老城區(qū)餐飲業(yè)情況：,老城區(qū)主要街道租售情況：,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè),1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè),近期開(kāi)發(fā)商業(yè)文公苑商場(chǎng)位置：環(huán)島西路（云清大酒店對(duì)面）建筑面積：2萬(wàn)㎡商業(yè)形態(tài)：商場(chǎng)式銷售方式：帶租約銷售，年回報(bào)率4%銷售價(jià)格：約5萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借

11、勢(shì)發(fā)揮項(xiàng)目劣勢(shì)：商場(chǎng)需要給菜市場(chǎng)先使用2年，再給租戶使用對(duì)本項(xiàng)目的借鑒返租銷售在武夷山具有較好的號(hào)召力目前市場(chǎng)可接受的回報(bào)率約4%左右,18,,老城區(qū)商業(yè)分析小結(jié)：老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)較差。其主要原因是老城區(qū)人口少，且旅游人口基本不經(jīng)過(guò)老城區(qū)，因此老城區(qū)的商業(yè)氛圍不夠活躍部分特色餐飲居于老城區(qū)，將是本項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)客戶之一,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè),20,紅袍商

12、業(yè)街業(yè)態(tài)比例,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),》大紅袍步行街大紅袍商業(yè)街位于三姑核心地段，是目前三姑經(jīng)營(yíng)情況最好、商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街區(qū)一樓租金及售價(jià)售價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡—2.2萬(wàn)元/㎡，且基本處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)；租金100-120元/月/㎡，空置鋪位極少；住宅售價(jià)：曦園小區(qū)市場(chǎng)均價(jià)6000元/㎡。大紅袍步行街簡(jiǎn)評(píng)本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對(duì)旅游和異地市場(chǎng)大紅袍步行街的業(yè)態(tài)組合很好的反映了度假區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀：茶葉、零

13、售、根雕占據(jù)最大的市場(chǎng)份額，其中茶葉及相關(guān)產(chǎn)品超過(guò)50%。,武夷印象業(yè)態(tài)比例,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),》武夷印象武夷印象位于項(xiàng)目斜對(duì)面，商業(yè)氛圍較弱一樓租金及售價(jià)商鋪售價(jià)1萬(wàn)元/㎡—1.2萬(wàn)元/㎡；商鋪?zhàn)饨?0-30元/㎡/月；住宅售價(jià)市場(chǎng)均價(jià)5000元/㎡ 。武夷印象簡(jiǎn)評(píng)武夷印象引入了茗正緣順、北京同仁堂、東方紅慢搖吧等主力店，使得該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合相較其他街區(qū)有一定差異，但茶類業(yè)態(tài)仍占有50%的比例。,1.2商

14、業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),》海峽風(fēng)情街位于武夷山度假區(qū)玉女大酒店前，商鋪銷售與出租均不成功一樓租金及售價(jià)臨街商鋪售價(jià)：1萬(wàn)—1.2萬(wàn)臨街商鋪?zhàn)饨穑?10-20元/㎡/月海峽風(fēng)情街簡(jiǎn)評(píng)項(xiàng)目銷售后缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和管理，導(dǎo)致目前僅有1樓臨街商鋪經(jīng)營(yíng)中，內(nèi)街和2樓全部空置前期經(jīng)營(yíng)不善，致使再次招商和內(nèi)鋪銷售困難惡性循環(huán)，目前該項(xiàng)目成為度假區(qū)第一個(gè)不成功的商業(yè)項(xiàng)目,22,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)代表性超市：,1.2

15、商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)其他超市：,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)休閑娛樂(lè)業(yè)情況：,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)餐飲業(yè)情況餐飲業(yè)主要由酒店配套餐飲和街邊土菜館構(gòu)成餐飲種類少，主要是本地菜，其它風(fēng)味菜系基本沒(méi)有餐飲沿街分布，缺少檔次和規(guī)模,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè),度假區(qū)商業(yè)環(huán)境小結(jié)商業(yè)核心：度假區(qū)的商業(yè)核心為三姑，酒店、餐飲及少量的酒吧、KTV幾乎全在三姑，該區(qū)域已經(jīng)形成度假區(qū)的綜合服務(wù)中

16、心主要業(yè)態(tài)：茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已在度假區(qū)形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，其業(yè)態(tài)比例已占度假區(qū)商業(yè)的60-70%，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)茶葉品質(zhì)混亂現(xiàn)象銷售方式：度假區(qū)商業(yè)基本采取硬賣的形式，而且基本都是商連住一起賣，銷售后無(wú)后期管理、無(wú)市場(chǎng)推廣，僅靠茶葉市場(chǎng)本身的發(fā)展動(dòng)力市場(chǎng)空白：酒吧、KTV、美食廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)商少、種類單一、分散經(jīng)營(yíng),27,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng),近2年來(lái)，度假區(qū)幾乎沒(méi)有新的商業(yè)項(xiàng)目投放，形成目前商鋪的空

17、置率極低，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租也較少的局面近期陸續(xù)進(jìn)行建設(shè)的旅游項(xiàng)目較多，但基本不在三姑（度假區(qū)的核心商圈），對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性較小,28,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng),附表：近期將開(kāi)發(fā)/正在開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目（部分）,29,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng),附表：近期將開(kāi)發(fā)/正在開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目,30,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng),附表：近期將開(kāi)發(fā)/正在開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目,31,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——專業(yè)人士訪談,武夷山旅行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)武夷山的旅游產(chǎn)

18、業(yè)還處于起步階段，遠(yuǎn)沒(méi)來(lái)達(dá)到飽和階段，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目還是大有可為的目前武夷山的旅游企業(yè)在異地有300處以上的辦事處或分公司，具備相當(dāng)?shù)穆糜稳丝诮M織能力中旅老總旅行社與景區(qū)的合作模式較多，主要體現(xiàn)在門票收入方面，主要形式有包銷制、傭金制，具體門票分配比例需要針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況確定聚福緣休閑會(huì)所老板 江家文武夷山人最近做茶葉生意發(fā)了財(cái)，未來(lái)再做商業(yè)項(xiàng)目一定要有規(guī)模，讓后來(lái)者難以超越希望項(xiàng)目周邊有酒店，以吸引更多的游客消費(fèi)者,32

19、,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象：老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：服裝、皮具、珠寶、眼鏡、餐飲、鞋業(yè)、網(wǎng)吧、足浴等百貨、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點(diǎn)：和平南路、大同路,33,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,1、請(qǐng)問(wèn)貴店是以下何種性質(zhì)？,34,2、請(qǐng)問(wèn)貴店主要客戶群是？,個(gè)體經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)多于代理形式，占市場(chǎng)的主導(dǎo)位置，說(shuō)明老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶整體實(shí)力較弱，同時(shí)個(gè)體經(jīng)

20、營(yíng)的靈活性大，易于轉(zhuǎn)型老城區(qū)的商業(yè)主要服務(wù)于本地消費(fèi)者,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,35,3、請(qǐng)問(wèn)您在武夷山已開(kāi)店數(shù)量？,4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？,大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶只開(kāi)一家店鋪，說(shuō)明老城區(qū)商業(yè)容量有限，且異地商業(yè)資源較難進(jìn)入老城區(qū)大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶是租賃商鋪經(jīng)營(yíng),1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,36,5、請(qǐng)問(wèn)您一般簽幾年的租賃合同？,6、請(qǐng)問(wèn)您商鋪經(jīng)營(yíng)一般需要多大面積？（實(shí)用面積）,市場(chǎng)上3年期的租賃期是主

21、要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營(yíng)戶希望有較好的展示形象，因此對(duì)未來(lái)商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120 ㎡,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,37,7、我們將在武夷廣場(chǎng)對(duì)面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項(xiàng)目中有哪些商業(yè)類型？（多選）,老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶普遍認(rèn)為本地缺乏一個(gè)綜合百貨商場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?guī)范化經(jīng)營(yíng)對(duì)餐飲及休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,38,9、請(qǐng)問(wèn)您會(huì)購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)嗎？

22、,10、您能接受本項(xiàng)目的臨街商鋪售價(jià)是？,老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)認(rèn)同度較高，如果條件合適即會(huì)認(rèn)租、認(rèn)購(gòu)在售價(jià)方面，老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為本項(xiàng)目的未來(lái)售價(jià)將略高于目前市場(chǎng)行情，但不接受4萬(wàn)元/ ㎡及以上的價(jià)格,8、您是否去本項(xiàng)目租賃？,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,39,11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？,12、如果你看電視，一般會(huì)看哪個(gè)臺(tái)？,13、如果你看報(bào)紙，一般會(huì)看哪個(gè)報(bào)紙？,戶外廣告和電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式

23、除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶關(guān)注本地報(bào)紙的傳播更有效,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析小結(jié)老城區(qū)商業(yè)多為服裝、皮具類的中小型經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)實(shí)力和能力較為有限對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，特別是餐飲、休閑等行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的期待經(jīng)營(yíng)戶對(duì)未來(lái)商鋪面積需求較高，本項(xiàng)目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性,40,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研

24、對(duì)象：度假區(qū)經(jīng)營(yíng)戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：茶葉、根雕、餐飲、休閑會(huì)所調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點(diǎn)：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風(fēng)情街,41,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,1、請(qǐng)問(wèn)貴店是以下何種性質(zhì)？,42,2、請(qǐng)問(wèn)貴店主要客戶群是？,茶葉、根雕等經(jīng)營(yíng)者的品牌意識(shí)和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念相對(duì)落后，以公司形式經(jīng)營(yíng)越少于個(gè)體經(jīng)營(yíng)者茶葉、根雕的主要消費(fèi)群體已面對(duì)全面市場(chǎng)，能在本地經(jīng)營(yíng)此類行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶基本都有固定的客戶資

25、源,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,43,3、請(qǐng)問(wèn)您在武夷山已開(kāi)店數(shù)量？,4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？,大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶只開(kāi)一家店鋪，度假區(qū)的商業(yè)資源較少，在一定程度上限制了商業(yè)發(fā)展規(guī)模大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶是租賃商鋪經(jīng)營(yíng),1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,44,5、請(qǐng)問(wèn)您一般簽幾年的租賃合同？,6、請(qǐng)問(wèn)您商鋪經(jīng)營(yíng)一般需要多大面積？（實(shí)用面積）,市場(chǎng)上3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營(yíng)戶希望有較好的展示形象，

26、因此對(duì)未來(lái)商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120 ㎡,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,45,7、我們將在武夷廣場(chǎng)對(duì)面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項(xiàng)目中有哪些商業(yè)類型？（多選）,經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需要有一定的規(guī)模才能有經(jīng)營(yíng)效果對(duì)餐飲及休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,46,9、請(qǐng)問(wèn)您會(huì)購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)嗎？,10、您能接受本項(xiàng)目的臨街商鋪售價(jià)是？,經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

27、認(rèn)同度較高，如果條件合適即會(huì)認(rèn)租、認(rèn)購(gòu)在售價(jià)方面，經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為本項(xiàng)目的未來(lái)售價(jià)將略高于目前市場(chǎng)行情，但不接受4萬(wàn)元/ ㎡及以上的價(jià)格,8、您是否去本項(xiàng)目租賃？,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,47,11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？,12、如果你看電視，一般會(huì)看哪個(gè)臺(tái)？,13、如果你看報(bào)紙，一般會(huì)看哪個(gè)報(bào)紙？,戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶關(guān)注本地報(bào)紙和閩北日?qǐng)?bào)的傳播更

28、有效,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析,度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析小結(jié)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，期待本項(xiàng)目有休閑、娛樂(lè)、餐飲等綜合業(yè)態(tài)對(duì)于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前市場(chǎng)水平的售價(jià)不接受對(duì)武夷山旅游前景及商業(yè)前景非常有信心，認(rèn)為目前市場(chǎng)還沒(méi)有飽和的跡象經(jīng)營(yíng)戶對(duì)未來(lái)商鋪面積需求較高，本項(xiàng)目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性,48,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,49,調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象：本地居民調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣

29、本數(shù)量：110份調(diào)研地點(diǎn)：和平南路、大同路,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,50,本次調(diào)查選擇的對(duì)象主要是具有一定經(jīng)濟(jì)條件，能有相當(dāng)消費(fèi)能力的人群,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,51,三口之家的小型家庭成為社會(huì)主流形態(tài)，孩子的消費(fèi)意向成為家庭消費(fèi)的重要參考因素2500—4500元/月是武夷山最高的收入水平，武夷山整體收入水平有限,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,52,武夷山居民敢于消費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高，超過(guò)

30、90%的受訪人表示會(huì)去或考慮去本項(xiàng)目游玩,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,53,本地居民在服裝、飾品方面的需求較大重視家庭生活，希望本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適合全家特別是兒童的休閑產(chǎn)品,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,54,具有新鮮感（4D影院）和互動(dòng)性的娛樂(lè)項(xiàng)目最受歡迎多樣化的餐飲種類選擇，顯示本地人對(duì)新鮮事物的接受度較高,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,55,戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)

31、視最受本地經(jīng)營(yíng)戶關(guān)注本地報(bào)紙和福建日?qǐng)?bào)的傳播更有效,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析,本地消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目對(duì)于有新鮮感的休閑、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費(fèi)的需求,56,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析,57,調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象：景區(qū)游客調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣本

32、數(shù)量： 235份調(diào)研地點(diǎn)：南次路口、北次路口、茶博園,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析,58,來(lái)武夷山旅游的游客年齡層次比較平均，相對(duì)比較集中的年齡段為21-25歲和41歲以上，16歲以下群體較少身份為職員的占游客的最大比例,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析,59,本省游客及長(zhǎng)三角地區(qū)是武夷山主要的游客來(lái)源，隨著交通條件的不斷改善，遠(yuǎn)自新疆、黑龍江的游客也有增長(zhǎng)趨勢(shì)大部分游客是私人旅游和公司組織，商務(wù)活動(dòng)較少,1.2商業(yè)市

33、場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析,60,游客對(duì)休閑、娛樂(lè)及餐飲方面有強(qiáng)烈的要求，越年青的游客對(duì)休閑和娛樂(lè)的要求越高對(duì)本項(xiàng)目及海洋主題比較認(rèn)可，86%的人會(huì)去或考慮去,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析,61,對(duì)體驗(yàn)性和互動(dòng)性的休閑、娛樂(lè)活動(dòng)較有興趣,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析,62,具有本地特色的餐飲和小吃最受游客歡迎本地特產(chǎn)是游客最有興趣的購(gòu)物內(nèi)容,1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析,景區(qū)消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度

34、高對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的,63,市場(chǎng)分析總結(jié),隨著武夷山旅游市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，武夷山的游客人數(shù)將不斷增長(zhǎng)，給本地的商業(yè)帶來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)旅行社占據(jù)了旅游產(chǎn)業(yè)的上游，各旅游項(xiàng)目和商業(yè)在初期均需要與有實(shí)力的旅行社合作，以爭(zhēng)取相當(dāng)?shù)挠慰腿藬?shù)以海洋為主題的旅游項(xiàng)目在武夷山獨(dú)樹(shù)一幟，本地消費(fèi)者和景區(qū)消費(fèi)者的接受度都比較高，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿ξ湟纳降?/p>

35、旅游配套目前還比較落后，給本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)，未來(lái)休閑、娛樂(lè)、餐飲等方面將是各類旅游產(chǎn)品的必備項(xiàng)目之一，市場(chǎng)將出現(xiàn)井噴武夷山的游客以成人為主，16歲以下群體較少，其主要原因是本地市場(chǎng)缺少適應(yīng)性的產(chǎn)品，對(duì)培養(yǎng)游客意識(shí)不強(qiáng)武夷山的商業(yè)核心區(qū)在三姑，商業(yè)服務(wù)功能較豐富，檔次較低，本項(xiàng)目可利用現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，大力發(fā)展中高檔商業(yè)，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿；與旅游產(chǎn)品相比較，本項(xiàng)目的商業(yè)部分有機(jī)會(huì)獨(dú)立操作，不完全依賴于旅游產(chǎn)品的帶動(dòng)效應(yīng),64,項(xiàng)目

36、本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理,扼守商業(yè)主軸：項(xiàng)目前臨武夷大道路商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)中心地帶；雄踞交通要道：度假區(qū)連接市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、火車站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚；坐擁高爾夫資源：共享高爾夫景區(qū)帶來(lái)的休閑高消費(fèi)人群。,項(xiàng)目位于大武夷景區(qū)中心主軸上，坐享城市與景觀資源,2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項(xiàng)目區(qū)位,武夷大道北段：武夷山風(fēng)景區(qū)北入口、武夷山機(jī)場(chǎng)、武夷山市區(qū)；武夷大道南段

37、：武夷山風(fēng)景區(qū)南入口、印象大紅袍、茶博園、三姑酒店商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目南側(cè)支路：高爾夫入口。,項(xiàng)目北連市區(qū)、重要交通設(shè)施，南接度假區(qū)風(fēng)景區(qū)，背靠高爾夫，通達(dá)性極好,2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——交通狀況,武夷山風(fēng)景區(qū)每年150萬(wàn)游客群體；高爾夫景區(qū)商務(wù)接待的高消費(fèi)人群；武夷山本地22萬(wàn)戶籍人口。,項(xiàng)目未來(lái)主要客戶群體由三部分人組成：普通游客、商務(wù)（政府）接待客戶、本地居民,2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——客戶群體,北連規(guī)劃中商

38、業(yè)區(qū)、角庭風(fēng)景區(qū)，東靠高爾夫景區(qū)，西鄰武夷印象、武夷廣場(chǎng)，南連綜合服務(wù)區(qū),北：商業(yè)區(qū)（規(guī)劃中）,西：武夷印象、武夷廣場(chǎng),東：高爾夫景區(qū),南：綜合服務(wù)區(qū),2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項(xiàng)目四至,項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃為“文化公園區(qū)”，海洋主題公園是主要載體,政府規(guī)劃：包含虎山廟與舊石器遺址公園、極地海洋館，是地方悠久歷史與獨(dú)特文化的體現(xiàn)。,限制因素：必須是海洋主題公園；必須保留虎山廟；,2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項(xiàng)目規(guī)劃,2.

39、1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀—— SWOT分析,項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——屬性界定,項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,政府目標(biāo)提高武夷山旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，彌補(bǔ)武夷山商業(yè)空白，打造全新的旅游體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)武夷山旅游市場(chǎng)的升級(jí)轉(zhuǎn)變。,形象目標(biāo)充分

40、發(fā)揮海洋公園的特性，完美的搭配風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，使本項(xiàng)目不僅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商業(yè)中心。,利潤(rùn)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)、別墅類產(chǎn)品的價(jià)值。,2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——開(kāi)發(fā)目標(biāo),項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理,旅游功能總體上分為三種，第一層次的觀光旅游，第二層次的娛樂(lè)體驗(yàn)性旅游，第三層次的專門性旅游,2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響,,觀光旅游,娛樂(lè)項(xiàng)目,休閑旅

41、游,旅游市場(chǎng)分類,武夷山,迪斯尼,博鰲,武夷山目前仍屬于較低的層次，隨著市政府規(guī)劃的出臺(tái)，整體升級(jí)勢(shì)在必行,2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響,旅游市場(chǎng)的升級(jí)勢(shì)必需要更豐富的更高級(jí)商業(yè)服務(wù)配套以滿足增多的消費(fèi)需求,2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響,旅游功能的提高：新興項(xiàng)目不能局限于自然景觀資源，而是以?shī)蕵?lè)休閑、商務(wù)會(huì)議等高附加值的旅游功能為主；商業(yè)檔次的提高：新興項(xiàng)目的商業(yè)種類與檔次相較現(xiàn)有市場(chǎng)有所拔高，給游客以更多的消費(fèi)選擇空間；服務(wù)配

42、套的提高：新興項(xiàng)目贏提供更豐富的娛樂(lè)休閑等服務(wù)配套，使游客從單純旅游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e旅游；項(xiàng)目形象的提高：更多的旅游功能、更高的商業(yè)檔次、更完善的服務(wù)配套勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的整體形象有較高的要求。,隨著旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)，對(duì)新興大型項(xiàng)目的產(chǎn)品功能規(guī)劃上勢(shì)必有更高的要求,2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響,通過(guò)特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來(lái)的游客消費(fèi)者充分互動(dòng),2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響,主題公園商業(yè)模式,,,度假型,,登別海洋公園,主題公園商

43、業(yè)配套,傳統(tǒng)型,綜合型,成都極地海洋世界,大連老虎灘海洋公園,2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響,傳統(tǒng)型商業(yè)模式:——日本登別海洋公園位于日本北海道。北海道是日本旅游旺地，該公園是北海道唯一的海洋主題公園擁有餐飲、特色產(chǎn)品店及游樂(lè)場(chǎng)，兼顧餐飲、零售、休閑娛樂(lè)三項(xiàng)功能,2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響,綜合型商業(yè)模式——成都極地海洋公園是集公園、酒店、住宅、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一身大型綜合型主題公園項(xiàng)目,主要功能組成及概念極地海洋

44、公園 polar ocean worldjust fell goodYOHO街（商業(yè)街）慢慢游物質(zhì)街，有24小時(shí)都開(kāi)的店海平面 moonlight of calm sea.懶散交際區(qū)（休閑場(chǎng)地）清吧、咖啡、紅酒、雪茄、私膳、音樂(lè)、會(huì)所及其它海立方 offshore house（公寓）海拔6.5米，縱容個(gè)人行為海洋文化廣場(chǎng) ocean culture plaza可以看、可以讀、可以玩、可以大吃的 海文化中央活動(dòng)場(chǎng)

45、in the movement 連臺(tái)好戲。有人晚上8、9點(diǎn)都舍不得走熱帶季風(fēng)主題酒店 monsoon hotel,2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響,綜合型不僅強(qiáng)化了購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)的功能，同時(shí)引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合,強(qiáng)化商業(yè)功能：綜合型主題公園擁有更大的商業(yè)體量，全面的強(qiáng)化了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)的功能，使之與主題公園充分互動(dòng)；引入全新要素：引入了酒店、文化廣場(chǎng)、住宅等要素，全方位的支撐項(xiàng)目收益。,2.2

46、海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響,2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響,度假型商業(yè)模式——大連老虎灘海洋公園,老虎灘海洋公園平面圖,大連老虎灘海洋公園整體以休閑旅游為主，商業(yè)包括4D影院、歡樂(lè)劇場(chǎng)等游樂(lè)設(shè)施，及餐飲等業(yè)態(tài)；總體來(lái)看，老虎灘走的是傳統(tǒng)公園模式，即強(qiáng)調(diào)游樂(lè)、休閑，商業(yè)規(guī)劃不鮮明；該類型商業(yè)模式中，餐飲、休閑娛樂(lè)仍是商業(yè)部分的主體。,主題公園由于其“休閑、旅游”的特性，使其基礎(chǔ)商業(yè)配套均以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主。在此基礎(chǔ)上，可規(guī)劃

47、一些延伸產(chǎn)品作為有益補(bǔ)充。,項(xiàng)目類別：住宅；功能：賦予生活氛圍；意義：增加項(xiàng)目收益,項(xiàng)目類別：零售、餐飲、休閑、娛樂(lè)；功能：滿足游客的休閑消費(fèi)需求；意義：完善項(xiàng)目功能,項(xiàng)目類別：酒店；功能：商務(wù)、普通接待功能；意義：增多游客選擇范圍；,,,,,,,,,,,,,,,,,,必備項(xiàng)目,附屬項(xiàng)目,可選項(xiàng)目,2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響,本項(xiàng)目定位的方針是針對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)空白，拔高項(xiàng)目商業(yè)檔次，打造度假區(qū)的商業(yè)中心,項(xiàng)目可以引入少量

48、作為有益補(bǔ)充,缺乏中高檔餐飲場(chǎng)所,項(xiàng)目可填補(bǔ)這部分市場(chǎng)空白,休閑娛樂(lè)數(shù)量少，分布不均勻，難以形成規(guī)模,項(xiàng)目可借勢(shì)打造度假區(qū)的餐飲休閑娛樂(lè)中心,度假區(qū)零售業(yè)態(tài)單一，檔次低，形象差,項(xiàng)目適時(shí)打造度假區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū),2.2武夷山市場(chǎng)分析,本項(xiàng)目缺乏奧特萊斯必要的經(jīng)營(yíng)條件,人口硬傷：武夷山總?cè)丝诩案叨巳巳合鄬?duì)奧萊來(lái)說(shuō)，其人口基數(shù)及消費(fèi)力很難以支撐奧特萊斯的生存和發(fā)展；,城市硬傷：武夷山市為三四線城市，城市影響力及輻射力相對(duì)不大，單靠本項(xiàng)目吸引周

49、邊城市的消費(fèi)群來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)，在短期內(nèi)較難實(shí)現(xiàn)；,體量硬傷：本項(xiàng)目總體量4.5萬(wàn)平方米，體量上達(dá)不到規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而北京和上海的奧萊，體量均在10萬(wàn)平方米以上；,2.2奧特萊斯分析,后期運(yùn)營(yíng)的難題：如果國(guó)際品牌達(dá)不到集群效應(yīng)，在國(guó)內(nèi)品牌相對(duì)接受度較低的情況下，后期運(yùn)營(yíng)勢(shì)必出現(xiàn)不確定因素。,2.2客戶群分析,客戶端分析：本地消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目對(duì)于有新鮮感的休閑

50、、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費(fèi)的需求景區(qū)消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的通過(guò)針對(duì)本地消費(fèi)者及游客的綜合分析可知，最受兩者歡迎的業(yè)態(tài)是“餐飲、休閑、娛樂(lè)”。,88,,武夷山宏觀環(huán)境,,旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)需要更高檔次的新型旅游中心,主題公園商業(yè)

51、模式,,項(xiàng)目適宜發(fā)展零售、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等相關(guān)業(yè)態(tài),市場(chǎng)情況,,項(xiàng)目商業(yè)方針是搶占市場(chǎng)空白，但不具備發(fā)展奧特萊斯的條件,小結(jié),,項(xiàng)目商業(yè)定位是檔次上有提高、特色上有創(chuàng)新、品質(zhì)上有深化的“三有”商業(yè)中心。同時(shí)，針對(duì)一期商業(yè)規(guī)劃，應(yīng)以餐飲、休閑、娛樂(lè)為為主，零售及其他業(yè)態(tài)為輔助。,定位依據(jù)小結(jié),2.2市場(chǎng)分析總結(jié),項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理,2.3案例分析—成都極地海洋世界,

52、91,通過(guò)上述對(duì)比可知，成都極地海洋世界從城市、區(qū)位、產(chǎn)品上都與本項(xiàng)目非常相似，充分借鑒其成功意義是非常必要的。,2.3案例分析—成都極地海洋世界,92,本項(xiàng)目是非常典型的旅游推動(dòng)地產(chǎn)的項(xiàng)目，主題公園只占項(xiàng)目總面積的22%，通過(guò)主題公園的宏觀規(guī)劃，帶旺住宅、商鋪等產(chǎn)品的銷售。,2.3案例分析—成都極地海洋世界,93,經(jīng)營(yíng)時(shí)間表：,,,2006-10,銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng),,2007-4,住宅一期開(kāi)盤,,2008-8,招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng),,2009-3

53、,第一組團(tuán)完工，第二組團(tuán)開(kāi)動(dòng),2009-12,2010-7,開(kāi)園,,,完成80%招商面積,街鋪二期發(fā)賣,2010-8,從其經(jīng)營(yíng)時(shí)間表上看，該項(xiàng)目的操盤思路是：,環(huán)境造勢(shì),住宅先行,招商開(kāi)始,商鋪銷售,整體開(kāi)業(yè),2.3案例分析—借鑒意義,94,2.3案例分析—東部華僑城,東部華僑城，位于中國(guó)深圳大梅沙，山地面積近9平方公里，由華僑城集團(tuán)精心打造的國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)和世界級(jí)度假旅游目的地。主要包括：大俠谷生態(tài)樂(lè)園、茶溪谷度假公園、云海谷體育

54、公園、大華興寺、八家度假酒店、天麓地產(chǎn)等項(xiàng)目。,2.3案例分析—東部華僑城,封閉主題公園商業(yè)：商業(yè)街位置：公園內(nèi)；租售情況：只租不售；消費(fèi)者群體：游客；租賃情況：良好；租金水平：120-150元/㎡/月。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：咖啡西餐、中西快餐；,,商業(yè)街,華僑城商業(yè)屬于封閉式公園商業(yè)，主要客戶群體面向游客，由于封閉式管理導(dǎo)致物業(yè)不能出售,2.3案例分析—東部華僑城,東部華僑城七大主題酒店，包括因特拉根、火車營(yíng)地、房車酒店、城堡酒店、菩

55、提酒店、黑森林酒店、溫泉酒店等，是東部華僑城的有一大特色。,豐富的酒店功能，便于延長(zhǎng)顧客在公園的逗留時(shí)間，增加潛在消費(fèi)需求。,98,華僑城位于深圳市南山區(qū)，是復(fù)合了居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)功能的城市組團(tuán),地理位置：深圳南山區(qū)規(guī)模：占地面積450公頃，其中旅游用地約130公頃，城區(qū)功能：是復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境，以居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)為主要功能的、相對(duì)獨(dú)立的城市組團(tuán)；規(guī)劃狀況：總建筑面積約為218.96 萬(wàn)㎡，其中高層住宅 92.85萬(wàn)

56、㎡，多層住宅 45.48 萬(wàn)㎡，別墅3.38萬(wàn)㎡，市政41.60萬(wàn)㎡，商業(yè)及工廠占地 34.56萬(wàn)㎡，寫字樓占地1.08萬(wàn)㎡，旅游配套設(shè)施占地250萬(wàn)㎡。,居住區(qū),商業(yè)區(qū),旅游區(qū),文教,體育,居住區(qū),,產(chǎn)業(yè)區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),居住區(qū),旅游區(qū),旅游區(qū),2.3案例分析,產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū),普通居住區(qū),高檔住宅區(qū),都市生態(tài)區(qū),2.3案例分析——華僑城,2.3案例分析—華僑城借鑒意義,,,,,,,華僑城充分說(shuō)明了旅游主題對(duì)產(chǎn)品售價(jià)的推動(dòng)作用,“以華僑城旅游

57、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，主題公園對(duì)房?jī)r(jià)的支撐大約是2000元/㎡。”--華僑城董事會(huì)秘書兼副總裁肖德中,2.3案例分析—借鑒意義,101,通過(guò)上述三個(gè)案例，我們分析得出：旅游商業(yè)對(duì)地產(chǎn)有很大的推動(dòng)作用，主題公園的大作對(duì)售價(jià)有較大的促進(jìn)作用；封閉式的公園的商業(yè)，受限于管理方式，無(wú)法對(duì)外出售，不能利用主題公園帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)有公園模式將游客與消費(fèi)者進(jìn)行了分離，不利于公園與商業(yè)的人氣互通；所有的大型主題公園均具備住宿功能，便利游客留宿，有利

58、于拓展消費(fèi)潛力。綜上，現(xiàn)有的公園模式都沒(méi)能充分發(fā)揮商業(yè)與公園的互相推動(dòng)作用，為了進(jìn)一步提高項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，獲得更高收益，本項(xiàng)目可采?。翰捎瞄_(kāi)放式公園模式，商業(yè)與公園連在一起，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與公園人氣的充分聯(lián)動(dòng)，以增加商業(yè)價(jià)值；為延長(zhǎng)游客在本項(xiàng)目的逗留時(shí)間，可引入具備住宿功能的商業(yè)，如SPA會(huì)所等；,項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理,,項(xiàng)目通過(guò)前期炒作商業(yè)概念、后期推高住宅售價(jià)的方式獲得高額回報(bào),

59、,,,,,,,,,,,,,,低價(jià)拿地,環(huán)境營(yíng)造,,,,商鋪銷售,借助項(xiàng)目營(yíng)造的大盤氛圍，搶先推出商鋪產(chǎn)品，獲得較高回報(bào),公園營(yíng)業(yè),住宅開(kāi)建,住宅銷售,利用主題公園特質(zhì)及成熟的商業(yè)配套，推高住宅，獲得超額利潤(rùn),二期建設(shè)與銷售,借助成熟氛圍進(jìn)一步推高商業(yè)售價(jià)及未來(lái)住宅售價(jià),2.4項(xiàng)目盈利模式,,項(xiàng)目盈利第一步,2.4提前銷售商業(yè)的必然性,借助項(xiàng)目的整體規(guī)劃及氣勢(shì)，項(xiàng)目具備成為市場(chǎng)熱點(diǎn)的條件,海洋公園運(yùn)營(yíng)同時(shí)，配套商業(yè)需同步運(yùn)營(yíng)，以顯示整體開(kāi)

60、業(yè)的效果,商業(yè)先期發(fā)售，既能早期回籠大量資金，又能對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的售價(jià)起到一定的支撐作用,商業(yè)市場(chǎng)售價(jià)現(xiàn)狀：大紅袍商業(yè)街與武夷印象一層街鋪單價(jià)在1.5-2萬(wàn)元之間，二層售價(jià)僅為4000-6000元；現(xiàn)狀分析：造成這種現(xiàn)象的原因是二層作為一層鋪位的附屬品，不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，不能獨(dú)立銷售缺乏商業(yè)價(jià)值。價(jià)值改進(jìn)思路：引入“雙首層”概念，是二層商鋪可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，具備獨(dú)立銷售的能力。,“雙首層”概念有助于提高項(xiàng)目二層部分商業(yè)價(jià)值,2.4銷售思路,市

61、場(chǎng)情況：目前武夷山僅有文公苑商場(chǎng)實(shí)行銷售返租。年回報(bào)僅4%；度假區(qū)商業(yè)基本是采取直接發(fā)售的方式，缺乏整體招商及后期管理，部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況不理想；項(xiàng)目分析：通過(guò)海洋公園帶來(lái)的龐大游客消費(fèi)群體，是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的資源，項(xiàng)目完全具備獨(dú)立招商、運(yùn)營(yíng)的能力；其他要求：為了項(xiàng)目的整體形象，勢(shì)必在商業(yè)檔次及形象上有一定要求，如果交由小業(yè)主自行招商，很難達(dá)到項(xiàng)目整體要求。價(jià)值改進(jìn)思路：項(xiàng)目初期由我方實(shí)行統(tǒng)一招商管理，通過(guò)一定方式回報(bào)給客戶

62、。既可以保障項(xiàng)目整體形象，又能提高市場(chǎng)信心。,招商返祖及整體運(yùn)營(yíng)提高市場(chǎng)信心,2.4銷售思路,2.4銷售策略,項(xiàng)目雖靠近三姑中心商圈但目前周邊正處于開(kāi)發(fā)狀態(tài),商業(yè)氛圍相對(duì)三姑中心區(qū)較弱,對(duì)項(xiàng)目招商銷售都有一定負(fù)面影響。為了樹(shù)立客戶信心，推高項(xiàng)目售價(jià)，建議采取以下方案：策略一：返租銷售策略——樹(shù)立項(xiàng)目購(gòu)買信心，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金并出貨。為了保證本項(xiàng)目做旺的信心，建議本項(xiàng)目采用返租銷售的投資模式，此銷售模式易于吸引商鋪商者。一

63、個(gè)新興的市場(chǎng)往往需要3—5年的培育期，在目前項(xiàng)目還沒(méi)形成氣候的市場(chǎng)情況下，返租策略對(duì)本項(xiàng)目成功做旺提供有利保障。策略二：“一本萬(wàn)利（120%）十年回購(gòu)計(jì)劃”——樹(shù)立項(xiàng)目購(gòu)買信心，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目信心。建議客戶可退貨，五年后可按原價(jià)回購(gòu)，十年按原價(jià)120%回購(gòu)；策略三：先認(rèn)籌后認(rèn)購(gòu)——通過(guò)對(duì)準(zhǔn)客戶購(gòu)買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。1）集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期

64、首推階段使用。2）集中銷售是對(duì)有意向買家按其先后次序派發(fā)認(rèn)籌VIP號(hào)，并以VIP卡訂金，于規(guī)定時(shí)間日期內(nèi)，按其籌號(hào)的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)。,107,2.4銷售策略,108,銷售策略利弊分析,經(jīng)過(guò)上述比較，建議：采用策略一與策略三相結(jié)合的方式銷售。,2.4銷售策略,確定返租額度：市場(chǎng)因素：目前市場(chǎng)租金回報(bào)約為售價(jià)的4%左右；項(xiàng)目因素：本項(xiàng)目可通過(guò)商業(yè)管理及操作創(chuàng)造較高的租金回報(bào)，同時(shí)，為了提高市場(chǎng)信心，建議以高于目前市場(chǎng)的水平來(lái)返租；

65、本項(xiàng)目建議：年回報(bào)5%；確定返租年限：市場(chǎng)因素：一般市場(chǎng)成熟期為3-5年；項(xiàng)目因素：本項(xiàng)目一期主要業(yè)態(tài)為餐飲休閑娛樂(lè)，這部分商家需求面積大，簽約時(shí)間長(zhǎng)。一般麥當(dāng)勞、德克士等商家簽約都在8年以上。為保證招商的順利進(jìn)行，需充分考慮商家影響。本項(xiàng)目建議：回報(bào)期8年；綜上，項(xiàng)目返租條件為：8年每年回報(bào)5%,109,2.4銷售策略,110,市場(chǎng)造勢(shì)：通過(guò)高返租回報(bào)的形象切入市場(chǎng)，形成熱點(diǎn),招商進(jìn)行：招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，引入品牌商家，增強(qiáng)市場(chǎng)

66、信心,銷售造勢(shì)：匯聚大批客戶，集中認(rèn)籌開(kāi)盤，引發(fā)搶購(gòu)熱潮,整體開(kāi)業(yè)：公園開(kāi)業(yè)前即完成招商、銷售，實(shí)現(xiàn)整體同時(shí)運(yùn)營(yíng),后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商”,,,,,采用這種方式，可有效回避掉市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)收益,項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理,,2.5經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),112,,,經(jīng)營(yíng)管理公司,場(chǎng)館管理團(tuán)隊(duì),商業(yè)管理團(tuán)隊(duì),別墅管理團(tuán)隊(duì),動(dòng)物管理游客管理票務(wù)管理場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)管理,

67、物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管家公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)員,商戶經(jīng)營(yíng)管理推廣活動(dòng)管理促銷活動(dòng)管理物流配送管理返租管理,項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)主要由商業(yè)管理、別墅管理、場(chǎng)館管理組成；商業(yè)管理與場(chǎng)館管理可以充分發(fā)揮互動(dòng)作用，共同帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展,2.5經(jīng)營(yíng)管理公司組織架構(gòu),2.5商業(yè)管理團(tuán)隊(duì),管理宗旨：維護(hù)良好的整體形象和秩序；確保消費(fèi)者滿意；使物業(yè)保值增值；為投資者創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì)。管理內(nèi)容：,114,2.5返租管理,返租模式：將向經(jīng)營(yíng)戶收取的租金

68、以合同約定的回報(bào)率返還給業(yè)主；管理方職責(zé)：為投資者或租賃經(jīng)營(yíng)戶提供的品牌廠商引進(jìn)、選擇和對(duì)接服務(wù)；代表商場(chǎng)與品牌廠商進(jìn)行談判，爭(zhēng)取最優(yōu)的營(yíng)銷方式和經(jīng)銷條件；代表商業(yè)街和組織經(jīng)營(yíng)者參加各類大型展銷會(huì)、訂貨會(huì)。政府溝通：建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭(zhēng)取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營(yíng)者集中精力搞經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，減少后顧之憂。 管理方義務(wù)：履行一般商業(yè)管理公司涉及的各種義務(wù)。,2.5標(biāo)識(shí)系統(tǒng),自然